thailand-market

Инвестиции в недвижимость: вторичка или новостройка в Паттайе

14.09.2026

Доход от аренды на вторичном рынке Паттайи начинается сразу после сделки — от 10 000 бат в месяц за студию в Пратамнаке, валовая доходность около 6-11% годовых. Новостройка не приносит аренду до сдачи дома, зато цена фиксируется в договоре в момент покупки, а рассрочка без процентов на 18-36 месяцев защищает деньги от инфляции, пока идёт строительство.

Инвестиции в недвижимость: вторичка или новостройка в Паттайе

За последний год вопрос «куда вложить деньги» звучит от читателей чаще, чем раньше. Депозиты не поспевают за инфляцией, фондовый рынок непредсказуем, а недвижимость в Таиланде остаётся одним из немногих активов, который иностранец может оформить в полную собственность, получать с него доход в валюте и при этом иметь возможность жить в нём сам хотя бы часть года. Мы в Apartwell помогаем с покупкой недвижимости в Паттайе уже пять лет и за это время сопроводили сделки на десятки объектов — от студий на вторичном рынке до квартир в новостройках на разных стадиях готовности. В этой статье — не общие рассуждения, а конкретные цифры по обоим сценариям инвестирования.

Если коротко сформулировать логику: деньги, которые просто лежат на депозите или карте, теряют покупательную способность каждый месяц, пока инфляция обгоняет ставку по вкладу. Недвижимость — это способ зафиксировать стоимость актива и одновременно либо получать доход прямо сейчас (вторичка), либо купить по сегодняшней цене актив, который будет стоить дороже к моменту, когда стройка закончится (новостройка). Дальше разберём оба пути на реальных цифрах рынка Паттайи.

Наглядно логика видна на простом сравнении горизонта в два года — без привязки к конкретной квартире, просто чтобы показать разницу в поведении трёх видов активов:

Ни один из трёх вариантов не идеален сам по себе — у депозита нет риска потери капитала, но нет и защиты от инфляции; у недвижимости противоположный набор плюсов и минусов. Дальше — детали по обоим сценариям на рынке Паттайи.

Инвестиции в недвижимость Паттайи

Паттайя — не Бангкок и не Пхукет: здесь ниже порог входа, выше доля русскоязычных арендаторов и покупателей, и есть районы вроде Пратамнака, которые за последние годы стали фактически «русской улицей» — с соответствующим спросом на аренду у своей же диаспоры. По данным аналитики рынка недвижимости Таиланда за 2026 год, провинция Чонбури, к которой относится Паттайя, лидирует по числу сделок с иностранцами среди всех провинций страны — на неё приходится около 36% всех переводов прав собственности иностранным покупателям по стране, даже на фоне общего охлаждения рынка примерно на 17% год к году. Это и хорошая новость (спрос жив), и трезвое напоминание: рынок недвижимости циклический, а не растёт по прямой.

Вторичный рынок: доход от аренды сразу после покупки

Главное преимущество вторичного рынка — время. Купили квартиру, приняли её по акту, нашли арендатора — и с этого момента объект работает на вас, а не на застройщика. Никакой стройки, никакого ожидания сдачи дома.

По широким рыночным данным 2026 года цены на вторичном рынке Паттайи выглядят так: в районе Вонгамат — 90 000-180 000 бат за м², в Центральной Паттайе — 60 000-150 000 бат за м², на Джомтьене — 55 000-130 000 бат за м², в Наджомтьене и Бангсарае — 45 000-90 000 бат за м². Средняя валовая доходность от долгосрочной аренды по рынку в целом составляет 6-10% годовых, у отдельных объектов на первой линии моря — до 10%. Это ориентиры по рынку, а не обещание конкретной цифры по конкретной квартире.

А вот что мы можем подтвердить своими собственными данными, а не общерыночной оценкой: в портфеле Apartwell на Пратамнаке студии продаются от 1 100 000 бат, однокомнатные — от 1 800 000 бат, двухкомнатные — от 2 700 000 бат, и мы же сдаём аналогичные квартиры в долгосрочную аренду от 10 000, 14 000 и 18 000 бат в месяц соответственно. Разберём доходность на студии как на самом доступном варианте входа:

Это расчётная, а не гарантированная доходность: она собрана по методике «валовый доход минус подтверждённые статьи расходов» на основе реальных, а не усреднённых цен нашего собственного портфеля, но итоговая цифра по конкретной квартире зависит от того, как быстро найдётся арендатор, от состояния отделки и от того, меняется ли тариф на CAM в конкретном доме. Важно и то, что происходит с деньгами арендатора сразу: пока новостройка ещё строится, вторичная квартира уже приносит вот эти 6 000 бат чистыми в месяц — и это тот случай, когда конкретная выгода привязана именно к покупке через Apartwell, потому что мы же берём объект в управление и закрываем вопрос поиска арендатора, а не оставляем покупателя разбираться с этим самостоятельно.

