thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда: передача прав на кондоминиумы, изменение иностранной квоты и место Паттайи

13.08.2026

По всей стране число сделок снижается, спрос со стороны китайских покупателей охлаждается, а российские покупатели выходят на первый план — что на самом деле говорят цифры о рынке кондоминиумов Таиланда и какое место в нём занимает Паттайя.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Рынок недвижимости Таиланда не рушится — он притормаживает, причём вполне управляемо. По прогнозам, число передач прав на жилую недвижимость по стране в 2025 году сократится примерно на 7%, спрос со стороны китайских покупателей кондоминиумов заметно ослаб, а провинция Чонбури — родной регион Паттайи — обогнала Бангкок по количеству сделок с иностранными покупателями кондо. Ставки по ипотеке немного снизились на фоне смягчения политики центробанка. Для покупателей это рынок, который вознаграждает не скорость принятия решений, а терпение и правильный выбор локации.

Рынок недвижимости Таиланда: объёмы передачи прав на кондо по стране снижаются

Основные цифры говорят о том, что спад носит широкий характер, а не ограничивается отдельными районами. По данным Центра информации о недвижимости (REIC), <cite index="5-0">в первом квартале 2025 года число передач прав на жилую недвижимость обвалилось на 10,52% в годовом исчислении до 65 276 единиц, а стоимость сделок снизилась на 13,02%.</cite>

По итогам года картина не изменилась. <cite index="4-0">Ожидается, что стоимость передач жилой недвижимости продолжит снижаться — на 10,9% с 2024 года до 873,4 млрд бат в 2025 году, и ещё на 0,8% до 866,2 млрд бат в 2026 году.</cite> Всё это на фоне куда более сильного предыдущего периода — <cite index="4-1">после пикового значения 2022 года в 1,06 трлн бат, что было ростом на 12,8% по сравнению с</cite> годом ранее.

Общая динамика подтверждает ту же тенденцию. <cite index="6-0">Общее число передач прогнозируется на уровне 322 500 единиц, что на 7,3% меньше, чем в 2024 году, при общей стоимости сделок около 873 400 млн бат, что на 10,9% меньше в годовом исчислении</cite> — так утверждает REIC, на данные которого ссылается Global Property Guide.

Тенденции иностранной квоты: Китай отступает, Россия выходит вперёд

Иностранные покупатели по-прежнему занимают заметную долю рынка кондоминиумов, но структура спроса меняется быстро. В целом по стране <cite index="9-3">число передач прав иностранцам на кондо в Таиланде сократилось почти на 18% в первом квартале 2026 года на фоне ослабления спроса со стороны Китая, а российские покупатели вышли на второе место</cite>.

Данные REIC, на которых строится эта тенденция, показывают: <cite index="9-0">по стране в целом в первом квартале 2026 года зафиксировано 3214 сделок передачи кондо иностранцам, что на 17% меньше в годовом исчислении</cite>. Bangkok Post, комментируя то же замедление, отметило, что <cite index="9-1">спад был в основном вызван снижением спроса со стороны покупателей из Китая и Мьянмы, на которых суммарно приходилось около 60% всех сделок в Бангкоке и его окрестностях</cite>.

Для Восточного побережья важнее другое — сама география спроса сдвигается в сторону от Бангкока. <cite index="9-4">Чонбури лидировал по числу единиц — 1167 сделок с кондоминиумами, или 36% всех сделок с иностранными покупателями</cite>, при этом <cite index="9-4">Бангкок оставался крупнейшим рынком по стоимости сделок — 6,14 млрд бат, или 45,63% от общей стоимости передач кондо иностранцам</cite>. Заметную роль здесь играет спрос со стороны российских покупателей: <cite index="9-2">более резкий рост в стоимостном выражении по сравнению с числом единиц указывает на то, что россияне переходят к покупке более дорогой недвижимости, особенно на туристических рынках, таких как Пхукет и Паттайя</cite>. Этот сдвиг связан с устойчивым спросом на долгосрочное проживание, который сохраняется с начала российско-украинского конфликта.

