Будет ли квота в 75% применяться по всему Таиланду, включая Паттайю?

Не обязательно. Некоторые версии проекта поправки предполагают ограничение повышенной квоты особыми экономическими зонами или отдельными провинциями, например Пхукетом, а не её общенациональное применение.

Почему существует сопротивление повышению квоты иностранного владения?

Предложения сталкиваются с оппозицией, в том числе со стороны Сената, по вопросам национального суверенитета и опасений насчёт доступности жилья для граждан Таиланда.

Какую долю рынка кондоминиумов в Таиланде уже занимают иностранные покупатели?

В 2025 году иностранные покупатели оформили 14 899 передач прав собственности на кондоминиумы по всей стране на сумму 60,92 млрд бат, что составляет около 14,7% от всех передач кондоминиумов, согласно данным Центра информации по недвижимости (REIC).

Делают ли снижающиеся процентные ставки недвижимость в Таиланде более доступной прямо сейчас?

Ключевые ставки заметно снизились с конца 2024 года, а коммерческие банки уменьшили розничные ипотечные ставки, но уровень отказов по ипотеке для недорогих объектов остаётся высоким, по данным Банка Таиланда.

thailand-market

Реформа квоты на иностранное владение кондоминиумами в Таиланде: что на самом деле означает предложение о 75%

29.07.2026

Проект поправки о повышении лимита иностранного владения кондоминиумами в Таиланде с 49% до 75% с 2024 года изучается на уровне кабинета министров, но пока не стал законом. Разбираем, что реально на столе, почему это важно и что это может значить для Паттайи.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Реформа квоты на иностранное владение кондоминиумами в Таиланде пока не состоялась — лимит в 49% по-прежнему действует, и ни один законопроект о его повышении до 75% не был внесён в парламент. Существует лишь изучаемый кабинетом министров проект поправки, который сталкивается с реальным политическим сопротивлением. Для покупателей, решающих, ждать или действовать сейчас, понимание реального статуса этого предложения важнее заголовков в СМИ.

Почему 49% держится с 1979 года

Закон о кондоминиумах Таиланда ограничивает иностранное владение чуть менее чем половиной площади здания уже почти пять десятилетий. <cite index="1-1,1-2">Согласно действующему закону, иностранцы могут владеть до 49% общей площади в любом отдельном проекте кондоминиума — эта квота действует с 1979 года и не менялась 47 лет.</cite> Именно эта стабильность объясняет, почему любые разговоры об изменениях привлекают столько внимания.

Квота существует потому, что кондоминиумы — единственный вид жилой недвижимости, которым иностранцы могут владеть на правах полной собственности (фрихолд). <cite index="2-2">Кондоминиумы — единственный тип жилой недвижимости, доступный иностранцам в полную собственность, при этом квота иностранного владения ограничена 49% от общей</cite> площади здания. Всё остальное — дома, земельные участки — оформляется через лизхолд или корпоративные структуры.

Что на самом деле предлагается

Обсуждаемая реформа предполагает повышение лимита до 75%, хотя и не обязательно по всей стране. <cite index="2-0,2-1">Наиболее обсуждаемый вариант — повышение квоты иностранного владения кондоминиумами с 49% до 75% в особых экономических зонах, при этом по состоянию на середину 2026 года ни один законопроект официально не был внесён в парламент.</cite>

Некоторые версии проекта сужают охват ещё сильнее. <cite index="4-1">Проект поправки, предлагающий 75% — иногда с географической привязкой только к Пхукету или с минимальными ценовыми порогами — изучается кабинетом министров с конца 2024 года.</cite> Другими словами, речь не идёт о всеобщей национальной политике: это точечное и всё ещё незавершённое предложение.

Почему это не движется

Оппозиция не позволяет поправке продвинуться дальше стадии изучения. <cite index="4-1,4-2">По состоянию на 2026 год ни одно из предложений не принято в качестве закона, оба сталкиваются с серьёзным политическим сопротивлением по вопросам суверенитета и доступности жилья для тайцев, в том числе со стороны Сената — предложения прошли этап изучения в кабинете министров, но не законодательный процесс.</cite> Пока покупателям стоит воспринимать цифру 75% как предмет живой дискуссии, а не грядущее правило.

Общенациональные цифры: спрос иностранцев растёт даже в рамках 49%

Даже без реформы иностранные покупатели забирают себе всё большую долю рынка кондоминиумов Таиланда в рамках действующей квоты. <cite index="2-1">По данным Центра информации по недвижимости (REIC), в 2025 году иностранные покупатели оформили 14 899 передач прав собственности на кондоминиумы по всей стране — рост на 2,2% за год, на сумму 60,92 млрд бат, что составило 14,7% от всех передач кондоминиумов в стране.</cite> Это самое явное свидетельство того, что реальным двигателем реформы является давление спроса, а не дефицит предложения.

Чтобы увидеть, как эта общенациональная тенденция проявляется на местном уровне, смотрите наш анализ статистики передач кондоминиумов в Чонбури за 2025 год, где подробно рассматриваются объёмы передач и доля иностранных покупателей в Паттайе.

