Правда ли, что Испания закрыла программу золотой визы?

Да. Испания перестала выдавать резидентство через инвестиции в недвижимость или финансовые активы 3 апреля 2025 года, закрыв маршрут через недвижимость после выдачи более 15 000 виз за двенадцать лет.

Какие европейские программы золотой визы всё ещё открыты?

Португалия и Греция продолжают принимать заявки, несмотря на закрытие или ограничение программ в Испании, Нидерландах и на Мальте (где отменена программа гражданства), при этом Португалия всё больше делает ставку на регулируемые инвестиционные фонды вместо прямой покупки недвижимости.

Предлагает ли Таиланд резидентство через покупку недвижимости?

В Таиланде есть два основных маршрута: виза долгосрочного резидента (LTR), которая может сочетать инвестиции в Таиланд от 500 000 долларов США с глобальными активами от 1 000 000 долларов США, и новая виза через недвижимость, запущенная в начале 2026 года, с минимальным порогом покупки недвижимости в 3 000 000 тайских бат.

Могут ли иностранцы владеть кондоминиумами в Таиланде на правах полной собственности?

Да — иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах на правах freehold, при условии что доля иностранного владения в здании не превышает 49% от общей продаваемой площади.

Насколько Паттайя реальный вариант для такого типа инвестора?

Паттайя предлагает владение недвижимостью на правах freehold по ценам, составляющим лишь часть от сопоставимых европейских или бангкокских цен, что упрощает достижение инвестиционных порогов Таиланда для визы LTR или визы через недвижимость, а также позволяет получать доход от аренды.

world-market

Закрытие золотых виз Европы: куда теперь смотрят инвесторы за резидентство через инвестиции

26.07.2026

Пока Испания, Мальта и другие страны ЕС закрывают программы золотых виз, связанные с недвижимостью, инвесторы, стремящиеся получить резидентство через покупку жилья, расширяют географию поиска. Виза LTR и программа с порогом в 3 миллиона бат в Таиланде становятся реальной альтернативой — рассказываем, как они соотносятся между собой.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Если вы рассчитывали получить резидентство через покупку недвижимости в Европе, карта возможностей стремительно изменилась. Испания закрыла для новых заявителей маршрут золотой визы через недвижимость в апреле 2025 года, программа гражданства за инвестиции на Мальте была отменена решением суда в том же месяце, а Нидерланды тихо свернули собственную версию программы ещё в 2024 году. Инвесторы, которым нравилась идея объекта недвижимости, дающего право на резидентство, теперь смотрят дальше — и виза LTR (Long-Term Resident) в Таиланде вместе с новым видом на жительство, привязанным к покупке недвижимости, привлекают всё больше внимания.

Почему Европа закрывает двери для резидентства через недвижимость

Тенденция по всей Европе одна и та же: правительства разделяют жилищную политику и инвестиционную миграцию. Испания открыто объяснила свою логику — власти хотели прекратить относиться к жилью как к «спекулятивному бизнесу» и отдать приоритет постоянным жителям, а не инвесторам. Цифры показывают эту политическую логику даже при скромном реальном влиянии на рынок.

Испания перестала выдавать резидентство через инвестиции в недвижимость или финансовые активы 3 апреля 2025 года, закрыв программу, по которой за двенадцать лет было выдано более 15 000 виз.
С 2013 по 2025 год иностранные граждане получили почти 16 000 испанских золотых виз — это всего 0,3% от объёма сделок на рынке жилой недвижимости страны, крошечная доля, вызвавшая тем не менее непропорционально сильную политическую реакцию.
Программа гражданства за инвестиции на Мальте прекратила существование после решения Суда ЕС в апреле 2025 года, а Ирландия закрыла свою программу для инвесторов-иммигрантов ещё в 2023 году, Великобритания — визу Tier 1 Investor в 2022 году.

Направление движения не вызывает сомнений. Одна за другой простейшие европейские схемы «недвижимость в обмен на резидентство» отключаются, и ни одна из закрытых программ не была заменена новой.

Португалия и Греция пока открыты, но правила меняются

Не все европейские двери закрылись. Португалия и Греция продолжают принимать заявки даже несмотря на закрытие программ у соседей, и спрос закономерно перенаправился именно туда. Но Португалия, в частности, всё активнее уводит инвесторов от прямой покупки недвижимости.

Переход от инвестиций в недвижимость в Португалии выдвинул на первый план регулируемые инвестиционные фонды в рамках золотой визы — это снижает спекулятивные риски, но при этом убирает тот самый осязаемый, приносящий доход актив, который изначально делал маршрут через недвижимость привлекательным. Для покупателей, которым нужен именно физический объект недвижимости, а не доля в фонде, это существенный компромисс.

Ответ Таиланда: виза LTR и новая программа для владельцев недвижимости

За последние два года Таиланд выстроил собственную систему инвестиционной миграции, и обновления 2025–2026 годов сделали её заметно доступнее именно для покупателей недвижимости.