Заглядывая вперёд, часть аналитиков ожидает ещё некоторого ослабления перед тем, как ситуация стабилизируется. Более подробный разбор того, как складывается динамика иностранной квоты по регионам, можно найти в статье Новости рынка недвижимости Паттайи: спрос иностранных покупателей, новые проекты и инфраструктура, меняющая рынок.

Паттайя и Восточное побережье: цены на кондо под давлением, но устойчивы

Восточный экономический коридор (ВЭК), в который входят Чонбури, Районг и Паттайя, тоже почувствовал общий спад. Но иностранный спрос здесь сейчас работает скорее как стабилизатор, чем как драйвер роста.

Данные REIC о передачах прав это подтверждают: <cite index="7-1">в четвёртом квартале число передач жилой недвижимости составило 13 090 единиц на сумму 30,8 млрд бат, что на 2,1% меньше по числу сделок и на 7,8% меньше по стоимости, чем годом ранее. По итогам всего года передачи сократились на 4,4% до 45 958 единиц, а стоимость снизилась на 7,4% до 111 млрд бат.</cite>

По ценам сегмент кондо в ВЭК снижается уже второй квартал подряд. <cite index="11-0,11-1">Цены на кондоминиумы в Восточном экономическом коридоре (ВЭК) снизились в первом квартале — второй квартал снижения подряд, — поскольку застройщики ускорили распродажу запасов на фоне слабой покупательной способности и высокого уровня непроданных объектов. По данным Центра информации о недвижимости (REIC), индекс цен на кондоминиумы в ВЭК составил 101,9 пункта в первом квартале, снизившись на 1% в годовом исчислении и на 0,3% по сравнению с предыдущим кварталом.</cite>

При этом «на земле», в самой Паттайе, верхний ценовой сегмент держится стабильно. По данным рыночных обзоров, средняя цена кондо составляет около 70 000 бат за квадратный метр, тогда как элитные объекты с видом на море — например, в районе Вонгамат — стоят заметно дороже: апартаменты у моря площадью 90-150 кв. м продаются в диапазоне 25-60 млн бат. Премиальный сегмент показал рост цен: отдельные эксклюзивные объекты достигают отметки значительно выше 250 000 бат за квадратный метр.

Для тех, кто в этом сегменте выбирает не количество квадратных метров, а качество, показательны такие проекты, как Новый элитный объект у моря и Умный островной курорт на материке — они демонстрируют, что премиальная недвижимость на побережье остаётся востребованной даже при общем снижении объёмов в ВЭК.

Ставки по ипотеке: небольшой попутный ветер для покупателей

Стоимость заимствований снизилась, и это делает финансирование чуть дешевле — как для тайцев, так и для иностранцев, имеющих на это право, — по сравнению с прошлым годом. Комитет по монетарной политике Банка Таиланда <cite index="10-0">проголосовал за снижение ключевой ставки на 0,25 процентного пункта на этом заседании</cite>, принятом в декабре 2025 года и ставшем частью более длительного цикла смягчения. <cite index="9-0">За последний год центробанк снижал ключевую ставку пять раз, в сумме на 125 базисных пунктов</cite>, пытаясь поддержать вялую экономику, которая сталкивается с американскими тарифами, высоким долгом домохозяйств и сильным батом.

На практике типичные условия по ипотеке отражают эту картину: <cite index="3-2">процентные ставки по жилищным кредитам в Таиланде сейчас составляют 2,9-3,3% годовых для кредитов с фиксированной ставкой</cite>, согласно анализу Global Property Guide. Прогнозы роста экономики остаются скромными: <cite index="10-0">экономика Таиланда, по прогнозам, вырастет на 2,2%, 1,5% и 2,3% в 2025, 2026 и 2027 годах соответственно</cite> — и эта картина говорит скорее в пользу продолжения мягкой политики, чем в пользу резкого повышения ставок.

