Замедляется ли рынок недвижимости Таиланда в 2025-2026 годах?

Объёмы и стоимость сделок с кондоминиумами по стране снизились: в первом квартале 2025 года число сделок упало на 7,3% в годовом выражении, а стоимость сделок с жилой недвижимостью за весь год, как ожидается, снизится примерно на 10,9% по сравнению с 2024 годом. Тем не менее число сделок с участием иностранных покупателей в 2025 году выросло на 2,2%, что говорит скорее о смещении спроса, чем о его исчезновении.

Могут ли иностранцы по-прежнему покупать кондо в Таиланде в рамках квоты 49%?

Да. Доля иностранной собственности в любом отдельном здании кондоминиума ограничена 49% от общей продаваемой площади согласно Закону о кондоминиумах, и это правило остаётся неизменным, несмотря на продолжающиеся обсуждения его снижения. Наличие свободных мест в рамках этой квоты зависит от конкретного здания, поэтому в популярных проектах стоит проверять это заранее.

Какие сейчас ставки по ипотеке на покупку недвижимости в Таиланде?

Ипотека с фиксированной ставкой обычно предлагается под 2,9-3,3% годовых, а крупные банки, такие как Bangkok Bank, указывают эффективные ставки на уровне 4,25-5,14% по жилищным кредитам. Иностранцы могут получить ипотеку в некоторых тайских банках, но, как правило, на более строгих условиях, чем граждане Таиланда.

Как борьба с номинальным владением влияет на покупателей недвижимости?

Тайские власти усилили проверку компаний, подозреваемых в удержании земли в интересах иностранных бенефициаров, — под контролем находятся десятки тысяч компаний. Это в первую очередь затрагивает покупки вилл и земельных участков в курортных зонах, таких как Пхукет и Ко Самуи, а не стандартные покупки кондо в собственность (freehold) в рамках иностранной квоты.

Продолжают ли расти цены на кондо в Паттайе на фоне общего замедления рынка страны?

Да. В 2025 году кондо в Паттайе торгуются по цене около 70 000 бат за квадратный метр, а средняя цена студии выросла примерно до 1,5 млн бат — по сравнению с приблизительно 90 424 бат за квадратный метр в 2023 году, — несмотря на смягчение объёмов сделок по стране в целом.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда 2025-2026: передача прав на кондо, иностранная квота и цены в Паттайе

13.08.2026

По итогам 2025 года число сделок с кондоминиумами по стране снизилось, при этом доля иностранных покупателей осталась стабильной, а цены в Паттайе продолжили расти. Разбираемся, что эти цифры значат для тех, кто планирует инвестировать в недвижимость Таиланда прямо сейчас.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Рынок кондоминиумов Таиланда закончил 2025 год на паузе: объёмы и стоимость сделок по стране снизились, число покупок иностранцами осталось примерно на том же уровне, ставки по ипотеке чуть смягчились, а регуляторы продолжили закручивать гайки в отношении номинального владения. Для покупателей это означает более слабую конкуренцию по цене, но и более жёсткие требования к соблюдению правил. Рынок сейчас вознаграждает терпеливых — и тех, кто работает с агентом, разбирающимся во всех нюансах законодательства.

Рынок недвижимости Таиланда: общая картина по стране

Основные показатели 2025 года говорят скорее об охлаждении, чем об обвале. Число передач прав на кондоминиумы по стране просело ещё в начале года и оставалось под давлением до самого декабря.

<cite index="5-1">В первом квартале 2025 года число сделок по передаче прав на кондоминиумы по стране сократилось на 7,3% в годовом выражении, до 21 814 единиц, при этом общая стоимость сделок упала на 11,1%, до 56 млрд бат.</cite>
<cite index="6-1">Стоимость сделок с жилой недвижимостью, как ожидается, продолжит снижаться: на 10,9% по сравнению с 2024 годом, до 873,4 млрд бат в 2025 году, и ещё на 0,8%, до 866,2 млрд бат в 2026 году.</cite>
<cite index="6-2">Это происходит после пика 2022 года в 1,06 трлн бат, что было на 12,8% больше показателя предыдущего года.</cite>

Замедление затронуло не только Бангкок. В Восточном экономическом коридоре (ВЭК) — он охватывает провинции Чонбури, Районг и Чачоенгсао, а значит и Паттайю — <cite index="8-1">только за четвёртый квартал число сделок с жильём составило 13 090 единиц на сумму 30,8 млрд бат, что на 2,1% меньше по количеству и на 7,8% меньше по стоимости, чем годом ранее</cite>. А <cite index="8-2">за весь год число сделок сократилось на 4,4%, до 45 958 единиц, а стоимость — на 7,4%, до 111 млрд бат</cite>. О том, как эти тенденции будут проявляться в следующем году, мы подробно рассказали в материале Рынок недвижимости Таиланда 2026: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе.

