thailand-market

Інвестиції в нерухомість: вторинка чи новобудова в Паттайї

14.09.2026

Дохід від оренди на вторинному ринку Паттайї починається одразу після угоди — від 10 000 бат на місяць за студію в Пратамнаку, валова дохідність близько 6-11% річних. Новобудова не приносить оренду до здачі будинку, зате ціна фіксується в договорі в момент купівлі, а розстрочка без відсотків на 18-36 місяців захищає гроші від інфляції, поки триває будівництво.

Інвестиції в нерухомість: вторинка чи новобудова в Паттайї

Останній рік питання «куди вкласти гроші» звучить від читачів частіше, ніж раніше. Депозити не встигають за інфляцією, фондовий ринок непередбачуваний, а нерухомість у Таїланді залишається одним із небагатьох активів, який іноземець може оформити в повну власність, отримувати з нього дохід у валюті і водночас мати можливість жити в ньому сам хоча б частину року. Ми в Apartwell допомагаємо з купівлею нерухомості в Паттайї вже п'ять років і за цей час супроводили угоди на десятки об'єктів — від студій на вторинному ринку до квартир у новобудовах на різних стадіях готовності. У цій статті — не загальні міркування, а конкретні цифри по обох сценаріях інвестування.

Якщо коротко сформулювати логіку: гроші, які просто лежать на депозиті чи карті, втрачають купівельну спроможність щомісяця, поки інфляція обганяє ставку по вкладу. Нерухомість — це спосіб зафіксувати вартість активу і водночас або отримувати дохід прямо зараз (вторинка), або купити за сьогоднішньою ціною актив, який коштуватиме дорожче на момент завершення будівництва (новобудова). Далі розберемо обидва шляхи на реальних цифрах ринку Паттайї.

Наочно логіка видна на простому порівнянні горизонту у два роки — без прив'язки до конкретної квартири, просто щоб показати різницю в поведінці трьох видів активів:

Жоден із трьох варіантів не ідеальний сам по собі — у депозиту немає ризику втрати капіталу, але немає й захисту від інфляції; у нерухомості протилежний набір плюсів і мінусів. Далі — деталі по обох сценаріях на ринку Паттайї.

Інвестиції в нерухомість Паттайї

Паттайя — не Бангкок і не Пхукет: тут нижчий поріг входу, вища частка російськомовних орендарів і покупців, і є райони на кшталт Пратамнаку, які за останні роки стали фактично «російською вулицею» — з відповідним попитом на оренду в своєї ж діаспори. За даними аналітики ринку нерухомості Таїланду за 2026 рік, провінція Чонбурі, до якої належить Паттайя, лідирує за кількістю угод з іноземцями серед усіх провінцій країни — на неї припадає близько 36% усіх переказів прав власності іноземним покупцям по країні, навіть на тлі загального охолодження ринку приблизно на 17% рік до року. Це і хороша новина (попит живий), і тверезе нагадування: ринок нерухомості циклічний, а не зростає по прямій.

Вторинний ринок: дохід від оренди одразу після купівлі

Головна перевага вторинного ринку — час. Купили квартиру, прийняли її за актом, знайшли орендаря — і з цього моменту об'єкт працює на вас, а не на забудовника. Жодного будівництва, жодного очікування здачі будинку.

За широкими ринковими даними 2026 року ціни на вторинному ринку Паттайї виглядають так: у районі Вонгамат — 90 000-180 000 бат за м², у Центральній Паттайї — 60 000-150 000 бат за м², на Джомт'єні — 55 000-130 000 бат за м², у Наджомт'єні та Бангсараї — 45 000-90 000 бат за м². Середня валова дохідність від довгострокової оренди по ринку в цілому становить 6-10% річних, у окремих об'єктів на першій лінії моря — до 10%. Це орієнтири по ринку, а не обіцянка конкретної цифри по конкретній квартирі.

