Никаких сюрпризов — мы всё проверили
Как купить квартиру в Паттайе дистанционно: путь сделки от заявки до Chanote
Недвижимость в Таиланде можно купить полностью удалённо. Закон не требует личного присутствия иностранного покупателя на сделке. Объект показывают по видеосвязи, договор подписывают электронно, деньги приходят из-за рубежа по SWIFT, а право собственности регистрирует Земельный департамент по нотариальной доверенности. Вся сделка занимает от 3 до 8 недель.
Можно ли купить квартиру без личного присутствия
Да. Тайский закон не требует, чтобы иностранец лично присутствовал на сделке с кондоминиумом. Право собственности в Земельном департаменте может зарегистрировать представитель — по нотариальной доверенности с консульской легализацией или апостилем.
Есть три условия, обязательных независимо от того, находитесь вы в Таиланде или нет.
Первое условие: деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте. Оплата наличными в Таиланде или перевод с тайского счёта права на регистрацию по иностранной квоте не даёт.
Второе: банк обязан выдать документ FET (Foreign Exchange Transaction Form, раньше он назывался TT3) на сумму перевода. Без него Земельный департамент не оформит freehold на иностранца, а при продаже вы не сможете легально вывести деньги обратно.
Третье: в доме должна оставаться свободная иностранная квота. По Закону о кондоминиуме иностранцам разрешено владеть не более 49% общей площади здания. Если квота выбрана полностью, freehold оформить нельзя — остаются leasehold или схема через тайскую компанию, и у каждого варианта свои ограничения.
Мы проверяем квоту и статус объекта ещё до внесения депозита и присылаем результат письменно.
Семь этапов сделки
- 1
Подбор объекта и видео-показ
Вы озвучиваете задачу: бюджет, район, тип объекта, цель — жить самому, сдавать в аренду или инвестировать. Мы подбираем варианты из каталога и присылаем подборку с ценами, планировками и расчётом доходности.
Дальше идёт видео-показ. Агент приезжает на объект и проводит осмотр в прямом эфире — через WhatsApp, Telegram или Zoom, на русском или английском языке. Вы задаёте вопросы и просите показать то, что не видно на фото: состояние сантехники, вид из окна в разное время суток, шум с дороги, общие зоны, парковку, работу лифтов.
Записи показов сохраняются и передаются вам — удобно пересмотреть их позже, когда сравниваете варианты.
Сколько это занимает: от одного дня до нескольких недель, в зависимости от того, как быстро вы определитесь.
- 2
Бронирование
Когда объект выбран, его нужно снять с продажи. У застройщика это обычно бесплатная бронь на 2–3 дня — этого времени хватает, чтобы получить и изучить документы. На вторичном рынке бронь сразу требует депозита.
Депозит бронирования на рынке Паттайи — 50 000–100 000 бат, у некоторых проектов сумма выше. Эта сумма потом входит в стоимость объекта.
Мы придерживаемся простого правила: все контрактные платежи идут напрямую на счёт застройщика или продавца, минуя агентство. Исключение одно — небольшая бронь, которую агент может внести от вашего имени, чтобы придержать объект, пока готовится перевод. Такую операцию всегда оформляем письменно.
Ещё до депозита вы получите: документы застройщика или продавца, подтверждение статуса иностранной квоты, проект договора и реквизиты для перевода.
- 3
Договор
Договор купли-продажи или бронирования готовят на двух языках, английском и тайском. Юридическую силу для иностранного покупателя имеет английская версия, но при расхождениях приоритет обычно у тайской — поэтому сверяем обе.
В договоре обязательно должно быть прописано: цена и валюта, график платежей с датами или привязкой к этапам стройки, срок передачи объекта, тип права собственности (freehold по иностранной квоте либо leasehold), кто и в какой доле платит transfer fee, условия возврата депозита, а также ответственность застройщика за просрочку.
Договор подписываете и отправляете сканом. Оригиналы с подписью досылаются курьером — DHL, FedEx или EMS, обычно это 5–10 дней.
Мы настаиваем на независимой юридической проверке договора. Можем порекомендовать юристов, с которыми работаем сами, но вы вправе привлечь и своего — это обычная практика, а не признак недоверия.
