Падают ли цены на кондоминиумы по всему Таиланду в 2025-2026 годах?

В целом по стране объёмы и стоимость сделок немного снижаются уже четвёртый год подряд, в основном из-за избытка предложения в Бангкоке. Паттайя и другие рынки Восточного побережья демонстрируют большую устойчивость, а люксовый сегмент продолжает дорожать.

Могут ли иностранцы по-прежнему покупать кондоминиумы в рамках квоты 49% в 2026 году?

Да. Квота в 49% на иностранное владение в рамках одного проекта кондоминиума остаётся неизменной, несмотря на продолжающиеся обсуждения в правительстве о её снижении до 30-39% и отдельные предложения повысить её до 75%. Ни одно из этих изменений пока не принято, поэтому покупателям стоит ориентироваться на действующий лимит.

Покупатели каких национальностей сейчас активнее всего приобретают кондоминиумы в Таиланде?

Китайские покупатели остаются крупнейшей группой иностранных покупателей по активности сделок, при этом граждане Мьянмы недавно вышли на второе место. В целом на иностранных покупателей приходится значительная доля общей стоимости сделок, а средняя площадь покупки составляет около 41 кв. м.

Дешевеет ли ипотека в Таиланде?

Банк Таиланда снизил ключевую ставку до 1,5% в 2025 году, а крупные банки, такие как Bangkok Bank, теперь предлагают эффективные ставки по ипотеке в диапазоне примерно от 4,25% до 4,57%. Большинство тайских ипотечных продуктов по-прежнему требуют тайского резидентства или дохода, поэтому иностранные покупатели обычно используют наличные средства или финансирование от застройщика.

Стало ли сейчас безопаснее покупать жильё на этапе строительства в Таиланде?

В определённой степени да. Новые правила защиты прав потребителей, вступившие в силу в январе 2025 года, защищают покупателей строящегося жилья от потери задатка, что даёт дополнительную защиту при покупке объектов на стадии предпродажи — а такие проекты по-прежнему широко распространены среди новых застроек Паттайи.

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

13.08.2026

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Передача прав на кондоминиумы в Таиланде сокращается уже четвёртый год подряд — прогноз на 2025-2026 годы это подтверждает, и главная причина — избыток предложения в Бангкоке. Но рынок недвижимости Таиланда сейчас нельзя описывать одной общей историей: Паттайя и всё Восточное побережье держатся заметно увереннее и по ценам, и по спросу со стороны иностранцев. Ипотечные ставки чуть снизились, квота на владение недвижимостью для иностранцев в 49% пока не тронута, хотя разговоры о её реформе не утихают, а покупатели жилья на этапе строительства теперь защищены новыми правилами. Главный вывод для инвесторов простой — столица притормаживает, побережье держится крепче.

Рынок недвижимости Таиланда: снижение числа передач кондоминиумов

Общенациональные цифры говорят скорее об охлаждении, чем об обвале. По данным отраслевой статистики, <cite index="5-0">в 2025 году ожидается 343 678 сделок по передаче прав, что на 1,2% меньше прошлого года, на общую сумму 964,02 млрд бат, что на 1,7% меньше</cite>, и заметного улучшения на следующий год никто не закладывает. <cite index="5-1">В 2026 году прогнозируется 343 433 сделки — падение на 0,07%, на сумму 963,55 млрд бат, что на 0,05% меньше</cite> — это уже четвёртое годовое снижение подряд.

Официальные прогнозы в целом эту картину подтверждают. <cite index="6-0">REIC ждёт умеренного охлаждения в 2025 году: общее количество сделок по жилой недвижимости снизится на 0,3% в объёме и на 0,8% в стоимости по сравнению с 2024 годом</cite>, при этом <cite index="6-1">центр допускает постепенное восстановление начиная со второго квартала 2026 года — при условии, что экономика продолжит расти</cite>.

Важный момент — спад распределяется неравномерно. <cite index="6-2">Падение носит очаговый характер: Бангкок сталкивается с колоссальным избытком предложения, тогда как региональные рынки, в том числе Восточное побережье, держатся куда устойчивее</cite>. Пожалуй, это ключевой факт для тех, кто сравнивает кондоминиум в центре мегаполиса с покупкой на побережье — в Паттайе, Джомтьене или Сирача.

Почему в Бангкоке избыток предложения, а на побережье — нет

Проблема столицы — это перекос со стороны предложения, а не слабый спрос. Регуляторы заранее ждали волну нового жилья на рынке: <cite index="7-0">Банк Таиланда прогнозировал выход 42 000 новых юнитов только в первой половине 2025 года — этот объём добавился на рынок ещё до того, как спрос успел его переварить</cite>. И этот поток наложился на уже немалый навес непроданного жилья: <cite index="7-1">на начало года в Бангкоке насчитывалось почти 58 000 непроданных кондоминиумов</cite>.

