Распространяется ли квота 49% на дома и землю тоже?

Нет. Квота применяется только к зарегистрированным зданиям кондоминиумов; иностранцы в целом не могут владеть землёй на правах фрихолда и вместо этого используют зарегистрированную аренду для земли, домов и вилл.

Как рассчитывается квота — по количеству квартир или по площади?

Она рассчитывается по продаваемой площади в квадратных метрах, а не по количеству квартир, поэтому размер квартир влияет на то, сколько иностранных покупателей здание может фактически вместить.

Как проверить, доступна ли ещё иностранная квота в кондоминиуме перед покупкой?

Запросите письменное письмо о статусе или Сертификат юридического лица у управляющей компании здания, подтверждающий текущий процент иностранного владения и оставшуюся квоту, и повторно проверьте это в Земельном департаменте перед регистрацией перехода права собственности.

Может ли подписанный договор бронирования гарантировать, что моя квартира останется в пределах квоты?

Нет. Квота проверяется заново в момент регистрации перехода права собственности в Земельном департаменте, и в регистрации будет отказано, если потолок превышен, независимо от ранее заключённого договора.

Что происходит, если иностранная квота здания уже исчерпана?

Передача права собственности на правах фрихолда иностранному покупателю в этом здании не может быть зарегистрирована; обычно покупателям предлагается зарегистрированная аренда той же квартиры вместо права фрихолда.

Что такое форма FET и почему она важна для покупки кондоминиума?

Форма валютной операции (Foreign Exchange Transaction) — это выданное банком подтверждение того, что средства на покупку были переведены в Таиланд из-за рубежа, и Земельный департамент откажет в регистрации иностранной покупки кондоминиума без неё.

На какой срок заключается зарегистрированная аренда земли или дома?

Стандартный максимальный первоначальный зарегистрированный срок составляет 30 лет; продление возможно, но должно оформляться как новое соглашение, поскольку заранее согласованные многократные продления юридически ничтожны.

Могу ли я купить землю через тайскую компанию, чтобы обойти квоту или ограничения на собственность?

Использование тайских номинальных акционеров для маскировки иностранного контроля над землёй незаконно по Земельному кодексу и Закону об иностранном предпринимательстве, и такие компании могут быть признаны незаконно владеющими землёй.

Может ли один иностранец купить несколько квартир в одном здании?

Да, при условии, что совокупная площадь, принадлежащая всем иностранным покупателям в этом здании, остаётся в пределах 49-процентного потолка.

Одинакова ли квота 49% для каждого здания кондоминиума в Таиланде?

Да, по правилу, но она отслеживается отдельно для каждого здания, поэтому один проект может быть полностью распродан иностранцам, в то время как в соседнем проекте квота всё ещё доступна.

Требуется ли форма FET для покупки квартиры в аренду так же, как для покупки на правах фрихолда?

Нет, простой зарегистрированный договор аренды не требует формы валютной операции (FET), которая необходима при регистрации фрихолда, поскольку это не является передачей права собственности.

Иностранная квота 49% в Таиланде: владение кондоминиумами против аренды земли, домов и вилл

Проверено 09.10.2026

Таиланд ограничивает владение кондоминиумами иностранцами на правах фрихолда 49% продаваемой площади здания согласно Закону о кондоминиумах. Когда квота исчерпана, иностранные покупатели обычно переходят на зарегистрированную аренду той же квартиры либо земли, домов и вилл.

Иностранная квота в Таиланде — это установленный законом предел по Закону о кондоминиумах B.E. 2522 (1979 года), ограничивающий владение иностранцами на правах фрихолда 49% от общей продаваемой площади здания кондоминиума. Оставшиеся 51% должны оставаться в руках тайских собственников. Земля, дома и виллы полностью выходят за рамки этой системы фрихолда; иностранцы, как правило, получают долгосрочные права пользования через зарегистрированную аренду вместо прямого владения.

Что на самом деле охватывает иностранная квота 49%

Иностранная квота в Таиланде применяется только к кондоминиумам, зарегистрированным по Закону о кондоминиумах, но не к земельной собственности. Согласно этому закону иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах на правах фрихолда — то есть бессрочного, регистрируемого права собственности, — при условии, что общая площадь, принадлежащая иностранцам в одном конкретном здании кондоминиума, не превышает 49 процентов от общей продаваемой площади. Этот показатель рассчитывается отдельно для каждого здания, поэтому у каждого проекта своя собственная квота, независимо от соседних застроек.

Расчёт по площади, а не по количеству квартир

Потолок в 49% рассчитывается по квадратным метрам продаваемой площади, а не по количеству квартир, проданных иностранцам. Проект кондоминиума с 10 000 квадратных метров продаваемой площади может зарегистрировать на иностранцев на правах фрихолда до 4 900 квадратных метров. В упрощённом примере с квартирами одинакового размера в здании кондоминиума со 100 одинаковыми квартирами, имеющими одинаковую площадь, иностранцам может принадлежать не более 49 квартир, то есть минимум 51% здания должно принадлежать тайским собственникам.

