thailand-market
Иностранные покупатели кондоминиумов в Таиланде тратят меньше на объект — вот почему
30.07.2026
Число сделок иностранцев с тайскими кондо в 2025 году выросло, но общая стоимость этих сделок резко упала. Что говорят цифры REIC о сокращении среднего чека — и что это означает для тех, кто рассматривает покупку в Паттайе.
Сгенерировано ИИ, проверено редакцией
Иностранные покупатели кондоминиумов в Таиланде тратят меньше на один объект, хотя количество сделок растёт. В 2025 году иностранцы купили по стране больше квартир в кондоминиумах, чем годом ранее, однако общая стоимость этих сделок в батах резко снизилась — на двузначный процент. Причина в структурном сдвиге в составе покупателей и их платёжеспособности — и это меняет расчёты для тех, кто присматривает жильё в Паттайе и на Восточном побережье.
Цифры 2025 года за парадоксом «тратят меньше»
Главный парадокс подтверждают данные Real Estate Information Center (REIC). По стране в целом за 2025 год <cite index="1-1">число сделок с кондо, купленными иностранцами, выросло на 2,2% до 14 899 единиц, при этом общая стоимость рынка резко снизилась на 10,7%, составив 60,9 млрд батов.</cite> Больше покупателей — меньше денег в обороте: это ключевой тренд текущего цикла рынка.
Та же картина видна и в данных за более короткий период. За первые три квартала года <cite index="2-1">данные REIC показывают, что сделки иностранцев с кондо за январь–сентябрь 2025 года упали на 14,2% до 44,1 млрд батов, спрос со стороны Китая ослаб, а покупатели из Индии стали тратить больше на объект</cite> в некоторых сегментах, даже при общем снижении средних показателей. А по отдельным кварталам, по данным Global Property Guide, <cite index="3-1">иностранцы приобрели 3241 единицу — на 17,3% меньше в годовом выражении, при этом общая стоимость сделок упала на 17,9% до 13,46 млрд батов</cite> — напоминание о том, что колебания от квартала к кварталу остаются заметными даже на фоне общегодового роста.
Почему средний чек сокращается
Простейшее объяснение — сдвиг в структуре покупателей. Китайские покупатели, исторически самая крупная иностранная группа и часто приобретатели более дорогих объектов, резко сократили активность. За один из последних кварталов <cite index="4-1">число сделок с покупателями из Китая составило 906 единиц — на 38,8% меньше год к году, а общая стоимость сделок — 3,493 млрд батов, снижение на 42,9%</cite> — падение более резкое, чем в среднем по рынку, что подтверждает реальное изменение структуры спроса, а не просто общее замедление.
По мере того как более состоятельные китайские покупатели, тратившие больше, уходят с рынка, покупатели из других стран — включая растущий поток из Индии — заполняют пробел в количестве сделок, но зачастую по более низким ценам за объект. Итог: больше сделок, меньший средний размер сделки, и общая стоимость иностранных покупок по стране сокращается, даже когда число покупателей держится на уровне или растёт.
Чтобы понять, как это выглядит на уровне провинции, наш обзор статистики передачи прав на кондо в Чонбури за 2025 год подробно сравнивает показатели Восточного побережья с общенациональной картиной.
Национальные тренды цен: кондо продолжают дорожать, пусть и умеренно
Несмотря на падение стоимости иностранных сделок, базовые цены на кондо на более широком рынке продолжают расти. Индекс цен на новые кондоминиумы REIC для Большого Бангкока недавно <cite index="5-1">составил 160,4 пункта, увеличившись на 3,4% в годовом выражении и на 0,3% относительно предыдущего квартала, что отражает восходящий тренд цен на новые кондо</cite>, и это <cite index="5-2">уже второй квартал подряд с ростом более чем на 3% год к году со времён пандемии</cite>.
Это сочетание — рост базовых цен на фоне падения стоимости сделок с иностранцами — говорит само за себя. Оно указывает на то, что иностранные покупатели всё чаще выбирают меньшие по площади и более доступные объекты, а не премиальное жильё, даже несмотря на продолжающийся рост цен на новое предложение.
Ставки по ипотеке и цикл снижения ставки Банка Таиланда
Условия финансирования заметно изменились в течение 2025 года. Банк Таиланда последовательно снижал ключевую ставку: <cite index="6-1">центробанк снизил базовую процентную ставку на 25 базисных пунктов до 1,25% на заседании в декабре 2025 года, произведя пять снижений ключевой ставки за последний год общим объёмом 125 базисных пунктов</cite>. Этот шаг был предпринят в условиях, когда <cite index="7-1">Банк Таиланда снизил ключевую ставку до самого низкого уровня с 2022 года, чтобы поддержать хрупкую экономику, испытывающую давление из-за устойчиво сильной валюты и новой политической неопределённости</cite>.
На практике это привело к удешевлению кредитов для тех, кто соответствует требованиям. По состоянию на середину 2026 года <cite index="8-1">минимальная средняя процентная ставка на первые 3 года по различным программам ипотечного кредитования составляет от 2,65% до 3,85% в популярных коммерческих банках</cite>. Впрочем, большинство таких льготных ставок предназначены для граждан Таиланда; иностранным покупателям получить местное финансирование обычно сложнее — эту тему подробно раскрывает наша статья о проценте отказов по ипотеке для иностранных покупателей кондо в Таиланде.
