thailand-market
Чому рівень відмов по іпотеці 40-70% змінює ринок кондомініумів Таїланду
13.08.2026
Тайські банки відмовляють у семи з десяти заявок на іпотеку для дешевшого житла, що душить внутрішній попит, тоді як іноземні покупці й далі активно оформлюють кондомініуми в Бангкоку, Пхукеті та Паттаї. Ось що криза відмов означає для тих, хто купує за готівку.
Текст згенеровано ШІ, перевірено редакцією
Тайські банки зараз відхиляють від 40 до 70% заявок на іпотеку для житлової нерухомості — залежно від цінового сегмента. Саме це стиснення кредитування сьогодні найсильніше впливає на ринок кондомініумів Таїланду. Стосується це й іноземних покупців: покупки за готівку, які традиційно є стандартним шляхом для більшості нерезидентів, стають відносно вигіднішими на тлі того, як внутрішній попит, залежний від кредитів, скорочується.
Як насправді виглядає рівень відмов по іпотеці
Цифри змінювалися швидко впродовж останніх двох років. Численні опитування забудовників і банків показують схожу картину.
- Опитування Асоціації житлового бізнесу (Housing Business Association) показало, що рівень відмов для роздрібних позичальників становив близько 40% у 2025 році, а середній показник у першій половині 2026 року залишався приблизно на тому ж рівні.
- Окреме опитування забудовників, яке охопило 272 проєкти, зафіксувало, що середній рівень відмов по іпотеці за перший квартал 2025 року зріс до 45%.
- Для сегмента кондомініумів один зі звітів 2026 року відзначив високий рівень відмов у кредитуванні на рівні 50-60% з боку суворих фінансових установ, що створює значну перешкоду для завершення продажів.
- У нижчому ціновому сегменті ситуація значно гірша. Огляд ринкових умов 2025 року описав різке падіння продажів, 49-відсоткове скорочення кількості нових угод з житлом та безпрецедентний рівень відмов по іпотеці, що сягнув 70% для дешевшого житла — спричинений високим боргового навантаженням домогосподарств.
Чому тайські банки кажуть «ні»
Корінь проблеми — борги домогосподарств, а не байдужість покупців. Найбільше постраждали будинки та кондомініуми вартістю до 3 мільйонів бат: саме там зосереджені надмірно закредитовані тайські позичальники.
Одне з опитувань щодо кредитування сформулювало це прямо: з часів пандемії відмови по заявках на іпотеку в Таїланді для нерухомості вартістю нижче 3 млн бат (89 000 доларів США) різко зросли, досягнувши 70% у 2024 році — рівень, який, за прогнозом Siam Commercial Bank, продовжуватиме зростати аж до 2026 року. Слабкий стан балансів домогосподарств, а не лише жорсткіші правила андеррайтингу, — головна причина цієї тенденції.
Це вже дало серйозний побічний ефект для ширшого ринку нових проєктів. Один з аналітичних оглядів ринку показав, що кількість передач житлової нерухомості в першому кварталі 2025 року впала на 10,52% рік до року, до 65 276 одиниць — і те саме джерело прямо пов'язує це падіння зі стисненням кредитування.
Як це відображається у даних про передачу прав власності
Попри уповільнення внутрішнього попиту, загальні показники передачі прав власності свідчать про ринок, що радше стабілізується, ніж руйнується. За даними REIC, загальна вартість передач житлової нерухомості по всій країні зростала щокварталу минулого року, склавши 181 млрд бат у першому кварталі, 210 млрд бат у другому, 226 млрд у третьому та 247 млрд у четвертому кварталі 2025 року.
Статистика по кондомініумах виглядає менш однозначно. На початку 2025 року кількість передач кондомініумів по всій країні в першому кварталі скоротилася на 7,3% рік до року, до 21 814 одиниць, а загальна вартість передач впала на 11,1%, до 56 млрд бат. Це падіння за часом майже збігається з піком найгостріших сплесків рівня відмов.
Де в цій картині опиняються іноземні покупці
Іноземні покупці, які зазвичай платять готівкою або використовують закордонне фінансування, значною мірою захищені від внутрішньої кредитної кризи — і їхня частка на ринку саме це підтверджує. За 2025 рік іноземна власність склала 14,7% від усіх переданих кондомініумів по країні та 25% від загальної вартості передач — непропорційно висока частка, яка показує, наскільки важливим для сектора став попит з боку покупців за готівку.
