Какой сейчас уровень отказов по ипотеке в Таиланде?

Последние опросы показывают средний уровень отказов около 40-45% в целом, поднимаясь до 50-70% для более дешёвого жилья и кондо стоимостью примерно до 3 млн батов, где проблема задолженности домохозяйств наиболее сконцентрирована.

Почему тайские банки отклоняют так много заявок на ипотеку?

Высокая задолженность домохозяйств среди тайских заёмщиков, особенно по недвижимости низкой стоимости, заставила банки гораздо осторожнее подходить к одобрению кредитов. Эта тенденция усиливается с пандемии и ухудшилась в 2025 году и в начале 2026 года.

Влияет ли уровень отказов по ипотеке на иностранных покупателей в Паттайе?

Напрямую нет, поскольку большинство иностранных покупателей приобретают недвижимость за наличные или организуют финансирование за пределами Таиланда. Однако это косвенно выгодно иностранным покупателям с наличными, поскольку смягчает конкуренцию со стороны внутренних покупателей, зависящих от кредитов, и повышает гибкость застройщиков по цене и условиям.

Стоит ли сейчас покупать кондо в Таиланде на фоне кредитного кризиса?

Для покупателей с наличными нынешние условия могут благоприятствовать переговорам, поскольку застройщики, сталкивающиеся с замедлением внутренних продаж, часто более охотно идут на скидки или предлагают бонусы. Тем не менее покупателям стоит проверять наличие иностранной квоты в проекте и статус завершения строительства перед принятием решения.

Покупатели каких национальностей сейчас лидируют по покупкам кондо в Таиланде?

Китайские покупатели по-прежнему остаются крупнейшей группой по объёму передач, хотя покупатели из Мьянмы и Индии показали заметный рост в последнее время, при этом у индийских покупателей зафиксирована самая высокая средняя стоимость сделки на единицу жилья среди всех иностранных национальностей.

thailand-market

Почему отказ по ипотеке в 40-70% меняет рынок кондоминиумов Таиланда

28.07.2026

Тайские банки отклоняют до семи из десяти заявок на ипотеку для более дешёвого жилья, что душит внутренний спрос, в то время как иностранные покупатели продолжают оформлять сделки по кондо в Бангкоке, Пхукете и Паттайе. Разбираемся, что кризис отказов означает для тех, кто покупает за наличные.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Тайские банки в настоящее время отклоняют от 40% до 70% заявок на ипотеку на жильё в зависимости от ценового сегмента, и именно это ужесточение кредитования сегодня является главной силой, формирующей рынок кондоминиумов Таиланда. Это важно и для иностранных покупателей, поскольку покупки за наличные — стандартный путь для большинства покупателей-нерезидентов — становятся относительно более конкурентоспособными по мере того, как внутренний спрос, зависящий от кредитов, иссякает.

Как на самом деле выглядит уровень отказов по ипотеке

Цифры менялись быстро за последние два года. Несколько опросов среди застройщиков и банков указывают в одном направлении.

Опрос Ассоциации жилищного бизнеса показал, что <cite index="1-1">уровень отказов для розничных заёмщиков составил около 40% в 2025 году, а средний показатель в первой половине 2026 года оставался на уровне около 40%</cite>.
Отдельный опрос застройщиков, охвативший 272 проекта, показал, что <cite index="3-0">средний уровень отказов по ипотеке в первом квартале 2025 года вырос до 45%</cite>.
Конкретно по сегменту кондоминиумов один отчёт за 2026 год отметил <cite index="4-0">высокий уровень отказов по кредитам в 50-60% со стороны строгих финансовых организаций, что создаёт серьёзное препятствие для закрытия сделок</cite>.
В нижнем ценовом сегменте уровень отказов ещё хуже. В материалах об условиях 2025 года описывалось <cite index="2-0">резкое падение продаж, обвал новых сделок с жильём на 49% и беспрецедентный уровень отказов по ипотеке — до 70% для более дешёвого жилья, вызванный высоким уровнем задолженности домохозяйств</cite>.

Почему тайские банки отказывают

Коренная причина — задолженность домохозяйств, а не отсутствие интереса покупателей. Дома и кондо стоимостью 3 млн батов и ниже пострадали сильнее всего, поскольку именно в этом сегменте сосредоточены закредитованные тайские заёмщики.

