Будет ли квота в 75% применяться по всему Таиланду, включая Паттайю?

Не обязательно. Некоторые версии проекта поправки предполагают ограничение повышенной квоты особыми экономическими зонами или отдельными провинциями, например Пхукетом, а не её общенациональное применение.

Почему существует сопротивление повышению квоты иностранного владения?

Предложения сталкиваются с оппозицией, в том числе со стороны Сената, по вопросам национального суверенитета и опасений насчёт доступности жилья для граждан Таиланда.

Какую долю рынка кондоминиумов в Таиланде уже занимают иностранные покупатели?

В 2025 году иностранные покупатели оформили 14 899 передач прав собственности на кондоминиумы по всей стране на сумму 60,92 млрд бат, что составляет около 14,7% от всех передач кондоминиумов, согласно данным Центра информации по недвижимости (REIC).

Делают ли снижающиеся процентные ставки недвижимость в Таиланде более доступной прямо сейчас?

Ключевые ставки заметно снизились с конца 2024 года, а коммерческие банки уменьшили розничные ипотечные ставки, но уровень отказов по ипотеке для недорогих объектов остаётся высоким, по данным Банка Таиланда.

thailand-market

Реформа квоты на иностранное владение кондоминиумами в Таиланде: что на самом деле означает предложение о 75%

13.08.2026

Проект поправки о повышении лимита иностранного владения кондоминиумами в Таиланде с 49% до 75% с 2024 года изучается на уровне кабинета министров, но пока не стал законом. Разбираем, что реально на столе, почему это важно и что это может значить для Паттайи.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Реформа квоты на иностранное владение кондоминиумами в Таиланде так и не состоялась — лимит в 49% продолжает действовать, и ни один законопроект о его повышении до 75% в парламент не поступал. Существует только проект поправки, который изучает кабинет министров, и этот проект наталкивается на вполне реальное политическое сопротивление. Тем, кто раздумывает, покупать сейчас или подождать, стоит разобраться в фактическом статусе этой инициативы, а не ориентироваться на громкие заголовки в СМИ.

Почему 49% держится с 1979 года

Закон о кондоминиумах Таиланда ограничивает иностранное владение чуть менее чем половиной площади здания уже почти пять десятилетий. <cite index="1-1,1-2">По действующему закону иностранцы могут владеть до 49% общей площади в любом отдельном проекте кондоминиума — эта квота установлена в 1979 году и не менялась 47 лет.</cite> Именно эта стабильность и объясняет, почему любые слухи об изменениях вызывают такой резонанс.

Квота существует, потому что кондоминиумы — единственный вид жилья, которым иностранцы могут владеть на правах полной собственности, то есть фрихолд. <cite index="2-2">Кондоминиумы — единственный тип жилой недвижимости, доступный иностранцам в полную собственность, при этом квота иностранного владения ограничена 49% от общей</cite> площади здания. Всё остальное — дома, земельные участки — оформляется через лизхолд или через корпоративные структуры.

Что на самом деле предлагается

Обсуждаемая реформа предполагает повышение лимита до 75%, но далеко не обязательно по всей стране. <cite index="2-0,2-1">Наиболее обсуждаемый вариант — рост квоты иностранного владения кондоминиумами с 49% до 75% в особых экономических зонах, при этом по состоянию на середину 2026 года ни один законопроект официально в парламент не внесён.</cite>

Некоторые версии проекта сужают охват ещё сильнее. <cite index="4-1">Поправка с планкой в 75% — иногда привязанная географически только к Пхукету или с минимальными ценовыми порогами — изучается кабинетом министров с конца 2024 года.</cite> Иначе говоря, речи о единой национальной политике пока не идёт: это точечная и всё ещё незавершённая инициатива.

Почему это не движется

Дальше стадии изучения поправка не продвигается из-за оппозиции. <cite index="4-1,4-2">По состоянию на 2026 год ни одно из предложений законом не стало, оба сталкиваются с серьёзным политическим сопротивлением по вопросам суверенитета и доступности жилья для тайцев, в том числе со стороны Сената — предложения прошли этап изучения в кабинете министров, но не законодательный процесс.</cite> Покупателям пока лучше воспринимать цифру 75% как тему для дискуссии, а не как будущее правило.

Общенациональные цифры: спрос иностранцев растёт даже в рамках 49%

Даже без всякой реформы иностранные покупатели забирают себе всё большую долю рынка кондоминиумов Таиланда — и всё это в рамках действующей квоты. <cite index="2-1">По данным Центра информации по недвижимости (REIC), в 2025 году иностранные покупатели оформили 14 899 передач прав собственности на кондоминиумы по всей стране — рост на 2,2% за год, на сумму 60,92 млрд бат, что составило 14,7% от всех передач кондоминиумов в стране.</cite> Это наглядное подтверждение того, что реформу подталкивает именно спрос, а не нехватка предложения.

Чтобы посмотреть, как эта общая тенденция выглядит на местном уровне, обратите внимание на наш анализ статистики передач кондоминиумов в Чонбури за 2025 год, где подробно разбираются объёмы передач и доля иностранных покупателей в Паттайе.