Регуляторные новости: дискуссия об иностранной квоте продолжается

Квота на иностранное владение в размере 49% на проект кондоминиума остаётся законом, но её активно обсуждают политики с обеих сторон. Одни чиновники предлагают её ужесточить, лобби застройщиков настаивает на противоположном: <cite index="8-1">квота в 49% для кондо остаётся неизменной, несмотря на предложения повысить её до 75%</cite>. При этом в других источниках отмечается, что <cite index="8-0">квота иностранного владения в 49% продолжает действовать, но активно обсуждается её снижение до 30-39%</cite> — заявленная цель этой инициативы — защитить тайских покупателей от роста цен, вызванного иностранным спросом.

Правила защиты покупателей тоже развиваются. <cite index="8-1">Новые правила OCPB защищают покупателей кондо на этапе строительства от конфискации депозита (действуют с января 2025 года)</cite> — существенная гарантия для тех, кто покупает недвижимость до завершения строительства, а на Восточном побережье такая практика по-прежнему широко распространена.

• Статус квоты: по-прежнему 49% фрихолда для иностранцев на проект, на практике без изменений
• Защита депозита: с января 2025 года правила OCPB защищают покупателей на этапе строительства
• Владение землёй: иностранцы всё ещё не могут владеть землёй напрямую — только квартирами и строениями
• Политическое направление: предложения идут в обе стороны (ужесточение и смягчение), окончательного решения пока нет

Тем, кто покупает недвижимость до завершения строительства, стоит держать эту регуляторную неопределённость в уме при составлении договора и графика платежей.

Что замедление рынка недвижимости Таиланда значит для покупателей

Охлаждение рынка в масштабах страны в сочетании с устойчивым спросом на побережье открывает своё окно возможностей. Застройщики, которые видят более слабые продажи по всей стране, охотнее идут на уступки по цене и условиям оплаты — особенно в ВЭК, где скопился запас непроданных объектов. При этом структурные драйверы спроса — российские покупатели, приезжающие на длительный срок, релоканты, которым нужен определённый образ жизни, и пенсионеры — по-прежнему поддерживают премиальный и среднеценовой сегменты кондо в Паттайе.

1. Ожидайте больше пространства для торга по цене и условиям оплаты на фоне более слабых объёмов передач по стране.
2. Отдавайте предпочтение готовым или почти готовым объектам в сильных локациях, а не спекулятивным проектам на этапе котлована — уровень непроданных запасов в ВЭК сейчас высок.
3. Следите за дискуссией об иностранной квоте, прежде чем вкладываться в проект, близкий к пределу 49%: ликвидность при перепродаже может измениться в любую сторону.
4. Пользуйтесь текущими более низкими ставками по ипотеке там, где доступно финансирование — цикл снижения ключевой ставки не будет длиться бесконечно.

Более широкий взгляд на то, как всё это связано с глобальными тенденциями рынка жилья, — в статье Замедление роста цен на жильё в мире 2025-2026: что это значит для покупателей, присматривающихся к Таиланду. А если вас интересуют конкретные объекты на Восточном побережье, листинг Отличная инвестиция или проект для жизни ECO даёт хороший ориентир по ценам среднего сегмента в нынешних условиях.

Похожие статьи

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе

Число сделок с недвижимостью по всему Таиланду резко снижается, но спрос иностранцев на кондо держится стабильно, а Паттайя продолжает опережать рынок. Вот что на самом деле говорят данные накануне 2026 года.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондоминиумы, давление на иностранные квоты и цены в Паттайе

В 2025 году объём передачи кондоминиумов иностранцам держался стабильно, а квоты в Пхукете и Паттайе оказались заполнены. Разбираем, что данные REIC, динамика цен и ставки по кредитам означают для покупателей, присматривающихся к Восточному побережью.