Девелоперский цикл в Паттайе оказался куда более дисциплинированным. Сдержанный объём нового предложения вместе со стабильным интересом покупателей поддерживает здоровое поглощение вдоль побережья. Подробнее о том, как это национальное и региональное расхождение отражается на покупателях, — в нашем гиде по рынку недвижимости Таиланда 2026 для покупателей в Паттайе.

Спрос иностранных покупателей: Китай по-прежнему лидирует, Мьянма стремительно растёт

Иностранцы остаются структурной опорой рынка кондоминиумов, даже на фоне общего снижения объёма сделок в деньгах. В масштабах страны <cite index="1-1">на иностранных покупателей пришлось 14,7% всех переданных кондоминиумов и 25% от общей стоимости сделок</cite> — цифры показывают, насколько непропорционально зарубежные покупатели концентрируются в дорогих юнитах.

При этом структура покупателей по национальностям меняется. Ключевые тенденции:

Китай остаётся крупнейшим источником иностранных покупателей кондоминиумов, а Мьянма поднялась на второе место по активности сделок.
<cite index="1-0">Общая стоимость сделок снизилась на 10,7% до 60,92 млрд бат</cite>, хотя интерес на уровне отдельных юнитов сохраняется.
<cite index="2-0">Средняя сумма покупки кондоминиума иностранцем составила 4,1 млн бат (127 100 долларов США) за юнит площадью 41 кв. м</cite>, что говорит о сдвиге спроса в сторону компактных и доступных вариантов, а не об уходе с рынка.

Для Паттайи эта перестановка национальностей идёт на фоне запуска новых проектов и модернизации инфраструктуры — подробнее в нашем обзоре новостей рынка недвижимости Паттайи об иностранных покупателях, новых проектах и инфраструктуре.

Динамика цен в Паттайе и на Восточном побережье

Пока Бангкок разбирается со своим навесом непроданного жилья, ценовая динамика Паттайи выглядит куда обнадёживающе — особенно в премиальном сегменте. <cite index="3-0">Люксовые кондоминиумы в Паттайе стоят в среднем от 160 000 до 250 000 бат за кв. м, при этом премиальные объекты — особенно с видом на море и в удачном расположении — заметно прибавляют в цене</cite>, а <cite index="3-1">эксклюзивные юниты могут доходить до 300 000 бат и выше за кв. м</cite>.

Начальный и средний сегменты остаются намного доступнее, чем в столице. <cite index="4-0">В 2025 году кондоминиумы в Паттайе стоят около 70 000 бат за кв. м, а виллы начинаются от 5 млн бат</cite>, и <cite index="4-1">спрос со стороны экспатов и иностранных покупателей остаётся высоким на фоне улучшения инфраструктуры и сокращения нового предложения</cite>. На уровне отдельных проектов <cite index="8-0">студии стартуют примерно от 2,5 млн бат, а люксовые пентхаусы превышают 10 млн бат</cite>, так что в пределах одного города покупатель находит очень разные бюджетные варианты.

Тем, кто рассматривает объекты у моря в верхнем ценовом сегменте, стоит взглянуть на такие предложения, как новый элитный объект у моря или умный островной курортный комплекс на материке.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Ипотечные ставки и условия финансирования

Стоимость заимствований немного снизилась, и это важно как для тайских покупателей, так и для сделок с иностранным финансированием. <cite index="9-0">Комитет по денежно-кредитной политике Банка Таиланда снизил ключевую процентную ставку до 1,5% в 2025 году — на 0,25 п.п. ниже предыдущего уровня — с целью поддержать экономический рост</cite>.

На розничном уровне тарифы коммерческих банков отражают это смягчение, но остаются избирательными. <cite index="10-0">Эффективная процентная ставка Bangkok Bank по ипотечным кредитам на весь срок договора составляет от 4,25% до 4,57% годовых</cite> — типичный диапазон для крупных местных кредиторов. Иностранным покупателям стоит помнить: большинство тайских ипотечных продуктов требуют тайского резидентства или дохода в стране, поэтому оплата наличными или рассрочка от застройщика остаются основным путём для зарубежных покупателей кондоминиумов в Паттайе.

Изменения в регулировании: дискуссия об иностранной квоте

Самый обсуждаемый регуляторный вопрос на рынке недвижимости Таиланда сейчас — изменится ли квота в 49% на владение кондоминиумами для иностранцев. На данный момент <cite index="11-0">квота в 49% для иностранных владельцев остаётся в силе, хотя активно обсуждается её снижение до 30-39%</cite>, а <cite index="11-1">главный мотив такой реформы — защитить тайских покупателей от роста цен, вызванного иностранным спросом</cite>.

Стоит добавить, что <cite index="12-0">квота в 49% на кондоминиумы остаётся неизменной, несмотря на предложения повысить её до 75%</cite> — напоминание, что дискуссия о реформе идёт в обе стороны и окончательного решения пока нет. Покупателям разумнее планировать исходя из действующего лимита в 49%, а не строить расчёты на предположениях о будущих изменениях.

