thailand-market

Чому рівень відмов по іпотеці 40-70% змінює ринок кондомініумів Таїланду

28.07.2026

Тайські банки відмовляють у семи з десяти заявок на іпотеку для дешевшого житла, що душить внутрішній попит, тоді як іноземні покупці й далі активно оформлюють кондомініуми в Бангкоку, Пхукеті та Паттаї. Ось що криза відмов означає для тих, хто купує за готівку.

Згенеровано ШІ, перевірено редакцією

Тайські банки наразі відмовляють у 40-70% заявок на іпотеку для житлової нерухомості, залежно від цінового сегмента, і саме це стиснення кредитування зараз є найпотужнішим фактором, що формує ринок кондомініумів Таїланду. Це стосується й іноземних покупців, адже покупки за готівку — стандартний шлях для більшості покупців-нерезидентів — стають відносно більш конкурентоспроможними на тлі того, як внутрішній, залежний від кредитів попит скорочується.

Як насправді виглядає рівень відмов по іпотеці

Цифри змінювалися стрімко впродовж останніх двох років. Численні опитування забудовників і банків вказують в одному напрямку.

• Опитування Асоціації житлового бізнесу (Housing Business Association) показало, що <cite index="1-1">рівень відмов для роздрібних позичальників становив близько 40% у 2025 році, а середній показник у першій половині 2026 року залишався на рівні близько 40%</cite>.
• Окреме опитування забудовників, що охопило 272 проєкти, показало, що <cite index="3-0">середній рівень відмов по іпотеці за перший квартал 2025 року зріс до 45%</cite>.
• Для сегмента кондомініумів зокрема, один зі звітів 2026 року зазначив <cite index="4-0">високий рівень відмов у кредитуванні на рівні 50-60% з боку суворих фінансових установ, що створює значну перешкоду для завершення продажів</cite>.
• У нижчому ціновому сегменті рівень відмов значно гірший. Огляд умов 2025 року описав <cite index="2-0">обвальне падіння продажів, 49-відсоткове скорочення кількості нових угод з житлом та безпрецедентний рівень відмов по іпотеці, що сягнув 70% для дешевшого житла, спричинений високим рівнем боргового навантаження домогосподарств</cite>.

Чому тайські банки кажуть «ні»

Корінна причина — борги домогосподарств, а не брак інтересу покупців. Найбільше постраждали будинки та кондомініуми вартістю до 3 мільйонів бат, оскільки саме в цьому сегменті зосереджені надмірно закредитовані тайські позичальники.

Висвітлення одного з опитувань щодо кредитування сформулювало це прямо: <cite index="5-0,5-1">з часів пандемії відмови по заявках на іпотеку в Таїланді для нерухомості вартістю нижче 3 млн бат (89 000 доларів США) різко зросли, досягнувши 70% у 2024 році — рівень, який, за прогнозом Siam Commercial Bank, продовжуватиме зростати аж до 2026 року</etache>. Слабкий стан балансів домогосподарств, а не лише жорсткіші правила андеррайтингу, є рушієм цієї тенденції.

Це мало серйозний побічний ефект для ширшого ринку нових проєктів. Один з аналітичних оглядів ринку описав, що <cite index="2-1">кількість передач житлової нерухомості в першому кварталі 2025 року впала на 10,52% рік до року, до 65 276 одиниць</cite> — падіння, яке те саме джерело прямо пов'язує зі стисненням кредитування.

Як це відображається у даних про передачу прав власності

Попри уповільнення внутрішнього попиту, загальні показники передачі прав власності демонструють ринок, що радше стабілізується, ніж руйнується. За даними REIC, <cite index="6-0">загальна вартість передач житлової нерухомості по всій країні зростала щокварталу минулого року, склавши 181 млрд бат у першому кварталі, 210 млрд бат у другому, 226 млрд у третьому та 247 млрд у четвертому кварталі</cite> 2025 року.

Статистика по кондомініумах виглядає більш неоднозначно. На початку 2025 року <cite index="0-0">кількість передач кондомініумів по всій країні в першому кварталі 2025 року скоротилася на 7,3% рік до року, до 21 814 одиниць, а загальна вартість передач впала на 11,1%, до 56 млрд бат</cite>. Це падіння за часом майже збігається з піком найгостріших сплесків рівня відмов.

Де в цій картині опиняються іноземні покупці

Іноземні покупці, які зазвичай платять готівкою або використовують закордонне фінансування, значною мірою захищені від внутрішньої кредитної кризи — і їхня частка на ринку відображає цю стійкість. За 2025 рік <cite index="7-0">іноземна власність склала 14,7% від усіх переданих кондомініумів по країні та 25% від загальної вартості передач</cite> — непропорційно висока частка, що підкреслює, наскільки важливим для сектора став попит з боку покупців за готівку.

У абсолютних цифрах <cite index="8-0">іноземні покупці отримали приблизно 14 899 одиниць кондомініумів вартістю 60,92 млрд бат у Таїланді в 2025 році, що становить близько 14,7% від усіх передач кондомініумів по країні</cite>. Змінюється й склад покупців: <cite index="9-0">індійські покупці мали найвищу середню вартість передачі на одиницю нерухомості на ринку — близько 5,6 млн бат за одиницю, що вище за середній показник серед іноземних покупців у 4,2 млн бат</cite>, що свідчить про розширення бази іноземних покупців далеко за межі однієї національності.

