Какой сейчас уровень отказов по ипотеке в Таиланде?

Последние опросы показывают средний уровень отказов около 40-45% в целом, поднимаясь до 50-70% для более дешёвого жилья и кондо стоимостью примерно до 3 млн батов, где проблема задолженности домохозяйств наиболее сконцентрирована.

Почему тайские банки отклоняют так много заявок на ипотеку?

Высокая задолженность домохозяйств среди тайских заёмщиков, особенно по недвижимости низкой стоимости, заставила банки гораздо осторожнее подходить к одобрению кредитов. Эта тенденция усиливается с пандемии и ухудшилась в 2025 году и в начале 2026 года.

Влияет ли уровень отказов по ипотеке на иностранных покупателей в Паттайе?

Напрямую нет, поскольку большинство иностранных покупателей приобретают недвижимость за наличные или организуют финансирование за пределами Таиланда. Однако это косвенно выгодно иностранным покупателям с наличными, поскольку смягчает конкуренцию со стороны внутренних покупателей, зависящих от кредитов, и повышает гибкость застройщиков по цене и условиям.

Стоит ли сейчас покупать кондо в Таиланде на фоне кредитного кризиса?

Для покупателей с наличными нынешние условия могут благоприятствовать переговорам, поскольку застройщики, сталкивающиеся с замедлением внутренних продаж, часто более охотно идут на скидки или предлагают бонусы. Тем не менее покупателям стоит проверять наличие иностранной квоты в проекте и статус завершения строительства перед принятием решения.

Покупатели каких национальностей сейчас лидируют по покупкам кондо в Таиланде?

Китайские покупатели по-прежнему остаются крупнейшей группой по объёму передач, хотя покупатели из Мьянмы и Индии показали заметный рост в последнее время, при этом у индийских покупателей зафиксирована самая высокая средняя стоимость сделки на единицу жилья среди всех иностранных национальностей.

thailand-market

Почему отказ по ипотеке в 40-70% меняет рынок кондоминиумов Таиланда

13.08.2026

Тайские банки отклоняют до семи из десяти заявок на ипотеку для более дешёвого жилья, что душит внутренний спрос, в то время как иностранные покупатели продолжают оформлять сделки по кондо в Бангкоке, Пхукете и Паттайе. Разбираемся, что кризис отказов означает для тех, кто покупает за наличные.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Тайские банки сейчас отклоняют от 40% до 70% заявок на ипотеку — цифра зависит от ценового сегмента жилья. Именно эта кредитная удавка, а не что-то другое, сегодня определяет облик рынка кондоминиумов Таиланда. Для иностранных покупателей это особенно важно: покупки за наличные, которые давно стали нормой для большинства нерезидентов, становятся всё более выигрышными на фоне того, как внутренний спрос, привязанный к кредитам, буквально пересыхает.

Как на самом деле выглядит уровень отказов по ипотеке

За последние два года цифры менялись быстро, но несколько независимых опросов среди застройщиков и банков сходятся в одном.

Опрос Ассоциации жилищного бизнеса показал, что <cite index="1-1">уровень отказов для розничных заёмщиков составил около 40% в 2025 году, а средний показатель в первой половине 2026 года оставался на уровне около 40%</cite>.
Отдельный опрос застройщиков, охвативший 272 проекта, зафиксировал, что <cite index="3-0">средний уровень отказов по ипотеке в первом квартале 2025 года вырос до 45%</cite>.
Если говорить конкретно о кондоминиумах, один из отчётов за 2026 год отметил <cite index="4-0">высокий уровень отказов по кредитам в 50-60% со стороны строгих финансовых организаций, что создаёт серьёзное препятствие для закрытия сделок</cite>.
В нижнем ценовом сегменте ситуация ещё жёстче. В материалах об условиях 2025 года описано <cite index="2-0">резкое падение продаж, обвал новых сделок с жильём на 49% и беспрецедентный уровень отказов по ипотеке — до 70% для более дешёвого жилья, вызванный высоким уровнем задолженности домохозяйств</cite>.

Почему тайские банки отказывают

Корень проблемы — не в отсутствии интереса покупателей, а в задолженности домохозяйств. Дома и кондо стоимостью 3 млн батов и ниже пострадали сильнее прочих, поскольку именно здесь сосредоточены закредитованные тайские заёмщики.