Зато одно конкретное улучшение для покупателей уже действует. <cite index="12-1">Новые правила Управления по защите прав потребителей защищают покупателей жилья на этапе строительства от потери задатка — они применяются с января 2025 года</cite>, и это существенная гарантия для тех, кто покупает на стадии предпродажи, а такие проекты по-прежнему широко распространены среди новых застроек Паттайи, включая проекты бренда ECO в сфере жилья и инвестиций, которые сейчас есть на рынке.

Инфраструктура Восточного побережья как драйвер долгосрочной стоимости

Инвестиции в инфраструктуру Восточного экономического коридора (EEC) — структурная причина, почему рынок Паттайи ведёт себя иначе, чем рынок Бангкока. <cite index="13-0">Аэропорт У-Тапао модернизируется и станет третьим крупным международным аэропортом Таиланда, который свяжет с Дон Мыангом и Суварнабхуми высокоскоростная железная дорога</cite>, и после завершения строительства <cite index="13-1">три связанных узла смогут обслуживать до 200 млн пассажиров в год</cite>.

Сама дорога — серьёзный инженерный проект. <cite index="14-0">Высокоскоростная железная дорога соединит три международных аэропорта — Бангкок, Дон Мыанг и Суварнабхуми — с У-Тапао, развивая скорость до 250 км/ч</cite>, через сеть из девяти высокоскоростных станций. Именно эта связанность лежит в основе аргумента о притоке капитала в недвижимость Паттайи — тема подробнее раскрыта в материале о расхождении мировых рынков жилья и о том, почему капитал перетекает в Паттайю.

Что это значит для покупателей прямо сейчас

Если собрать всё воедино, картина рынка недвижимости Таиланда в 2026 году получается такая:

Объёмы сделок по стране стагнируют или снижаются четвёртый год подряд — в сегментах с избытком предложения это рынок покупателя с точки зрения переговорных позиций.
Избыток предложения в Бангкоке — проблема со стороны предложения; сдержанный поток новых проектов и инвестиции в инфраструктуру EEC делают Восточное побережье сравнительно устойчивее.
Спрос иностранцев не исчезает, он смещается в сторону компактных и доступных юнитов, а по активности покупок лидируют Китай и Мьянма.
Стоимость финансирования немного снизилась, но иностранным покупателям всё равно стоит рассчитывать на оплату наличными или рассрочку от застройщика, а не на местную ипотеку.
Квота в 49% для иностранцев пока не меняется, а новые правила защиты потребителей делают покупки на этапе строительства безопаснее, чем год назад.

За более полным региональным разбором обращайтесь к сопутствующим материалам: передача кондоминиумов, цены и правила Таиланда на 2026 год и рекордная распродажа проекта PTY Residence в Паттайе среди иностранных покупателей — там подробнее разобраны конкретные сделки и ценовые тенденции, формирующие сегодняшнее побережье.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Частые вопросы

Падают ли цены на кондоминиумы по всему Таиланду в 2025-2026 годах?: В целом по стране объёмы и стоимость сделок немного снижаются уже четвёртый год подряд, в основном из-за избытка предложения в Бангкоке. Паттайя и другие рынки Восточного побережья демонстрируют большую устойчивость, а люксовый сегмент продолжает дорожать.
Могут ли иностранцы по-прежнему покупать кондоминиумы в рамках квоты 49% в 2026 году?: Да. Квота в 49% на иностранное владение в рамках одного проекта кондоминиума остаётся неизменной, несмотря на продолжающиеся обсуждения в правительстве о её снижении до 30-39% и отдельные предложения повысить её до 75%. Ни одно из этих изменений пока не принято, поэтому покупателям стоит ориентироваться на действующий лимит.
Покупатели каких национальностей сейчас активнее всего приобретают кондоминиумы в Таиланде?: Китайские покупатели остаются крупнейшей группой иностранных покупателей по активности сделок, при этом граждане Мьянмы недавно вышли на второе место. В целом на иностранных покупателей приходится значительная доля общей стоимости сделок, а средняя площадь покупки составляет около 41 кв. м.
Дешевеет ли ипотека в Таиланде?: Банк Таиланда снизил ключевую ставку до 1,5% в 2025 году, а крупные банки, такие как Bangkok Bank, теперь предлагают эффективные ставки по ипотеке в диапазоне примерно от 4,25% до 4,57%. Большинство тайских ипотечных продуктов по-прежнему требуют тайского резидентства или дохода, поэтому иностранные покупатели обычно используют наличные средства или финансирование от застройщика.
Стало ли сейчас безопаснее покупать жильё на этапе строительства в Таиланде?: В определённой степени да. Новые правила защиты прав потребителей, вступившие в силу в январе 2025 года, защищают покупателей строящегося жилья от потери задатка, что даёт дополнительную защиту при покупке объектов на стадии предпродажи — а такие проекты по-прежнему широко распространены среди новых застроек Паттайи.