Сезонность: когда сдавать в долгосрочную аренду, а когда — в посуточную

Доходность, посчитанная выше, — это консервативный сценарий долгосрочной аренды: один договор на 6-12 месяцев, стабильная ставка независимо от сезона. У Паттайи есть и второй сценарий, который в высокий сезон даёт заметно больше, но требует управления.

Высокий туристический сезон в Таиланде — примерно с ноября по март, когда сухая погода и минимум дождей привлекают наибольший поток отдыхающих; низкий сезон — с мая по октябрь, в период муссонных дождей. На объектах, которые мы размещаем на Booking.com, Agoda, Airbnb и Expedia через собственный канальный менеджер Exely, суточная ставка в высокий сезон обычно кратно превышает эквивалент долгосрочной аренды за тот же период, а в низкий сезон, наоборот, часто выгоднее иметь одного долгосрочного жильца, чем простаивающие дни между короткими бронированиями. Разумная стратегия для инвестора, который не живёт в Паттайе постоянно, — не выбирать один формат на весь год заранее, а поручить управляющей компании переключаться между посуточной и долгосрочной сдачей по сезону; это именно то, чем управляющая часть Apartwell занимается для своего портфеля на Пратамнаке ежедневно.

Новостройки Паттайи: рассрочка 0% и почему деньги на депозите теряют в цене

Это раздел, ради которого многие читатели открыли статью, поэтому — сразу к механике, без вступлений.

У большинства застройщиков Паттайи договор долевого участия в новостройке строится по одной и той же логике, независимо от конкретного проекта:

• 10-20% от цены — платёж при подписании договора (часто разбит на резервацию 1-3% и первый взнос);
• 20-30% от цены — равными частями помесячно или поквартально на весь срок строительства;
• 50-70% от цены — итоговый платёж при сдаче дома, одновременно с переоформлением права собственности в Земельном департаменте.

Ключевая деталь, которую часто упускают: на этой рассрочке не начисляются проценты. Тайский банк в схему не входит вообще — это прямой договор между покупателем и застройщиком, поэтому нет ни кредитной ставки, ни проверки кредитной истории, ни банковской комиссии. Это принципиально отличает рассрочку от новостройки от ипотеки: вы не переплачиваете застройщику за то, что платите не сразу, а всю сумму целиком.

Срок строительства типового проекта в Паттайе — от 18 до 36 месяцев. Честная рекомендация, которую стоит держать в голове при планировании бюджета: закладывайте ещё 3-6 месяцев сверх заявленной застройщиком даты сдачи. Строительные сроки в Таиланде, как и почти везде, сдвигаются чаще, чем соблюдаются день в день — и добросовестный застройщик обычно закладывает в договоре штрафные санкции на этот случай, но это тоже нужно проверять до подписания, а не после.

Теперь — то, ради чего вообще имеет смысл рассматривать новостройку как инвестицию, а не просто как способ растянуть платёж. Цена в договоре долевого участия фиксируется в момент подписания и не пересматривается, даже если рынок за время стройки вырастет. А деньги, которые вы ещё не внесли по графику, всё это время либо лежат у вас на депозите, либо продолжают работать в другом месте, теряя покупательную способность на величину инфляции — вместо того чтобы «замораживаться» в проекте по сегодняшней, а не завтрашней цене. Разница между ценой на этапе котлована и ценой на этапе сдачи дома — это и есть та часть доходности новостройки, которую вторичный рынок в принципе не может предложить: готовую квартиру нельзя купить «по вчерашней цене».

Это не абстрактная схема — вот как она выглядит на реальном проекте из текущего портфеля Apartwell, если держать в уме бюджет входа около 3 000 000 рублей (по курсу ЦБ РФ это примерно 1 180 000 бат):

Love IT Wongamat Beach Condominium — проект застройщика Global Top Group на Вонгамате, 8 этажей, сдача в 2030 году. Цена от застройщика: студия (~26 м²) — 2 678 000 бат, однокомнатная (~39 м²) — 4 017 000 бат, двухкомнатная (~52 м²) — 5 356 000 бат (103 000 бат за м²). Задаток на резервацию — 100 000 бат.

