Может ли иностранец законно владеть кондо в Таиланде?

Да. Иностранцы могут покупать юниты в кондоминиумах на правах полной собственности (фрихолд) согласно Закону о кондоминиумах, при условии что доля иностранного владения в здании не превышает 49%, а покупатель переводит средства на покупку в иностранной валюте через тайский банк.

Что такое квота иностранного владения в 49%?

Это максимальная доля от общей продаваемой площади здания кондоминиума, которая может принадлежать иностранным гражданам; она рассчитывается по всему проекту в целом, а не по отдельным юнитам, и проверяется Земельным департаментом в момент передачи права собственности.

Что такое форма FET и зачем она нужна?

Форма валютной операции выдаётся тайским банком для подтверждения того, что иностранная валюта была переведена в Таиланд и конвертирована в баты; Земельный департамент требует её в качестве доказательства перед регистрацией передачи кондоминиума на правах фрихолда иностранцу.

Нужна ли форма FET всегда, даже при небольшой покупке?

Нет. Форма FET обычно выдаётся автоматически только при переводах от 50 000 долларов США и выше; для меньших сумм банк выдаёт справку о зачислении средств или письмо-подтверждение, которое Земельный департамент принимает как равноценное доказательство.

Можно ли оплатить тайский кондоминиум деньгами, уже находящимися в Таиланде?

В общем случае нет, если только покупатель не подпадает под конкретное исключение, например статус резидента Таиланда. Иностранный покупатель обязан перевести полную сумму покупки в иностранной валюте из-за рубежа, чтобы получить право на владение кондоминиумом на правах фрихолда.

Что происходит в ходе юридической проверки перед подписанием SPA?

Юридическая проверка обычно включает проверку правоустанавливающего документа в Земельном департаменте, проверку наличия действующих ипотек или обременений, подтверждение отсутствия задолженности по взносам за общие территории, а также проверку оставшейся квоты иностранного владения в здании.

Какие документы должен предоставить продавец для передачи права собственности?

Продавец обычно предоставляет правоустанавливающий документ, письмо об отсутствии задолженности от юридического лица кондоминиума с указанием соотношения иностранного владения, а также документы, удостоверяющие личность, наряду с формой FET покупателя или эквивалентным банковским письмом.

Может ли кто-то другой подписать документы за меня в Земельном департаменте?

Да. Покупатель, который не может присутствовать лично, может назначить представителя по доверенности, которую необходимо предъявить вместе с другими требуемыми документами в Земельном департаменте.

Что произойдёт, если имя иностранного покупателя не совпадает с данными в форме FET?

Имя отправителя перевода должно точно совпадать с именем покупателя в договоре купли-продажи; если они различаются или переведённой суммы недостаточно для зарегистрированной доли собственности, Земельный департамент может отказать в регистрации права на правах фрихолда.

Могут ли иностранцы владеть домами или землёй в Таиланде так же, как кондоминиумами?

Нет. Согласно Земельному кодексу иностранцы не могут владеть землёй или домами на правах полной собственности, поэтому владение кондоминиумом на правах фрихолда, дающее те же права, что и тайскому владельцу, является стандартным путём для иностранных покупателей.

Какой финальный шаг при покупке кондо в Таиланде?

Финальный шаг — это подписание документов и регистрация передачи права собственности в местном отделении Земельного департамента, где сотрудники проверяют все документы и форму FET перед выдачей обновлённого правоустанавливающего документа на имя покупателя.

Как купить кондо в Таиланде: полная пошаговая инструкция для иностранцев

Проверено 09.10.2026

Иностранный покупатель может законно владеть кондоминиумом в Таиланде на правах полной собственности (фрихолд), если сделка проходит через чётко определённую юридическую последовательность — от резервирования до регистрации в Земельном департаменте. В этом руководстве разобран каждый этап этого процесса.