Цены, ипотечные ставки и общий фон

Дискуссия о реформе идёт на фоне рынка, который охлаждается со стороны финансирования, хотя базовые цены пока держатся стабильно. Общий объём непогашенных ипотечных кредитов продолжает расти, но медленно. <cite index="3-0">По данным REIC, общая стоимость непогашенных жилищных кредитов физическим лицам в финансовой системе Таиланда составила 5,17 трлн бат (160,9 млрд долларов США) на конец 2025 года — рост на 2,0% за год.</cite>

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Ставки при этом смягчаются, и это должно поддержать спрос в 2026 году. <cite index="3-4">С октября 2024 года Банк Таиланда снизил ключевую ставку на 100 базисных пунктов, дойдя до уровня 1,5% в августе 2025 года, а крупные коммерческие банки последовали за ним, опустив минимальные розничные ставки до 6,65–7,05%.</cite>

Но доступность кредита на начальном уровне остаётся узким местом именно для тайских покупателей. <cite index="3-1">Уровень отказов по ипотеке вырос до 50–60% для объектов недвижимости стоимостью 3 млн бат и ниже, по данным Банка Таиланда.</cite> Это давление на местных покупателей — ещё одна причина, почему сделки иностранцев за наличные занимают непропорционально большую долю в статистике передач прав собственности; подробнее об этой динамике мы писали в статье почему уровень отказов по ипотеке в 40–70% меняет рынок кондо Таиланда.

Что повышение квоты означало бы для Паттайи и Восточного побережья

Если бы лимит в 75% когда-нибудь приняли — пусть даже в географически ограниченном виде — Восточное побережье стало бы естественным претендентом на такие изменения, учитывая и уже высокую долю иностранных передач, и устоявшуюся базу спроса среди экспатов. Паттайя во многих популярных проектах уже работает почти на пределе иностранной квоты, поэтому любое послабление сразу освободило бы предложение именно там, где квота, а не цена или расположение, сейчас служит главным ограничителем продаж иностранцам.

Тем, кто нацелен на конкретные субрынки уже сейчас, стоит обратить внимание на такие районы, как Пратумнак Хилл, который уже называют поворотной точкой 2026 года — независимо от реформы квоты, просто в силу собственных факторов предложения и локации.

Риски и причины для осторожности

Строить стратегию покупки вокруг изменения политики, которое может так и не материализоваться в нынешнем виде, — не лучшая идея. Вот основные риски, которые стоит держать в уме:

Ни один законопроект официально не внесён в парламент, поэтому сроки предсказать невозможно.
Сопротивление Сената по вопросам доступности жилья и суверенитета — препятствие реальное, а не формальное.
Итоговая версия может оказаться географически ограниченной (обсуждаются варианты только для Пхукета), а не общенациональной.
Ценовые пороги, заложенные в некоторых версиях проекта, способны полностью исключить бюджетные и среднерыночные объекты.

Что делать покупателям сейчас

Дискуссию о квоте разумнее воспринимать как фоновый шум, а не как сигнал к покупке. Лимит в 49% — это текущая реальность, и он годами прекрасно сосуществует с растущими объёмами и стоимостью передач иностранным покупателям. У тех, кому не хватило места в квоте в одном проекте, всё ещё остаются варианты в других сегментах рынка, в том числе через структуры, которые мы рассматривали в нашем руководстве по закрытию золотых виз в Европе и о том, куда сейчас смотрят инвесторы по программам получения резидентства через инвестиции.

Более практичные ориентиры для 2026 года — это уже подтверждённые факторы: снижение ключевых ставок, жёсткое одобрение ипотеки для недорогих объектов у тайских покупателей и стабильный рост передач прав собственности иностранцам в рамках действующих правил. Реформа квоты, если она всё же случится, станет приятным бонусом, а не необходимым условием — рынок уже неплохо переваривает иностранный спрос вблизи текущего законного потолка.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Частые вопросы

Действительно ли квота иностранного владения кондоминиумами в Таиланде уже повышена с 49% до 75%?: Нет. По последним данным, ни один законопроект о повышении квоты не был официально внесён в парламент — вопрос по-прежнему находится на стадии изучения кабинетом министров, а лимит в 49% остаётся действующим законом.
Будет ли квота в 75% применяться по всему Таиланду, включая Паттайю?: Не обязательно. Некоторые версии проекта поправки предполагают ограничение повышенной квоты особыми экономическими зонами или отдельными провинциями, например Пхукетом, а не её общенациональное применение.
Почему существует сопротивление повышению квоты иностранного владения?: Предложения сталкиваются с оппозицией, в том числе со стороны Сената, по вопросам национального суверенитета и опасений насчёт доступности жилья для граждан Таиланда.
Какую долю рынка кондоминиумов в Таиланде уже занимают иностранные покупатели?: В 2025 году иностранные покупатели оформили 14 899 передач прав собственности на кондоминиумы по всей стране на сумму 60,92 млрд бат, что составляет около 14,7% от всех передач кондоминиумов, согласно данным Центра информации по недвижимости (REIC).
Делают ли снижающиеся процентные ставки недвижимость в Таиланде более доступной прямо сейчас?: Ключевые ставки заметно снизились с конца 2024 года, а коммерческие банки уменьшили розничные ипотечные ставки, но уровень отказов по ипотеке для недорогих объектов остаётся высоким, по данным Банка Таиланда.