У абсолютних цифрах іноземні покупці отримали приблизно 14 899 одиниць кондомініумів вартістю 60,92 млрд бат у Таїланді в 2025 році, що становить близько 14,7% від усіх передач кондомініумів по країні. Змінюється й склад самих покупців: індійські покупці мали найвищу середню вартість передачі на одиницю нерухомості — близько 5,6 млн бат за одиницю, що вище за середній показник серед іноземних покупців у 4,2 млн бат. Це свідчить про те, що база іноземних покупців розширюється далеко за межі однієї національності.
Попит у провінціях розповідає схожу історію. На Східному узбережжі одне опитування 2024 року показало, що провінція Чонбурі випередила Бангкок як головний напрямок для іноземних покупців нерухомості в першій половині 2024 року. Забудовники відповіли новою пропозицією, запустивши нові проєкти з очікуваними приблизно 1000 нових одиниць, що вийдуть на ринок у 2025 році. Тим, хто оцінює цей потік пропозиції на фоні поточних цін, варто заглянути в наш детальний огляд статистики передачі кондомініумів у Чонбурі за 2025 рік — там є розбивка по провінції.
Що це означає для покупців за готівку та іноземців
Високий рівень відмов по іпотеці звучить як погана новина для ринку нерухомості, і для забудовників, орієнтованих на внутрішніх покупців, залежних від кредитів, це справді так. Але для тих, кому тайська іпотека не потрібна, розрахунок виглядає інакше.
- Переговорна позиція покращується. Забудовники, які сидять на непроданих запасах, які місцеві покупці більше не можуть профінансувати, охочіше йдуть на знижки, розтягують графіки платежів або додають меблеві пакети для тих, хто готовий закрити угоду готівкою.
- Потік нових проєктів сповільнюється. Оскільки житловий сектор... очікувано залишатиметься складним для забудовників у 2026 році, обтяжений слабкою споживчою довірою та млявою економікою, менше спекулятивних запусків означає меншу майбутню конкуренцію для наявних запасів.
- Якість вторинного ринку зростає. Продавці під фінансовим тиском стають більш вмотивованими, а це може створювати кращі умови для покупки на вторинному ринку у вже збудованих будівлях.
- Фінансування для іноземців усе ще існує, але вибірково. Кілька банків продовжують кредитувати покупців-нерезидентів на завершених кондомініумах вище певної вартості в містах, включно з Паттаєю, хоча умови жорсткіші, ніж до 2023 року.
Якщо ви зважуєте покупку з огляду на ширші правила власності для іноземців, наш гайд про тиск на квоти для іноземців у кондо Таїланду — про те, яку частку продаваної площі будівлі можуть законно володіти іноземці — буде корисним доповненням.
Регіональна розбіжність: Бангкок, Пхукет і Паттая
Не кожен ринок поводиться однаково під тиском кредитного стиснення. Пхукет, наприклад, продовжує стабільно поглинати запаси кондомініумів за рахунок іноземних покупців: острів вирізняється стабільним поглинанням приблизно 1000 передач кондомініумів іноземним покупцям щорічно, зі зростанням на 10% рік до року, згідно з тим самим звітом.
Преміум-сегмент Бангкока теж привертає увагу: приблизно 18% нових продажів нерухомості в столиці припадає на іноземних покупців, за даними одного з аналізів ринку 2026 року. Це нагадування про те, що саме ціновий сегмент, а не тільки розташування, визначає, наскільки проєкт вразливий до внутрішньої кредитної кризи.
Практичні висновки для покупців, що розглядають Паттаю
Для тих, хто конкретно оцінює Східне узбережжя, історія про відмови по іпотеці — це, по суті, замаскована історія про пропозицію та ціноутворення. Забудовники, які стикаються з повільнішим поглинанням з боку тайських покупців, мають стимул активніше залучати іноземців з готівкою — через ціни, бонуси чи саму структуру юнітів.
Проєкти, орієнтовані саме на такий профіль покупців, включають лістинги на кшталт Smart Island Resort на материку та Тиха, простора квартира — обидва орієнтовані на завершені юніти, готові до купівлі за готівку, а цей сегмент виявляється стійкішим, ніж нові проєкти, залежні від кредитування. Повний огляд того, чого покупцям слід очікувати за ціною для різних типів юнітів у місті, дивіться в нашому гайді з цін на квартири в Паттаї 2026.