У этого проекта, как и у большинства новостроек Паттайи, план платежей отличается для иностранной квоты (Foreign Quota, FQ) и тайской квоты (Thai Quota, TQ) — иностранцу как покупателю нужна именно схема FQ:

Здесь виден нюанс, который легко упустить: по иностранной квоте (FQ) на входе платится больше, чем по тайской (TQ — там на бронирование уходит только 20%), зато итоговый платёж при сдаче меньше — 20% против 50% у TQ. Иностранному покупателю выгоднее не пытаться «подстроиться» под тайскую схему, а сразу планировать бюджет под условия FQ, которые для него единственно доступны. При бюджете в 3 млн рублей на однокомнатную квартиру этого проекта первый платёж закрывается почти день в день — 1 205 100 бат ≈ 3 066 000 ₽.

Love IT Wongamat — не единственный вариант в работе у Apartwell. Вот три проекта из текущего портфеля на разных ценовых уровнях, чтобы показать диапазон, а не одну точку:

Схема двух проектов The Riviera устроена иначе, чем у Love IT: выше платёж при бронировании (35% против 30%) и заметно короче рассрочка (18 платежей вместо 24 месяцев по 4-месячным интервалам), зато итоговый платёж при сдаче — те же 50%. У Santa Monica, помимо квартир, есть и трёхкомнатные юниты, и пентхаусы на верхних этажах — это уже не бюджетный сегмент, а верхняя граница диапазона, если сравнивать с Love IT. Точные условия и наличие свободных юнитов по каждому проекту мы уточняем на момент обращения — доступность конкретных этажей и планировок меняется по мере хода продаж.

Откуда берётся рост цены к моменту сдачи. Мы намеренно не приводим здесь конкретный процент прироста стоимости «от котлована до сдачи» — по каждому конкретному проекту эта цифра своя и зависит от темпов продаж, района и общей ситуации на рынке в момент сдачи, и обещать заранее фиксированный процент было бы недобросовестно. Но механика, по которой цена обычно растёт, довольно прозрачна: застройщик продаёт первые юниты дешевле, чтобы быстрее набрать оборотные средства на старте стройки, а по мере готовности дома и приближения к сдаче поднимает цену на оставшиеся непроданные юниты — отчасти из-за роста стоимости стройматериалов и рабочей силы за прошедшие месяцы, отчасти потому что почти готовую квартиру продать проще, чем котлован. Тот, кто зашёл в проект на старте по фиксированной цене, оказывается на другом конце этой динамики: его цена уже не меняется, пока цена для новых покупателей продолжает расти вместе со стадией готовности дома.

Что выгоднее: вторичка или новостройка — сравнение при бюджете от 3 млн рублей

Прямого ответа «одно всегда лучше другого» здесь нет, и любой, кто его даёт, чаще всего продаёт что-то одно. Разница — в том, что вы получаете сразу, а что — только позже.

Наша практика на Пратамнаке выглядит так: тем, кому важен денежный поток здесь и сейчас — например, чтобы аренда покрывала часть расходов на жизнь в Таиланде, — обычно подходит студия или однокомнатная квартира на вторичном рынке. Тем, кто пока не планирует переезжать и рассматривает покупку как способ сохранить и вырастить капитал за 2-3 года, чаще подходит новостройка с рассрочкой: деньги распределены во времени, а не заморожены одним платежом. Есть и третий, самый частый на практике вариант — комбинация: студия на вторичке для дохода уже сейчас плюс новостройка в рассрочку как вложение на среднесрочный горизонт, оплачиваемая как раз за счёт той же арендной прибыли.

Ещё один мотив, который читатели формулируют реже вслух, но держат в уме почти всегда, — диверсификация по валюте и юрисдикции. Актив в Таиланде, оформленный на физическое лицо в тайском Земельном департаменте, не зависит от того, что происходит с рублёвыми депозитами или с конкретным банком внутри одной страны. Это не отменяет собственных рисков тайского рынка — валютного, ликвидности при перепродаже, регуляторного, — но это риски другого рода и, что важно, не коррелирующие напрямую с рисками депозита в рублях. Именно поэтому недвижимость в Паттайе для многих наших клиентов — не единственная инвестиция, а часть портфеля рядом с рублёвыми и валютными накоплениями внутри страны.

Инвестиции в недвижимость Таиланда: общестрановые правила

Всё сказанное выше касалось Паттайи как города, но покупка недвижимости иностранцем в Таиланде регулируется общестрановыми правилами — они одинаковы что для Паттайи, что для Пхукета, что для Бангкока, и их стоит знать до, а не после внесения задатка.