Освещение одного из опросов о кредитовании прямо указывает: <cite index="5-0,5-1">с начала пандемии число отказов по заявкам на ипотеку в Таиланде резко возросло для недвижимости стоимостью ниже 3 млн батов (около 89 000 долларов США), достигнув 70% в 2024 году, и, согласно отчёту Siam Commercial Bank, этот показатель продолжит расти вплоть до 2026 года</cite>. Причиной является скорее плохое состояние балансов домохозяйств, чем только ужесточение правил андеррайтинга.

Побочный эффект оказался серьёзным для всего рынка новостроек. Один из аналитических обзоров рынка описал, что <cite index="2-1">передачи прав на жильё в первом квартале 2025 года обвалились на 10,52% в годовом выражении, до 65 276 единиц</cite> — падение, которое в том же материале напрямую связывают с ужесточением условий финансирования.

Как это отражается в данных о передаче прав

Несмотря на замедление внутреннего рынка, итоговые показатели передачи прав говорят скорее о стабилизации, чем о коллапсе. По данным REIC, <cite index="6-0">общая стоимость передач жилой недвижимости по стране росла в каждом квартале прошлого года: 181 млрд батов в первом квартале, 210 млрд во втором, 226 млрд в третьем и 247 млрд в четвёртом</cite> квартале 2025 года.

Данные конкретно по кондоминиумам выглядят более неоднозначно. В начале 2025 года <cite index="0-0">количество передач прав на кондо по стране в первом квартале 2025 года снизилось на 7,3% в годовом выражении, до 21 814 единиц, при этом общая стоимость передач упала на 11,1%, до 56 млрд батов</cite>. Это падение по времени тесно совпадает с наиболее резкими скачками уровня отказов.

Где в этой картине место иностранных покупателей

Иностранные покупатели, которые обычно расплачиваются наличными или используют зарубежное финансирование, в значительной степени защищены от внутреннего кредитного кризиса — и их доля рынка отражает эту устойчивость. По итогам 2025 года <cite index="7-0">на долю иностранного владения пришлось 14,7% всех переданных кондоминиумов по стране и 25% от общей стоимости передач</cite> — непропорционально большая доля, которая подчёркивает, насколько важен спрос со стороны покупателей за наличные для этого сектора.

В абсолютных цифрах <cite index="8-0">иностранные покупатели в 2025 году оформили передачу примерно 14 899 единиц кондо на сумму 60,92 млрд батов, что составляет около 14,7% всех передач кондо по стране</cite>. Меняется и состав покупателей: <cite index="9-0">у индийских покупателей была самая высокая средняя стоимость сделки на единицу жилья — около 5,6 млн батов, что выше среднего показателя по иностранным покупателям в 4,2 млн батов</cite>, что свидетельствует о расширении базы иностранных покупателей далеко за пределы одной национальности.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Спрос по провинциям рассказывает похожую историю. На Восточном побережье один опрос за 2024 год показал, что <cite index="10-1">провинция Чонбури обогнала Бангкок как главное направление для иностранных покупателей недвижимости в первой половине 2024 года</cite>, и застройщики отреагировали новым предложением: <cite index="10-0">запустив новые проекты, около 1000 новых юнитов ожидается на рынке в 2025 году</cite>. Покупателям, оценивающим этот пул предложений на фоне текущих цен, стоит обратиться к нашей подробной статье Статистика передач кондо в Чонбури за 2025 год для разбивки по провинции.

Что это значит для покупателей за наличные и иностранцев

Высокий уровень отказов по ипотеке звучит как плохая новость для рынка недвижимости, и для застройщиков, ориентированных на внутренних покупателей, зависящих от кредитов, это действительно так. Но это меняет расчёты для тех, кому не нужна тайская ипотека.

Улучшаются переговорные позиции. Застройщики, у которых остались непроданные объекты, недоступные для финансирования местным покупателям, охотнее идут на скидки, продлевают графики платежей или предлагают мебельные пакеты покупателям, готовым закрыть сделку наличными.
Замедляются планы новых запусков. Поскольку <cite index="11-0">жилой сектор... по прогнозам, останется сложным для застройщиков в 2026 году из-за слабого потребительского доверия и вялой экономики</cite>, меньше спекулятивных запусков означает меньшую будущую конкуренцию для уже существующего предложения.
Повышается качество вторичного рынка. Продавцы, испытывающие финансовое давление, более мотивированы, что может создавать более выгодные возможности на вторичном рынке в уже сложившихся жилых комплексах.
Кредитование для иностранцев всё ещё существует, но выборочно. Ряд банков продолжает выдавать займы нерезидентам на готовые кондоминиумы выше определённой стоимости в таких городах, как Паттайя, хотя условия жёстче, чем в период до 2023 года.

