thailand-market
Ризик перенасичення ринку кондомініумів Східного узбережжя: що варто знати покупцям у Паттаї
13.08.2026
Панорама Паттаї продовжує рости, навіть попри те, що десятки тисяч юнітів залишаються непроданими. Розповідаємо, що насправді означають ці цифри для тих, хто зважує покупку на Східному узбережжі зараз.
Текст згенеровано ШІ, перевірено редакцією
Так, ризик перенасичення на Східному узбережжі існує, але він нерівномірний — концентрується у конкретних зонах, як-от південна частина Джомтьєну, а не по всьому узбережжю відразу. Обсяг завершеного, але непроданого житла в Паттаї оцінюють приблизно у 42 000 юнітів, і при цьому забудовники продовжують запускати нові висотні проєкти, а покупці — особливо іноземні — з ринку не зникли. Тут не йдеться про обвал: радше про зростаючий розрив між слабко розташованим непроданим фондом і юнітами у хороших локаціях з адекватною ціною.
Наскільки серйозний ризик перенасичення на Східному узбережжі?
Цифра, яка гуляє по місцевих ЗМІ, справді вражає. Ринок нерухомості Паттаї підійшов до критичної точки у 2026 році — значне накопичення непроданого житла помітне особливо в Джомтьєні та південних прибережних районах. Поглинання пропозиції там відстає вже довго, і аналітики говорять про це як про реальний ризик, а не тимчасовий провал.
Масштаб дисбалансу підтверджують і цифри: у 2024 році Провінційна адміністративна організація Чонбурі схвалила 12 нових дозволів на будівництво висоток загальним обсягом понад 8000 юнітів — і це при тому, що на ринку вже було 42 000 непроданих. Протиріччя показове: місцева влада продовжувала штампувати дозволи на новий продукт для ринку, який уже не встигав перетравлювати наявний.
Загальнонаціональні дані про трансфери як фон ситуації
На загальнонаціональному рівні ринок кондомініумів пережив найслабший період за десятиліття. Кількість трансферів права власності на кондо по всій країні знизилася на 13,2% — до 101 103 юнітів у 2025 році, тоді як загальна вартість трансферів впала на 17,8% — до 244,1 млрд бат, найнижчого показника за 10 років. Це радше структурне напруження, ніж звичайний циклічний спад.
Проте ознаки стабілізації вже з'явилися. Кількість трансферів кондомініумів зросла на 9,3% — до 23 837 юнітів у першому кварталі 2026 року, а їх вартість піднялася лише на 0,8% — до 56,42 млрд бат. Детальний поквартальний розбір цієї динаміки — у нашому аналізі даних про трансфери кондо Таїланду за 4 квартал 2025 року.
Іноземні покупці утримують позиції
Поки внутрішній попит тайців слабшає, іноземці продовжують укладати угоди. Кількість трансферів іноземним власникам зросла на 2,2% — до 14 899 юнітів у 2025 році, хоча загальна вартість трансферів впала на 10,7% — до 60,9 млрд бат: покупці дедалі частіше обирали менші й дешевші юніти із середньою площею 41,3 кв. м вартістю близько 4,1 млн бат.
Їхній вплив непропорційний обсягу угод. Іноземні покупці становили близько 15% усіх трансферів кондо за кількістю, але 25% від загальної вартості — це вказує на подальшу концентрацію в дорожчих проєктах і локаціях, особливо в Бангкоку, Чонбурі та Пхукеті. Щодо національностей, китайські покупці залишилися найбільшою іноземною групою, хоча їхня частка помітно знизилася — цю тенденцію ми детальніше розглядаємо у звіті про тенденції національностей іноземних покупців кондо.
Чому надлишок пропозиції зберігається: поведінка забудовників
Перенасичення на Східному узбережжі не зупинило будівництво. Подібна картина складається і в Бангкоку, де класичне перенасичення ринку переросло у повноцінну кризу, посилену зміною настроїв покупців і згасанням іноземного інтересу, — там понад 235 000 непроданих житлових юнітів у Великому Бангкоці.
Фінансовий тиск, який це створює, суттєвий. Понад 156 млрд бат кредитів забудовників із терміном погашення у 2025 році змушують їх продавати наявний фонд швидше, ніж ринок готовий його поглинати. Звідси й видимі знижки — тенденцію, яку ми детально описали у гіді про кондо в Паттаї вартістю до 2 мільйонів бат.
Не все перенасичення однакове
Аналітики, які заперечують песимістичний наратив, наводять справедливий аргумент щодо сегментації:
- Периферійні, малогабаритні юніти чи ті, що обмежені тайською квотою, формують левову частку заголовної цифри «непроданого»
- Юніти інвестиційного класу, добре розташовані та доступні для іноземної квоти, продовжують показувати стабільніший попит
- Поглинання суттєво відрізняється між ділянками на кшталт південного Джомтьєну та усталеними коридорами
Іпотечні ставки та фінансування пом'якшилися
Умови фінансування за останній рік змінилися на користь покупців. Банк Таїланду знизив ключову ставку до найнижчого рівня з 2022 року, щоб підтримати вразливу економіку, обтяжену стійко сильною валютою та новою хвилею політичної невизначеності. Це стало продовженням серії послідовних знижень — центробанк опускав ключову ставку п'ять разів за рік, у сумі на 125 базисних пунктів, аби підтримати млявий рух економіки в умовах американських тарифів, високого боргу домогосподарств, сильного бата й політичної нестабільності.
