Стоит ли сейчас покупать кондо в Паттайе с учётом ситуации с иностранными квотами?

Главным ограничением в популярных зданиях Паттайи сейчас является доступность квоты, а не цена, поскольку REIC отмечает, что квоты на иностранное владение полностью заполнены в ряде проектов. Покупатели, которые заранее подтверждают наличие квоты и делают акцент на премиальных объектах с видом на море, находятся в более выгодном положении, чем те, кто гонится за бюджетным жильём в переподписанных зданиях.

Какой процент здания кондоминиума в Таиланде реально могут владеть иностранцы?

Иностранцы могут владеть до 49% общей площади в рамках одного зарегистрированного проекта кондоминиума — эта норма действует с 1979 года и остаётся неизменной, несмотря на недавние дискуссии о её повышении.

Могут ли иностранцы получить ипотеку для покупки недвижимости в Таиланде?

Теоретически возможно, но с ограничениями: стандартные ставки по тайской ипотеке составляют около 6,5–7%, и немногие банки готовы кредитовать иностранных заявителей без тайского созаёмщика или прочной местной финансовой истории. Большинство иностранных покупателей вместо этого используют наличные средства или рассрочку от застройщика.

Покупатели из каких стран сейчас активнее всего приобретают кондо в Таиланде?

В 2025 году крупнейшую группу составили покупатели из Китая — 33% сделок среди иностранцев, за ними следуют покупатели из Мьянмы (13%) и России (8%), также заметную долю занимает Тайвань.

Появились ли новые правила, защищающие покупателей кондо на этапе строительства в Таиланде?

Да. Новые правила OCPB, вступившие в силу с 31 января 2025 года, стандартизировали резервационный договор на тайском языке и запретили несправедливые условия — это направлено на защиту покупателей на этапе строительства от таких проблем, как удержание депозита застройщиком.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондоминиумы, давление на иностранные квоты и цены в Паттайе

13.08.2026

В 2025 году объём передачи кондоминиумов иностранцам держался стабильно, а квоты в Пхукете и Паттайе оказались заполнены. Разбираем, что данные REIC, динамика цен и ставки по кредитам означают для покупателей, присматривающихся к Восточному побережью.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Рынок кондоминиумов Таиланда закончил 2025 год в положении, которое на первый взгляд выглядит противоречиво, а на деле открывает неплохие возможности для инвестиций: количество передач иностранцам чуть подросло, при этом общая стоимость сделок упала, квоты в самых востребованных прибрежных городах заполнились, а регуляторы всё чаще открыто обсуждают, не пора ли пересмотреть лимит владения в 49%. Для тех, кто следит за рынком недвижимости Таиланда, вывод простой: войти в Паттайю и на Восточное побережье на бюджетном уровне становится труднее, а вот в среднем и премиальном сегменте покупка обосновывается легче — там ещё остаются свободные квоты, и цены продолжают расти.

Рынок недвижимости Таиланда: показатели передачи кондо в 2025 году

Самую точную картину спроса даёт Информационный центр недвижимости (REIC) — официальный орган статистики по недвижимости Таиланда при Государственном жилищном банке (Government Housing Bank).

По данным REIC, иностранцы оформили передачу 14 899 единиц кондоминиумов в 2025 году — рост на 2,2% по сравнению с 2024 годом. Общая стоимость сделок составила 60,92 млрд бат (1,89 млрд долларов США), что на 10,7% ниже год к году: покупатели явно переориентировались на более доступное жильё. Средняя сумма покупки кондо иностранцем составила 4,1 млн бат (127 100 долларов США) за юнит площадью 41 кв. м.

Больше сделок при меньшем среднем чеке — комбинация, которая говорит сама за себя. Покупатели всё так же приходят на рынок, но заметно рациональнее считают цену за квадратный метр.

Кто на самом деле покупает

Структура покупателей по национальности за последние годы заметно поменялась. Крупнейшую группу по-прежнему составляют покупатели из Китая — 33% сделок, далее идут Мьянма (13%), Россия (8%) и Тайвань, а на граждан США пришлось около 537 юнитов.

В целом по стране иностранные покупатели оформили 14 899 передач единиц кондоминиумов в 2025 году, рост на 2,2% за год, на сумму 60,92 млрд бат — это 14,7% от всех передач кондо по количеству юнитов и целых 25% по стоимости сделок. В деньгах доля иностранцев ощутимо выше их доли по числу сделок, и это отражает интерес к более дорогим, качественным объектам, даже на фоне снижения среднего чека.