- 4
Оплата и перевод средств
Деньги переводятся из-за рубежа в иностранной валюте — USD, EUR или другой, конвертация в баты происходит уже в тайском банке при зачислении.
В назначении платежа обязательно указывается цель — покупка недвижимости с адресом объекта. Формулировку мы даём заранее: от неё зависит, корректно ли банк выпустит FET.
Порядок такой: застройщик или продавец выставляет инвойс, вы получаете оригинал или скан контракта, делаете перевод в своём банке, банк-получатель зачисляет средства и выдаёт FET, а мы получаем копию FET и подтверждение зачисления.
SWIFT-перевод идёт от 2 до 10 рабочих дней — зависит от банков-корреспондентов. При переводах из некоторых стран возможны дополнительные проверки, которые срок увеличивают.
Рассрочка от застройщика: на первичке распространена схема с первым взносом и платежами до завершения строительства. Условия у каждого проекта свои — уточняем до подписания.
- 5
Регистрация права в Земельном департаменте
Для регистрации без вашего личного присутствия понадобится доверенность на нашего представителя или вашего юриста.
Как оформляется доверенность: текст готовим мы, вы заверяете его у нотариуса в своей стране, затем документ проходит легализацию — апостиль или консульскую, в зависимости от страны, — и переводится на тайский присяжным переводчиком.
Ещё нужна нотариально заверенная копия загранпаспорта.
В день регистрации представитель подаёт в Земельный департамент доверенность, копию паспорта, FET, договор, документы продавца и подтверждение оплаты налогов и сборов. Chanote — свидетельство о праве собственности — выписывается на ваше имя.
Скан Chanote вы получите в день регистрации, а оригинал — курьером или в офисе до вашего приезда, как вам удобнее.
Сроки: подготовка и легализация доверенности занимают 2–4 недели в зависимости от страны. Сама регистрация — один рабочий день.
- 6
Приёмка квартиры и ключи
На первичном рынке между окончанием строительства и передачей ключей проходит приёмка. Мы берём её на себя.
Что делаем: осматриваем квартиру, сверяем с планировкой и спецификацией из договора, проверяем сантехнику, электрику, кондиционеры, окна и двери, фиксируем каждое замечание на фото и видео и составляем snagging list — перечень дефектов для устранения застройщиком.
Отчёт с фото и видео присылаем в тот же день. Дальше контролируем, как устраняются замечания, и принимаем работу повторно.
Ключи и документы держим в офисе либо передаём вашему управляющему — договоримся, как удобнее.
- 7
Владеть и сдавать в аренду можно без присутствия
Управлять объектом после сделки можно удалённо.
Что мы берём на себя по договору управления: сдача в аренду (краткосрочно или долгосрочно), заселение и выселение гостей, уборка и обслуживание, оплата коммуналки и CAM fee, мелкий ремонт, контакты с управляющей компанией здания, ежемесячный отчёт по доходам и расходам.
Доход поступает на указанный вами счёт. Условия и комиссию управления обсуждаем отдельно и закрепляем в договоре.
Способы перевода денег: сравниваем варианты
Ниже перечислены способы, которые встречаются на рынке. Сами мы работаем только с банковским переводом: только он даёт FET, а без этой справки не будет ни freehold по иностранной квоте, ни легального вывода средств.
| Способ | FET | Срок | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Банковский SWIFT | Да | 2–10 дней | Единственный способ, с которым мы работаем |
| Перевод через третью юрисдикцию | Да, если деньги приходят из-за рубежа | 3–14 дней | Зависит от банка-посредника, уточняйте заранее |
| Наличные | Условно | — | Нужно декларировать на въезде, и вы должны присутствовать лично. Для дистанционной сделки не подходит |
| Криптовалюта | Нет | — | FET не даёт. Расчёты криптовалютой за недвижимость в Таиланде ограничены регулятором, мы такие сделки не проводим |
Если вам предлагают заплатить без FET и обещают «оформим потом» — это повод остановиться и всё перепроверить. Задним числом FET не восстановить.