Спрос по иностранной квоте: кто продолжает покупать

Несмотря на общее смягчение рынка, иностранные покупатели остаются непропорционально заметным сегментом. <cite index="3-1">В 2025 году иностранцы оформили 14 899 сделок по передаче прав на кондоминиумы по стране — на 2,2% больше, чем годом ранее, на сумму 60,92 млрд бат</cite>. Это <cite index="3-2">14,7% всех сделок с кондо по числу единиц и 25% по стоимости</cite>. При этом <cite index="7-1">общая стоимость сделок снизилась на 10,7%, до 60,92 млрд бат</cite> — несмотря на рост числа единиц, что говорит об уменьшении среднего чека покупки.

Откуда приезжают иностранные покупатели

<cite index="9-1">В 2025 году граждане Китая остались крупнейшей группой иностранных инвесторов на рынке жилой недвижимости Таиланда, купив 4940 объектов на общую сумму 18,5 млрд бат</cite>, а покупатели из Мьянмы вышли на второе место среди национальностей. Для Паттайи и Восточного побережья эта концентрация особенно важна: китайские, российские и всё более активные индийские покупатели остаются самыми заметными драйверами спроса на новых проектах.

Отдельное исследование иностранных покупок кондо показало, что рынок смещён в сторону среднего сегмента: <cite index="2-1">14% объектов стоили не более 2 млн бат, 26% находились в диапазоне 2–3 млн бат, ещё 26% — в диапазоне от 3 до 5 млн бат</cite>. Наглядный пример того, как удачно позиционированный проект способен почти мгновенно поглотить такой спрос, — история о распроданном на ฿1,85 млрд проекте в Паттайе.

Иностранная квота 49%: пока без изменений, но продолжаются споры

Правило об иностранной собственности в Таиланде формально не менялось. <cite index="0-0">Доля иностранной собственности в здании не должна превышать 49% от общей продаваемой площади</cite>, и <cite index="1-0">этот лимит закреплён Законом о кондоминиумах и контролируется Земельным департаментом</cite>.

Тем не менее тема остаётся политически чувствительной. <cite index="12-0">Квота в 49% на иностранное владение по-прежнему действует, но активно обсуждается её снижение до 30-39%</cite>, а <cite index="12-1">главный мотив реформы — защита тайских покупателей от роста цен, вызванного иностранным спросом</cite>. При этом <cite index="13-2">квота 49% для кондо остаётся неизменной, несмотря на предложения её повысить</cite>. Покупателям, присматривающимся к зданиям с ограниченной квотой в популярных районах Паттайи, стоит воспринимать наличие свободных мест не как гарантию, а как переменную величину. Где ещё реально осталось место в квоте, подробно разбирает наш обзор Новости рынка недвижимости Паттайи: спрос иностранных покупателей, новые проекты и инфраструктура, меняющая рынок.

Динамика цен в Паттайе и на Восточном побережье

Цены в Паттайе держатся лучше, чем можно было бы предположить по данным об объёмах сделок, — этому помогает по-прежнему ограниченное предложение в престижных районах.

<cite index="10-0">В 2025 году Паттайя предлагает зрелый, но при этом доступный рынок недвижимости: кондо стоят около ฿70 тыс. за м², а виллы — от ฿5 млн</cite>.
<cite index="11-0">Средняя цена студии в Паттайе в 2025 году составляет около 1,5 млн бат</cite>, что заметно выше, чем <cite index="11-1">медианная цена за квадратный метр студии в Паттайе в 2023 году — около ฿90 424</cite>.
<cite index="4-0">Некоторые участки у моря сейчас предлагаются по цене до 1 млн бат за квадратный ва, но в целом цены варьируются от 200 000 до 500 000 бат за квадратный ва в зависимости от расположения и близости к пляжу.</cite>

Рост цены за единицу объекта на фоне падения объёмов сделок — классический признак рынка, который поглощает меньше, но более разборчивых покупателей. Такие проекты, как Great Investment or lifestyle ECO project и Smart island resort on the mainland, показывают, как застройщики позиционируют новые объекты, чтобы охватить этот более узкий круг заинтересованных покупателей.

Ставки по ипотеке и условия финансирования

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Стоимость финансирования в 2025 году немного снизилась благодаря смягчению монетарной политики. <cite index="18-0">Комитет по денежно-кредитной политике (MPC) снизил ставку до 1,5% в 2025 году — на 0,25 процентного пункта меньше предыдущего значения — с целью поддержать экономический рост и смягчить последствия возможных спадов</cite>. Как отмечают в самом комитете, <cite index="18-1">снижение процентных ставок выгодно тем, кто планирует покупку недвижимости</cite>.