А ось що ми можемо підтвердити власними даними, а не загальноринковою оцінкою: у портфелі Apartwell на Пратамнаку студії продаються від 1 100 000 бат, однокімнатні — від 1 800 000 бат, двокімнатні — від 2 700 000 бат, і ми ж здаємо аналогічні квартири в довгострокову оренду від 10 000, 14 000 і 18 000 бат на місяць відповідно. Розберемо дохідність на студії як на найдоступнішому варіанті входу:

Це розрахункова, а не гарантована дохідність: вона зібрана за методикою «валовий дохід мінус підтверджені статті витрат» на основі реальних, а не усереднених цін нашого власного портфеля, але підсумкова цифра по конкретній квартирі залежить від того, наскільки швидко знайдеться орендар, від стану оздоблення і від того, чи змінюється тариф на CAM у конкретному будинку. Важливо і те, що відбувається з грошима орендаря одразу: поки новобудова ще будується, вторинна квартира вже приносить ось ці 6 000 бат чистими на місяць — і це той випадок, коли конкретна вигода прив'язана саме до купівлі через Apartwell, тому що ми ж беремо об'єкт в управління і закриваємо питання пошуку орендаря, а не залишаємо покупця розбиратися з цим самостійно.

Сезонність: коли здавати в довгострокову оренду, а коли — в подобову

Дохідність, розрахована вище, — це консервативний сценарій довгострокової оренди: один договір на 6-12 місяців, стабільна ставка незалежно від сезону. У Паттайї є й другий сценарій, який у високий сезон дає помітно більше, але вимагає управління.

Високий туристичний сезон у Таїланді — приблизно з листопада по березень, коли суха погода і мінімум дощів приваблюють найбільший потік відпочивальників; низький сезон — з травня по жовтень, у період мусонних дощів. На об'єктах, які ми розміщуємо на Booking.com, Agoda, Airbnb і Expedia через власний канальний менеджер Exely, добова ставка у високий сезон зазвичай кратно перевищує еквівалент довгострокової оренди за той самий період, а в низький сезон, навпаки, часто вигідніше мати одного довгострокового мешканця, ніж простоюючі дні між короткими бронюваннями. Розумна стратегія для інвестора, який не живе в Паттайї постійно, — не обирати один формат на весь рік заздалегідь, а доручити управляючій компанії перемикатися між подобовою і довгостроковою здачею за сезоном; це саме те, чим управляюча частина Apartwell займається для свого портфеля на Пратамнаку щодня.

Новобудови Паттайї: розстрочка 0% і чому гроші на депозиті втрачають у ціні

Це розділ, заради якого багато читачів відкрили статтю, тому — одразу до механіки, без вступів.

У більшості забудовників Паттайї договір пайової участі в новобудові будується за однією й тією ж логікою, незалежно від конкретного проєкту:

• 10-20% від ціни — платіж при підписанні договору (часто розбитий на резервацію 1-3% і перший внесок);
• 20-30% від ціни — рівними частинами щомісяця або щоквартально на весь строк будівництва;
• 50-70% від ціни — підсумковий платіж при здачі будинку, одночасно з переоформленням права власності в Земельному департаменті.

Ключова деталь, яку часто упускають: на цій розстрочці не нараховуються відсотки. Тайський банк у схему не входить взагалі — це прямий договір між покупцем і забудовником, тому немає ні кредитної ставки, ні перевірки кредитної історії, ні банківської комісії. Це принципово відрізняє розстрочку від новобудови від іпотеки: ви не переплачуєте забудовнику за те, що платите не одразу, а всю суму цілком.

Строк будівництва типового проєкту в Паттайї — від 18 до 36 місяців. Чесна рекомендація, яку варто тримати в голові при плануванні бюджету: закладайте ще 3-6 місяців понад заявлену забудовником дату здачі. Будівельні строки в Таїланді, як і майже скрізь, зсуваються частіше, ніж дотримуються день у день — і сумлінний забудовник зазвичай закладає в договорі штрафні санкції на цей випадок, але це теж потрібно перевіряти до підписання, а не після.

