Никаких сюрпризов — мы всё проверили
Инвестиции в кондо в Паттайе: чистая доходность, налоги и риски
Чистая доходность — это арендный доход за год минус все расходы владения, делённый на цену покупки вместе с расходами на вход. В нашем расчётном примере студия за 2 400 000 ฿ даёт валовую доходность 6,9%, а чистую — 4,5%, то есть окупаемость около 22 лет. Подставьте свои цифры в калькулятор ниже.
Валовая и чистая доходность: почему это разные числа
Валовая доходность — это аренда за год, делённая на цену квартиры. Её чаще всего и называют в рекламе. Она не учитывает ни ежемесячный сбор за содержание дома (CAM fee), ни комиссию управляющей компании, ни налоги, поэтому почти всегда заметно выше того, что остаётся у владельца.
Чистая доходность считается честнее: из арендного дохода вычитаются все годовые расходы, а в знаменатель идёт не только цена, но и разовые расходы на вход — transfer fee, взнос в резервный фонд здания и юридическое сопровождение. Срок окупаемости — это 100, делённое на чистую доходность в процентах. Он хорош тем, что его труднее приукрасить, чем процент.
Валовая доходность = аренда в месяц × загрузка (мес.) / цена × 100
Чистая доходность = (аренда за год − годовые расходы) / (цена + расходы на вход) × 100
Окупаемость, лет = 100 / чистая доходность, %
Калькулятор чистой доходности
В полях стоит пример расчёта для студии 28 м², а не данные конкретного объекта. Замените значения на свои: результат пересчитывается сразу.
Покупка и аренда
Годовые расходы владения
Расходы на вход (разово)
Чистая доходность
4.5%
- Валовая доходность
- 6.9%
- Аренда за год
- 165 000 ฿
- Годовые расходы
- 54 440 ฿
- Цена и расходы на вход
- 2 459 400 ฿
- Окупаемость
- 22.2 лет
Из чего складываются годовые расходы, ฿
| CAM fee | 21 840 |
| Комиссия управляющей компании | 24 750 |
| Налог на доход от аренды | 0 |
| Налог на землю и строения | 400 |
| Страховка | 2 500 |
| Резерв на ремонт | 4 950 |
| Итого за год | 54 440 |
Налог на аренду считается после стандартного вычета 30% и по прогрессивной шкале. Шкала в калькуляторе приблизительная: точную сумму для вашей ситуации определит налоговый консультант.
Расчёт основан на введённых вами данных и методике Apartwell. Он не учитывает изменение стоимости квартиры, курс валют и простой сверх указанной загрузки. Доходность зависит от загрузки, ставки аренды и курса валют и не гарантирована. Прошлые показатели не гарантируют будущих.
Как студия за 2,4 млн ฿ превращается из 6,9% в 4,5%
Расчёт для студии 28 м² с долгосрочной арендой 15 000 ฿ в месяц, загрузкой 11 месяцев из 12 и оценочной стоимостью 2 000 000 ฿ для налога на землю. Все суммы в батах.
| Статья | Расчёт | ฿ |
|---|---|---|
| Аренда за год | 15 000 × 11 | 165 000 |
| CAM fee | 65 ฿/м² × 28 м² × 12 | 21 840 |
| Комиссия управляющей компании | 15% от аренды | 24 750 |
| Налог на доход от аренды | 165 000 × 70% = 115 500, ступень 0% до 150 000 | ≈ 0 |
| Налог на землю и строения | ≈ 0,02% от оценочной стоимости | 400 |
| Страховка и резерв на ремонт | 2 500 + 3% от аренды | 7 450 |
| Годовые расходы | сумма статей выше | 54 440 |
| Расходы на вход | transfer fee 1% + резервный фонд 500 ฿/м² + юристы | 59 400 |
| Чистая доходность | (165 000 − 54 440) / (2 400 000 + 59 400) | 4,5% |
| Окупаемость | 100 / 4,5 | ≈ 22 года |
Это иллюстрация метода, а не предложение конкретного объекта и не средний показатель по рынку. Валовая доходность по тем же данным: 165 000 / 2 400 000 = 6,9%.
Налоги владельца: что платится на самом деле
Налог на землю и строения (Land and Building Tax, действует с 2020 года) платит владелец юнита. Для жилья, которое не является основным местом жительства, ставка начинается примерно с 0,02% и считается от оценочной стоимости Департамента земель, а не от цены покупки. Сумма для студии небольшая, но в расчёте она должна быть.
Доход от аренды облагается в Таиланде. Если вы не налоговый резидент, арендатор или управляющая компания удерживает 15% арендной платы, но это аванс, а не итоговый налог. После годовой декларации (PND 90, а для первого полугодия PND 94) применяются вычет 30% и прогрессивная шкала, и в типичном случае часть удержанного возвращается. Сумму возврата считает налоговый консультант по вашей ситуации.
Налога на наследство для одной-двух квартир обычно не возникает: он начинается со 100 млн ฿ на наследодателя. Настоящий вопрос при наследовании касается квоты 49% на момент перерегистрации, а не налога.
Ипотека иностранцу: почему она редко помогает инвестору
Большинство тайских розничных банков по общему правилу не кредитуют иностранцев на покупку жилья, поэтому покупку чаще оплачивают собственными деньгами или рассрочкой застройщика. Кредиторы, которые всё же работают с иностранцами, берут ставки порядка 8–10% и выше, а чистая доходность квартиры в нашем примере составляет 4,5%. Когда ставка выше доходности, кредитное плечо работает против инвестора.
