Действительно ли в Паттайе сейчас переизбыток кондоминиумов?

В отдельных зонах, особенно в южном Джомтьене и на прибрежной полосе, накопился значительный объём непроданного, уже построенного жилья — оценки составляют около 42 000 непроданных юнитов по всему рынку Паттайи. Однако хорошо расположенные проекты с подтверждённым спросом поглощаются рынком гораздо лучше, чем периферийные застройки.

Остаются ли иностранные покупатели активными, несмотря на переизбыток?

Да. Число переходов прав в пользу иностранцев по стране выросло на 2,2% в 2025 году, даже несмотря на снижение общей стоимости сделок, а иностранные покупатели обеспечили около 25% общей стоимости сделок при доле в 15% по количеству — это говорит о сохраняющемся спросе на дорогие объекты в прибрежных локациях.

Улучшились ли условия ипотечного кредитования для покупателей?

Да. Банк Таиланда несколько раз снижал ключевую ставку за последний год до многолетнего минимума, а также смягчил правила соотношения кредита к стоимости залога (LTV) — вплоть до 100% для ипотечных договоров на жильё до июня 2026 года, что в целом облегчило условия финансирования по отрасли.

Означает ли переизбыток предложения, что цены на кондо продолжат падать?

Цены находятся под давлением в перенасыщенных сегментах, а застройщики, столкнувшиеся с дедлайнами по погашению кредитов, предлагают скидки и бонусы. Однако ситуация сильно варьируется в зависимости от локации и качества проекта, а не является одинаковой для всего побережья.

Стоит ли отказаться от покупки в Паттайе из-за заголовков про переизбыток?

Не обязательно. Переизбыток сконцентрирован в конкретных зонах и типах юнитов, поэтому разумнее провести due diligence по истории поглощения продаж конкретного здания и статусу иностранной квоты, а не полностью избегать рынка.

Иллюстрация: растущий график продаж недвижимости на фоне силуэта тайского храма

thailand-market

Риск переизбытка кондоминиумов на Восточном побережье: что нужно знать покупателям в Паттайе

13.08.2026

Небоскрёбы Паттайи продолжают расти, хотя десятки тысяч квартир так и остаются непроданными. Разбираемся, что на самом деле означают цифры переизбытка для тех, кто рассматривает покупку на Восточном побережье прямо сейчас.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Да, риск переизбытка предложения на Восточном побережье существует, но распределён неравномерно — концентрируется в конкретных зонах, вроде южной части Джомтьена, а не по всему побережью сразу. Объём уже построенного, но непроданного жилья в Паттайе оценивается примерно в 42 000 юнитов, и всё же застройщики продолжают запускать новые высотки, а покупательский спрос — особенно среди иностранцев — не исчезает. Речь тут не о коллапсе рынка, а скорее о растущем разрыве между объектами со слабой локацией и квартирами в хороших местах по адекватной цене.

Насколько велик риск переизбытка кондо на Восточном побережье?

Заголовочная цифра, которая кочует по местным СМИ, выглядит тревожно. Рынок недвижимости Паттайи в 2026 году подошёл к критической точке: накопился заметный объём непроданного жилья, особенно в Джомтьене и южных прибрежных районах. Поглощение предложения там отстаёт уже давно, и аналитики говорят об этом как о реальном риске, а не временном колебании спроса.

Масштаб дисбаланса хорошо виден из цифр: в 2024 году Провинциальная административная организация Чонбури одобрила 12 новых разрешений на строительство высотных зданий общим объёмом более 8 000 юнитов — и это на фоне уже имеющихся 42 000 непроданных квартир на рынке. Получается странная картина: местные власти продолжали давать зелёный свет новостройкам там, где рынок ещё не переварил старое предложение.