Тепер — те, заради чого взагалі має сенс розглядати новобудову як інвестицію, а не просто як спосіб розтягнути платіж. Ціна в договорі пайової участі фіксується в момент підписання і не переглядається, навіть якщо ринок за час будівництва зросте. А гроші, які ви ще не внесли за графіком, весь цей час або лежать у вас на депозиті, або продовжують працювати в іншому місці, втрачаючи купівельну спроможність на величину інфляції — замість того щоб «заморожуватися» в проєкті за сьогоднішньою, а не завтрашньою ціною. Різниця між ціною на етапі котловану і ціною на етапі здачі будинку — це і є та частина дохідності новобудови, яку вторинний ринок у принципі не може запропонувати: готову квартиру не можна купити «за вчорашньою ціною».

Це не абстрактна схема — ось як вона виглядає на реальному проєкті з поточного портфеля Apartwell, якщо тримати в думці бюджет входу близько 3 000 000 рублів (за курсом ЦБ РФ це приблизно 1 180 000 бат):

Love IT Wongamat Beach Condominium — проєкт забудовника Global Top Group на Вонгамат, 8 поверхів, здача у 2030 році. Ціна від забудовника: студія (~26 м²) — 2 678 000 бат, однокімнатна (~39 м²) — 4 017 000 бат, двокімнатна (~52 м²) — 5 356 000 бат (103 000 бат за м²). Завдаток на резервацію — 100 000 бат.

У цього проєкту, як і в більшості новобудов Паттайї, план платежів відрізняється для іноземної квоти (Foreign Quota, FQ) і тайської квоти (Thai Quota, TQ) — іноземцю як покупцю потрібна саме схема FQ:

Тут видно нюанс, який легко упустити: за іноземною квотою (FQ) на вході платиться більше, ніж за тайською (TQ — там на бронювання йде лише 20%), зате підсумковий платіж при здачі менший — 20% проти 50% у TQ. Іноземному покупцю вигідніше не намагатися «підлаштуватися» під тайську схему, а одразу планувати бюджет під умови FQ, які для нього єдино доступні. При бюджеті в 3 млн рублів на однокімнатну квартиру цього проєкту перший платіж закривається майже день у день — 1 205 100 бат ≈ 3 066 000 ₴.

Love IT Wongamat — не єдиний варіант у роботі в Apartwell. Ось три проєкти з поточного портфеля на різних цінових рівнях, щоб показати діапазон, а не одну точку:

Схема двох проєктів The Riviera влаштована інакше, ніж у Love IT: вищий платіж при бронюванні (35% проти 30%) і помітно коротша розстрочка (18 платежів замість 24 місяців по 4-місячних інтервалах), зате підсумковий платіж при здачі — ті ж 50%. У Santa Monica, крім квартир, є й трикімнатні юніти, і пентхауси на верхніх поверхах — це вже не бюджетний сегмент, а верхня межа діапазону, якщо порівнювати з Love IT. Точні умови та наявність вільних юнітів по кожному проєкту ми уточнюємо на момент звернення — доступність конкретних поверхів і планувань змінюється в міру ходу продажів.

Звідки береться зростання ціни до моменту здачі. Ми свідомо не наводимо тут конкретний відсоток приросту вартості «від котловану до здачі» — по кожному конкретному проєкту ця цифра своя і залежить від темпів продажів, району і загальної ситуації на ринку в момент здачі, і обіцяти заздалегідь фіксований відсоток було б несумлінно. Але механіка, за якою ціна зазвичай зростає, доволі прозора: забудовник продає перші юніти дешевше, щоб швидше набрати оборотні кошти на старті будівництва, а в міру готовності будинку і наближення до здачі піднімає ціну на непродані юніти, що залишилися — частково через зростання вартості будматеріалів і робочої сили за минулі місяці, частково тому що майже готову квартиру продати простіше, ніж котлован. Той, хто зайшов у проєкт на старті за фіксованою ціною, опиняється на іншому кінці цієї динаміки: його ціна вже не змінюється, поки ціна для нових покупців продовжує зростати разом зі стадією готовності будинку.

