Могут ли иностранцы владеть кондо в Таиланде на праве полной собственности?

Да — иностранцы могут владеть кондо в полную собственность (freehold), но только в пределах квоты 49% от здания согласно Закону о кондоминиумах, действующей с 1979 года.

Гарантировано ли юридически продление аренды по схеме 30+30+30 в Таиланде?

Нет. Тайские суды, включая знаковое решение Верховного суда, признавали недействительными пункты, пытающиеся гарантировать продление сверх установленного законом 30-летнего срока, — то есть последующие периоды продления не могут быть гарантированы в судебном порядке.

Остаётся ли рынок кондо Паттайи активным на фоне общего замедления по стране?

Число сделок с кондо по стране в 2025 году упало до минимума за десятилетие, но квартальные данные показали восстановление в IV квартале, а цены на кондо в Паттайе — в среднем 70 000–110 000 бат за квадратный метр — оставались сравнительно устойчивыми.

Можно ли получить ипотеку на арендуемую (leasehold) недвижимость в Таиланде?

Как правило, нет — тайские банки обычно выдают кредиты только под кондо в полной собственности, поэтому покупателям аренды обычно приходится платить наличными или искать финансирование за пределами Таиланда.

Покупатели какой национальности сейчас лидируют на рынке кондо Таиланда?

Китайские покупатели остались главной иностранной нацией на рынке кондо Таиланда в 2025 году, хотя покупатели из Мьянмы показали наиболее сильный рост и вышли на второе место.

thailand-market

Аренда против собственности на кондо в Таиланде: почему выбор стал более рискованным

31.07.2026

Решение Верховного суда Таиланда по продлению долгосрочной аренды переписало правила выбора между арендой и собственностью на кондо. Разбираемся, что это значит для покупателей, взвешивающих варианты на охлаждающемся, но всё ещё активном рынке кондо Паттайи.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Выбор между арендой (leasehold) и собственностью (freehold) на кондо в Таиланде раньше был простым вопросом бюджета. Теперь это не так. Решение Верховного суда 2023 года, изменившее юридическую практику вплоть до 2025 года, сделало обещания продления аренды по схеме «30+30+30» гораздо менее надёжными — и это происходит одновременно с тем, что число сделок с кондо по стране упало до минимума за десятилетие, а иностранные квоты в популярных зданиях Паттайи продолжают заполняться. Правильный ответ теперь зависит от статуса квоты конкретного проекта, вашего горизонта планирования и того, доступна ли вам собственность (freehold).

Аренда против собственности на кондо в Таиланде: базовые правила

Тайское законодательство даёт иностранным покупателям два разных пути к владению кондо, и они не взаимозаменяемы.

Freehold: квота 49%

Согласно Закону о кондоминиумах, иностранцы могут владеть кондо на праве полной собственности на своё имя, но только в пределах фиксированной доли от здания. По действующему закону иностранцы могут владеть до 49% от общей площади помещений в любом отдельном проекте кондоминиума — эта квота действует с 1979 года. Как только потолок в конкретном проекте достигнут, свободных юнитов в собственность там больше не остаётся — точка.

Leasehold: ограничение в 30 лет

Для земли, домов и оставшихся юнитов после заполнения иностранной квоты проекта аренда остаётся запасным вариантом. Тайское законодательство устанавливает максимальный срок аренды недвижимого имущества в 30 лет, и любой договор аренды, заключённый на больший срок, автоматически сокращается до 30 лет в силу закона. Застройщики давно продают пакеты «30+30+30» с обещанием продления, но теперь это обещание несёт реальный юридический риск.

Почему вопрос аренды против собственности на кондо в Таиланде стал более острым

Это та часть, о которой многие покупатели до сих пор не знают. Верховный суд Таиланда последовательно закрывает лазейку автоматического продления аренды.

Согласно статье 540 Гражданского и коммерческого кодекса, договоры аренды сроком более 30 лет должны сокращаться до 30 лет, и суды неоднократно признавали недействительными пункты о продлении, пытающиеся закрепить более длительные сроки.
Знаковое дело 2023 года, рассмотренное в рамках этой нормы и широко обсуждавшееся вплоть до 2025 года, подтвердило, что обещания продления по схеме «30+30+30», построенные для гарантии продлённого контроля, не имеют исковой силы так, как это часто заявляют продавцы.
Практический эффект: второй и третий 30-летние сроки для арендатора зависят от доброй воли арендодателя, а не от юридической гарантии, на момент продления.

Для тех, кто сравнивает структуры владения исключительно по цене, это решение добавляет реальный «дисконт-фактор» для аренды, который ещё несколько лет назад не был полностью учтён в цене. Именно поэтому наш обзор реформы квот на владение кондо для иностранцев сейчас особенно актуален — закрепление собственности (freehold), пока квота ещё есть, стало более разумным долгосрочным решением.