Динамика иностранных квот — вот в чём сейчас главная интрига

Закон о кондоминиумах Таиланда ограничивает владение иностранцами на праве собственности 49% продаваемой площади в любом зарегистрированном проекте — норма не менялась с момента введения. По действующему законодательству иностранцы могут владеть до 49% общей площади в рамках одного проекта кондоминиума. Эта квота действует с 1979 года и не менялась уже 47 лет.

Сейчас на регуляторов идёт давление с целью пересмотреть это правило. Число разрешений на выделение земельных участков по стране сократилось на 19,7% в первом квартале года — самое сильное падение за девять кварталов: застройщики скорректировали планы после нескольких кварталов подряд снижения передач малоэтажных домов, сообщает REIC. Ещё важнее для покупателей на побережье другое: REIC отметил, что квоты на иностранное владение кондо во многих популярных у иностранцев направлениях, таких как Пхукет и Паттайя, полностью заполнены в ряде проектов. Это побудило REIC заявить, что отдельные локации не привлекают внутренних покупателей и что государству стоило бы увеличить квоты на иностранное владение в этих районах ради стимулирования экономики.

Данные по городам хорошо иллюстрируют, почему это важно. Иностранные покупатели обеспечили 26% сделок по кондо в Бангкоке в 2025 году, а на Пхукете этот показатель превысил 40%. Паттайя находится в той же категории, что и Пхукет, а значит, удачно расположенные новые проекты на Восточном побережье способны распродать свою иностранную квоту очень быстро. Эту динамику уже видно на примере громких распродаж — мы писали об этом в материале о рекордной распродаже PTY Residence в Паттайе.

Практический вывод для покупателей связан с таймингом: проверка оставшейся квоты перед внесением резервационного платежа теперь обязательный шаг, а не формальность.

Динамика цен в Паттайе и на Восточном побережье

Данные по ценам из разных источников рисуют картину рынка, который скорее взрослеет, чем переживает бум — солидный рост в верхнем сегменте и более сдержанная динамика в начальном.

Кондо начального и среднего уровня в Паттайе торгуются в районе 70 000 бат за кв. м в 2025 году, по данным местных аналитических сервисов.
Люксовые кондо с видом на море и в престижных локациях Паттайи в среднем стоят 160 000–250 000 бат за кв. м, а эксклюзивные объекты достигают 300 000+ бат за кв. м.
По стране объём сделок с иностранными покупателями достиг 60,9 млрд бат, при этом иностранцы составили 14,7% всех продаж кондо по количеству сделок.

Это разделение важно для стратегии: бюджетное жильё остаётся доступным, но дорожает медленно, тогда как премиальные объекты у моря одновременно дефицитнее в рамках квоты и заметнее растут в цене. Проекты вроде нового элитного объекта у моря относятся именно к этой категории с более высоким потенциалом роста.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Ставки по ипотеке и условия финансирования

Финансирование остаётся наименее дружелюбной к иностранцам частью рынка недвижимости Таиланда, и ставки в 2025 году держались на повышенном уровне.

Стандартные тайские ипотечные ориентиры — MLR и MRR, на которые опирается большинство банков, — по состоянию на август 2025 года составляют примерно 6,5–7%, и маловероятно, что какой-либо тайский банк предложит иностранному заявителю ставку ниже. Промо-продукты по ипотеке от крупных банков для местных клиентов рекламируют эффективные ставки в диапазоне 4,2–5,1%, но рассчитаны они, как правило, на граждан Таиланда с местным доходом, а иностранным покупателям добраться до них без тайского созаёмщика или поручителя сложно.

На практике это означает, что большинство иностранных покупателей в Паттайе и на Восточном побережье рассчитываются наличными или берут рассрочку от застройщика, а не идут в местный банк за ипотекой. Это делает рынок менее закредитованным и, можно сказать, менее уязвимым к процентным шокам, чем сопоставимые западные рынки. Этот контраст подробнее разобран в нашем материале о замедлении рынка жилья в США, подталкивающем покупателей к Паттайе.

Изменения в регулировании, за которыми стоит следить покупателям

Два регуляторных сдвига особенно важны для тех, кто планирует покупку в 2026 году.

