thailand-market
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์: บ้านมือสองหรือคอนโดสร้างใหม่ในพัทยา
14/9/2569
รายได้จากค่าเช่าในตลาดมือสองที่พัทยาเริ่มทันทีหลังปิดการซื้อขาย — เริ่มต้น 10,000 บาทต่อเดือนสำหรับสตูดิโอย่านพระตำหนัก ให้ผลตอบแทนรวมราว 6-11% ต่อปี ส่วนคอนโดสร้างใหม่ยังไม่มีรายได้ค่าเช่าจนกว่าอาคารจะสร้างเสร็จ แต่ราคาถูกล็อกไว้ในสัญญาตั้งแต่วันที่ซื้อ และแผนผ่อนชำระแบบไม่มีดอกเบี้ยนาน 18-36 เดือนช่วยปกป้องเงินจากเงินเฟ้อระหว่างที่การก่อสร้างดำเนินไป
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์: บ้านมือสองหรือคอนโดสร้างใหม่ในพัทยา
ตลอดปีที่ผ่านมา คำถามที่ว่า "จะเอาเงินไปลงทุนที่ไหนดี" ถูกถามจากผู้อ่านบ่อยกว่าเดิม เงินฝากธนาคารตามเงินเฟ้อไม่ทัน ตลาดหุ้นก็คาดเดายาก ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงเป็นสินทรัพย์ไม่กี่ประเภทที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ได้รับรายได้เป็นเงินตราต่างประเทศ และยังสามารถพักอาศัยเองได้อย่างน้อยบางช่วงของปี ทีมงาน Apartwell ให้บริการด้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยามาแล้วกว่า 5 ปี และได้ดูแลการซื้อขายมาแล้วหลายสิบรายการ — ตั้งแต่สตูดิโอในตลาดมือสองไปจนถึงคอนโดในโครงการใหม่ในหลายระยะการก่อสร้าง บทความนี้ไม่ใช่การพูดคุยแบบภาพรวม แต่เป็นตัวเลขจริงของทั้งสองแนวทางการลงทุน
สรุปสั้น ๆ ได้ว่า: เงินที่แค่นอนอยู่ในบัญชีเงินฝากหรือในบัตรจะสูญเสียมูลค่าที่แท้จริงไปทุกเดือนตราบใดที่เงินเฟ้อวิ่งเร็วกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก อสังหาริมทรัพย์คือวิธีล็อกมูลค่าของสินทรัพย์ไว้ และในขณะเดียวกันก็สามารถสร้างรายได้ได้ทันที (กรณีบ้านมือสอง) หรือซื้อในราคาวันนี้เพื่อให้ได้สินทรัพย์ที่จะมีมูลค่าสูงขึ้นเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น (กรณีคอนโดใหม่) ต่อไปเราจะมาดูทั้งสองแนวทางนี้ด้วยตัวเลขจริงจากตลาดพัทยา
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน ลองเปรียบเทียบในช่วงเวลา 2 ปี — โดยไม่ผูกกับคอนโดหลังใดหลังหนึ่ง เพียงเพื่อแสดงความแตกต่างของพฤติกรรมสินทรัพย์ 3 ประเภท:
| สินทรัพย์ | เกิดอะไรขึ้นกับเงินก้อนนั้นใน 2 ปี | รายได้เป็นเงินสด "ที่นี่และตอนนี้" |
|---|---|---|
| เงินฝากธนาคาร (สกุลเงินบ้าน) | มูลค่าที่ระบุเพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แต่อำนาจซื้อจริงเพิ่มหรือลดตามส่วนต่างระหว่างดอกเบี้ยกับเงินเฟ้อ ซึ่งช่วงหลังมักติดลบ | ไม่มี จนกว่าจะครบกำหนดฝาก |
| คอนโดมือสองในพัทยา | ราคาสินทรัพย์เคลื่อนไหวไปตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ ค่าเช่าเข้ามาทุกเดือนโดยไม่ขึ้นกับอัตราแลกเปลี่ยน | มี ตั้งแต่เดือนแรกหลังปิดการซื้อขาย |