Как проверяется квота перед покупкой

Покупатели не могут просто полагаться на предположение, что квартира доступна в рамках квоты; проверка происходит через офис управления самим зданием. Чтобы проверить статус квоты в застройке кондоминиума, необходимо получить Сертификат юридического лица (Juristic Person Certificate) от управляющей компании здания, который подтверждает, что приобретаемая квартира укладывается в 49-процентную квоту иностранного владения, и без этого сертификата регистрация перехода права собственности невозможна. Для вторичных квартир, в частности, при покупке существующей или вторичной квартиры продавец обязан предоставить гарантийное письмо, выданное юридическим лицом кондоминиума, подтверждающее, что квартира укладывается в 49-процентную квоту иностранного владения кондоминиума, а также письмо об отсутствии непогашенных задолженностей, связанных с этой квартирой.

Когда проверка квоты имеет юридическое значение

Проверка квоты — это не просто формальность на этапе бронирования; она применяется именно в момент регистрации. Соотношение оценивается в момент регистрации перехода права собственности в Земельном департаменте, а не в момент подписания договора бронирования, и Земельный департамент откажет в регистрации перехода права, если это приведёт к превышению 49-процентного потолка, независимо от любых ранее взятых договорных обязательств. Подписанный договор бронирования, таким образом, не даёт никаких гарантий, если квота заполняется до дня передачи права собственности.

Форма валютной операции (FET)

Помимо самой квоты, регистрация фрихолда требует доказательства того, что средства на покупку поступили в Таиланд из-за рубежа. Форма FET, официально называемая Thor.Tor.3, требуется при покупке и регистрации иностранного права собственности на квартиру в кондоминиуме в Таиланде для нерезидента. Если иностранный покупатель или его законный представитель не может предъявить форму FET при регистрации покупки кондоминиума в соответствующем Земельном департаменте, в регистрации покупки будет отказано.

Что происходит, когда квота здания уже исчерпана

Когда 49-процентная доля площади, принадлежащей иностранцам в проекте, достигнута, дальнейшая регистрация передачи права собственности на правах фрихолда иностранцам в этом здании невозможна, независимо от готовности продавца. Если 49-процентная иностранная квота исчерпана, вы можете оформить договор аренды, который предоставляет вам право занимать и использовать недвижимость в течение фиксированного периода. Это означает, что ту же самую физическую квартиру всё ещё можно приобрести, но в форме долгосрочной аренды, а не права собственности фрихолд.

Аренда как запасной вариант в здании с исчерпанной квотой

Зарегистрированная аренда заменяет собственность, когда путь к фрихолду закрыт. Согласно Гражданскому и торговому кодексу Таиланда, максимальный первоначальный срок зарегистрированной аренды установлен законом, и эта же структура используется в более широком смысле применительно к земле. Покупателям, рассматривающим здание с исчерпанной квотой, следует запросить письменное подтверждение статуса квоты перед обсуждением условий аренды, поскольку ценообразование и ожидания по перепродаже отличаются от квартир на правах фрихолда.

Структуры аренды для земли, домов и вилл

Право собственности на землю на правах фрихолда вообще недоступно иностранным физическим лицам в Таиланде, что делает аренду стандартной структурой для домов и вилл, независимо от какой-либо квоты на кондоминиумы. Иностранный покупатель заключает зарегистрированный 30-летний договор аренды земли с тайским владельцем, и договор может включать опции продления, что делает более длительные общие сроки возможными на практике, хотя гарантируется только первый срок. Аренда оформляется через регистрацию в Земельном департаменте. Договоры аренды сроком более трёх лет должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте, чтобы иметь юридическую силу, и важно, что заранее согласованные многократные сроки аренды юридически ничтожны и не имеют исковой силы, а это значит, что продление всегда зависит от заключения нового соглашения, а не является автоматическим правом, заложенным в первоначальный договор.

Почему номинальные компании — не безопасный обходной путь

Некоторые покупатели соблазняются использовать тайскую компанию для владения землёй «от их имени», но это юридический риск, а не лазейка. Номинальная структура — это любая схема, при которой граждане Таиланда владеют долями в тайской компании от имени иностранца, который фактически является бенефициарным владельцем, созданная с целью обойти Закон об иностранном предпринимательстве Таиланда. Использование иностранцами тайских номинальных акционеров незаконно как по Земельному кодексу, так и по Закону об иностранном предпринимательстве, и доли, принадлежащие тайским номиналам, будут считаться принадлежащими иностранцу, что делает компанию незаконно владеющей землёй без разрешения. Подлинная регистрация аренды остаётся юридически надёжным путём.