Попит у провінціях розповідає схожу історію. На Східному узбережжі одне опитування 2024 року показало, що <cite index="10-1">провінція Чонбурі випередила Бангкок як головний напрямок для іноземних покупців нерухомості в першій половині 2024 року</cite>, і забудовники відреагували новою пропозицією, <cite index="10-0">запустивши нові проєкти, з очікуваними приблизно 1000 нових одиниць, що вийдуть на ринок у 2025 році</cite>. Покупцям, які зважують цей потік пропозиції проти поточних цін, варто ознайомитися з нашим детальним оглядом статистики передачі кондомініумів у Чонбурі за 2025 рік для розбивки по провінції.

Що це означає для покупців за готівку та іноземців

Високий рівень відмов по іпотеці звучить як погана новина для ринку нерухомості, і для забудовників, що орієнтуються на внутрішніх покупців, залежних від кредитів, це справді так. Але це змінює розрахунок для тих, кому не потрібна тайська іпотека.

1. Переговорна позиція покращується. Забудовники, які сидять на непроданих запасах, які внутрішні покупці більше не можуть профінансувати, охочіше йдуть на знижки, розтягують графіки платежів або додають меблеві пакети для покупців, готових закрити угоду готівкою.
2. Потоки нових проєктів сповільнюються. Оскільки <cite index="11-0">житловий сектор... очікувано залишатиметься складним для забудовників у 2026 році, обтяжений слабкою споживчою довірою та млявою економікою</cite>, менше спекулятивних запусків означає меншу майбутню конкуренцію для наявних запасів.
3. Якість вторинного ринку зростає. Продавці під фінансовим тиском більш вмотивовані, що може створювати кращі можливості для покупки на вторинному ринку у вже збудованих будівлях.
4. Фінансування для іноземців усе ще існує, але вибірково. Кілька банків продовжують кредитувати покупців-нерезидентів на завершених кондомініумах вище певної вартості в містах, включно з Паттаєю, хоча умови жорсткіші, ніж до 2023 року.

Якщо ви зважуєте покупку на тлі ширших правил власності для іноземних покупців, наш гайд про тиск на квоти для іноземців у кондо Таїланду — про те, яку частку продаваної площі будівлі можуть законно володіти іноземці — стане корисним доповненням.

Регіональна розбіжність: Бангкок, Пхукет і Паттая

Не кожен ринок поводиться однаково під тиском кредитного стиснення. Пхукет, наприклад, продовжує стабільно поглинати запаси кондомініумів іноземними покупцями: <cite index="2-2">Пхукет вирізняється, підтримуючи стабільне поглинання приблизно 1000 передач кондомініумів іноземним покупцям щорічно, зі зростанням на 10% рік до року</cite>, згідно з тим самим звітом.

Сегмент преміум-класу Бангкока також привертає увагу: <cite index="8-1">приблизно 18% нових продажів нерухомості в Бангкоку</cite> припадає на іноземних покупців, за даними одного з аналізів ринку 2026 року — нагадування про те, що саме ціновий сегмент, а не лише розташування, визначає, наскільки проєкт вразливий до внутрішньої кредитної кризи.

Практичні висновки для покупців, що розглядають Паттаю

Для покупців, які конкретно оцінюють Східне узбережжя, історія про відмови по іпотеці насправді є замаскованою історією про пропозицію та ціноутворення. Забудовники, що стикаються з повільнішим поглинанням з боку тайських покупців, мають стимул активніше залучати іноземних покупців за готівку — через ціноутворення, стимули чи структуру юнітів.

Проєкти, орієнтовані саме на такий профіль покупців, включають лістинги на кшталт Smart Island Resort на материку та Тиха, простора квартира — обидва орієнтовані на сегмент завершених юнітів, готових до купівлі за готівку, що виявляється більш стійким, ніж нові проєкти, залежні від кредитування. Повний огляд того, чого покупцям слід очікувати за ціною за різними типами юнітів у місті, дивіться в нашому гайді з цін на квартири в Паттаї 2026.

Підсумок

Ринок кондомініумів Таїланду не так скорочується, як розшаровується на два рівні: внутрішній сегмент, стиснутий боргами домогосподарств і обережністю банків, та сегмент, орієнтований на готівку, дедалі більш міжнародний, який продовжує здійснювати угоди незалежно від локальних умов кредитування. Розуміння того, до якого рівня належить той чи інший проєкт або ціновий діапазон, зараз є одним із найважливіших кроків due diligence для будь-якого покупця, що виходить на ринок у 2026 році.

Схожі статті

thailand-market

Аналіз ринку нерухомості Таїланду: передача кондомініумів, ціни та правила на 2026 рік

Ринок кондомініумів Таїланду вже четвертий рік поспіль демонструє загальнонаціональне охолодження, але попит іноземців, інфраструктура EEC та стійкість Східного узбережжя малюють зовсім іншу картину для покупців у Паттайї.

thailand-market

Комісія за переоформлення кондо в Таїланді у 2026 році: скільки насправді платять покупці при передачі права власності

Комісія за переоформлення кондо в Таїланді — це фіксовані 2% від оціночної вартості, плюс гербовий збір, податок на прибуток та спеціальний бізнес-податок залежно від того, скільки часу продавець володів об'єктом. Розповідаємо, скільки саме платять покупці та продавці в Земельному департаменті у 2026 році, і як це вписується в ринок переоформлень, що дещо охолов.

thailand-market

Статистика передачі кондомініумів у Чонбурі 2025: що показують дані REIC

Дані REIC про передачі за 2025 рік показують, що обсяги угод з кондомініумами у Чонбурі знизилися, хоча Бангкок і Східне узбережжя зберегли свою частку іноземних покупців. Ось що насправді означають ці цифри для тих, хто купує нерухомість у Паттаї.