| คอนโดใหม่ผ่อนชำระ | ราคาถูกล็อกไว้ในสัญญาตั้งแต่วันที่ซื้อ การชำระเงินกระจายตลอดช่วงก่อสร้างโดยไม่มีดอกเบี้ย | ไม่มี จนกว่าอาคารจะสร้างเสร็จ — แต่มูลค่าของสินทรัพย์ก็ไม่ "รั่วไหล" ไปตามเงินเฟ้อ เพราะถูกล็อกไว้ล่วงหน้าแล้ว |
ไม่มีตัวเลือกใดในสามตัวเลือกนี้ที่สมบูรณ์แบบในตัวเอง — เงินฝากไม่มีความเสี่ยงเรื่องเงินต้น แต่ก็ไม่มีการป้องกันเงินเฟ้อ ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์มีข้อดีข้อเสียในทางตรงกันข้าม ต่อไปนี้คือรายละเอียดของทั้งสองแนวทางในตลาดพัทยา
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพัทยา
พัทยาไม่ใช่กรุงเทพฯ และไม่ใช่ภูเก็ต — ที่นี่มีเกณฑ์เงินลงทุนขั้นต่ำที่ต่ำกว่า สัดส่วนผู้เช่าและผู้ซื้อที่พูดภาษารัสเซียสูงกว่า และมีย่านอย่างพระตำหนักที่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมากลายเป็น "ถนนรัสเซีย" อย่างแท้จริง — พร้อมความต้องการเช่าที่มาจากชุมชนของตัวเอง ตามข้อมูลวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยประจำปี 2569 จังหวัดชลบุรี ซึ่งพัทยาตั้งอยู่ เป็นจังหวัดอันดับหนึ่งในด้านจำนวนธุรกรรมกับชาวต่างชาติทั่วประเทศ — คิดเป็นประมาณ 36% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดให้ผู้ซื้อต่างชาติทั่วประเทศ แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัวลงประมาณ 17% เมื่อเทียบปีต่อปี นี่เป็นทั้งข่าวดี (ความต้องการยังมีอยู่) และเป็นการเตือนสติว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นวัฏจักร ไม่ใช่กราฟที่พุ่งขึ้นเป็นเส้นตรง
ตลาดมือสอง: รายได้จากค่าเช่าทันทีหลังซื้อ
ข้อได้เปรียบหลักของตลาดมือสองคือ "เวลา" ซื้อคอนโด รับมอบตามสัญญา หาผู้เช่าได้ — จากจุดนั้นเป็นต้นไป ทรัพย์สินก็ทำงานให้คุณ ไม่ใช่ให้ผู้พัฒนาโครงการ ไม่ต้องรอการก่อสร้าง ไม่ต้องรอวันส่งมอบ
ตามข้อมูลตลาดกว้าง ๆ ประจำปี 2569 ราคาตลาดมือสองในพัทยาเป็นดังนี้: ย่านหวงอามาตย์ 90,000-180,000 บาทต่อตร.ม. พัทยากลาง 60,000-150,000 บาทต่อตร.ม. จอมเทียน 55,000-130,000 บาทต่อตร.ม. นาจอมเทียนและบางเสร่ 45,000-90,000 บาทต่อตร.ม. ผลตอบแทนรวมจากการเช่าระยะยาวโดยเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 6-10% ต่อปี บางแห่งริมทะเลชั้นแรกอาจสูงถึง 10% นี่เป็นตัวเลขอ้างอิงของตลาดโดยรวม ไม่ใช่การรับประกันตัวเลขของคอนโดหลังใดหลังหนึ่ง