Покупка кондоминиума в Таиланде иностранцем следует фиксированной юридической последовательности: сначала резервирование юнита с внесением депозита, затем комплексная юридическая проверка (due diligence), подписание договора купли-продажи (SPA), перевод полной суммы покупки из-за рубежа в иностранной валюте для получения формы валютной операции (FET), а затем подписание документов и регистрация перехода права собственности в местном отделении Земельного департамента. В отличие от домов или земли, иностранцы могут владеть кондоминиумами на правах полной собственности (фрихолд), при условии что квота иностранного владения в здании это позволяет.

Шаг 1: Резервирование юнита и внесение депозита

Договор резервирования — это первый официальный документ, который подписывает иностранный покупатель после выбора юнита; в нём указываются цена, размер депозита и ориентировочная дата передачи права собственности и регистрации. При типичной сделке с застройщиком стороны подписывают договор резервирования, и покупатель вносит первый депозит, который закрепляет за ним юнит на время подготовки договора купли-продажи. В большинстве стандартных контрактов этот депозит не подлежит возврату, если покупатель впоследствии отказывается от сделки без уважительной причины, поэтому его следует вносить только тогда, когда покупатель достаточно уверен в выборе юнита и проекта.

Шаг 2: Проведение юридической проверки до подписания обязывающих документов

Юридическая проверка должна быть завершена до того, как покупатель возьмёт на себя обязательства по полноценному договору купли-продажи, а не после. Этот этап включает проверку правоустанавливающего документа (чанота) в Земельном департаменте, подтверждение законного права собственности продавца, проверку наличия зарегистрированных ипотек или обременений на юнит, а также изучение записей юридического лица кондоминиума (condominium juristic person) на предмет неоплаченных взносов за общие территории. На этом же этапе иностранному покупателю стоит уточнить, сколько ещё свободно в пределах 49%-ной квоты иностранного владения зданием, поскольку юнит не может быть зарегистрирован на иностранца в качестве фрихолда, если квота иностранного владения в здании уже исчерпана.

Проверка квоты иностранного владения

Закон о кондоминиумах Таиланда ограничивает долю иностранной собственности на правах фрихолда определённой частью общей продаваемой площади здания. Согласно Закону о кондоминиумах, иностранное владение ограничено 49% от общей площади всех юнитов в здании, и этот показатель рассчитывается по всему проекту в целом, а не по отдельным юнитам. Юридическое лицо кондоминиума выдаёт письмо, подтверждающее текущее соотношение иностранного владения и наличие свободной квоты для нового иностранного покупателя; это письмо входит в число документов, которые продавец обязан предоставить перед передачей права собственности.

Шаг 3: Подписание договора купли-продажи (SPA)

Когда результаты юридической проверки удовлетворительны, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA) — обязывающий документ, охватывающий цену, график платежей, дату передачи права собственности, а также то, какая сторона несёт какие налоги и сборы, связанные с регистрацией перехода права. Обычно обе стороны подписывают SPA после того, как юридические представители согласовали все эти детали, и это формальное подписание происходит примерно в течение 30 дней после договора резервирования, хотя точные сроки могут отличаться в зависимости от проекта. Для юнитов, которые ещё строятся или продаются на этапе строительства (off-plan), SPA также устанавливает поэтапный график платежей, привязанный к этапам строительства, с окончательным расчётом в день передачи права собственности в Земельном департаменте.

Шаг 4: Перевод средств из-за рубежа и получение формы FET

Иностранный покупатель обязан перевести всю сумму покупки кондоминиума на правах фрихолда из-за рубежа в иностранной валюте, и это требование является ключевым условием для получения права на иностранное владение по Закону о кондоминиумах. Чтобы соответствовать требованиям иностранного владения по тайскому Закону о кондоминиумах, иностранный покупатель обязан перевести полную сумму покупки кондоминиума в иностранной валюте в Таиланд, если только он не является резидентом Таиланда или не подпадает под иное исключение. Тайский банк-получатель конвертирует поступившую валюту в тайские баты и при переводах большего размера выдаёт форму валютной операции (Foreign Exchange Transaction form) в качестве подтверждения.