Підсумок
Ринок кондомініумів Таїланду не так скорочується, як розшаровується на два рівні: внутрішній сегмент, стиснутий боргами домогосподарств і обережністю банків, та сегмент, орієнтований на готівку, який стає дедалі міжнароднішим і продовжує здійснювати угоди незалежно від локальних умов кредитування. Розуміння того, до якого рівня належить конкретний проєкт чи ціновий діапазон, — один із найважливіших кроків due diligence для будь-якого покупця, що виходить на ринок у 2026 році.
Часті запитання
- Який зараз рівень відмов по іпотеці в Таїланді?
- За останніми опитуваннями, середній рівень відмов складає близько 40-45% загалом, зростаючи до 50-70% для дешевшого житла та кондомініумів вартістю до приблизно 3 млн бат, де проблеми боргового навантаження домогосподарств найбільш концентровані.
- Чому тайські банки відмовляють у стількох заявках на іпотеку?
- Високий рівень боргового навантаження серед тайських позичальників, особливо щодо нерухомості нижчої вартості, змусив банки набагато обережніше схвалювати кредити — тенденція, яка наростала з часів пандемії і посилилася протягом 2025 та на початку 2026 року.
- Чи впливає рівень відмов по іпотеці на іноземних покупців у Паттаї?
- Не напряму, оскільки більшість іноземних покупців купують за готівку або організовують фінансування поза межами Таїланду. Однак опосередковано це вигідно іноземним покупцям за готівку, оскільки послаблює конкуренцію з боку внутрішніх покупців, залежних від кредитів, і збільшує гнучкість забудовників щодо ціни та умов.
- Чи варто зараз купувати кондо в Таїланді з огляду на кредитну кризу?
- Для покупців за готівку поточні умови можуть сприяти переговорам, оскільки забудовники, що стикаються з повільнішими внутрішніми продажами, часто охочіше йдуть на знижки або пропонують додаткові стимули. Покупцям все ж варто перевірити наявність іноземної квоти для проєкту та стан його завершення перед тим, як брати на себе зобов'язання.
- Покупці з яких країн зараз лідирують у купівлі кондо в Таїланді?
- Китайські покупці залишаються найбільшою групою за обсягом передач, хоча покупці з М'янми та Індії показали помітне зростання останнім часом, при цьому індійські покупці мали найвищу середню вартість передачі на одиницю нерухомості серед іноземних національностей.
Ця інформація має загальний та освітній характер і складена на основі відкритих джерел станом на 13.08.2026. Вона не є юридичною чи податковою консультацією і не замінює розгляду вашої конкретної ситуації ліцензованим тайським юристом. Тайські податкові ставки, порогові значення та юридичні вимоги можуть змінюватися — перед підписанням будь-якого документа уточніть актуальні умови в незалежного юридичного консультанта.
Схожі статті
thailand-market
Ринок кондомініумів Паттайї для пенсіонерів: що потрібно знати іноземним покупцям у 2026 році
Пенсіонери залишаються однією з найстабільніших груп покупців на ринку кондомініумів Паттайї, проте візові вимоги, що дозволяють довгострокове перебування, суттєво посилилися. Ось що потрібно розуміти покупцю-пенсіонеру щодо фінансування, страхування та того, де саме концентрується попит уздовж Східного узбережжя.
thailand-market
Ринок нерухомості Таїланду 2025-2026: перереєстрація кондомініумів, іноземна квота та ціни в Паттаї
Кількість перереєстрацій кондомініумів по всій країні знизилась протягом 2025 року, тоді як частка іноземних покупців залишилась стабільною, а ціни в Паттаї продовжили зростати. Розповідаємо, що ці цифри означають для тих, хто зараз розглядає купівлю нерухомості в Таїланді.
thailand-market
Ризик перенасичення ринку кондомініумів Східного узбережжя: що варто знати покупцям у Паттаї
Панорама Паттаї продовжує рости, навіть попри те, що десятки тисяч юнітів залишаються непроданими. Розповідаємо, що насправді означають ці цифри для тих, хто зважує покупку на Східному узбережжі зараз.