Общенациональные данные по переходам прав как фон

В целом по стране рынок кондоминиумов переживает самый слабый период за десятилетие. Число переходов прав собственности на кондо упало на 13,2% — до 101 103 юнитов в 2025 году, а общая стоимость сделок снизилась на 17,8% — до 244,1 млрд бат, что стало минимумом за 10 лет. Это скорее структурное напряжение, чем обычный циклический спад.

Впрочем, первые признаки стабилизации уже видны. Число переходов прав на кондоминиумы выросло на 9,3% — до 23 837 юнитов в первом квартале 2026 года, а их стоимость увеличилась всего на 0,8% — до 56,42 млрд бат. Подробный поквартальный разбор смотрите в нашем анализе данных по переходам прав на кондо в Таиланде за 4-й квартал 2025 года.

Иностранные покупатели держат позиции

Пока спрос со стороны тайцев ослабевал, иностранцы продолжали покупать. Число переходов прав в их пользу выросло на 2,2% — до 14 899 юнитов в 2025 году, хотя общая стоимость этих сделок снизилась на 10,7% — до 60,9 млрд бат: покупатели всё чаще выбирали квартиры меньшей площади и подешевле, средняя площадь составила 41,3 кв. м при цене около 4,1 млн бат.

Их вес на рынке заметно превышает долю по количеству сделок. Иностранцы обеспечили около 15% всех переходов прав по количеству, но 25% — по общей стоимости, а это говорит о том, что спрос концентрируется в более дорогих проектах и локациях, особенно в Бангкоке, Чонбури и на Пхукете. Что касается национальности покупателей, китайские инвесторы остаются крупнейшей группой, хотя их доля заметно сократилась — эту тенденцию мы подробно разбираем в нашем отчёте о трендах среди иностранных покупателей по национальностям.

Почему переизбыток сохраняется: поведение застройщиков

Переизбыток на Восточном побережье не остановил новое строительство. Похожая картина складывается и в Бангкоке, где классический переизбыток недвижимости перерос в полноценный кризис на фоне изменившихся настроений покупателей и снижения интереса со стороны иностранцев: в Большом Бангкоке скопилось более 235 000 непроданных единиц жилья.

Финансовое давление на застройщиков ощутимо. Более 156 млрд бат кредитов подлежат погашению в 2025 году, а это заставляет продавать имеющиеся запасы быстрее, чем рынок готов их принять. Итог — заметные скидки, тенденцию которых мы разбираем применительно к бюджетному сегменту в гиде по кондо стоимостью до 2 миллионов бат в Паттайе.

Не весь переизбыток одинаков

Аналитики, скептически смотрящие на мрачные прогнозы, справедливо указывают на следующее:

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Периферийные, маломерные объекты или квартиры, привязанные к тайской квоте, во многом и формируют заголовочную цифру «непроданного» жилья
Инвестиционные объекты в хороших локациях, доступные по иностранной квоте, по-прежнему пользуются устойчивым спросом
Уровень поглощения предложения сильно различается между такими зонами, как южный Джомтьен, и уже устоявшимися районами

Ставки по ипотеке и условия финансирования смягчились

За последний год условия финансирования сместились в пользу покупателей. Банк Таиланда снизил ключевую ставку до минимума с 2022 года, пытаясь поддержать слабую экономику, которую давят стабильно сильный бат и очередной виток политической неопределённости. Это было продолжением серии снижений — за последний год центробанк опускал ставку пять раз, в сумме на 125 базисных пунктов, чтобы поддержать экономику, испытывающую давление со стороны американских тарифов, высокого долга домохозяйств, крепкой национальной валюты и политической нестабильности.

Кроме снижения ставок, смягчили и правила кредитования непосредственно в сфере недвижимости. Банк Таиланда ослабил требования по соотношению кредита к стоимости залога (LTV) на период с мая 2025 года по июнь 2026 года в поддержку сектора, установив новый лимит LTV на уровне 100% для всех ипотечных договоров — против прежних 70–90% в большинстве случаев. Более дешёвые кредиты и мягкие лимиты LTV должны помочь распродать именно те запасы, из-за которых и возникают опасения по поводу переизбытка на Восточном побережье.