Цены, ипотечные ставки и общий фон

Дискуссия о реформе разворачивается на фоне рынка, который охлаждается в части финансирования, хотя базовые цены пока держатся. Общий объём непогашенных ипотечных кредитов продолжает расти, но медленно. <cite index="3-0">По данным REIC, общая стоимость непогашенных жилищных кредитов физическим лицам в финансовой системе Таиланда составила 5,17 трлн бат (160,9 млрд долларов США) на конец 2025 года — рост на 2,0% за год.</cite>

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Ставки смягчаются, что должно поддержать спрос в 2026 году. <cite index="3-4">С октября 2024 года Банк Таиланда снизил ключевую ставку на 100 базисных пунктов, достигнув уровня 1,5% в августе 2025 года, а крупные коммерческие банки последовали за ним, снизив минимальные розничные ставки до 6,65–7,05%.</cite>

Но доступность кредита на начальном уровне остаётся реальным узким местом именно для тайских покупателей. <cite index="3-1">Уровень отказов по ипотеке вырос до 50–60% для объектов недвижимости стоимостью 3 млн бат и ниже, по данным Банка Таиланда.</cite> Это давление на местных покупателей — ещё одна причина, почему покупки иностранцами за наличные занимают непропорционально большую долю в статистике передач прав собственности; эту динамику мы подробно разбираем в статье почему уровень отказов по ипотеке в 40–70% меняет рынок кондо Таиланда.

Что повышение квоты означало бы для Паттайи и Восточного побережья

Если бы лимит в 75% когда-нибудь был принят — пусть даже в географически ограниченной форме — Восточное побережье стало бы естественным кандидатом, учитывая уже существующую долю иностранных передач и устоявшуюся базу спроса среди экспатов. Паттайя во многих популярных проектах уже работает почти на полную иностранную квоту, а значит, любое послабление в первую очередь высвободило бы предложение именно там, где квота сейчас является главным ограничивающим фактором для продаж иностранцам, а не цена или расположение.

Для покупателей, нацеленных на конкретные субрынки уже сейчас, такие районы, как Пратумнак Хилл, уже позиционируются как поворотная точка 2026 года независимо от реформы квоты, благодаря собственным фундаментальным факторам предложения и локации.

Риски и причины для осторожности

Покупателям не стоит выстраивать стратегию покупки вокруг изменения политики, которое может так и не материализоваться в нынешнем виде. Ключевые риски, которые стоит учитывать:

Ни один законопроект официально не внесён в парламент, поэтому сроки непредсказуемы.
Сопротивление Сената по вопросам доступности жилья и суверенитета — препятствие вполне реальное, а не формальное.
Итоговая версия может быть географически ограниченной (циркулируют предложения только для Пхукета), а не общенациональной.
Ценовые пороги, заложенные в некоторых проектах, могут полностью исключить бюджетные и среднерыночные объекты.

Что делать покупателям сейчас

Воспринимайте дискуссию о квоте как фоновый шум, а не сигнал к покупке. Лимит в 49% — это сегодняшняя реальность, и он годами сосуществует с растущими объёмами и стоимостью передач иностранным покупателям. У покупателей, которым не хватило места в квоте в одном проекте, всё ещё есть варианты в других сегментах рынка, в том числе через структуры, рассмотренные в нашем руководстве по закрытию золотых виз в Европе и о том, куда сейчас смотрят инвесторы по программам получения резидентства через инвестиции.

Более применимые на практике переменные для 2026 года — это уже подтверждённые факторы: снижающиеся ключевые ставки, жёсткое одобрение ипотеки для недорогих объектов у тайских покупателей и стабильный рост передач прав собственности иностранцам в рамках действующих правил. Реформа квоты, если она случится, станет бонусом, а не необходимым условием для рынка, который уже поглощает иностранный спрос вблизи текущего законного потолка.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Часто задаваемые вопросы

Действительно ли квота иностранного владения кондоминиумами в Таиланде уже повышена с 49% до 75%?: Нет. По последним данным, ни один законопроект о повышении квоты не был официально внесён в парламент — вопрос по-прежнему находится на стадии изучения кабинетом министров, а лимит в 49% остаётся действующим законом.
Будет ли квота в 75% применяться по всему Таиланду, включая Паттайю?: Не обязательно. Некоторые версии проекта поправки предполагают ограничение повышенной квоты особыми экономическими зонами или отдельными провинциями, например Пхукетом, а не её общенациональное применение.
Почему существует сопротивление повышению квоты иностранного владения?: Предложения сталкиваются с оппозицией, в том числе со стороны Сената, по вопросам национального суверенитета и опасений насчёт доступности жилья для граждан Таиланда.
Какую долю рынка кондоминиумов в Таиланде уже занимают иностранные покупатели?: В 2025 году иностранные покупатели оформили 14 899 передач прав собственности на кондоминиумы по всей стране на сумму 60,92 млрд бат, что составляет около 14,7% от всех передач кондоминиумов, согласно данным Центра информации по недвижимости (REIC).
Делают ли снижающиеся процентные ставки недвижимость в Таиланде более доступной прямо сейчас?: Ключевые ставки заметно снизились с конца 2024 года, а коммерческие банки уменьшили розничные ипотечные ставки, но уровень отказов по ипотеке для недорогих объектов остаётся высоким, по данным Банка Таиланда.