Что представляет собой форма FET

Форма валютной операции (Foreign Exchange Transaction form, также называемая FET, FETF или ранее — Thor Tor 3) — это документ, который тайские банки выдают для фиксации входящего перевода в иностранной валюте и его конвертации в баты. Форма валютной операции является официальным документом, оформляемым в соответствии с правилами Банка Таиланда, и подтверждает перевод и обмен иностранной валюты на тайские баты на территории Таиланда. Земельный департамент не зарегистрирует передачу кондоминиума иностранному покупателю без документального подтверждения того, что сумма покупки была переведена из-за рубежа, и форма FET является стандартным доказательством, используемым для этой цели.

Когда письмо из банка заменяет форму FET

Банки обязаны автоматически выдавать форму FET только начиная с определённого размера перевода, поэтому более мелкие переводы документируются иначе. Форма валютной операции обычно выдаётся для переводов, превышающих 50 000 долларов США (или эквивалент в другой валюте); для меньших сумм банк-получатель обычно выдаёт справку о зачислении средств (credit advice) или письмо-подтверждение, которое Земельный департамент принимает в качестве замены. Независимо от того, какой именно документ выдан, имя отправителя перевода должно совпадать с именем покупателя в договоре купли-продажи, а переведённая сумма должна быть не меньше той доли цены покупки, которая регистрируется как находящаяся в иностранной собственности.

Шаг 5: Сбор необходимых документов для передачи права собственности

Перед визитом в Земельный департамент обе стороны собирают пакет документов. Со стороны кондоминиума это, как правило, включает правоустанавливающий документ, письмо от юридического лица кондоминиума, подтверждающее отсутствие задолженности по юниту и указывающее соотношение иностранного владения в здании, копии паспортов или удостоверений личности покупателя и продавца, а также форму FET покупателя или эквивалентное банковское письмо. Письмо от юридического лица кондоминиума, подтверждающее соотношение иностранного владения, вместе с формой FET, выданной банком покупателя, требуются специально для регистрации сделки купли-продажи и передачи права собственности. Покупатели, которые не могут присутствовать лично, могут назначить представителя по доверенности, которую также необходимо предъявить в Земельном департаменте.

Шаг 6: Подписание документов и регистрация в Земельном департаменте

Заключительный этап проходит в местном отделении Земельного департамента (Land Office), обслуживающем район, где расположен кондоминиум: покупатель, продавец или их уполномоченные представители являются туда вместе для завершения передачи права собственности. Оставшаяся часть суммы покупки, как правило, выплачивается в день передачи права собственности прямо в Земельном департаменте, одновременно с урегулированием между сторонами налогов и сборов, связанных с регистрацией перехода права, согласно условиям SPA. Сотрудники Земельного департамента проверяют все документы, включая форму FET или банковское письмо, подтверждают, что квота иностранного владения не превышена, и затем регистрируют смену собственника.

Шаг 7: Получение обновлённого правоустанавливающего документа

После того как сотрудники Земельного департамента завершат все проверки, они регистрируют переход права собственности и выдают обновлённый правоустанавливающий документ (чанот), в котором иностранный покупатель указан как новый владелец. Именно этот момент регистрации является юридическим моментом перехода права собственности, и на этом формальный процесс покупки кондоминиума на правах фрихолда завершается. Покупателю следует хранить оригинал правоустанавливающего документа, форму FET и договор купли-продажи в надёжном месте, поскольку эти документы понадобятся вновь, если юнит впоследствии будет продан, заложен или передан наследникам.

Фрихолд против лизхолда: почему большинство иностранных покупателей выбирают фрихолд