Квота на иностранное владение: где покупатели упираются в потолок
Регулирование продолжает определять, где и как иностранцы могут покупать жильё. По тайскому законодательству <cite index="9-1">не более 49% от общей площади продаваемых помещений в одном кондоминиум-проекте может находиться в иностранной собственности</cite>, и эта квота распределена по рынку неравномерно. В сложившихся прибрежных туристических зонах <cite index="10-1">квота 49% для иностранцев уже исчерпана в некоторых старых зданиях в центре Паттайи, поэтому оформить жильё на своё имя во фрихолд там невозможно</cite> без альтернативных схем.
Именно из-за давления квоты серьёзные покупатели теперь стараются выходить на сделку на более ранней стадии продаж проекта или выбирают новые комплексы, где квота ещё доступна. Подробнее о предложениях по изменению этих лимитов читайте в нашем материале о реформе квоты на иностранное владение кондо в Таиланде.
Что это значит для покупателей в Паттайе и на Восточном побережье
Паттайя находится на пересечении этих общенациональных трендов. Это рынок с устойчиво высоким иностранным спросом, реальным дефицитом квоты в центральных зонах и покупателями, которые всё более чувствительны к цене, а не гонятся за премиальным жильём. Такое сочетание благоприятствует хорошо расположенным объектам среднего сегмента с доступной иностранной квотой, а не устаревшим зданиям в центре Паттайи, уже исчерпавшим свой лимит.
Покупателям, оценивающим эти цифры, стоит также учитывать, сколько реально стоит типовой объект сегодня. Наш гид по покупке квартиры в Паттайе в 2026 году разбирает реалистичные цены по районам и типам жилья — что особенно полезно в контексте общенационального сдвига к меньшим по размеру покупкам.
Стоит присмотреться к проектам, ориентированным именно на такой профиль покупателя — практичная площадь, сильная лайфстайл-составляющая и доступная иностранная квота на владение по фрихолду, — например, к проекту ECO — выгодная инвестиция или жильё для жизни, уже представленному на рынке.
Вывод для инвестора
Данные рисуют картину рынка в переходном состоянии, а не в упадке. Объёмы сделок держатся на уровне или растут по большинству показателей, цены продолжают немного повышаться, а стоимость финансирования снижается благодаря снижению ставки Банком Таиланда. Изменилось же поведение покупателей: иностранцы всё чаще выбирают меньшие, более доступные объекты, что снижает совокупную стоимость сделок даже при росте числа покупок.
Для покупателей это, пожалуй, более здоровый рынок, чем предполагают заголовки о падении стоимости сделок — он отражает более широкую доступность жилья, а не реальную потерю интереса иностранцев. Для продавцов и застройщиков это сигнал к тому, чтобы подстраивать размеры и цены объектов под то, что сегодняшний иностранный покупатель реально готов потратить.
Часто задаваемые вопросы
- Уходят ли иностранные покупатели с рынка кондо в Таиланде?
- Нет — по большинству данных за 2025 год количество сделок фактически растёт. Изменился средний размер расходов на объект, который снизился из-за сдвига в структуре покупателей в сторону меньших и более доступных объектов.
- Почему сделки с китайскими покупателями сократились так резко?
- В отдельные кварталы сделки с китайскими покупателями падали намного быстрее, чем рынок в целом — более чем на треть по количеству и по стоимости, что отражает реальный отток исторически доминирующей и более состоятельной группы покупателей.
- Продолжают ли расти цены на кондо в Таиланде?
- Да. Индекс цен на новые кондоминиумы REIC для Большого Бангкока показывает рост более 3% год к году уже второй квартал подряд, даже несмотря на снижение стоимости сделок с иностранцами.
- Стало ли получить ипотеку в Таиланде дешевле?
- Стоимость кредитов снизилась, поскольку Банк Таиланда несколько раз за последний год снижал ключевую ставку, а некоторые местные банки теперь предлагают вводные ставки в диапазоне от середины 2% до почти 4% — впрочем, эти ставки обычно проще получить гражданам Таиланда, чем иностранным покупателям.
- Могут ли иностранцы по-прежнему покупать кондо в Паттайе?
- Да, но доступность зависит от конкретного здания. В некоторых старых домах в центре Паттайи квота на иностранное владение в 49% уже исчерпана, поэтому более надёжным вариантом для тех, кто хочет оформить жильё на своё имя во фрихолд, становятся новые проекты с неиспользованной квотой.
Похожие статьи
thailand-market
Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год
Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.
thailand-market
Комиссии за переоформление кондоминиумов в Таиланде в 2026 году: сколько реально платят покупатели
Сбор за переоформление права собственности на кондоминиум в Таиланде составляет фиксированные 2% от оценочной стоимости, плюс гербовый сбор, налог у источника и специальный бизнес-налог — в зависимости от того, как долго продавец владел объектом. Рассказываем, сколько именно платят покупатели и продавцы в Земельном департаменте в 2026 году, и как это вписывается в охлаждающийся рынок сделок.
thailand-market
Статистика передачи прав на кондоминиумы в Чонбури за 2025 год: что показывают данные REIC
Данные REIC за 2025 год показывают, что объёмы передачи прав на кондоминиумы в Чонбури снизились, хотя Бангкок и Восточное побережье сохранили свою долю иностранных покупателей. Разбираемся, что эти цифры означают для тех, кто покупает недвижимость в Паттайе.