FET / TT3
FET (Foreign Exchange Transaction Form) — документ тайского банка, подтверждающий, что валюта пришла из-за рубежа и была конвертирована в баты. Раньше эта форма называлась TT3.
Банк выдаёт FET автоматически при переводах от 50 000 USD или эквивалента; на меньшие суммы форму придётся запросить отдельно — достаточно подать заявление, и никаких сложностей обычно не возникает, если сделать это заранее. Порог время от времени меняется решением Банка Таиланда, поэтому актуальную цифру мы уточняем ближе к моменту сделки.
Зачем нужен: Земельный департамент требует FET для регистрации freehold на иностранца в рамках иностранной квоты. При продаже объекта эта форма подтверждает право вывести выручку за рубеж в размере ранее ввезённой суммы.
Что проверить в FET: ваше имя как отправителя или бенефициара, сумму, валюту и цель платежа с указанием, что это покупка недвижимости.
Ошибка в цели платежа — самая частая проблема. После зачисления средств исправить её не всегда получится. Поэтому формулировку назначения платежа мы согласовываем с вами до перевода.
Сколько стоит сделка дистанционно
Помимо стоимости объекта:
| Transfer fee (регистрационный сбор) | 2% от оценочной стоимости | По договорённости, обычно пополам |
| Specific Business Tax (при продаже в первые 5 лет) | 3,3% | Обычно платит продавец |
| Stamp duty (если SBT не применяется) | 0,5% | Продавец |
| Налог у источника | По ставке для физлица или юрлица | Продавец |
| Sinking fund (для новостроек) | Разовый платёж, за м² | Покупатель |
| CAM fee | Ежемесячно, за м² | Покупатель |
| Нотариальное заверение и легализация доверенности | Зависит от страны | Покупатель |
| Присяжный перевод | Уточняется индивидуально | Покупатель |
| Курьерская доставка документов | Уточняется индивидуально | Покупатель |
| Комиссия банка за SWIFT | Зависит от банка | Покупатель |
| Юридическая проверка (опционально) | Уточняется индивидуально | Покупатель |
Налоговые ставки и сборы определены тайским законодательством и время от времени меняются. Точный расчёт по вашему объекту мы предоставляем в письменном виде ещё до подписания договора.
Мы не консультируем по налогам и не подменяем юриста. Вопросы налогообложения в стране вашего резидентства лучше обсуждать со своим налоговым консультантом — во многих юрисдикциях зарубежную недвижимость нужно декларировать.
Риски и как мы их закрываем
Мы говорим о рисках прямо, а не делаем вид, что их не существует.
- Риск: деньги уходят не по адресу. Решение: все контрактные платежи идут напрямую на счёт застройщика или продавца, а реквизиты вы сверяете с договором сами. Агентство не принимает контрактные платежи на свои счета.
- Риск: объект отличается от того, что на фото. Решение: вместо подборки картинок — живой видеопоказ, запись которого остаётся у вас, а на приёмке составляем snagging list с фотоотчётом.
- Риск: застройщик не достроит проект. Решение: до включения объекта в каталог мы проверяем разрешение на строительство, права на землю, при необходимости EIA и схему финансирования — этим занимаются тайские и международные юристы. Стопроцентной гарантии тут не даст никто: даже у застройщиков с хорошей репутацией на тайском рынке случались долгострои.
- Риск: иностранная квота уже выбрана. Решение: письменно запрашиваем её статус у управляющей компании здания до внесения депозита.
- Риск: при продаже не получится вывести деньги за рубеж. Решение: проверяем корректность оформления FET ещё на этапе перевода средств.
- Риск: покупка через тайскую компанию-номинала. Наша позиция: мы не предлагаем схемы с номинальными акционерами для обхода ограничений на владение землёй. Такие структуры регулярно проверяются, и все последствия ложатся на покупателя.
- Риск: обещания доходности, которые не соответствуют реальности. Наша позиция такая — гарантированная доходность выше рыночной — это повод разобраться, за счёт чего она обеспечена и что происходит после окончания гарантийного периода. Мы показываем расчёт с исходными данными, а не готовую цифру.
Отдельный момент — ликвидность. Продажа объекта в Паттайе занимает время, это не биржевой актив. Планируйте срок владения с учётом этого.
