thailand-market

ความเสี่ยงภาวะอุปทานล้นตลาดคอนโดชายฝั่งตะวันออก: สิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาควรรู้

13/8/2569

เส้นขอบฟ้าพัทยายังคงขยายตัวต่อเนื่อง แม้จะมีหน่วยคอนโดนับหมื่นยูนิตค้างขาย นี่คือความหมายที่แท้จริงของตัวเลขอุปทานล้นตลาดสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อคอนโดบนชายฝั่งตะวันออกในตอนนี้

เขียนโดย AI ตรวจทานโดยทีมบรรณาธิการ

ใช่ ความเสี่ยงเรื่องอุปทานล้นตลาดบนชายฝั่งตะวันออกมีอยู่จริง แต่กระจายตัวไม่เท่ากันทั่วทั้งพื้นที่ มันกระจุกตัวหนักในบางโซนอย่างจอมเทียนตอนใต้ มากกว่าจะลามไปทั่วชายฝั่งอย่างที่หลายคนเข้าใจ สต๊อกคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออกในพัทยาถูกประเมินไว้ที่ราว 42,000 ยูนิต ทั้งที่ผู้พัฒนายังคงเปิดโครงการคอนโดสูงใหม่ต่อเนื่องไม่หยุด และความต้องการซื้อ โดยเฉพาะจากชาวต่างชาติ ก็ยังไม่ได้หายไปไหนเช่นกัน ภาพรวมจึงไม่ใช่เรื่องตลาดพังทลาย แต่เป็นช่องว่างที่กว้างขึ้นระหว่างสต๊อกในทำเลอ่อนแอกับยูนิตที่อยู่ในทำเลดีและตั้งราคาสมเหตุสมผล

ความเสี่ยงภาวะอุปทานล้นตลาดคอนโดชายฝั่งตะวันออกใหญ่แค่ไหน?

ตัวเลขที่กลายเป็นข่าวใหญ่ในสื่อท้องถิ่นนั้นค่อนข้างน่าตกใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยากำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญในปี 2026 พร้อมกับสต๊อกค้างขายจำนวนมาก โดยเฉพาะในย่านจอมเทียนและโซนริมหาดตอนใต้ อัตราการดูดซับในพื้นที่เหล่านี้ล่าช้ามานานพอสมควร และนักวิเคราะห์หลายคนมองว่านี่คือความเสี่ยงจริง ไม่ใช่แค่ปรากฏการณ์ชั่วคราวที่จะผ่านไปเอง

ขนาดของความไม่สมดุลนี้สะท้อนชัดในรายงานที่ระบุว่า ในปี 2024 องค์การบริหารส่วนจังหวัดชลบุรีอนุมัติใบอนุญาตอาคารสูงใหม่ 12 โครงการ รวมกว่า 8,000 ยูนิต ทั้งที่ตลาดยังมีสต๊อกค้างขายอยู่ถึง 42,000 ยูนิต นี่คือความย้อนแย้งที่บอกอะไรได้มาก หน่วยงานท้องถิ่นยังคงอนุมัติอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดที่ดูดซับของเดิมไม่ทันอยู่แล้วด้วยซ้ำ

ข้อมูลการโอนระดับประเทศคือภาพพื้นหลัง

ในระดับประเทศ ตลาดคอนโดกำลังผ่านช่วงที่อ่อนแอที่สุดในรอบทศวรรษ การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั่วประเทศลดลง 13.2% เหลือ 101,103 ยูนิตในปี 2025 ขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 17.8% เหลือ 244.1 พันล้านบาท ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี ตัวเลขเหล่านี้บอกถึงแรงกดดันเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติของตลาด

กระนั้นก็มีสัญญาณเริ่มต้นของการทรงตัวปรากฏขึ้น การโอนคอนโดเพิ่มขึ้น 9.3% เป็น 23,837 ยูนิตในไตรมาส 1 ปี 2026 ส่วนมูลค่าเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยที่ 0.8% เป็น 56.42 พันล้านบาท สำหรับใครที่ต้องการดูรายละเอียดว่าตัวเลขเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรในแต่ละไตรมาส สามารถอ่านเพิ่มได้ใน ข้อมูลการโอนคอนโดไทยไตรมาส 4 ปี 2025

ผู้ซื้อต่างชาติยังคงยืนหยัด

แม้ความต้องการของคนไทยจะอ่อนแอลงชัดเจน แต่ผู้ซื้อต่างชาติยังทำธุรกรรมต่อเนื่อง การโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น 2.2% เป็น 14,899 ยูนิตในปี 2025 แม้มูลค่าการโอนรวมจะลดลง 10.7% เหลือ 60.9 พันล้านบาท เพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้หันไปเลือกยูนิตขนาดเล็กลงและราคาถูกลงมากขึ้น โดยขนาดเฉลี่ยอยู่ที่ 41.3 ตารางเมตร ราคาประมาณ 4.1 ล้านบาท