Що вигідніше: вторинка чи новобудова — порівняння при бюджеті від 3 млн рублів

Прямої відповіді «одне завжди краще за інше» тут немає, і будь-хто, хто її дає, найчастіше продає щось одне. Різниця — в тому, що ви отримуєте одразу, а що — лише пізніше.

Наша практика на Пратамнаку виглядає так: тим, кому важливий грошовий потік тут і зараз — наприклад, щоб оренда покривала частину витрат на життя в Таїланді, — зазвичай підходить студія або однокімнатна квартира на вторинному ринку. Тим, хто поки не планує переїжджати і розглядає купівлю як спосіб зберегти і наростити капітал за 2-3 роки, частіше підходить новобудова з розстрочкою: гроші розподілені в часі, а не заморожені одним платежем. Є й третій, найчастіший на практиці варіант — комбінація: студія на вторинці для доходу вже зараз плюс новобудова в розстрочку як вкладення на середньостроковий горизонт, що оплачується якраз за рахунок того ж орендного прибутку.

Ще один мотив, який читачі формулюють рідше вголос, але тримають у голові майже завжди, — диверсифікація за валютою і юрисдикцією. Актив у Таїланді, оформлений на фізичну особу в тайському Земельному департаменті, не залежить від того, що відбувається з рублевими депозитами або з конкретним банком усередині однієї країни. Це не скасовує власних ризиків тайського ринку — валютного, ліквідності при перепродажі, регуляторного, — але це ризики іншого роду і, що важливо, не корелюючі напряму з ризиками депозиту в рублях. Саме тому нерухомість у Паттайї для багатьох наших клієнтів — не єдина інвестиція, а частина портфеля поряд з рублевими і валютними накопиченнями всередині країни.

Інвестиції в нерухомість Таїланду: загальнокраїнові правила

Все сказане вище стосувалося Паттайї як міста, але купівля нерухомості іноземцем у Таїланді регулюється загальнокраїновими правилами — вони однакові що для Паттайї, що для Пхукета, що для Бангкока, і їх варто знати до, а не після внесення завдатку.

Квота 49%. Іноземець може володіти кондомініумом у Таїланді у повній власності (freehold) — без будь-яких обмежень щодо типу візи чи строку перебування в країні. Обмеження лише одне: в одному житловому будинку іноземцям загалом може належати не більше 49% від загальної площі всіх юнітів, решта 51% зобов'язані бути у власності громадян або юридичних осіб Таїланду. На практиці це означає, що перед резервацією конкретного юніта юридичний відділ кондомініуму запитує підтвердження, що квота ще не вичерпана — і це перший крок у ланцюжку купівлі, а не формальність «на потім».

Якщо квота в будинку вичерпана. Стандартна і юридично чиста альтернатива — довгострокова оренда землі та будівлі (leasehold) на 30 років з можливістю продовження, яка реєструється в Земельному департаменті так само офіційно, як і freehold-власність, просто з іншим обсягом прав. Деякі агентства пропонують іноземцям оформлення через тайську компанію як спосіб обійти квоту 49% і отримати фактичний freehold на будинок або землю — ми в Apartwell такі схеми клієнтам не пропонуємо: вони вимагають номінальних тайських акціонерів, регулярно потрапляють під перевірки і створюють юридичний ризик, непропорційний економії на альтернативному leasehold-варіанті.

Як фізично проходить угода. Резервація об'єкта із завдатком → перевірка квоти 49% і юридичної чистоти об'єкта, включно з типом титулу (Chanote — найнадійніший, повністю зареєстрований титул землі та будівлі) → переказ купівельної суми з-за кордону в тайський банк з обов'язковим оформленням довідки FET (Foreign Exchange Transaction) при сумі переказу від 50 000 доларів США, або листа Tor Tor 3 для менших сум — цей документ підтверджує Земельному департаменту, що гроші прийшли з-за кордону саме на купівлю нерухомості, без нього угода не реєструється → реєстрація права власності в Земельному департаменті (Land Department) за місцем розташування об'єкта.