Объёмы сделок с кондо показывают охлаждение рынка

Фоном для этого решения выступает рынок, который явно замедляется. По стране число сделок с кондо упало на 13,2% до 101 103 юнитов в 2025 году, а общая стоимость сделок снизилась на 17,8% до 244,1 млрд бат — минимум за десятилетие.

Замедление было заметно уже в начале года: сделки с кондо по стране в I квартале 2025 года упали на 7,3% в годовом выражении до 21 814 юнитов, а общая стоимость сделок снизилась на 11,1% до 56 млрд бат. Но в конце года появился светлый момент — сделки с жилой недвижимостью в IV квартале 2025 года выросли на 5,7% по сравнению с III кварталом, что говорит о возможном формировании дна.

Иностранные покупатели по-прежнему выбирают собственность, где это возможно

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Несмотря на общее замедление, спрос иностранцев на кондо в полную собственность не рухнул — он изменился. Доля иностранного владения составила 14,7% от всех сделок с кондо по стране и 25% от общей стоимости сделок в 2025 году, при этом Китай остаётся главной нацией-покупателем, а Мьянма показывает наиболее сильный рост, выйдя на второе место.

В рамках этой общенациональной цифры стоимость сделок с иностранцами за январь–сентябрь 2025 года составила 44,1 млрд бат, снизившись на 14,2% в годовом выражении — при этом спрос со стороны Китая ослаб, а индийские покупатели тратили больше на единицу жилья. Эта модель расходов на единицу жилья согласуется с тем, что мы уже освещали отдельно — почему иностранные покупатели тратят меньше на единицу жилья по всему Таиланду: дело не в том, что иностранцы ушли с рынка собственности, а в том, что бюджеты сократились.

Ценовая картина Паттайи: где аренда всё ещё оправдана

Паттайя находится в интересном промежуточном положении. Медианная цена за квадратный метр кондо в Паттайе составляет около 70 623 бат, что в целом совпадает с отдельными оценками в 70 000–110 000 бат за квадратный метр для типового жилого фонда кондо в Паттайе.

При таких ценах собственность (freehold) остаётся достижимой во многих проектах среднего сегмента, где квота 49% ещё не заполнена — такие здания, как Siam Oriental Garden 417 или New Nordic Trend 5 205, иллюстрируют тип доступного для покупки в собственность жилья, всё ещё представленного в ключевых районах Паттайи. Аренда становится более актуальной для домов и вилл на земле, а также для юнитов в старых зданиях с уже заполненной квотой рядом с побережьем — где покупателям теперь стоит закладывать неопределённость продления в свою оценку сделки, а не считать её само собой разумеющейся.

Ипотечные ставки и что они значат для покупателей собственности

Финансирование имеет смысл только для покупки в полную собственность, поскольку тайские банки, как правило, не выдают ипотеку под арендные права. Фиксированная процентная ставка по жилищным кредитам в Таиланде сейчас составляет 2,9–3,3% годовых для заёмщиков, претендующих на локальную ставку, хотя плавающие ставки, например продукт Bangkok Bank на основе MRR, составляли 6,50% по состоянию на февраль 2026 года.

Иностранные покупатели, как правило, платят по верхней границе этого диапазона и сталкиваются с существенно иными условиями по соотношению кредита к стоимости залога, чем граждане Таиланда. Если финансирование входит в ваш план, стоит ознакомиться с нашим анализом повышенного уровня отказов по ипотеке в Таиланде, прежде чем предполагать, что кредит закроет разрыв между дисконтом аренды и премией за собственность.

Практическое руководство: какая структура подходит вашей ситуации

Сначала проверьте статус квоты. Спросите у застройщика или агента текущий процент иностранного владения в конкретном здании, а не среднее значение по проекту.
Если собственность (freehold) доступна и укладывается в бюджет, она остаётся структурно более безопасным долгосрочным вложением с учётом позиции Верховного суда по продлению аренды.
Если предлагается только аренда, закладывайте 30-летний потолок как жёсткое ограничение, а не мягкое — относитесь к продлению как к бонусу, а не гарантии.
Для земли или вилл аренда обычно неизбежна для иностранных покупателей; сосредоточьтесь на прочности базового договора и его регистрации.
Соотносите структуру владения со своим горизонтом планирования — 10-летнее владение имеет совершенно иной уровень риска по аренде, чем 25-летнее.

Итог для покупателей 2026 года

Выбор между арендой и собственностью на кондо в Таиланде больше не сводится к цене за квадратный метр. При объёмах сделок на минимуме за десятилетие, заполняющихся иностранных квотах в популярных зданиях и ужесточении судами правил продления аренды, собственность (freehold) стала более разумным вариантом по умолчанию везде, где она ещё доступна, — а аренда теперь требует более внимательного изучения условий договора перед подписанием.