В одном из обзоров кредитования прямо сказано: <cite index="5-0,5-1">с начала пандемии число отказов по заявкам на ипотеку в Таиланде резко возросло для недвижимости стоимостью ниже 3 млн батов (около 89 000 долларов США), достигнув 70% в 2024 году, и, согласно отчёту Siam Commercial Bank, этот показатель продолжит расти вплоть до 2026 года</cite>. Дело здесь скорее в плохом состоянии балансов домохозяйств, чем только в жёстких правилах андеррайтинга.

Побочный эффект получился ощутимым для всего рынка новостроек. Один из аналитических обзоров отметил, что <cite index="2-1">передачи прав на жильё в первом квартале 2025 года обвалились на 10,52% в годовом выражении, до 65 276 единиц</cite> — и в том же материале падение напрямую увязывают с ужесточением условий финансирования.

Как это отражается в данных о передаче прав

Внутренний рынок притормаживает, но итоговые показатели передачи прав говорят скорее о стабилизации, чем о коллапсе. По данным REIC, <cite index="6-0">общая стоимость передач жилой недвижимости по стране росла в каждом квартале прошлого года: 181 млрд батов в первом квартале, 210 млрд во втором, 226 млрд в третьем и 247 млрд в четвёртом</cite> квартале 2025 года.

С кондоминиумами картина не такая гладкая. В начале 2025 года <cite index="0-0">количество передач прав на кондо по стране в первом квартале 2025 года снизилось на 7,3% в годовом выражении, до 21 814 единиц, при этом общая стоимость передач упала на 11,1%, до 56 млрд батов</cite>. По времени это падение почти совпадает с пиком отказов по ипотеке.

Где в этой картине место иностранных покупателей

Иностранцы, которые обычно платят наличными или привозят зарубежное финансирование, в значительной степени защищены от внутреннего кредитного кризиса — и доля рынка это подтверждает. По итогам 2025 года <cite index="7-0">на долю иностранного владения пришлось 14,7% всех переданных кондоминиумов по стране и 25% от общей стоимости передач</cite> — доля непропорционально большая, что лишний раз показывает, насколько важен для этого сектора спрос покупателей за наличные.

В абсолютных цифрах <cite index="8-0">иностранные покупатели в 2025 году оформили передачу примерно 14 899 единиц кондо на сумму 60,92 млрд батов, что составляет около 14,7% всех передач кондо по стране</cite>. Меняется и сам состав покупателей: <cite index="9-0">у индийских покупателей была самая высокая средняя стоимость сделки на единицу жилья — около 5,6 млн батов, что выше среднего показателя по иностранным покупателям в 4,2 млн батов</cite>. Это говорит о том, что база иностранных покупателей расширяется далеко за пределы одной национальности.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Похожую картину дают и данные по провинциям. На Восточном побережье опрос за 2024 год показал, что <cite index="10-1">провинция Чонбури обогнала Бангкок как главное направление для иностранных покупателей недвижимости в первой половине 2024 года</cite>, и застройщики отреагировали новым предложением: <cite index="10-0">запустив новые проекты, около 1000 новых юнитов ожидается на рынке в 2025 году</cite>. Тем, кто оценивает этот объём предложения на фоне текущих цен, стоит заглянуть в нашу подробную статью Статистика передач кондо в Чонбури за 2025 год — там разбивка по провинции.

Что это значит для покупателей за наличные и иностранцев

Высокий процент отказов по ипотеке звучит как плохая новость для рынка недвижимости — и для застройщиков, ориентированных на внутренних покупателей с кредитами, это правда так. Но для тех, кому тайская ипотека не нужна, расчёт получается совсем другим.

Улучшаются переговорные позиции. У застройщиков остаются непроданные объекты, недоступные для финансирования местным покупателям, и они охотнее идут на скидки, продлевают графики платежей или добавляют мебельные пакеты тем, кто готов закрыть сделку наличными.
Замедляются планы новых запусков. Поскольку <cite index="11-0">жилой сектор... по прогнозам, останется сложным для застройщиков в 2026 году из-за слабого потребительского доверия и вялой экономики</cite>, меньше спекулятивных запусков означает меньшую конкуренцию для уже существующего предложения в будущем.
Повышается качество вторичного рынка. Продавцы под финансовым давлением мотивированы сильнее, а значит на вторичке в уже сложившихся комплексах могут появляться более выгодные предложения.
Кредитование для иностранцев ещё существует, но выборочно. Некоторые банки продолжают выдавать займы нерезидентам на готовые кондоминиумы выше определённой стоимости в таких городах, как Паттайя, хотя условия жёстче, чем до 2023 года.

