Правда ли, что Испания закрыла программу золотой визы?

Да. Испания перестала выдавать резидентство через инвестиции в недвижимость или финансовые активы 3 апреля 2025 года, закрыв маршрут через недвижимость после выдачи более 15 000 виз за двенадцать лет.

Какие европейские программы золотой визы всё ещё открыты?

Португалия и Греция продолжают принимать заявки, несмотря на закрытие или ограничение программ в Испании, Нидерландах и на Мальте (где отменена программа гражданства), при этом Португалия всё больше делает ставку на регулируемые инвестиционные фонды вместо прямой покупки недвижимости.

Предлагает ли Таиланд резидентство через покупку недвижимости?

В Таиланде есть два основных маршрута: виза долгосрочного резидента (LTR), которая может сочетать инвестиции в Таиланд от 500 000 долларов США с глобальными активами от 1 000 000 долларов США, и новая виза через недвижимость, запущенная в начале 2026 года, с минимальным порогом покупки недвижимости в 3 000 000 тайских бат.

Могут ли иностранцы владеть кондоминиумами в Таиланде на правах полной собственности?

Да — иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах на правах freehold, при условии что доля иностранного владения в здании не превышает 49% от общей продаваемой площади.

Насколько Паттайя реальный вариант для такого типа инвестора?

Паттайя предлагает владение недвижимостью на правах freehold по ценам, составляющим лишь часть от сопоставимых европейских или бангкокских цен, что упрощает достижение инвестиционных порогов Таиланда для визы LTR или визы через недвижимость, а также позволяет получать доход от аренды.

world-market

Закрытие золотых виз Европы: куда теперь смотрят инвесторы за резидентство через инвестиции

13.08.2026

Пока Испания, Мальта и другие страны ЕС закрывают программы золотых виз, связанные с недвижимостью, инвесторы, стремящиеся получить резидентство через покупку жилья, расширяют географию поиска. Виза LTR и программа с порогом в 3 миллиона бат в Таиланде становятся реальной альтернативой — рассказываем, как они соотносятся между собой.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Если вы планировали получить европейское резидентство через покупку недвижимости, спешу предупредить: карта возможностей поменялась буквально за несколько месяцев. Испания закрыла для новых заявителей маршрут золотой визы через недвижимость в апреле 2025 года. Программу гражданства за инвестиции на Мальте отменили решением суда в том же месяце. Нидерланды тихо свернули собственную версию программы ещё в 2024-м. Инвесторы, которым нравилась сама идея объекта недвижимости, дающего право на резидентство, теперь смотрят в другую сторону — и виза LTR (Long-Term Resident) в Таиланде вместе с новым видом на жительство, привязанным к покупке недвижимости, привлекают всё больше внимания.

Почему Европа закрывает двери для резидентства через недвижимость

По всей Европе тенденция одна: правительства разводят жилищную политику и инвестиционную миграцию в разные стороны. Испания объяснила свою позицию открыто — власти хотели прекратить относиться к жилью как к «спекулятивному бизнесу» и отдать приоритет постоянным жителям, а не инвесторам. Цифры показывают эту политическую логику довольно наглядно, хотя реальное влияние на рынок оказалось скромным.

Испания перестала выдавать резидентство через инвестиции в недвижимость или финансовые активы 3 апреля 2025 года, закрыв программу, по которой за двенадцать лет было выдано более 15 000 виз.
С 2013 по 2025 год иностранные граждане получили почти 16 000 испанских золотых виз — это всего 0,3% от объёма сделок на рынке жилой недвижимости страны, крошечная доля, вызвавшая, тем не менее, непропорционально сильную политическую реакцию.
Программа гражданства за инвестиции на Мальте прекратила существование после решения Суда ЕС в апреле 2025 года. Ирландия закрыла свою программу для инвесторов-иммигрантов ещё в 2023 году, Великобритания отказалась от визы Tier 1 Investor в 2022-м.

Направление движения очевидно. Одна за другой простейшие европейские схемы «недвижимость в обмен на резидентство» отключаются, и ни одна из закрытых программ до сих пор не получила замены.

Португалия и Греция пока открыты, но правила меняются

Не все европейские двери захлопнулись. Португалия и Греция продолжают принимать заявки, несмотря на закрытие программ у соседей, и спрос логично перетёк именно туда. Но Португалия всё активнее уводит инвесторов от прямой покупки недвижимости в сторону других инструментов.

Переход к регулируемым инвестиционным фондам в рамках золотой визы снижает спекулятивные риски, но одновременно убирает тот самый осязаемый, приносящий доход актив, который изначально делал маршрут через недвижимость привлекательным. Для покупателей, которым нужен конкретный физический объект, а не доля в фонде, это довольно серьёзный компромисс.

Ответ Таиланда: виза LTR и новая программа для владельцев недвижимости

За последние два года Таиланд выстроил собственную систему инвестиционной миграции, а обновления 2025–2026 годов сделали её заметно доступнее именно для покупателей недвижимости.

