Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде? Полный юридический обзор

Проверено 09.10.2026

Иностранцы могут оформить кондоминиум в полную собственность в Таиланде в рамках 49%-ной фригольдной квоты, но для владения землёй требуется долгосрочная аренда или легальная тайская компания — но ни в коем случае не незаконная номинальная схема.

Иностранцы могут на законных основаниях покупать недвижимость в Таиланде, но с одним важным нюансом: граждане других стран могут владеть квартирами в кондоминиумах в полную собственность (фригольд), тогда как прямое владение землёй в целом запрещено. Для домов и земельных участков иностранцы вместо этого используют законные схемы — долгосрочную аренду или правильно оформленную тайскую компанию с ограниченной ответственностью. Легального способа лично оформить землю в Таиланде в собственность на иностранца не существует.

Короткий ответ: чем иностранцы могут владеть, а чем нет

У иностранных граждан есть чёткий и законный путь к владению недвижимостью в Таиланде, но он распространяется только на юниты в здании кондоминиума, а не на землю под ним. Согласно Закону о кондоминиумах B.E. 2522 (1979 г.), иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиуме в полную собственность при условии, что общая площадь помещений, принадлежащих иностранцам в здании, не превышает 49% от общей продаваемой площади.

Земля регулируется совершенно другим законом. Земельный кодекс Таиланда ограничивает право собственности на землю гражданами Таиланда, и иностранцы не могут приобрести землю, если только конкретный договор между Таиландом и их страной не предоставляет такое право, а подобных действующих договоров в настоящее время не существует. Единственное общее исключение из этого правила — наследование, которое рассматривается в индивидуальном порядке через суд.

Этот гид описывает только базовую юридическую картину. Полный разбор того, как рассчитывается и проверяется 49%-ная квота на кондоминиумы, а также что происходит, когда квота здания исчерпана, смотрите в отдельном руководстве Apartwell по сравнению иностранной квоты и долгосрочной аренды.

Кондоминиумы: основной законный путь к фригольду

Фригольд на кондоминиум — это самый ясный и широко используемый способ для иностранца владеть недвижимостью в Таиланде на своё имя. Когда иностранец покупает квартиру в рамках квоты, право собственности даёт те же базовые права, что и у тайского владельца, включая право продать, заложить или передать недвижимость по наследству.

Как работает квота, вкратце

Общая доля иностранного владения в здании кондоминиума не может превышать 49% от общей площади помещений; оставшиеся 51% должны принадлежать гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам. Перед оформлением сделки покупатели должны получить от управляющей компании здания сертификат юридического лица (Juristic Person Certificate), подтверждающий, что юнит входит в иностранную квоту.

Правило по переводу средств, которое иностранцы часто упускают

При покупке кондоминиума во фригольд полная сумма покупки должна быть переведена в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, а принимающий тайский банк выдаёт форму об обмене валюты (Foreign Exchange Transaction, FET), которую Земельный департамент требует для регистрации права собственности на имя иностранного покупателя. Пропуск этого шага — одна из самых частых причин задержек или отказов при оформлении сделок с кондоминиумами в Земельном департаменте.

Земля и дома: почему прямое владение недоступно

Тайское законодательство не предусматривает для иностранцев пути к фригольду на землю — будь то пустой участок, участок с домом или часть виллового комплекса. Это касается независимо от гражданства, суммы инвестиций или срока проживания в Таиланде, за узкими исключениями, предусмотренными для договорных соглашений, которых на данный момент не существует, и для отдельных промышленных случаев, связанных с Советом по инвестициям (BOI). Любой брокер или застройщик, рекламирующий «землю во фригольд для иностранцев» вне этих узких каналов, предлагает не стандартную юридическую сделку.

Законные схемы для домов и земли

Иностранцы, желающие приобрести дом или землю, обычно используют одну из двух законных схем вместо прямого владения: зарегистрированную долгосрочную аренду или тайскую компанию с ограниченной ответственностью, которая действительно ведёт бизнес.

