thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе

13.08.2026

Число сделок с недвижимостью по всему Таиланду резко снижается, но спрос иностранцев на кондо держится стабильно, а Паттайя продолжает опережать рынок. Вот что на самом деле говорят данные накануне 2026 года.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Рынок жилой недвижимости Таиланда в целом теряет обороты, но картина далека от однородной. Общее число сделок сокращается, при этом иностранный спрос на кондоминиумы держится почти на прежнем уровне, а Паттайя вообще продолжает расти. По стране за первые девять месяцев 2025 года количество сделок с жильём упало на 9,3% в годовом выражении — до 227 106 объектов. При этом число сделок с кондо среди иностранных покупателей за тот же период почти не изменилось — 11 011 единиц, а цены в Паттайе прибавили 5-8% в год практически во всех сегментах. Для покупателя это не равномерный спад, а рынок отдельных «карманов роста».

Рынок недвижимости Таиланда 2025-26: коррекция объёмов передачи прав на кондо

Цифры Real Estate Information Center (REIC) подтверждают: замедление на общенациональном уровне — не случайность одного квартала. Тренд тянется с непростого 2023 года и переходит в прогнозы на 2026-й.

• Число сделок с жильём по стране снизилось до 227 106 единиц за первые девять месяцев 2025 года — минус 9,3% год к году, а общая стоимость сделок сократилась на 12,4%, до 617 768 млн бат, согласно данным REIC, опубликованным Nation Thailand.
• Только в первом квартале 2025 года число сделок обвалилось на 10,52% год к году — до 65 276 единиц, а их стоимость упала на 13,02%.
• Прогноз REIC на весь год предполагает снижение числа сделок с жильём по стране на 7,3% по сравнению с 2024 годом — примерно до 322 500 единиц в 2025 году, а затем ещё на 0,7% — до 320 200 единиц в 2026 году.
• KKP Research ждёт снижения числа сделок с недвижимостью по стране на 6% в 2025 году — и это добавится к уже случившемуся падению на 15% в 2023 году.

За этими цифрами стоят слабая покупательная способность местных жителей, ужесточение банковского кредитования и переизбыток предложения в среднем сегменте — а не обвал спроса на дорогую недвижимость. Подробный разбор национальных цен и изменений в правилах — в нашем материале о рынке недвижимости Таиланда в 2026 году.

Спрос иностранных покупателей: объёмы стабильны, состав меняется по национальностям

Пока число сделок среди местных покупателей падает, спрос иностранцев на кондоминиумы показывает удивительную устойчивость. Просто выглядит он иначе, чем два года назад.

• За период январь-сентябрь 2025 года общее число сделок с кондо среди иностранцев составило 11 011 единиц — снижение всего на 0,05% год к году. При этом общая стоимость сделок сократилась до 44,1 млрд бат (минус 14,2%), что говорит об уменьшении среднего чека.
• В третьем квартале 2025 года число сделок с кондо среди иностранцев по стране даже немного подросло — до 3 844 единиц.
• По данным REIC, на фоне общего смягчения показателей спрос со стороны россиян, индийцев и австралийцев вырос, тогда как покупатели других национальностей стали менее активны. Индия быстро превращается в один из главных источников покупателей наряду с по-прежнему доминирующей китайской аудиторией.

Вывод простой: крупных сделок стало меньше, зато международная база покупателей расширилась и стала разнообразнее, чем несколько лет назад, когда рынок сильно зависел от Китая. Хорошая иллюстрация этой диверсификации — рекордные продажи в Паттайе на этапе строительства, смотрите пример распродажи PTY Residence на 1,85 млрд бат.

Паттайя и Восточное побережье: вопреки общенациональному замедлению

Паттайя — один из самых наглядных примеров того, как локальный рынок идёт против общей коррекции. Вместо стагнации, характерной для Бангкока, Восточное побережье наращивает темпы.

• Рост цен в Паттайе на протяжении 2025 года держался стабильно на уровне 5-8% в год почти во всех сегментах, а спрос по-прежнему формируют покупатели из Китая, России и Европы.
• Дефицит земли у побережья резко поднимает стоимость в самых востребованных локациях: участки на первой линии сейчас предлагаются по цене до 1 млн бат за квадратный ва в местах с наивысшим спросом, при общем диапазоне 200 000-500 000 бат за квадратный ва в зависимости от близости к морю.
• Эта локальная сила прямо контрастирует с общенациональной картиной, где переизбыток кондо в среднем сегменте тянет вниз усреднённые показатели.

Чтобы понять, как этот спрос отражается на новых проектах и расходах на инфраструктуру, загляните в наш обзор новостей рынка недвижимости Паттайи о спросе иностранных покупателей и инфраструктуре — там тренд разобран подробнее.

Ставки по ипотеке и условия финансирования

Стоимость заимствований в начале 2025 года снизилась, но реальным ограничением рынка остаётся не сама ставка, а доступность финансирования как таковая.

• Комитет по денежно-кредитной политике Банка Таиланда снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта — до 2,00% годовых — на заседании 26 февраля 2025 года в рамках более широких мер поддержки вялой экономики.
• Несмотря на снижение ставки, прогноз CBRE на 2026 год отмечает: застройщики сохраняют осторожность, особенно в отношении объектов в центральных и пригородных локациях, поскольку доля отказов по ипотеке для тайских покупателей по-прежнему остаётся серьёзным препятствием.
• Иностранные покупатели в основном эту проблему обходят стороной: большинство сделок проводится за наличные или через ограниченные ипотечные продукты в иностранной валюте. Во многом это объясняет, почему сегмент иностранных покупателей кондо держится лучше внутренних продаж.

