thailand-market
Иностранные покупатели кондоминиумов в Таиланде тратят меньше на объект — вот почему
13.08.2026
Число сделок иностранцев с тайскими кондо в 2025 году выросло, но общая стоимость этих сделок резко упала. Что говорят цифры REIC о сокращении среднего чека — и что это означает для тех, кто рассматривает покупку в Паттайе.
Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией
Иностранцы в 2025 году покупали кондоминиумы в Таиланде чаще, но платили за каждую квартиру меньше. По стране число сделок выросло по сравнению с прошлым годом, а вот их суммарная стоимость в батах просела на двузначный процент. Дело не в охлаждении рынка, а в том, что изменился сам состав покупателей и их бюджеты — и это напрямую влияет на расчёты тех, кто сейчас подбирает жильё в Паттайе и на Восточном побережье.
Цифры 2025 года за парадоксом «тратят меньше»
Этот парадокс хорошо виден в данных Real Estate Information Center (REIC). За 2025 год по всей стране <cite index="1-1">число сделок с кондо, купленными иностранцами, выросло на 2,2% до 14 899 единиц, при этом общая стоимость рынка резко снизилась на 10,7%, составив 60,9 млрд батов.</cite> Покупателей стало больше, а денег в обороте — меньше: это и есть главная особенность текущего цикла.
То же самое видно и в цифрах за более короткий отрезок времени. За январь–сентябрь <cite index="2-1">данные REIC показывают, что сделки иностранцев с кондо упали на 14,2% до 44,1 млрд батов, спрос со стороны Китая ослаб, а покупатели из Индии стали тратить больше на объект</cite> в отдельных сегментах, хотя в целом средние показатели по рынку снизились. А если смотреть по отдельным кварталам, по данным Global Property Guide, <cite index="3-1">иностранцы приобрели 3241 единицу — на 17,3% меньше в годовом выражении, при этом общая стоимость сделок упала на 17,9% до 13,46 млрд батов</cite>. Это лишний раз показывает: колебания от квартала к кварталу остаются заметными, даже когда годовая статистика в плюсе.
Почему средний чек сокращается
Самое простое объяснение — сдвиг в структуре покупателей. Китайцы, традиционно самая крупная иностранная группа и часто покупатели более дорогих квартир, заметно сократили активность. За один из последних кварталов <cite index="4-1">число сделок с покупателями из Китая составило 906 единиц — на 38,8% меньше год к году, а общая стоимость сделок — 3,493 млрд батов, снижение на 42,9%</cite>. Падение здесь резче, чем в среднем по рынку, а значит речь идёт не о общем замедлении, а о реальной перестройке спроса.
Пока состоятельные китайские покупатели, тратившие больше остальных, уходят с рынка, их место по количеству сделок занимают покупатели из других стран — заметно растёт, например, поток из Индии. Но покупают они, как правило, дешевле. В итоге получаем больше сделок при меньшем среднем чеке, и суммарная стоимость иностранных покупок по стране падает, даже когда число самих покупателей держится стабильно или растёт.
Чтобы понять, как эта картина выглядит на уровне провинции, посмотрите наш обзор статистики передачи прав на кондо в Чонбури за 2025 год — там показатели Восточного побережья подробно сопоставлены с общенациональными.
Национальные тренды цен: кондо продолжают дорожать, пусть и умеренно
Несмотря на снижение стоимости сделок с иностранцами, базовые цены на кондо на рынке в целом продолжают расти. Индекс цен на новые кондоминиумы REIC для Большого Бангкока недавно <cite index="5-1">составил 160,4 пункта, увеличившись на 3,4% в годовом выражении и на 0,3% относительно предыдущего квартала, что отражает восходящий тренд цен на новые кондо</cite>. При этом <cite index="5-2">это уже второй квартал подряд с ростом более чем на 3% год к году со времён пандемии</cite>.
Такое сочетание — цены растут, а стоимость сделок с иностранцами падает — говорит само за себя. Иностранные покупатели всё чаще выбирают компактные и более доступные объекты вместо премиального жилья, хотя цены на новое предложение продолжают ползти вверх.
Ставки по ипотеке и цикл снижения ставки Банка Таиланда
Условия финансирования за 2025 год заметно изменились. Банк Таиланда несколько раз подряд снижал ключевую ставку: <cite index="6-1">центробанк снизил базовую процентную ставку на 25 базисных пунктов до 1,25% на заседании в декабре 2025 года, произведя пять снижений ключевой ставки за последний год общим объёмом 125 базисных пунктов</cite>. Решение принималось на фоне того, что <cite index="7-1">Банк Таиланда снизил ключевую ставку до самого низкого уровня с 2022 года, чтобы поддержать хрупкую экономику, испытывающую давление из-за устойчиво сильной валюты и новой политической неопределённости</cite>.
На практике кредиты стали дешевле для тех, кто подходит под требования банков. По состоянию на середину 2026 года <cite index="8-1">минимальная средняя процентная ставка на первые 3 года по различным программам ипотечного кредитования составляет от 2,65% до 3,85% в популярных коммерческих банках</cite>. Правда, большая часть этих льготных ставок рассчитана на граждан Таиланда — иностранцам получить местное финансирование обычно сложнее. Подробнее об этом — в нашей статье о проценте отказов по ипотеке для иностранных покупателей кондо в Таиланде.