สัดส่วนอิทธิพลของพวกเขาไม่สอดคล้องกับปริมาณเลยทีเดียว ผู้ซื้อต่างชาติคิดเป็นราว 15% ของการโอนคอนโดทั้งหมดในแง่จำนวนยูนิต แต่กลับคิดเป็น 25% ของมูลค่าการโอนรวม สะท้อนการกระจุกตัวต่อเนื่องในโครงการและทำเลระดับราคาสูง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ชลบุรี และภูเก็ต ในแง่สัญชาติ ผู้ซื้อชาวจีนยังเป็นกลุ่มต่างชาติที่ใหญ่ที่สุด แม้สัดส่วนจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญก็ตาม เรื่องนี้เราติดตามเชิงลึกไว้ใน รายงานแนวโน้มสัญชาติผู้ซื้อคอนโดต่างชาติ

เหตุใดภาวะล้นตลาดจึงยังคงอยู่: พฤติกรรมของผู้พัฒนา

ภาวะอุปทานล้นตลาดบนชายฝั่งตะวันออกไม่ได้ทำให้การก่อสร้างชะลอตัวลงแต่อย่างใด สถานการณ์คล้ายกันนี้เกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ซึ่งเริ่มจากภาวะล้นตลาดแบบคลาสสิก แต่ค่อยๆ ทวีความรุนแรงจนกลายเป็นวิกฤตเต็มรูปแบบ ซ้ำเติมด้วยความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่เปลี่ยนไปและความสนใจจากต่างชาติที่ลดลง โดยมีที่อยู่อาศัยค้างขายกว่า 235,000 ยูนิตทั่วเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

แรงกดดันทางการเงินที่เกิดขึ้นนั้นไม่ใช่เรื่องเล็ก ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น พร้อมเงินกู้ของผู้พัฒนากว่า 156 พันล้านบาทที่ครบกำหนดชำระในปี 2025 กำลังผลักดันให้หลายรายเร่งขายสต๊อกเร็วกว่าที่ตลาดจะรองรับไหว ผลที่ตามมาคือการลดราคาที่เห็นได้ชัดในหลายโครงการ เรื่องนี้เราครอบคลุมรายละเอียดของสต๊อกระดับเริ่มต้นไว้ในคู่มือ คอนโดราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทในพัทยา

ภาวะล้นตลาดไม่ได้เหมือนกันทุกกรณี

นักวิเคราะห์ที่โต้แย้งกระแสข่าวร้ายชี้ประเด็นที่มีน้ำหนักเกี่ยวกับการแบ่งกลุ่มตลาด:

• ยูนิตในทำเลชายขอบ ขนาดเล็กเกินไป หรือติดโควตาคนไทย คือตัวเลข "ค้างขาย" ส่วนใหญ่ที่ถูกนำไปพาดหัวข่าว
• ยูนิตระดับนักลงทุน อยู่ในทำเลดี และอยู่ในโควตาต่างชาติ ยังมีความต้องการซื้อที่มั่นคง
• อัตราการดูดซับแตกต่างกันมากระหว่างพื้นที่แบบจอมเทียนตอนใต้กับย่านที่มีชื่อและตั้งมั่นคงมาแล้ว

อัตราดอกเบี้ยจำนองและเงื่อนไขการเงินผ่อนคลายลง

เงื่อนไขทางการเงินเปลี่ยนไปในทิศทางที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อมากขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงสู่ระดับต่ำสุดตั้งแต่ปี 2022 เพื่อพยุงเศรษฐกิจที่เปราะบาง ซึ่งถูกกดดันจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าต่อเนื่องและความไม่แน่นอนทางการเมืองที่กลับมาอีกครั้ง การลดดอกเบี้ยครั้งนี้เกิดขึ้นต่อเนื่องหลายรอบ โดยธนาคารกลางลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายถึง 5 ครั้งในช่วงปีที่ผ่านมา รวมลดลง 125 จุดพื้นฐาน เพื่อพยุงเศรษฐกิจที่ซบเซาซึ่งเผชิญแรงกดดันจากภาษีศุลกากรสหรัฐฯ หนี้ครัวเรือนสูง ค่าเงินบาทแข็งค่า และความไม่แน่นอนทางการเมือง

นอกจากการลดดอกเบี้ยแล้ว กฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อยังผ่อนคลายลงโดยตรงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายกฎอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2025 จนถึงเดือนมิถุนายน 2026 เพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเพดาน LTV ใหม่กำหนดไว้ที่ 100% สำหรับสัญญาที่อยู่อาศัยทุกประเภท เพิ่มขึ้นจากช่วง 70-90% เดิมในหลายกรณี สินเชื่อที่ถูกลงบวกกับเพดาน LTV ที่ผ่อนคลายขึ้นถูกออกแบบมาเพื่อช่วยระบายสต๊อกที่เป็นต้นตอของความกังวลเรื่องภาวะล้นตลาดบนชายฝั่งตะวันออกนี่แหละ

ความหมายสำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อคอนโดในพัทยา

ความเสี่ยงภาวะล้นตลาดมีสองด้านสำหรับผู้ซื้อ ด้านหนึ่งเป็นสัญญาณเตือนไม่ให้จ่ายแพงเกินไปในพื้นที่ที่มีสต๊อกล้นและความต้องการต่ำ แต่อีกด้านก็เป็นเครื่องมือต่อรองที่ดี ผู้พัฒนาที่แบกสต๊อกค้างขายและมีกำหนดชำระหนี้ใกล้เข้ามามีแรงจูงใจมากพอที่จะเจรจาด้วย

ขั้นตอนปฏิบัติสำหรับการรับมือกับตลาดปัจจุบัน:

1. ตรวจสอบสถานะการก่อสร้างและประวัติการดูดซับของอาคารนั้นๆ โดยเฉพาะ ไม่ใช่แค่ดูค่าเฉลี่ยระดับเมือง
2. เลือกโครงการในย่านที่พิสูจน์แล้วว่ามีความต้องการจากต่างชาติจริง มากกว่าไปเสี่ยงกับโครงการเปิดใหม่ในทำเลชายขอบ
3. ตรวจสอบโควตาต่างชาติที่ว่างก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะยูนิตที่มีสิทธิ์ในทำเลดีมักขายหมดเร็ว
4. วางงบประมาณให้สมจริงสำหรับค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง คู่มือของเราเรื่อง ต้นทุนแท้จริงของการเป็นเจ้าของคอนโดในพัทยา ครอบคลุมค่าธรรมเนียมและภาษีที่ผู้ซื้อมักประเมินต่ำเกินไป
5. ทำความเข้าใจเอกสารการโอนล่วงหน้าผ่าน คู่มือขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

สรุปส่งท้าย

ความเสี่ยงภาวะอุปทานล้นตลาดคอนโดชายฝั่งตะวันออกมีอยู่จริงในบางตลาดย่อย โดยเฉพาะจอมเทียนตอนใต้ แต่ไม่ได้กระจายเท่ากันทั่วทั้งพัทยา ข้อมูลการโอนระดับประเทศแสดงให้เห็นว่าตลาดโดยรวมกำลังแตะจุดต่ำสุด พร้อมสัญญาณทรงตัวในช่วงต้นปี 2026 ความต้องการจากต่างชาติยังแข็งแกร่งในแง่มูลค่า และเงื่อนไขการจำนองที่ผ่อนคลายขึ้นก็กำลังเปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาระบายสต๊อกได้มากขึ้น สำหรับผู้ซื้อ โอกาสจึงอยู่ที่การเลือกอย่างพิถีพิถัน มากกว่าการหลีกเลี่ยงชายฝั่งนี้ไปเสียทั้งหมด

ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา รวบรวมจากแหล่งข้อมูลสาธารณะ ณ วันที่ 13/8/2569 ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบสถานการณ์เฉพาะของท่านโดยทนายความไทยที่มีใบอนุญาต อัตราภาษี เกณฑ์ และข้อกำหนดทางกฎหมายของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับที่ปรึกษากฎหมายอิสระก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

ตลาดคอนโดพัทยาสำหรับผู้เกษียณอายุ: สิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องรู้ในปี 2026

ผู้เกษียณอายุยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มั่นคงที่สุดในตลาดคอนโดพัทยา แต่กฎวีซ่าที่รองรับการพำนักระยะยาวของพวกเขากลับเข้มงวดขึ้น นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อเพื่อการเกษียณอายุควรเข้าใจเกี่ยวกับการเงิน ประกันภัย และทำเลที่มีความต้องการหนาแน่นตามแนวชายฝั่งตะวันออก

thailand-market

ทำไมอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้าน 40-70% กำลังเปลี่ยนโฉมตลาดคอนโดไทย

ธนาคารไทยปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านราคาต่ำถึงเจ็ดในสิบราย ส่งผลให้อุปสงค์ในประเทศชะลอตัว แม้ผู้ซื้อต่างชาติยังคงโอนคอนโดในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยาอย่างต่อเนื่อง นี่คือความหมายของวิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อด้วยเงินสด

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025-2026: การโอนคอนโด แนวโน้มโควตาต่างชาติ และราคาพัทยา

การโอนคอนโดทั่วประเทศชะลอตัวตลอดปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติยังคงรักษาสัดส่วนไว้ได้ และราคาพัทยายังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังจะซื้ออสังหาฯ ในไทยตอนนี้