Что это значит для тех, кто покупает жильё в Паттайе

Риск переизбытка работает для покупателей в обе стороны. С одной стороны, это предупреждение не переплачивать в перенасыщенных зонах со слабым спросом. С другой — дополнительный рычаг для переговоров: застройщики, сидящие на непроданных запасах и подгоняемые дедлайнами по кредитам, охотнее идут на уступки.

Практические шаги для тех, кто ориентируется на текущем рынке:

Изучите статус завершения строительства и историю продаж конкретного здания, а не только средние показатели по городу
Отдавайте предпочтение проектам в районах с подтверждённым иностранным спросом, а не недавно запущенным периферийным застройкам
Заранее уточняйте наличие иностранной квоты — подходящие юниты в хороших локациях расходятся быстрее
Реалистично планируйте текущие расходы — наш гид о реальной стоимости владения кондо в Паттайе охватывает сборы и налоги, которые покупатели часто недооценивают
Заранее разберитесь с документами на переход права собственности с помощью нашего пошагового руководства по процессу передачи прав

Итог

Риск переизбытка кондоминиумов на Восточном побережье реален в отдельных сегментах рынка, особенно в южном Джомтьене, но не распространяется равномерно на всю Паттайю. Общенациональные данные по переходам прав показывают, что рынок нащупывает дно, а в начале 2026 года наметилась стабилизация; спрос со стороны иностранцев остаётся устойчивым в денежном выражении, а смягчённые условия ипотечного кредитования дают застройщикам пространство для распродажи запасов. Для покупателей смысл не в том, чтобы избегать побережья целиком, а в том, чтобы выбирать объекты избирательно.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Частые вопросы

Действительно ли в Паттайе сейчас переизбыток кондоминиумов?: В отдельных зонах, особенно в южном Джомтьене и на прибрежной полосе, накопился значительный объём непроданного, уже построенного жилья — оценки составляют около 42 000 непроданных юнитов по всему рынку Паттайи. Однако хорошо расположенные проекты с подтверждённым спросом поглощаются рынком гораздо лучше, чем периферийные застройки.
Остаются ли иностранные покупатели активными, несмотря на переизбыток?: Да. Число переходов прав в пользу иностранцев по стране выросло на 2,2% в 2025 году, даже несмотря на снижение общей стоимости сделок, а иностранные покупатели обеспечили около 25% общей стоимости сделок при доле в 15% по количеству — это говорит о сохраняющемся спросе на дорогие объекты в прибрежных локациях.
Улучшились ли условия ипотечного кредитования для покупателей?: Да. Банк Таиланда несколько раз снижал ключевую ставку за последний год до многолетнего минимума, а также смягчил правила соотношения кредита к стоимости залога (LTV) — вплоть до 100% для ипотечных договоров на жильё до июня 2026 года, что в целом облегчило условия финансирования по отрасли.
Означает ли переизбыток предложения, что цены на кондо продолжат падать?: Цены находятся под давлением в перенасыщенных сегментах, а застройщики, столкнувшиеся с дедлайнами по погашению кредитов, предлагают скидки и бонусы. Однако ситуация сильно варьируется в зависимости от локации и качества проекта, а не является одинаковой для всего побережья.
Стоит ли отказаться от покупки в Паттайе из-за заголовков про переизбыток?: Не обязательно. Переизбыток сконцентрирован в конкретных зонах и типах юнитов, поэтому разумнее провести due diligence по истории поглощения продаж конкретного здания и статусу иностранной квоты, а не полностью избегать рынка.

Информация носит общий ознакомительный характер и подготовлена на основе открытых источников по состоянию на 13.08.2026. Она не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет проверку вашей конкретной ситуации лицензированным тайским юристом. Ставки налогов, пороги и требования законодательства Таиланда могут измениться — перед подписанием любого документа уточните актуальные условия у независимого юриста.