Защита покупателей на этапе строительства. Новые правила OCPB, вступившие в силу с 31 января 2025 года, стандартизировали резервационный договор на тайском языке и запретили несправедливые условия — прямой ответ на споры вокруг удержания депозитов по объектам на этапе строительства.
Борьба с номинальными структурами владения. Контроль за незаконными номинальными схемами и владением через тайские компании резко усилился в течение 2025–2026 годов: между ведомствами теперь идёт обмен данными, а несоответствующие требованиям структуры рискуют принудительной продажей.

Ни одно из этих изменений не смягчает саму квоту в 49%, но оба ужесточают правовую среду вокруг того, как иностранцы фактически владеют недвижимостью, — делая аренду (leasehold) и соответствующее квоте владение на праве собственности (freehold) более очевидно безопасными путями.

Что это значит для покупателей в Паттайе в 2026 году

В совокупности данные говорят о рынке, который вознаграждает терпение и внимательность к квотам, а не скорость. Аналитики REIC прогнозируют рост числа передач на 13,1% квартал к кварталу в четвёртом квартале 2025 года — примерно до 95 484 единиц по стране, что говорит о продолжающемся росте спроса даже на фоне охлаждения общей стоимости сделок.

Для Паттайи и более широкого Восточного побережья в частности:

Ограничивающим фактором становится наличие квоты в уже сложившихся, популярных зданиях, а не цена — проверяйте доступность квоты до внесения депозита.
Премиальные объекты с видом на море дорожают быстрее, чем предложение начального уровня, что вознаграждает покупателей, готовых немного увеличить бюджет ради лучшей локации.
Покупки за наличные и через финансирование от застройщика остаются нормой, учитывая повышенные местные ипотечные ставки.

Проекты, выстроенные с учётом этой динамики квот и локаций, — включая эко-проект для инвестиций или жизни и умный островной курорт на материке — показывают, как застройщики структурируют новые запуски, чтобы сохранить привлекательность объектов в рамках иностранной квоты, не нарушая лимит в 49%.

Итог

Рынок недвижимости Таиланда не столько охлаждается, сколько концентрируется: меньше, но более информированных иностранных покупателей охотятся за соответствующими квоте объектами в узком круге удачно расположенных зданий. Полностью заполненные квоты в популярных проектах Паттайи — симптом реального спроса, а не переизбытка предложения. Для серьёзных покупателей стратегия на 2026 год проста: заранее подтверждайте наличие квоты, отдавайте приоритет объектам с видом на море и в центральных локациях, где сосредоточен рост цен, и планируйте финансирование, исходя из наличных средств или условий застройщика, а не тайской ипотеки.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Частые вопросы

Стоит ли сейчас покупать кондо в Паттайе с учётом ситуации с иностранными квотами?: Главным ограничением в популярных зданиях Паттайи сейчас является доступность квоты, а не цена, поскольку REIC отмечает, что квоты на иностранное владение полностью заполнены в ряде проектов. Покупатели, которые заранее подтверждают наличие квоты и делают акцент на премиальных объектах с видом на море, находятся в более выгодном положении, чем те, кто гонится за бюджетным жильём в переподписанных зданиях.
Какой процент здания кондоминиума в Таиланде реально могут владеть иностранцы?: Иностранцы могут владеть до 49% общей площади в рамках одного зарегистрированного проекта кондоминиума — эта норма действует с 1979 года и остаётся неизменной, несмотря на недавние дискуссии о её повышении.
Могут ли иностранцы получить ипотеку для покупки недвижимости в Таиланде?: Теоретически возможно, но с ограничениями: стандартные ставки по тайской ипотеке составляют около 6,5–7%, и немногие банки готовы кредитовать иностранных заявителей без тайского созаёмщика или прочной местной финансовой истории. Большинство иностранных покупателей вместо этого используют наличные средства или рассрочку от застройщика.
Покупатели из каких стран сейчас активнее всего приобретают кондо в Таиланде?: В 2025 году крупнейшую группу составили покупатели из Китая — 33% сделок среди иностранцев, за ними следуют покупатели из Мьянмы (13%) и России (8%), также заметную долю занимает Тайвань.
Появились ли новые правила, защищающие покупателей кондо на этапе строительства в Таиланде?: Да. Новые правила OCPB, вступившие в силу с 31 января 2025 года, стандартизировали резервационный договор на тайском языке и запретили несправедливые условия — это направлено на защиту покупателей на этапе строительства от таких проблем, как удержание депозита застройщиком.