Долгосрочная аренда

Иностранец может арендовать землю на срок до 30 лет с возможностью продления ещё на 30 лет, а договоры аренды сроком более трёх лет должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте, чтобы иметь юридическую силу. Аренда даёт надёжные долгосрочные права пользования, а не право собственности, и по окончании срока аренды недвижимость юридически возвращается собственнику земли, если только продление не было согласовано и соблюдено.

Тайская компания с ограниченной ответственностью

Тайская компания, в которой большинство акций принадлежит тайским акционерам, может владеть землёй, и эта схема законна, если компания является реально действующим бизнесом, а не оболочкой, созданной исключительно для владения домом иностранца. Компания должна вести реальную коммерческую деятельность, иметь надлежащую капитализацию, законных тайских акционеров, которые действительно вложили средства и разделяют прибыль и риски, а также соблюдать ограничения Закона об иностранном предпринимательстве на долю иностранного владения в земельных компаниях.

Суперфиций и узуфрукт

Два менее известных юридических инструмента могут дополнять долгосрочную аренду. Право суперфиция позволяет иностранцу владеть строением на земле, принадлежащей другому лицу, обычно для долгосрочных проектов сроком до 30 лет или на срок жизни владельца земли. Узуфрукт предоставляет право пользоваться чужой землёй и извлекать из неё выгоду, часто пожизненно для узуфруктуария, без передачи права собственности на саму землю.

Сравнение законных путей владения

Незаконный обходной путь, которого следует избегать: номинальные акционеры

Некоторые иностранцы пытаются обойти ограничения на владение землёй, создавая тайскую компанию с номинальным тайским большинством акционеров, которые держат акции только на бумаге, без реальных инвестиций, доли в прибыли или участия в бизнесе. Это незаконно как по Земельному кодексу, так и по Закону об иностранном предпринимательстве, и контроль за этим ужесточился. Иностранец, приобретающий землю через номинала, может получить до двух лет тюремного заключения и штраф до 20 000 бат по положениям Земельного кодекса, а номинал, помогающий обойти ограничения Закона об иностранном предпринимательстве, может получить до трёх лет тюремного заключения и штраф до 1 000 000 бат.

Тайские власти провели масштабные проверки номинальных схем в таких местах, как Пхукет, Паттайя и Самуи, в результате которых были вынесены десятки обвинительных приговоров и произведены сотни арестов. В одном широко освещавшемся случае на Самуи вилла и земля умершего иностранного гражданина, оценённые примерно в 50 миллионов бат, стали предметом уголовного расследования по поводу номинального владения акциями спустя годы после создания схемы. Эти риски не исчезают со временем: номинальная схема может быть раскрыта, подвергнута судебному преследованию или оспорена спустя долгое время после первоначальной покупки, в том числе после смерти иностранного покупателя.

Наследование и другие узкие исключения

Статья 96 bis Земельного кодекса позволяет иностранцу, который инвестирует в Таиланд квалифицируемую сумму — как правило, указывается порог в 40 миллионов бат, — подать заявление на получение разрешения владеть ограниченным участком земли для жилых целей, однако этот путь используется редко и сопряжён со строгими условиями и необходимостью министерского одобрения. Наследование земли иностранным наследником также возможно, но рассматривается индивидуально и, как правило, требует продажи земли в установленный срок, если наследник не может владеть ею иным образом.

Практический вывод для покупателей

Иностранному покупателю, который хочет самый простой и чистый с юридической точки зрения путь к владению недвижимостью в Таиланде, стоит в первую очередь рассмотреть кондоминиумы в рамках 49%-ной квоты, поскольку такая схема даёт полное право собственности (фригольд) с минимальными юридическими сложностями. Покупателям, нацеленным на дом или землю, следует заложить время и юридические расходы на грамотно составленный и зарегистрированный договор аренды или на реально действующую тайскую компанию, а к любому брокеру или застройщику, предлагающему обходной путь через номинальных акционеров, следует относиться как к юридическому и финансовому риску, а не как к удобству.

Это руководство носит общий и ознакомительный характер, составлено на основе открытых источников и проверено по состоянию на 09.10.2026. Оно не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет анализ вашей конкретной ситуации лицензированным тайским юристом. Налоговые ставки, пороги и правовые требования в Таиланде могут меняться — перед подписанием любых документов уточняйте актуальные условия у независимого юриста.