Документы
От вас потребуется: загранпаспорт (скан всех заполненных страниц); нотариально заверенная копия паспорта с легализацией; доверенность на представителя — нотариальная, с апостилем или консульской легализацией и присяжным переводом на тайский; подтверждение источника средств (может запросить банк); реквизиты счёта для перечисления арендного дохода (этап 7).
Вы получите на руки: договор купли-продажи на английском и тайском языках; FET от тайского банка; квитанции об оплате сборов и налогов; чанот на ваше имя; акт приёмки и snagging list с фотоотчётом; договор управления, если он заключается.
Частые вопросы
- Можно ли купить квартиру в Паттайе, не приезжая в Таиланд лично?
- Да, можно. Тайское законодательство не требует личного присутствия иностранного покупателя при сделке с кондоминиумом. Объект показывают по видеосвязи, договор подписывают электронно и потом отправляют оригиналы, а право собственности регистрируют по нотариальной доверенности с легализацией.
- Сколько времени занимает дистанционная сделка?
- От 3 до 8 недель — от выбора объекта до регистрации права собственности. Дольше всего занимает оформление и легализация доверенности: 2–4 недели, в зависимости от страны. SWIFT-перевод идёт 2–10 рабочих дней, а регистрация в Земельном департаменте — один день.
- Как перевести деньги за недвижимость в Таиланд?
- Банковским переводом в иностранной валюте из-за рубежа, с указанием цели платежа — покупка недвижимости. Банк-получатель выдаёт документ FET, без которого нельзя зарегистрировать freehold на иностранца и легально вывести средства при последующей продаже.
- Что такое FET и зачем он нужен?
- FET (Foreign Exchange Transaction Form, ранее — TT3) — документ тайского банка, который подтверждает поступление валюты из-за рубежа. Земельный департамент требует его для регистрации права собственности иностранца по иностранной квоте, а также он нужен для репатриации средств при продаже объекта.
- Кому переводить деньги — агентству или застройщику?
- Контрактные платежи идут напрямую на счёт застройщика или продавца. Агентство не принимает такие платежи на свои счета. Исключение — небольшой депозит для бронирования объекта, оформляемый письменно.
- Можно ли оплатить недвижимость в Таиланде криптовалютой?
- Криптоперевод не даёт документа FET, а без него нельзя зарегистрировать freehold на иностранца по иностранной квоте. К тому же расчёты криптовалютой за недвижимость в Таиланде ограничены регулированием. Apartwell такие сделки не проводит.
- Как оформить доверенность на покупку недвижимости в Таиланде?
- Текст доверенности готовит агентство или юрист. Вы заверяете его у нотариуса в своей стране, дальше документ проходит апостиль или консульскую легализацию и перевод на тайский у присяжного переводчика. Срок — от 2 до 4 недель, в зависимости от страны.
- Что такое иностранная квота 49% и как проверить её наличие?
- По Закону о кондоминиуме иностранцам может принадлежать не более 49% от общей жилой площади здания. Если квота уже исчерпана, freehold на иностранца оформить не получится. Статус квоты нужно запросить письменно у управляющей компании здания — до внесения депозита.
- Какие ещё расходы, кроме цены квартиры?
- Transfer fee — 2% от оценочной стоимости (обычно делится между сторонами), sinking fund и CAM fee на первичке, нотариус и легализация доверенности, присяжный перевод, курьерская доставка, банковская комиссия за перевод. Налог на продажу, как правило, платит продавец.
- Как получить ключи, если меня нет в Таиланде?
- Агентство принимает квартиру от застройщика, фиксирует все дефекты и в день приёмки присылает вам фото- и видеоотчёт. Ключи ждут в офисе до вашего приезда — либо мы передаём их вашему управляющему, если вы так укажете.
Начать сделку
Расскажите, что вы ищете — подберём варианты и договоримся о видео-показе. Консультация бесплатная, на русском или английском языке.
Apartwell Co., Ltd. состоит в Ассоциации недвижимости Таиланда (TREA), номер членства 21/0479/69, и в Ассоциации продаж и маркетинга недвижимости (RESAM), номер членства SM4801-508.