Квота 49%. Иностранец может владеть кондоминиумом в Таиланде в полной собственности (freehold) — без каких-либо ограничений по типу визы или сроку пребывания в стране. Ограничение только одно: в одном жилом здании иностранцам в сумме может принадлежать не более 49% от общей площади всех юнитов, остальные 51% обязаны быть в собственности граждан или юридических лиц Таиланда. На практике это значит, что перед резервацией конкретного юнита юридический отдел кондоминиума запрашивает подтверждение, что квота ещё не выбрана — и это первый шаг в цепочке покупки, а не формальность «на потом».

Если квота в доме исчерпана. Стандартная и юридически чистая альтернатива — долгосрочная аренда земли и здания (leasehold) на 30 лет с возможностью продления, которая регистрируется в Земельном департаменте так же официально, как и freehold-собственность, просто с другим объёмом прав. Некоторые агентства предлагают иностранцам оформление через тайскую компанию как способ обойти квоту 49% и получить фактический freehold на дом или землю — мы в Apartwell такие схемы клиентам не предлагаем: они требуют номинальных тайских акционеров, регулярно попадают под проверки и создают юридический риск, несоразмерный экономии на альтернативном leasehold-варианте.

Как физически проходит сделка. Резервация объекта с задатком → проверка квоты 49% и юридической чистоты объекта, включая тип титула (Chanote — самый надёжный, полностью зарегистрированный титул земли и здания) → перевод покупной суммы из-за рубежа в тайский банк с обязательным оформлением справки FET (Foreign Exchange Transaction) при сумме перевода от 50 000 долларов США, либо письма Tor Tor 3 для меньших сумм — этот документ подтверждает Земельному департаменту, что деньги пришли из-за границы именно на покупку недвижимости, без него сделка не регистрируется → регистрация права собственности в Земельном департаменте (Land Department) по месту нахождения объекта.

Налоги. При покупке кондоминиума иностранцем налоговая нагрузка складывается из нескольких небольших сборов, которые в подавляющем большинстве сделок в Паттайе по договорённости делятся между покупателем и продавцом либо перекладываются на застройщика при первичной продаже: регистрационный сбор за передачу права (обычно 2% от оценочной стоимости), гербовый сбор или специальный бизнес-налог (в зависимости от срока владения продавца) и подоходный налог с продавца, рассчитываемый по прогрессивной шкале от оценочной стоимости и срока владения. При покупке новостройки напрямую у застройщика эти сборы, как правило, уже включены в условия договора или прописаны отдельной строкой — это стоит уточнять до подписания, а не постфактум.

Налоги при последующей продаже. Если объект продаётся в течение первых 5 лет владения, дополнительно взимается специальный бизнес-налог — около 3,3% от цены сделки или от оценочной стоимости, если она выше. При владении дольше 5 лет вместо него применяется гербовый сбор — около 0,5%. Это тот пункт, который инвесторы в новостройку часто узнают только на этапе перепродажи: если план — зайти в новостройку и продать её сразу после сдачи, разумно закладывать этот налог в ожидаемую доходность заранее, а не постфактум.

Риски новостройки и надёжности застройщика — и как их снять

Возражение, которое звучит чаще всего: «а если стройку заморозят» или «а если застройщик окажется ненадёжным». Оба риска реальны, и оба поддаются проверке до, а не после того, как деньги переведены.

Риск задержки сдачи. Снимается закладкой запаса в 3-6 месяцев сверх заявленной даты при планировании бюджета и переезда, а также проверкой, прописаны ли в договоре штрафные санкции застройщика за просрочку — у добросовестных компаний это стандартная практика, а не исключение по запросу.

Риск надёжности застройщика. Проверяется по истории уже сданных им объектов — сколько проектов компания завершила, укладывалась ли в сроки, есть ли отзывы предыдущих покупателей, — а также по тому, оформлен ли договор купли-продажи по стандартной форме, утверждённой Департаментом по защите прав потребителей Таиланда (Office of the Consumer Protection Board), а не по собственному шаблону застройщика с более мягкими для него формулировками. Это тот пункт, который занимает пять минут проверки и снимает большую часть риска на годы вперёд.

Риск при продаже актива в будущем. Он одинаков и для вторички, и для новостройки: ликвидность объекта на перепродажу зависит от района и типа дома. Пратамнак, Джомтьен и Центральная Паттайя — районы с устойчивым спросом среди русскоязычных и азиатских покупателей, что снижает этот риск по сравнению с менее раскрученными локациями.