Если часть суммы приходит не переводом из-за рубежа, а кредитом, это влияет на оформление валюты (форма FET нужна для переводов от 50 000 USD). Эту схему нужно проверить с юристом до подписания договора купли-продажи.
Риски, которые стоит оценить до покупки
Предложение и ставки аренды
В доме может быть много похожих квартир на сдачу, и это держит ставки ниже. Прежде чем считать доходность, посмотрите, по каким ценам сдаются аналогичные юниты в этом же здании сейчас.
Сезонный простой
Загрузка 11 месяцев из 12 в примере — допущение. Для посуточной сдачи считайте высокий и низкий сезон отдельно, а не по лучшему месяцу.
Курс валют
Доход идёт в батах, а вы считаете в своей валюте. Сильное движение курса может съесть значительную часть доходности.
Недостройка (off-plan)
Застройщик может сорвать сроки или не достроить объект. Проверьте лицензию застройщика и EIA до подписания договора.
Ликвидность при выходе
Квартира не продаётся за день. Заложите в стратегию месяцы экспозиции, а не недели.
Квота 49% при перепродаже
Иностранцу можно продать юнит только если квота здания (считается по площади, Condominium Act, ст. 19) на момент сделки не заполнена. Узнайте остаток квоты до покупки.
Долг по CAM fee блокирует продажу
Просрочка по сбору за содержание даёт пеню до 12% годовых, а после 6 месяцев до 20%. Департамент земель не зарегистрирует сделку без справки об отсутствии долга. На вторичном рынке проверяйте задолженность продавца до подписания.
Кому такая инвестиция не подходит
- Тем, кому понадобятся деньги быстрее, чем через 5–7 лет: при окупаемости около 20 лет ликвидность ниже, чем у биржевых инструментов.
- Тем, кто не готов вовсе участвовать в управлении зданием и не готов выдать доверенность тому, кто будет голосовать за него на собрании собственников.
- Тем, кому нужна гарантированная доходность. Мы её не обещаем: цифры зависят от загрузки, ставки аренды и курса валют.
Вопросы и ответы
- Чем чистая доходность отличается от валовой?
- Валовая доходность — аренда за год, делённая на цену квартиры. Чистая вычитает CAM fee, комиссию управляющей компании, налоги, страховку и резерв на ремонт и добавляет к цене разовые расходы на вход. В нашем примере студии за 2,4 млн ฿ валовая доходность 6,9%, чистая 4,5%.
- Сколько стоит содержание квартиры в Паттайе?
- Для студии 28 м² в примере: CAM fee около 21 840 ฿ в год при ставке 65 ฿/м² в месяц, налог на землю и строения около 400 ฿, страховка около 2 500 ฿. Комиссия управляющей компании (15% аренды в примере) и налог на аренду считаются отдельно. Ставки CAM fee по зданиям различаются, у нас они обычно в диапазоне 20–70 ฿/м² в месяц.
- Нужно ли платить налог с аренды, если я не живу в Таиланде?
- Да, доход от аренды облагается в Таиланде. Нерезидента удерживают 15% как аванс, затем после годовой декларации применяются вычет 30% и прогрессивная шкала, и часть удержанного обычно возвращается. Точную сумму по вашей ситуации считает налоговый консультант.
- Можно ли иностранцу взять ипотеку на кондо в Паттайе?
- Редко. Большинство тайских розничных банков не кредитуют иностранцев на покупку жилья, а у кредиторов, которые это делают, ставки порядка 8–10% и выше. Чаще платят собственными деньгами или по рассрочке застройщика на период строительства.
- Что будет, если квота 49% в здании уже заполнена?
- Фрихолд на юнит в этом здании иностранец оформить не сможет: квота считается по площади здания, а не по числу юнитов (Condominium Act, ст. 19). Остаются здание со свободной квотой или аренда на 30 лет. Мы проверяем остаток квоты до внесения депозита.
- Через сколько лет окупается квартира в Паттайе?
- Срок окупаемости равен 100, делённому на чистую доходность в процентах. При 4,5% как в нашем примере это около 22 лет. Рост цены квартиры может сократить срок, но это прогноз, а не гарантия.
- Что произойдёт, если не платить CAM fee?
- Сбор за содержание общих зон обязателен для всех совладельцев (Condominium Act, ст. 18). За просрочку начисляется пеня до 12% годовых, после 6 месяцев до 20%, а Департамент земель не зарегистрирует продажу без справки об отсутствии долга.
Расчёты на этой странице основаны на данных, которые вы вводите, и на иллюстративном примере студии. Доходность зависит от загрузки, ставки аренды и курса валют и не гарантирована. Прошлые показатели не гарантируют будущих.
Информация носит общий ознакомительный характер и подготовлена на основе открытых источников по состоянию на 4 октября 2026. Она не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет проверку вашей конкретной ситуации лицензированным тайским юристом. Ставки налогов, пороги и требования законодательства Таиланда могут измениться — перед подписанием любого документа уточните актуальные условия у независимого юриста.
Посчитаем доходность конкретного объекта
Напишите нам цену, площадь и интересующий дом — подставим реальные CAM fee, ставку аренды и остаток квоты 49%.
Связаться с Apartwell