Виза долгосрочного резидента (LTR)

Программа Long-Term Resident Visa в Таиланде предлагает возобновляемое право на пребывание сроком на 10 лет для соответствующих иностранных граждан, включая категорию «состоятельных глобальных граждан» (Wealthy Global Citizens), доступную тем, у кого есть как минимум 1 000 000 долларов США в глобальных активах. Для этой категории обновление 2025 года отменило прежнее требование подтверждать годовой личный доход в размере 80 000 долларов США, сделав акцент на стабильных долгосрочных инвестициях в Таиланд — а эти инвестиции могут включать как минимум 500 000 долларов США, вложенных в тайские активы, в том числе в подходящую недвижимость.

Отдельная виза для владельцев недвижимости

Таиланд также запустил более прямой вариант: годовую возобновляемую визу для длительного пребывания, доступную иностранным гражданам, которые приобретают подходящую тайскую недвижимость стоимостью от 3 000 000 тайских бат, что составляет примерно 83 000 долларов США по актуальному курсу. Это гораздо более низкий порог входа по сравнению с категорией LTR, хотя условия продления здесь более узкие, и покупателям стоит внимательно их изучить, прежде чем принимать решение.

По сравнению с закрытыми европейскими программами преимущества очевидны:

Иностранцы могут владеть кондоминиумами на праве полной собственности (freehold) без ограничений — лимитируется лишь 49% от общей продаваемой площади здания в рамках одного проекта.
Порог входа значительно ниже семизначных сумм, обычно требуемых для маршрутов гражданства за инвестиции в ЕС.
Актив представляет собой физический, приносящий доход объект недвижимости, а не долю в фонде.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Почему Паттайя особенно подходит под этот профиль инвестора

Для инвесторов, лишившихся европейских вариантов, Паттайя предлагает нечто всё более редкое: собственность на правах freehold по ценам, которые перекрывают инвестиционные пороги Таиланда без необходимости выходить на крупнейшие уровни активов LTR. Удачно расположенный кондоминиум в Паттайе может многократно превышать минимальный порог для визы через недвижимость, при этом оставляя возможность выбрать доходный арендный объект вместо пассивной доли в фонде.

Покупателям, которые взвешивают вопросы образа жизни наравне с резидентством, стоит обратить внимание на прибрежные проекты с развитой инфраструктурой — такие как Smart island resort на материковой части или Новая роскошная недвижимость у моря, которые демонстрируют доступный freehold-фонд по ценам, считающимся в Испании или других странах ЕС начальным уровнем.

Вопрос валюты и тайминга

Инвесторы, выводящие капитал из Европы, также сталкиваются с валютными вопросами — не только с визовыми правилами. Всем, кто конвертирует евро или фунты в тайские баты, стоит учитывать динамику курса при планировании покупки — наш материал о динамике сильного бата и её значении для иностранных покупателей кондоминиумов станет полезным дополнительным чтением перед переводом средств.

Что это значит, если вы сравниваете варианты

Для покупателя, который хотел получить именно европейское резидентство через недвижимость, реалистичный выбор сузился до Португалии (всё больше ориентированной на фонды) и Греции, а также ряда небольших карибских и ближневосточных программ. Таиланд не предлагает резидентство в ЕС или путь к европейскому гражданству — это важное уточнение, а не маркетинговая сноска. Зато он предлагает прямое владение недвижимостью на правах freehold, работающую систему долгосрочных виз и значительно более низкий порог входа.

Краткое сравнение

Испания: закрыта для новых заявителей по маршруту через недвижимость с апреля 2025 года.
Мальта: маршрут гражданства за инвестиции отменён решением суда ЕС, апрель 2025 года.
Португалия: открыта, но всё больше смещается в сторону инвестиционных фондов вместо прямой покупки недвижимости.
Таиланд: виза LTR (инвестиции от 500 000 долларов США) или новая виза через недвижимость (от 3 000 000 бат), обе привязаны к реальной недвижимости.

Due diligence по-прежнему важен

Всё это не означает, что тайские маршруты полностью безрисковые или простые. Виза через недвижимость пока находится на пилотной стадии, и эксперты отрасли уже поднимают вопросы об адекватности порога в 3 000 000 бат и об ограничении на продление в рамках одного корпоративного года компании. Покупателям стоит относиться к этой программе как к действительно новой, а не устоявшейся, и сочетать любое визовое решение с трезвой оценкой фундаментальных характеристик недвижимости — расположения, репутации застройщика и реалистичной доходности от аренды, — а не рассматривать визу как главный повод для покупки.

Тем, кто отдельно изучает правила иностранного владения и механику квот на рынке кондоминиумов Таиланда, стоит прочитать наш разбор о том, что происходит, когда иностранная квота на кондоминиум в Паттайе исчерпана, вместе с материалами по визовым вопросам, поскольку структура владения и право на резидентство — это отдельные, хотя и связанные между собой, темы.

Итог для инвесторов, лишившихся золотой визы

Двери резидентства через инвестиции в Европе закрываются быстрее, чем открываются новые, и эта тенденция не показывает признаков разворота. Сочетание владения кондоминиумом на правах freehold, зрелой системы визы LTR и более доступной по стоимости визы через недвижимость даёт инвесторам, лишившимся европейской золотой визы, конкретную альтернативу, обеспеченную реальным активом — при условии реалистичных ожиданий относительно того, что виза даёт, а что нет.