Если вы взвешиваете покупку с учётом более широких правил владения недвижимостью для иностранных покупателей, наш гид по давлению на иностранные квоты на кондо в Таиланде — о том, какую долю продаваемой площади здания могут законно владеть иностранцы — станет полезным дополнительным материалом.

Региональные различия: Бангкок, Пхукет и Паттайя

Не каждый рынок ведёт себя одинаково в условиях кредитного сжатия. Пхукет, например, продолжает уверенно поглощать предложение среди иностранных покупателей: <cite index="2-2">Пхукет выделяется, сохраняя стабильное поглощение около 1000 передач кондоминиумов иностранным покупателям ежегодно, с ростом на 10% в годовом выражении</cite>, согласно тем же данным.

Более высокий сегмент Бангкока также привлекает внимание: согласно одному аналитическому отчёту за 2026 год, <cite index="8-1">около 18% новых продаж недвижимости в Бангкоке</cite> приходится на иностранных покупателей — напоминание о том, что именно ценовой сегмент, а не только локация, определяет степень зависимости проекта от внутреннего кредитного кризиса.

Практические выводы для покупателей, рассматривающих Паттайю

Для тех, кто конкретно рассматривает Восточное побережье, история отказов по ипотеке — это на самом деле замаскированная история о предложении и ценообразовании. У застройщиков, столкнувшихся с замедлением спроса со стороны тайских покупателей, есть стимул активнее привлекать покупателей-иностранцев за наличные — через ценообразование, бонусы или состав юнитов.

Проекты, ориентированные именно на такой профиль покупателей, включают предложения вроде Smart Island Resort на материковой части и Тихая просторная квартира, оба из которых нацелены на сегмент готовых юнитов для покупателей с наличными — этот сегмент оказывается более устойчивым, чем новостройки, зависящие от кредитов. Полный обзор цен по типам жилья в городе смотрите в нашем руководстве по ценам на квартиры в Паттайе на 2026 год.

Итог

Рынок кондоминиумов Таиланда не столько сокращается, сколько расслаивается на два уровня: внутренний сегмент, придушенный долгами домохозяйств и осторожностью банков, и сегмент, ориентированный на наличные и всё более интернациональный, который продолжает работать независимо от местных условий кредитования. Понимание того, к какому уровню относится тот или иной проект или ценовая категория, сейчас — один из важнейших этапов due diligence для любого покупателя, выходящего на этот рынок в 2026 году.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Часто задаваемые вопросы

Какой сейчас уровень отказов по ипотеке в Таиланде?: Последние опросы показывают средний уровень отказов около 40-45% в целом, поднимаясь до 50-70% для более дешёвого жилья и кондо стоимостью примерно до 3 млн батов, где проблема задолженности домохозяйств наиболее сконцентрирована.
Почему тайские банки отклоняют так много заявок на ипотеку?: Высокая задолженность домохозяйств среди тайских заёмщиков, особенно по недвижимости низкой стоимости, заставила банки гораздо осторожнее подходить к одобрению кредитов. Эта тенденция усиливается с пандемии и ухудшилась в 2025 году и в начале 2026 года.
Влияет ли уровень отказов по ипотеке на иностранных покупателей в Паттайе?: Напрямую нет, поскольку большинство иностранных покупателей приобретают недвижимость за наличные или организуют финансирование за пределами Таиланда. Однако это косвенно выгодно иностранным покупателям с наличными, поскольку смягчает конкуренцию со стороны внутренних покупателей, зависящих от кредитов, и повышает гибкость застройщиков по цене и условиям.
Стоит ли сейчас покупать кондо в Таиланде на фоне кредитного кризиса?: Для покупателей с наличными нынешние условия могут благоприятствовать переговорам, поскольку застройщики, сталкивающиеся с замедлением внутренних продаж, часто более охотно идут на скидки или предлагают бонусы. Тем не менее покупателям стоит проверять наличие иностранной квоты в проекте и статус завершения строительства перед принятием решения.
Покупатели каких национальностей сейчас лидируют по покупкам кондо в Таиланде?: Китайские покупатели по-прежнему остаются крупнейшей группой по объёму передач, хотя покупатели из Мьянмы и Индии показали заметный рост в последнее время, при этом у индийских покупателей зафиксирована самая высокая средняя стоимость сделки на единицу жилья среди всех иностранных национальностей.