Для заёмщиков, которые соответствуют требованиям банков, типичные ставки по ипотеке с фиксированной ставкой на тайском рынке выглядят так:

<cite index="16-0">Процентные ставки по жилищным кредитам в Таиланде сейчас составляют от 2,9 до 3,3% годовых для ипотеки с фиксированной ставкой</cite>, согласно последнему анализу рынка недвижимости.
<cite index="19-0">Жилищные кредиты Bualuang от Bangkok Bank предполагают эффективную процентную ставку в течение срока договора от 4,25% до 5,14% годовых.</cite>
<cite index="17-0">Ипотечные ставки в Таиланде в 2025 году составляют примерно 4,2% в SCB, 4,1% в Kasikorn и 4,3% в Bangkok Bank</cite> для заёмщиков, соответствующих требованиям.

<cite index="14-0">Некоторые тайские банки предлагают ипотеку иностранцам, но на строгих условиях</cite>. Для большинства зарубежных покупателей кондо в Паттайе покупка за наличные по-прежнему остаётся нормой.

Регуляторные изменения: борьба с номинальным владением

Самая значимая регуляторная тема, формирующая рынок недвижимости Таиланда накануне 2026 года, — ужесточение борьбы с номинальным владением. <cite index="22-0">Бангкок усилил контроль над владением бизнесом и недвижимостью в стране</cite>, нацелившись на схемы, которые обходят ограничения на владение землёй иностранцами.

Масштаб этой кампании впечатляет: <cite index="21-0">число компаний, подозреваемых в использовании номинальных схем, стабильно росло на протяжении последних двух десятилетий — с 523 компаний в 1998 году до 11 746 в 2025 году</cite>. А <cite index="21-1">по состоянию на 23 июня насчитывалось 119 297 компаний с долей иностранного участия от 0,01% до порогового значения, находящегося на пересмотре</cite>. Следователи также раскрыли <cite index="20-0">схему уклонения от налогов, при которой право собственности на недвижимость передаётся через продажу акций компании, а не путём прямой передачи земли, из-за чего государство теряет миллиарды бат налоговых поступлений</cite>.

На практике часть потенциальных покупателей просто взяла паузу: <cite index="22-0">борьба Таиланда с лазейкой, фактически позволяющей обходить ограничения на владение землёй иностранцами, заставляет потенциальных покупателей откладывать решения о покупке элитных вилл в таких курортных направлениях, как Пхукет и Ко Самуи</cite>. Покупатели кондо в Паттайе, действующие в рамках стандартной квоты freehold в 49%, в значительной степени защищены от этого конкретного риска. А вот всем, кто рассматривает лизхолд на землю или структуры владения виллами на Восточном побережье, стоит закладывать более тщательную юридическую проверку.

Другие регуляторные изменения, за которыми стоит следить

<cite index="15-0">С 31 января 2025 года правила OCPB о «контролируемом договоре бронирования» стандартизируют форму на тайском языке и запрещают несправедливые условия, усиливая защиту покупателей на этапе строительства, и эти правила остаются в силе как минимум до 2026 года.</cite>
<cite index="15-1">Верховный суд признал недействительными схемы продления аренды по формуле «30+30+30» в марте 2025 года.</cite>
<cite index="15-2">Предложение о 99-летнем лизхолде так и не было принято.</cite>

Что это значит для покупателей прямо сейчас

В совокупности эти цифры описывают рынок в переходном состоянии, а не в состоянии спада. Объёмы сделок снижаются, но иностранные покупатели удерживают свою долю, цены в престижных районах Паттайи продолжают немного расти, а стоимость финансирования постепенно снижается.

Стоит ожидать более избирательных и информированных иностранных покупателей, а не широкого восстановления объёмов в ближайшей перспективе.
Относитесь к квоте 49% в популярных зданиях как к постоянно меняющейся величине — проверяйте наличие мест заранее, а не после того, как уже выбрали конкретный объект.
Внимательно проверяйте любые сделки на основе лизхолда или через компанию на предмет рисков номинального владения, прежде чем подписывать документы.
Следите за стоимостью финансирования — дальнейшее смягчение ключевой ставки, вероятно, поддержит новый рост числа сделок.

Чтобы шире взглянуть на то, как эти общенациональные тенденции проявляются в конкретных новых проектах Паттайи, стоит также прочитать наш материал Новости рынка недвижимости Паттайи: иностранные покупатели, новые проекты и инфраструктура, меняющая рынок, а также прогноз на предстоящий год Рынок недвижимости Таиланда 2026: передача прав на кондо, цены и правила.