Окрім ставок, пом'якшили і правила кредитування нерухомості напряму. Банк Таїланду послабив вимоги до співвідношення кредиту та вартості застави (LTV) з травня 2025 року до червня 2026 року для підтримки сектору: новий ліміт LTV встановлено на рівні 100% для всіх житлових контрактів — проти попереднього діапазону 70–90% у багатьох випадках. Дешевші кредити та послаблені ліміти LTV мають допомогти розчистити саме той непроданий фонд, що спричиняє тривогу щодо перенасичення на Східному узбережжі.
Що це означає для тих, хто купує в Паттаї
Ризик перенасичення діє в обидва боки. Це застереження проти переплати в перенасичених, менш затребуваних кишенях ринку — але водночас і важіль впливу для покупця. Забудовники, які сидять на непроданих запасах і мають дедлайни погашення кредитів, охоче йдуть на переговори.
Практичні кроки для орієнтування на поточному ринку:
- Перевіряйте статус завершення конкретного будинку та історію поглинання, а не лише загальноміські середні показники
- Надавайте перевагу проєктам у коридорах з доведеним іноземним попитом, а не новозапущеним периферійним забудовам
- Підтверджуйте наявність іноземної квоти перед укладанням угоди — прийнятні юніти у сильних локаціях розходяться швидко
- Реалістично плануйте поточні витрати — наш гід про реальну вартість володіння кондо в Паттаї охоплює збори та податки, які покупці часто недооцінюють
- Заздалегідь розберіться з документацією на трансфер за допомогою нашого покрокового гіда з процесу трансферу
Підсумок
Ризик перенасичення ринку кондо на Східному узбережжі реальний у конкретних сегментах, особливо в південному Джомтьєні, але він не однорідний по всій Паттаї. Загальнонаціональні дані про трансфери показують, що ширший ринок наближається до дна зі стабілізацією на початку 2026 року, іноземний попит залишається стійким у грошовому вираженні, а послаблені умови іпотечного кредитування дають забудовникам простір для розчищення запасів. Для покупців можливість полягає у вибірковості, а не в тому, щоб уникати узбережжя загалом.
Часті запитання
- Чи справді Паттая перенасичена кондомініумами зараз?
- Певні зони, особливо південний Джомтьєн і прибережна лінія, мають значний накопичений обсяг непроданого завершеного житла — за оцінками, близько 42 000 непроданих юнітів по всьому ринку Паттаї. Однак добре розташовані проєкти з доведеним попитом поглинаються значно краще за периферійні забудови.
- Чи залишаються іноземні покупці активними попри перенасичення?
- Так. Кількість трансферів іноземним власникам зросла на 2,2% по всій країні у 2025 році, навіть попри падіння загальної вартості трансферів, а іноземні покупці становили близько 25% від загальної вартості трансферів, хоча й лише близько 15% за кількістю — це свідчить про подальшу концентрацію попиту в дорожчих прибережних локаціях.
- Чи покращилися умови іпотечного кредитування для покупців?
- Так. Банк Таїланду кілька разів знижував ключову ставку за останній рік до найнижчого рівня за кілька років, а також послабив правила співвідношення кредиту до вартості застави — до 100% для житлових контрактів до червня 2026 року, що загалом полегшило умови фінансування в галузі.
- Чи означає перенасичення, що ціни на кондо продовжуватимуть падати?
- Ціни зазнають тиску в перенасичених сегментах, і забудовники, які стикаються з дедлайнами погашення кредитів, пропонують знижки та стимули. Але це варіюється залежно від локації та якості проєкту, а не діє однаково по всьому узбережжю.
- Чи варто уникати покупки в Паттаї через заголовки про перенасичення?
- Не обов'язково. Перенасичення зосереджене в конкретних кишенях ринку та типах юнітів, тому розумніший підхід — провести належну перевірку історії поглинання будинку та статусу іноземної квоти, а не уникати ринку повністю.
Ця інформація має загальний та освітній характер і складена на основі відкритих джерел станом на 13.08.2026. Вона не є юридичною чи податковою консультацією і не замінює розгляду вашої конкретної ситуації ліцензованим тайським юристом. Тайські податкові ставки, порогові значення та юридичні вимоги можуть змінюватися — перед підписанням будь-якого документа уточніть актуальні умови в незалежного юридичного консультанта.
Схожі статті
thailand-market
Ринок кондомініумів Паттайї для пенсіонерів: що потрібно знати іноземним покупцям у 2026 році
Пенсіонери залишаються однією з найстабільніших груп покупців на ринку кондомініумів Паттайї, проте візові вимоги, що дозволяють довгострокове перебування, суттєво посилилися. Ось що потрібно розуміти покупцю-пенсіонеру щодо фінансування, страхування та того, де саме концентрується попит уздовж Східного узбережжя.
thailand-market
Чому рівень відмов по іпотеці 40-70% змінює ринок кондомініумів Таїланду
Тайські банки відмовляють у семи з десяти заявок на іпотеку для дешевшого житла, що душить внутрішній попит, тоді як іноземні покупці й далі активно оформлюють кондомініуми в Бангкоку, Пхукеті та Паттаї. Ось що криза відмов означає для тих, хто купує за готівку.
thailand-market
Ринок нерухомості Таїланду 2025-2026: перереєстрація кондомініумів, іноземна квота та ціни в Паттаї
Кількість перереєстрацій кондомініумів по всій країні знизилась протягом 2025 року, тоді як частка іноземних покупців залишилась стабільною, а ціни в Паттаї продовжили зростати. Розповідаємо, що ці цифри означають для тих, хто зараз розглядає купівлю нерухомості в Таїланді.