Податки. При купівлі кондомініуму іноземцем податкове навантаження складається з кількох невеликих зборів, які в переважній більшості угод у Паттайї за домовленістю діляться між покупцем і продавцем або перекладаються на забудовника при первинному продажі: реєстраційний збір за передачу права (зазвичай 2% від оціночної вартості), гербовий збір або спеціальний бізнес-податок (залежно від строку володіння продавця) і прибутковий податок з продавця, розрахований за прогресивною шкалою від оціночної вартості та строку володіння. При купівлі новобудови безпосередньо у забудовника ці збори, як правило, вже включені в умови договору або прописані окремим рядком — це варто уточнювати до підписання, а не постфактум.

Податки при подальшому продажі. Якщо об'єкт продається протягом перших 5 років володіння, додатково стягується спеціальний бізнес-податок — близько 3,3% від ціни угоди або від оціночної вартості, якщо вона вища. При володінні довше 5 років замість нього застосовується гербовий збір — близько 0,5%. Це той пункт, який інвестори в новобудову часто дізнаються лише на етапі перепродажу: якщо план — зайти в новобудову і продати її одразу після здачі, розумно закладати цей податок в очікувану дохідність заздалегідь, а не постфактум.

Ризики новобудови і надійності забудовника — і як їх зняти

Заперечення, яке звучить найчастіше: «а якщо будівництво заморозять» або «а якщо забудовник виявиться ненадійним». Обидва ризики реальні, і обидва піддаються перевірці до, а не після того, як гроші переказані.

Ризик затримки здачі. Знімається закладанням запасу в 3-6 місяців понад заявлену дату при плануванні бюджету і переїзду, а також перевіркою, чи прописані в договорі штрафні санкції забудовника за прострочення — у сумлінних компаній це стандартна практика, а не виняток за запитом.

Ризик надійності забудовника. Перевіряється за історією вже зданих ним об'єктів — скільки проєктів компанія завершила, чи вкладалася в строки, чи є відгуки попередніх покупців, — а також за тим, чи оформлений договір купівлі-продажу за стандартною формою, затвердженою Департаментом захисту прав споживачів Таїланду (Office of the Consumer Protection Board), а не за власним шаблоном забудовника з м'якшими для нього формулюваннями. Це той пункт, який займає п'ять хвилин перевірки і знімає більшу частину ризику на роки вперед.

Ризик при продажі активу в майбутньому. Він однаковий і для вторинки, і для новобудови: ліквідність об'єкта на перепродаж залежить від району і типу будинку. Пратамнак, Джомт'єн і Центральна Паттайя — райони зі стійким попитом серед російськомовних і азіатських покупців, що знижує цей ризик порівняно з менш розкрученими локаціями.

На практиці перед тим, як рекомендувати клієнту об'єкт — що вторинний, що новобудову, — ми в Apartwell проходимо по одному й тому ж чек-листу: (1) тип титулу та його чистота в Земельному департаменті; (2) залишок квоти 49% на будівлю; (3) наявність юридичної особи забудовника в реєстрі та історія його попередніх проєктів; (4) форма договору — стандартна чи власна редакція забудовника; (5) реальний стан будівництва на об'єкті (для новобудови) — за фото і, де можливо, особистим візитом, а не лише за презентацією забудовника; (6) фактична ставка CAM і історія її перегляду в цьому будинку; (7) для вторинки — стан інженерних систем і наявність непогашених боргів по комунальних платежах у поточного власника, які інакше перейдуть разом з квартирою. Це не гарантія відсутності ризику, але саме та частина роботи, заради якої має сенс проходити угоду з агентством, а не напряму з продавцем чи забудовником без незалежної перевірки.