Иностранцы, рассматривающие покупку недвижимости в Таиланде, иногда сравнивают владение кондоминиумом на правах фрихолда с лизхолдовой структурой на землю или дом, поскольку по Земельному кодексу иностранцы не могут владеть землёй или домами на правах полной собственности. Владение кондоминиумом на правах фрихолда после регистрации даёт те же права собственности, что и у тайского владельца, включая право продать, заложить объект или передать его наследникам, тогда как зарегистрированные договоры аренды (лизхолд) на землю, как правило, ограничены сроком в 30 лет и не дают полного права собственности. Именно эта разница является главной причиной, по которой кондоминиумы, а не дома или земельные участки, служат стандартной точкой входа для иностранных покупателей в Таиланде.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец законно владеть кондо в Таиланде?: Да. Иностранцы могут покупать юниты в кондоминиумах на правах полной собственности (фрихолд) согласно Закону о кондоминиумах, при условии что доля иностранного владения в здании не превышает 49%, а покупатель переводит средства на покупку в иностранной валюте через тайский банк.
Что такое квота иностранного владения в 49%?: Это максимальная доля от общей продаваемой площади здания кондоминиума, которая может принадлежать иностранным гражданам; она рассчитывается по всему проекту в целом, а не по отдельным юнитам, и проверяется Земельным департаментом в момент передачи права собственности.
Что такое форма FET и зачем она нужна?: Форма валютной операции выдаётся тайским банком для подтверждения того, что иностранная валюта была переведена в Таиланд и конвертирована в баты; Земельный департамент требует её в качестве доказательства перед регистрацией передачи кондоминиума на правах фрихолда иностранцу.
Нужна ли форма FET всегда, даже при небольшой покупке?: Нет. Форма FET обычно выдаётся автоматически только при переводах от 50 000 долларов США и выше; для меньших сумм банк выдаёт справку о зачислении средств или письмо-подтверждение, которое Земельный департамент принимает как равноценное доказательство.
Можно ли оплатить тайский кондоминиум деньгами, уже находящимися в Таиланде?: В общем случае нет, если только покупатель не подпадает под конкретное исключение, например статус резидента Таиланда. Иностранный покупатель обязан перевести полную сумму покупки в иностранной валюте из-за рубежа, чтобы получить право на владение кондоминиумом на правах фрихолда.
Что происходит в ходе юридической проверки перед подписанием SPA?: Юридическая проверка обычно включает проверку правоустанавливающего документа в Земельном департаменте, проверку наличия действующих ипотек или обременений, подтверждение отсутствия задолженности по взносам за общие территории, а также проверку оставшейся квоты иностранного владения в здании.
Сколько времени проходит между договором резервирования и договором купли-продажи?: Стороны обычно оформляют договор купли-продажи в течение примерно 30 дней после подписания договора резервирования, хотя точные сроки могут отличаться в зависимости от проекта и от того, находится ли юнит ещё на стадии строительства.
Какие документы должен предоставить продавец для передачи права собственности?: Продавец обычно предоставляет правоустанавливающий документ, письмо об отсутствии задолженности от юридического лица кондоминиума с указанием соотношения иностранного владения, а также документы, удостоверяющие личность, наряду с формой FET покупателя или эквивалентным банковским письмом.
Может ли кто-то другой подписать документы за меня в Земельном департаменте?: Да. Покупатель, который не может присутствовать лично, может назначить представителя по доверенности, которую необходимо предъявить вместе с другими требуемыми документами в Земельном департаменте.
Что произойдёт, если имя иностранного покупателя не совпадает с данными в форме FET?: Имя отправителя перевода должно точно совпадать с именем покупателя в договоре купли-продажи; если они различаются или переведённой суммы недостаточно для зарегистрированной доли собственности, Земельный департамент может отказать в регистрации права на правах фрихолда.
Могут ли иностранцы владеть домами или землёй в Таиланде так же, как кондоминиумами?: Нет. Согласно Земельному кодексу иностранцы не могут владеть землёй или домами на правах полной собственности, поэтому владение кондоминиумом на правах фрихолда, дающее те же права, что и тайскому владельцу, является стандартным путём для иностранных покупателей.
Какой финальный шаг при покупке кондо в Таиланде?: Финальный шаг — это подписание документов и регистрация передачи права собственности в местном отделении Земельного департамента, где сотрудники проверяют все документы и форму FET перед выдачей обновлённого правоустанавливающего документа на имя покупателя.

Это руководство носит общий и ознакомительный характер, составлено на основе открытых источников и проверено по состоянию на 09.10.2026. Оно не является юридической или налоговой консультацией и не заменяет анализ вашей конкретной ситуации лицензированным тайским юристом. Налоговые ставки, пороги и правовые требования в Таиланде могут меняться — перед подписанием любых документов уточняйте актуальные условия у независимого юриста.