Квота на иностранное владение: где покупатели упираются в потолок
Регулирование по-прежнему во многом определяет, где и как иностранцы могут покупать жильё. По тайскому законодательству <cite index="9-1">не более 49% от общей площади продаваемых помещений в одном кондоминиум-проекте может находиться в иностранной собственности</cite>, и эта квота распределена по рынку крайне неравномерно. В давно застроенных прибрежных туристических зонах ситуация особенно жёсткая: <cite index="10-1">квота 49% для иностранцев уже исчерпана в некоторых старых зданиях в центре Паттайи, поэтому оформить жильё на своё имя во фрихолд там невозможно</cite> без обходных схем.
Именно из-за этого давления серьёзные покупатели стараются заходить в проект на ранней стадии продаж или выбирают новые комплексы, где квота ещё свободна. О предложениях по пересмотру этих лимитов читайте в нашем материале о реформе квоты на иностранное владение кондо в Таиланде.
Что это значит для покупателей в Паттайе и на Восточном побережье
Паттайя оказалась на пересечении всех этих трендов сразу. Здесь стабильно высокий иностранный спрос, реальный дефицит квоты в центральных районах и покупатели, которые сегодня скорее считают деньги, чем гонятся за премиальным сегментом. При такой комбинации выигрывают хорошо расположенные проекты среднего класса со свободной иностранной квотой — а не старые здания в центре города, где лимит уже выбран.
Тем, кто анализирует эти цифры перед покупкой, стоит понимать, сколько реально стоит типовая квартира сегодня. Наш гид по покупке квартиры в Паттайе в 2026 году разбирает реальные цены по районам и типам жилья — это особенно актуально в свете общенационального сдвига в сторону меньших по площади покупок.
Имеет смысл присмотреться к проектам, которые изначально рассчитаны на такого покупателя: практичная площадь, сильная лайфстайл-составляющая и открытая иностранная квота на фрихолд. Например, к проекту ECO — выгодная инвестиция или жильё для жизни, который уже представлен на рынке.
Вывод для инвестора
Данные скорее описывают рынок в переходном состоянии, чем в упадке. Объёмы сделок держатся на уровне или растут по большинству показателей, цены продолжают немного повышаться, а стоимость кредитов снижается вслед за ставкой Банка Таиланда. Изменилось поведение покупателей: иностранцы всё чаще выбирают компактные и более доступные варианты, из-за чего совокупная стоимость сделок падает даже при росте их количества.
Для покупателей это, пожалуй, более здоровая ситуация, чем можно подумать по заголовкам о падении стоимости сделок — речь идёт скорее о росте доступности жилья, а не о реальной потере интереса со стороны иностранцев. Для продавцов и застройщиков сигнал очевиден: размеры и цены объектов нужно подстраивать под то, что сегодняшний иностранный покупатель действительно готов заплатить.
Частые вопросы
- Уходят ли иностранные покупатели с рынка кондо в Таиланде?
- Нет — по большинству данных за 2025 год количество сделок фактически растёт. Изменился средний размер расходов на объект, который снизился из-за сдвига в структуре покупателей в сторону меньших и более доступных объектов.
- Почему сделки с китайскими покупателями сократились так резко?
- В отдельные кварталы сделки с китайскими покупателями падали намного быстрее, чем рынок в целом — более чем на треть по количеству и по стоимости, что отражает реальный отток исторически доминирующей и более состоятельной группы покупателей.
- Продолжают ли расти цены на кондо в Таиланде?
- Да. Индекс цен на новые кондоминиумы REIC для Большого Бангкока показывает рост более 3% год к году уже второй квартал подряд, даже несмотря на снижение стоимости сделок с иностранцами.
- Стало ли получить ипотеку в Таиланде дешевле?
- Стоимость кредитов снизилась, поскольку Банк Таиланда несколько раз за последний год снижал ключевую ставку, а некоторые местные банки теперь предлагают вводные ставки в диапазоне от середины 2% до почти 4% — впрочем, эти ставки обычно проще получить гражданам Таиланда, чем иностранным покупателям.
- Могут ли иностранцы по-прежнему покупать кондо в Паттайе?
- Да, но доступность зависит от конкретного здания. В некоторых старых домах в центре Паттайи квота на иностранное владение в 49% уже исчерпана, поэтому более надёжным вариантом для тех, кто хочет оформить жильё на своё имя во фрихолд, становятся новые проекты с неиспользованной квотой.
Похожие статьи
thailand-market
Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год
Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.
thailand-market
Комиссии за переоформление кондоминиумов в Таиланде в 2026 году: сколько реально платят покупатели
Сбор за переоформление права собственности на кондоминиум в Таиланде составляет фиксированные 2% от оценочной стоимости, плюс гербовый сбор, налог у источника и специальный бизнес-налог — в зависимости от того, как долго продавец владел объектом. Рассказываем, сколько именно платят покупатели и продавцы в Земельном департаменте в 2026 году, и как это вписывается в охлаждающийся рынок сделок.
thailand-market
Статистика передачи прав на кондоминиумы в Чонбури за 2025 год: что показывают данные REIC
Данные REIC за 2025 год показывают, что объёмы передачи прав на кондоминиумы в Чонбури снизились, хотя Бангкок и Восточное побережье сохранили свою долю иностранных покупателей. Разбираемся, что эти цифры означают для тех, кто покупает недвижимость в Паттайе.