На практике перед тем, как рекомендовать клиенту объект — что вторичный, что новостройку, — мы в Apartwell проходим по одному и тому же чек-листу: (1) тип титула и его чистота в Земельном департаменте; (2) остаток квоты 49% на здание; (3) наличие юридического лица застройщика в реестре и история его предыдущих проектов; (4) форма договора — стандартная или собственная редакция застройщика; (5) реальное состояние стройки на объекте (для новостройки) — по фото и, где возможно, личным визитом, а не только по презентации застройщика; (6) фактическая ставка CAM и история её пересмотра в этом доме; (7) для вторички — состояние инженерных систем и наличие непогашенных долгов по коммунальным платежам у текущего собственника, которые иначе перейдут вместе с квартирой. Это не гарантия отсутствия риска, но именно та часть работы, ради которой имеет смысл проходить сделку с агентством, а не напрямую с продавцом или застройщиком без независимой проверки.

Как оставить заявку на подбор объекта в Apartwell

Мы на рынке Паттайи пять лет и за это время помогли с переездом более чем 250 клиентам — многим из них мы же подбирали и первый объект под инвестиции. Если вы дочитали до этого места, у вас, скорее всего, уже сложилось понимание, какой вариант — вторичка, новостройка или их комбинация — ближе к вашей ситуации. Дальше не нужно разбираться в этом в одиночку.

Оставьте заявку — и мы подберём конкретные объекты под ваш бюджет и цель (доход сейчас или рост капитала к определённому сроку), проверим квоту 49% и юридическую чистоту, сверим реальный график рассрочки, если речь о новостройке, и сопроводим сделку от резервации до регистрации права собственности. Если цель — доход от аренды, после покупки мы же берём объект в управление, как делаем это для собственного портфеля на Пратамнаке.

В заявке достаточно указать примерный бюджет и то, что важнее — доход прямо сейчас или рост стоимости к определённому сроку: остальное мы уточним в разговоре, включая горизонт по времени (нужна ли квартира вам самим хотя бы часть года, или это чисто инвестиционная покупка без личного проживания). Ответ обычно приходит в течение рабочего дня, а решение о конкретном объекте вы принимаете уже после того, как увидите проверенные цифры по нему, а не общие ориентиры по рынку, которые приведены в этой статье.

Связаться с нами: WhatsApp/Telegram +66 95 174 7888. Апартвелл размещён и на крупных международных площадках — Островке, Trip.com и Booking.com — так что часть наших объектов и то, как мы работаем с гостями и арендаторами, можно увидеть своими глазами ещё до заявки.

*Дисклеймер по доходности. Все цифры доходности и роста стоимости в этой статье — усреднённые рыночные показатели за 2026 год по открытым отраслевым обзорам рынка недвижимости Паттайи, а также расчёты на основе собственных подтверждённых цен и ставок аренды Apartwell на Пратамнаке. Это не гарантия дохода по какому-либо конкретному объекту: точная доходность зависит от расположения, состояния объекта, сезонности, загрузки и изменения рыночных условий. Решение о покупке недвижимости как инвестиции рекомендуется принимать после консультации с независимым финансовым и юридическим консультантом, особенно если сумма вложения существенна для вашего личного бюджета.*

Информация носит общий ознакомительный характер и подготовлена на основе открытых источников по состоянию на 14.09.2026. Она не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет проверку вашей конкретной ситуации лицензированным тайским юристом. Ставки налогов, пороги и требования законодательства Таиланда могут измениться — перед подписанием любого документа уточните актуальные условия у независимого юриста.

Похожие статьи

thailand-market

Рынок кондоминиумов Паттайи для пенсионеров: что нужно знать иностранным покупателям в 2026 году

Пенсионеры остаются одной из самых стабильных групп покупателей на рынке кондоминиумов Паттайи, однако визовые требования для длительного пребывания ужесточились. Разбираемся, что нужно знать покупателю-пенсионеру о финансировании, страховке и том, где сосредоточен спрос вдоль Восточного побережья.

thailand-market

Почему отказ по ипотеке в 40-70% меняет рынок кондоминиумов Таиланда

Тайские банки отклоняют до семи из десяти заявок на ипотеку для более дешёвого жилья, что душит внутренний спрос, в то время как иностранные покупатели продолжают оформлять сделки по кондо в Бангкоке, Пхукете и Паттайе. Разбираемся, что кризис отказов означает для тех, кто покупает за наличные.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда 2025-2026: передача прав на кондо, иностранная квота и цены в Паттайе

По итогам 2025 года число сделок с кондоминиумами по стране снизилось, при этом доля иностранных покупателей осталась стабильной, а цены в Паттайе продолжили расти. Разбираемся, что эти цифры значат для тех, кто планирует инвестировать в недвижимость Таиланда прямо сейчас.