Як залишити заявку на підбір об'єкта в Apartwell

Ми на ринку Паттайї п'ять років і за цей час допомогли з переїздом більш ніж 250 клієнтам — багатьом із них ми ж підбирали і перший об'єкт під інвестиції. Якщо ви дочитали до цього місця, у вас, найімовірніше, вже склалося розуміння, який варіант — вторинка, новобудова чи їхня комбінація — ближчий до вашої ситуації. Далі не потрібно розбиратися в цьому наодинці.

Залиште заявку — і ми підберемо конкретні об'єкти під ваш бюджет і мету (дохід зараз чи зростання капіталу до певного строку), перевіримо квоту 49% і юридичну чистоту, звіримо реальний графік розстрочки, якщо йдеться про новобудову, і супроводимо угоду від резервації до реєстрації права власності. Якщо мета — дохід від оренди, після купівлі ми ж беремо об'єкт в управління, як робимо це для власного портфеля на Пратамнаку.

У заявці достатньо вказати приблизний бюджет і те, що важливіше — дохід прямо зараз чи зростання вартості до певного строку: решту ми уточнимо в розмові, включно з горизонтом за часом (чи потрібна квартира вам самим хоча б частину року, чи це чисто інвестиційна купівля без особистого проживання). Відповідь зазвичай приходить протягом робочого дня, а рішення про конкретний об'єкт ви приймаєте вже після того, як побачите перевірені цифри по ньому, а не загальні орієнтири по ринку, наведені в цій статті.

Зв'язатися з нами: WhatsApp/Telegram +66 95 174 7888. Apartwell розміщений і на великих міжнародних майданчиках — Островку, Trip.com та Booking.com — тож частину наших об'єктів і те, як ми працюємо з гостями та орендарями, можна побачити на власні очі ще до заявки.

*Застереження щодо дохідності. Усі цифри дохідності та зростання вартості в цій статті — усереднені ринкові показники за 2026 рік за відкритими галузевими оглядами ринку нерухомості Паттайї, а також розрахунки на основі власних підтверджених цін і ставок оренди Apartwell на Пратамнаку. Це не гарантія доходу по будь-якому конкретному об'єкту: точна дохідність залежить від розташування, стану об'єкта, сезонності, завантаженості та зміни ринкових умов. Рішення про купівлю нерухомості як інвестиції рекомендується приймати після консультації з незалежним фінансовим і юридичним консультантом, особливо якщо сума вкладення суттєва для вашого особистого бюджету.*

Ця інформація має загальний та освітній характер і складена на основі відкритих джерел станом на 14.09.2026. Вона не є юридичною чи податковою консультацією і не замінює розгляду вашої конкретної ситуації ліцензованим тайським юристом. Тайські податкові ставки, порогові значення та юридичні вимоги можуть змінюватися — перед підписанням будь-якого документа уточніть актуальні умови в незалежного юридичного консультанта.

Схожі статті

thailand-market

Ринок кондомініумів Паттайї для пенсіонерів: що потрібно знати іноземним покупцям у 2026 році

Пенсіонери залишаються однією з найстабільніших груп покупців на ринку кондомініумів Паттайї, проте візові вимоги, що дозволяють довгострокове перебування, суттєво посилилися. Ось що потрібно розуміти покупцю-пенсіонеру щодо фінансування, страхування та того, де саме концентрується попит уздовж Східного узбережжя.

thailand-market

Чому рівень відмов по іпотеці 40-70% змінює ринок кондомініумів Таїланду

Тайські банки відмовляють у семи з десяти заявок на іпотеку для дешевшого житла, що душить внутрішній попит, тоді як іноземні покупці й далі активно оформлюють кондомініуми в Бангкоку, Пхукеті та Паттаї. Ось що криза відмов означає для тих, хто купує за готівку.

thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2025-2026: перереєстрація кондомініумів, іноземна квота та ціни в Паттаї

Кількість перереєстрацій кондомініумів по всій країні знизилась протягом 2025 року, тоді як частка іноземних покупців залишилась стабільною, а ціни в Паттаї продовжили зростати. Розповідаємо, що ці цифри означають для тих, хто зараз розглядає купівлю нерухомості в Таїланді.