Почему это важно для покупателей с наличными

Тайские банки ужесточают критерии одобрения кредитов, и продавцы с застройщиками всё активнее ищут покупателей с наличными деньгами, предлагая им гибкие условия оплаты. Эту динамику стоит понимать до начала торга по любому объекту.

Изменения в законодательстве, меняющие рынок недвижимости Таиланда

За последний год произошёл ряд изменений в правилах, которые влияют на то, как иностранцы покупают, арендуют и структурируют право собственности в Таиланде.

1. Защита по договорам бронирования: с 31 января 2025 года правила Управления по защите прав потребителей (OCPB) стандартизировали форму договора бронирования на тайском языке и запретили несправедливые условия — защита покупателей на этапе строительства усилилась.
2. Дискуссия о квоте для иностранцев продолжается, но правила не изменились: квота на владение иностранцами 49% площадей в кондоминиуме остаётся в силе. Предложения по её корректировке, включая обсуждение снижения, звучали, но никаких изменений принято не было.
3. Решение по договорам аренды: в марте 2025 года Верховный суд Таиланда признал недействительной распространённую схему продления аренды «30+30+30» — существенный сдвиг для всех, кто полагается на долгосрочную аренду, а не на владение кондо в собственность (фрихолд).
4. Борьба с номинальными структурами владения: регуляторы начали масштабную проверку схем номинального владения акциями, которая затронула более 46 000 компаний, подозреваемых в удержании земли в интересах иностранных бенефициаров.
5. Предложение о 99-летней аренде: давно обсуждаемая идея продлить срок аренды до 99 лет так и не была принята, поэтому покупателям стоит по-прежнему планировать исходя из действующего законодательного максимума.

Эти изменения ужесточают требования к соблюдению правил, но одновременно снижают юридическую неопределённость — а это на руку покупателям, которые с самого начала структурируют сделку правильно.

Инфраструктура: эффект ВЭК на Восточном побережье

Инвестиции в инфраструктуру в рамках Восточного экономического коридора (ВЭК, EEC) — пожалуй, главный среднесрочный драйвер роста стоимости недвижимости в районе Паттайи.

• Строительство аэропорта У-Тапао и проекта Eastern Aviation City началось 18 июня 2025 года — важная веха для транспортных возможностей Восточного побережья.
• С открытием третьего пассажирского терминала, ожидаемым в районе 2025-2026 годов, У-Тапао должен обслуживать около 8 млн пассажиров в год, снижая нагрузку на аэропорт Дон Мыанг, который приближается к пределу пропускной способности.
• Высокоскоростная железная дорога, соединяющая Бангкок с аэропортом У-Тапао, остаётся центральным элементом транспортного плана ВЭК и должна заметно сократить время в пути между столицей и Восточным побережьем.

Эта программа модернизации транспорта — одна из ключевых причин, по которым капитал продолжает идти в регион, даже когда глобальные покупатели рассматривают альтернативные варианты. Подробнее об этом тренде — в нашем анализе о том, почему замедление продаж жилья на Западе подталкивает капитал в сторону Паттайи.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Если собрать все данные воедино, для тех, кто сейчас оценивает рынок недвижимости Таиланда, напрашиваются три практических вывода:

• Общенациональная слабость рынка даёт пространство для торга в перенасыщенных предложением сегментах среднего класса, особенно в Бангкоке и городах второго уровня.
• Паттайя и Восточное побережье остаются лидерами роста — этому способствуют стабильный спрос иностранцев, дефицит земли у побережья и инвестиции в инфраструктуру ВЭК.
• Ужесточение регулирования работает на информированных покупателей: защита по договорам бронирования и борьба с номинальным владением снижают риски для тех, кто ведёт сделки прозрачно. А тем, кто рассматривает долгосрочную аренду, стоит получить обновлённую юридическую консультацию с учётом мартовского решения суда.

Покупателям, которые смотрят конкретно на Паттайю, стоит внимательно изучать фундаментальные параметры проекта — расположение участка, репутацию застройщика, близость к транспортным узлам ВЭК, — а не ориентироваться только на заявленную цену.

Похожие статьи

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача кондоминиумов, цены и правила

В 2025 году число передач кондоминиумов по стране снизилось, при этом доля иностранных покупателей выросла, а Восточное побережье в районе Паттайи продолжало опережать рынок благодаря инвестициям в рамках EEC. Разбираемся, что эти цифры значат для тех, кто рассматривает покупку недвижимости в Таиланде в 2026 году.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2025 году: переоформление кондоминиумов, цены и правила

Число переоформлений кондоминиумов на иностранцев в 2025 году выросло на 2,2% по всей стране, но общая сумма сделок снизилась, тогда как ключевые районы Паттайи удержали цены. Разбираем, что это значит для покупателей.

world-market

Расхождение мировых рынков недвижимости: почему замедление продаж на Западе гонит капитал в Паттайю

Пока рынок жилья США буксует на 30-летних минимумах, а цены в Дубае растут двузначными темпами, происходит явное расхождение мировых рынков недвижимости — капитал перераспределяется, и Паттайя оказывается одним из главных бенефициаров этой тенденции.