Виза долгосрочного резидента (LTR)

Программа Long-Term Resident Visa предлагает возобновляемое право на пребывание сроком на 10 лет для соответствующих иностранных граждан, включая категорию «состоятельных глобальных граждан» (Wealthy Global Citizens) — она доступна тем, у кого есть как минимум 1 000 000 долларов США в глобальных активах. Для этой категории обновление 2025 года отменило прежнее требование подтверждать годовой личный доход в размере 80 000 долларов США. Акцент сместился на стабильные долгосрочные инвестиции в Таиланд, и эти инвестиции могут включать как минимум 500 000 долларов США, вложенных в тайские активы, в том числе в подходящую недвижимость.

Отдельная виза для владельцев недвижимости

Таиланд запустил и более прямой вариант — годовую возобновляемую визу для длительного пребывания, доступную иностранным гражданам, которые приобретают подходящую тайскую недвижимость стоимостью от 3 000 000 тайских бат (примерно 83 000 долларов США по актуальному курсу). Порог входа здесь заметно ниже, чем в категории LTR, хотя условия продления более узкие — покупателям стоит внимательно изучить их, прежде чем принимать решение.

По сравнению с закрытыми европейскими программами преимущества довольно очевидны:

Иностранцы могут владеть кондоминиумами на праве полной собственности (freehold) без ограничений — лимитируется лишь 49% от общей продаваемой площади здания в рамках одного проекта.
Порог входа значительно ниже семизначных сумм, обычно требуемых для маршрутов гражданства за инвестиции в ЕС.
Актив представляет собой физический, приносящий доход объект недвижимости, а не долю в фонде.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Почему Паттайя особенно подходит под этот профиль инвестора

Для тех, кто лишился европейских вариантов, Паттайя предлагает то, что становится всё более редким, — собственность на правах freehold по ценам, перекрывающим инвестиционные пороги Таиланда без выхода на крупнейшие уровни активов LTR. Удачно расположенный кондоминиум в Паттайе может многократно превышать минимальный порог для визы через недвижимость, при этом оставляя возможность выбрать доходный арендный объект вместо пассивной доли в фонде.

Покупателям, которые взвешивают вопросы образа жизни наравне с резидентством, стоит обратить внимание на прибрежные проекты с развитой инфраструктурой — например, Smart island resort на материковой части или Новая роскошная недвижимость у моря. Оба демонстрируют доступный freehold-фонд по ценам, которые в Испании или других странах ЕС считались бы начальным уровнем.

Вопрос валюты и тайминга

Инвесторы, выводящие капитал из Европы, сталкиваются не только с визовыми правилами, но и с валютными вопросами. Всем, кто конвертирует евро или фунты в тайские баты, стоит учитывать динамику курса при планировании покупки — наш материал о динамике сильного бата и её значении для иностранных покупателей кондоминиумов будет полезным дополнительным чтением перед переводом средств.

Что это значит, если вы сравниваете варианты

Для покупателя, который хотел именно европейское резидентство через недвижимость, реалистичный выбор сузился до Португалии (всё активнее ориентированной на фонды), Греции и ряда небольших карибских и ближневосточных программ. Таиланд не предлагает резидентство в ЕС или путь к европейскому гражданству — это важное уточнение, а не маркетинговая сноска. Зато он даёт прямое владение недвижимостью на правах freehold, работающую систему долгосрочных виз и значительно более низкий порог входа.

Краткое сравнение

Испания: закрыта для новых заявителей по маршруту через недвижимость с апреля 2025 года.
Мальта: маршрут гражданства за инвестиции отменён решением суда ЕС, апрель 2025 года.
Португалия: открыта, но всё больше смещается в сторону инвестиционных фондов вместо прямой покупки недвижимости.
Таиланд: виза LTR (инвестиции от 500 000 долларов США) или новая виза через недвижимость (от 3 000 000 бат) — обе привязаны к реальной недвижимости.

Due diligence по-прежнему важен

Всё это не означает, что тайские маршруты полностью безрисковые или простые. Виза через недвижимость пока находится на пилотной стадии, и эксперты отрасли уже поднимают вопросы об адекватности порога в 3 000 000 бат и об ограничении на продление в рамках одного корпоративного года компании. Покупателям стоит относиться к этой программе как к действительно новой, а не устоявшейся, и сочетать любое визовое решение с трезвой оценкой фундаментальных характеристик недвижимости — расположения, репутации застройщика, реалистичной доходности от аренды. Виза не должна быть главным поводом для покупки.

Тем, кто отдельно изучает правила иностранного владения и механику квот на рынке кондоминиумов Таиланда, стоит прочитать наш разбор о том, что происходит, когда иностранная квота на кондоминиум в Паттайе исчерпана, вместе с материалами по визовым вопросам — структура владения и право на резидентство остаются отдельными, хотя и связанными между собой, темами.

Итог для инвесторов, лишившихся золотой визы

Двери резидентства через инвестиции в Европе закрываются быстрее, чем открываются новые, и тенденция не показывает признаков разворота. Сочетание владения кондоминиумом на правах freehold, зрелой системы визы LTR и более доступной по стоимости визы через недвижимость даёт инвесторам, лишившимся европейской золотой визы, конкретную альтернативу, обеспеченную реальным активом — при условии реалистичных ожиданий относительно того, что виза даёт, а что нет.

Свяжитесь с нашей командой в WhatsApp +66 95 174 7888 или Telegram @apartwell_bot, чтобы обсудить, какой из вариантов подойдёт именно вам.