Если вы взвешиваете покупку с учётом более широких правил владения недвижимостью для иностранцев, наш гид про давление на иностранные квоты на кондо в Таиланде — о том, какую долю продаваемой площади здания могут законно владеть иностранцы — будет полезным дополнением.

Региональные различия: Бангкок, Пхукет и Паттайя

Не каждый рынок реагирует на кредитное сжатие одинаково. Пхукет, например, продолжает уверенно поглощать предложение среди иностранных покупателей: <cite index="2-2">Пхукет выделяется, сохраняя стабильное поглощение около 1000 передач кондоминиумов иностранным покупателям ежегодно, с ростом на 10% в годовом выражении</cite>, согласно тем же данным.

Верхний сегмент Бангкока тоже привлекает внимание: по одному из аналитических отчётов за 2026 год, <cite index="8-1">около 18% новых продаж недвижимости в Бангкоке</cite> приходится на иностранных покупателей. Это напоминание, что зависимость проекта от внутреннего кредитного кризиса определяет скорее ценовой сегмент, а не только локация.

Практические выводы для покупателей, рассматривающих Паттайю

Для тех, кто конкретно смотрит на Восточное побережье, история отказов по ипотеке — это на самом деле замаскированная история о предложении и ценообразовании. У застройщиков, столкнувшихся с замедлением спроса от тайских покупателей, есть прямой стимул активнее работать с иностранцами, платящими наличными — через цены, бонусы или подбор состава юнитов.

Среди проектов, ориентированных именно на такой профиль покупателей, можно назвать Smart Island Resort на материковой части и Тихая просторная квартира — оба нацелены на сегмент готовых юнитов для покупателей с наличными, а этот сегмент оказывается устойчивее новостроек, зависящих от кредитов. Полный обзор цен по типам жилья в городе — в нашем руководстве по ценам на квартиры в Паттайе на 2026 год.

Итог

Рынок кондоминиумов Таиланда не столько сокращается, сколько расслаивается на два уровня: внутренний сегмент, придушенный долгами домохозяйств и осторожностью банков, и сегмент наличных покупателей, всё более интернациональный, который продолжает работать независимо от местных условий кредитования. Понимание того, к какому из этих уровней относится конкретный проект или ценовая категория, сегодня — один из ключевых этапов due diligence для покупателя, выходящего на этот рынок в 2026 году.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Частые вопросы

Какой сейчас уровень отказов по ипотеке в Таиланде?: Последние опросы показывают средний уровень отказов около 40-45% в целом, поднимаясь до 50-70% для более дешёвого жилья и кондо стоимостью примерно до 3 млн батов, где проблема задолженности домохозяйств наиболее сконцентрирована.
Почему тайские банки отклоняют так много заявок на ипотеку?: Высокая задолженность домохозяйств среди тайских заёмщиков, особенно по недвижимости низкой стоимости, заставила банки гораздо осторожнее подходить к одобрению кредитов. Эта тенденция усиливается с пандемии и ухудшилась в 2025 году и в начале 2026 года.
Влияет ли уровень отказов по ипотеке на иностранных покупателей в Паттайе?: Напрямую нет, поскольку большинство иностранных покупателей приобретают недвижимость за наличные или организуют финансирование за пределами Таиланда. Однако это косвенно выгодно иностранным покупателям с наличными, поскольку смягчает конкуренцию со стороны внутренних покупателей, зависящих от кредитов, и повышает гибкость застройщиков по цене и условиям.
Стоит ли сейчас покупать кондо в Таиланде на фоне кредитного кризиса?: Для покупателей с наличными нынешние условия могут благоприятствовать переговорам, поскольку застройщики, сталкивающиеся с замедлением внутренних продаж, часто более охотно идут на скидки или предлагают бонусы. Тем не менее покупателям стоит проверять наличие иностранной квоты в проекте и статус завершения строительства перед принятием решения.
Покупатели каких национальностей сейчас лидируют по покупкам кондо в Таиланде?: Китайские покупатели по-прежнему остаются крупнейшей группой по объёму передач, хотя покупатели из Мьянмы и Индии показали заметный рост в последнее время, при этом у индийских покупателей зафиксирована самая высокая средняя стоимость сделки на единицу жилья среди всех иностранных национальностей.