Фрихолд кондоминиум против аренды земли: краткое сравнение

Практические шаги перед подписанием чего-либо

Дисциплинированный контрольный список перед покупкой снижает риск неудачной регистрации в дальнейшем. Подтвердите текущую доступность иностранной квоты в юридическом лице кондоминиума и записях Земельного департамента, а также переведите средства на покупку из-за рубежа, чтобы получить документацию о валютной операции (FET), прежде чем полагаться на какой-либо задаток по бронированию. Для земельной недвижимости убедитесь, что аренда будет действительно зарегистрирована, а не останется частным незарегистрированным соглашением, поскольку незарегистрированная аренда на срок более трёх лет обладает более слабой исковой силой.

Главный вывод для иностранных покупателей

Система иностранной квоты Таиланда чётко разграничивает два мира собственности: квартиры на правах фрихолда с ограничением в 49% на здание и договоры аренды, покрывающие землю, дома, виллы и любую квартиру в кондоминиуме после исчерпания этого лимита. Проверка статуса квоты через юридическое лицо кондоминиума и Земельный департамент перед передачей средств остаётся единственным надёжным способом избежать заблокированной регистрации перехода права собственности.

Часто задаваемые вопросы

Что такое иностранная квота в Таиланде?: Это установленный законом предел по Разделу 19 Закона о кондоминиумах, ограничивающий владение иностранцами на правах фрихолда 49% от общей продаваемой площади здания кондоминиума, при этом оставшиеся 51% зарезервированы за тайскими собственниками.
Распространяется ли квота 49% на дома и землю тоже?: Нет. Квота применяется только к зарегистрированным зданиям кондоминиумов; иностранцы в целом не могут владеть землёй на правах фрихолда и вместо этого используют зарегистрированную аренду для земли, домов и вилл.
Как рассчитывается квота — по количеству квартир или по площади?: Она рассчитывается по продаваемой площади в квадратных метрах, а не по количеству квартир, поэтому размер квартир влияет на то, сколько иностранных покупателей здание может фактически вместить.
Как проверить, доступна ли ещё иностранная квота в кондоминиуме перед покупкой?: Запросите письменное письмо о статусе или Сертификат юридического лица у управляющей компании здания, подтверждающий текущий процент иностранного владения и оставшуюся квоту, и повторно проверьте это в Земельном департаменте перед регистрацией перехода права собственности.
Может ли подписанный договор бронирования гарантировать, что моя квартира останется в пределах квоты?: Нет. Квота проверяется заново в момент регистрации перехода права собственности в Земельном департаменте, и в регистрации будет отказано, если потолок превышен, независимо от ранее заключённого договора.
Что происходит, если иностранная квота здания уже исчерпана?: Передача права собственности на правах фрихолда иностранному покупателю в этом здании не может быть зарегистрирована; обычно покупателям предлагается зарегистрированная аренда той же квартиры вместо права фрихолда.
Что такое форма FET и почему она важна для покупки кондоминиума?: Форма валютной операции (Foreign Exchange Transaction) — это выданное банком подтверждение того, что средства на покупку были переведены в Таиланд из-за рубежа, и Земельный департамент откажет в регистрации иностранной покупки кондоминиума без неё.
На какой срок заключается зарегистрированная аренда земли или дома?: Стандартный максимальный первоначальный зарегистрированный срок составляет 30 лет; продление возможно, но должно оформляться как новое соглашение, поскольку заранее согласованные многократные продления юридически ничтожны.
Могу ли я купить землю через тайскую компанию, чтобы обойти квоту или ограничения на собственность?: Использование тайских номинальных акционеров для маскировки иностранного контроля над землёй незаконно по Земельному кодексу и Закону об иностранном предпринимательстве, и такие компании могут быть признаны незаконно владеющими землёй.
Может ли один иностранец купить несколько квартир в одном здании?: Да, при условии, что совокупная площадь, принадлежащая всем иностранным покупателям в этом здании, остаётся в пределах 49-процентного потолка.
Одинакова ли квота 49% для каждого здания кондоминиума в Таиланде?: Да, по правилу, но она отслеживается отдельно для каждого здания, поэтому один проект может быть полностью распродан иностранцам, в то время как в соседнем проекте квота всё ещё доступна.
Требуется ли форма FET для покупки квартиры в аренду так же, как для покупки на правах фрихолда?: Нет, простой зарегистрированный договор аренды не требует формы валютной операции (FET), которая необходима при регистрации фрихолда, поскольку это не является передачей права собственности.

Это руководство носит общий и ознакомительный характер, составлено на основе открытых источников и проверено по состоянию на 09.10.2026. Оно не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет анализ вашей конкретной ситуации лицензированным тайским юристом. Налоговые ставки, пороги и правовые требования в Таиланде могут меняться — перед подписанием любых документов уточняйте актуальные условия у независимого юриста.