แต่สิ่งที่เรายืนยันได้ด้วยข้อมูลของเราเอง ไม่ใช่การประเมินตลาดโดยรวม คือ: ในพอร์ตของ Apartwell ที่พระตำหนัก สตูดิโอขายเริ่มต้น 1,100,000 บาท ห้อง 1 ห้องนอนเริ่มต้น 1,800,000 บาท ห้อง 2 ห้องนอนเริ่มต้น 2,700,000 บาท และเราเองก็ปล่อยเช่าคอนโดในลักษณะเดียวกันแบบระยะยาวเริ่มต้นที่ 10,000, 14,000 และ 18,000 บาทต่อเดือนตามลำดับ มาดูผลตอบแทนของสตูดิโอในฐานะตัวเลือกที่เข้าถึงได้ง่ายที่สุด:
| รายการ | มูลค่า |
|---|---|
| ราคาซื้อสตูดิโอที่พระตำหนัก | เริ่มต้น 1,100,000 บาท |
| ค่าเช่าต่อเดือน | เริ่มต้น 10,000 บาท |
| รายได้รวมต่อปี | 120,000 บาท |
| หักค่าส่วนกลาง (CAM) ภาษีทรัพย์สิน ค่าบริหารจัดการเช่า | ≈ 47,000 บาทต่อปี |
| รายได้สุทธิต่อปี | ≈ 73,000 บาท |
| ผลตอบแทนรวม | ≈ 10.9% ต่อปี |
| ผลตอบแทนสุทธิ (หลังหักค่าใช้จ่าย) | ≈ 6.6% ต่อปี |
นี่คือผลตอบแทนที่คำนวณได้ ไม่ใช่การรับประกัน: ตัวเลขนี้จัดทำขึ้นด้วยวิธี "รายได้รวมลบด้วยค่าใช้จ่ายที่ยืนยันได้" โดยอิงจากราคาจริงในพอร์ตของเรา ไม่ใช่ราคาเฉลี่ยทั่วไป แต่ตัวเลขสุดท้ายของคอนโดแต่ละหลังยังขึ้นอยู่กับว่าหาผู้เช่าได้เร็วแค่ไหน สภาพการตกแต่งเป็นอย่างไร และอัตรา CAM ในอาคารนั้นเปลี่ยนแปลงหรือไม่ สิ่งสำคัญคือสิ่งที่เกิดขึ้นกับเงินของผู้เช่าทันที: ในขณะที่คอนโดใหม่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง คอนโดมือสองก็สร้างรายได้สุทธิ 6,000 บาทต่อเดือนไปแล้ว — และนี่คือกรณีที่ผลประโยชน์ที่แท้จริงผูกติดอยู่กับการซื้อผ่าน Apartwell โดยตรง เพราะเราเป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์สินเอง จัดการเรื่องหาผู้เช่าให้ ไม่ปล่อยให้ผู้ซื้อต้องจัดการเรื่องนี้เอง
ฤดูกาล: เมื่อไหร่ควรปล่อยเช่าระยะยาว เมื่อไหร่ควรปล่อยเช่ารายวัน
ผลตอบแทนที่คำนวณไว้ข้างต้นเป็นสถานการณ์แบบระมัดระวังของการเช่าระยะยาว — สัญญาเดียวระยะ 6-12 เดือน อัตราค่าเช่าคงที่ไม่ขึ้นกับฤดูกาล พัทยายังมีอีกสถานการณ์หนึ่งที่ในช่วงไฮซีซั่นสามารถให้ผลตอบแทนสูงกว่ามาก แต่ต้องการการบริหารจัดการ
ช่วงไฮซีซั่นของการท่องเที่ยวในไทยอยู่ราว ๆ พฤศจิกายนถึงมีนาคม เมื่ออากาศแห้งและฝนน้อยดึงดูดนักท่องเที่ยวจำนวนมาก ส่วนโลว์ซีซั่นอยู่ราวพฤษภาคมถึงตุลาคม ในช่วงฤดูมรสุม สำหรับทรัพย์สินที่เราลงประกาศบน Booking.com, Agoda, Airbnb และ Expedia ผ่านระบบ Channel Manager ของเราเองอย่าง Exely อัตราค่าเช่ารายวันในช่วงไฮซีซั่นมักสูงกว่าค่าเช่าระยะยาวเทียบเท่าในช่วงเวลาเดียวกันหลายเท่า ในขณะที่โลว์ซีซั่นการมีผู้เช่าระยะยาวคนเดียวมักคุ้มค่ากว่าการปล่อยว่างระหว่างการจองระยะสั้น กลยุทธ์ที่สมเหตุสมผลสำหรับนักลงทุนที่ไม่ได้พักอยู่ในพัทยาตลอดปี คือไม่เลือกรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งไว้ล่วงหน้าตลอดทั้งปี แต่มอบหมายให้บริษัทบริหารจัดการสลับระหว่างการเช่ารายวันและระยะยาวตามฤดูกาล — ซึ่งเป็นสิ่งที่ฝ่ายบริหารทรัพย์สินของ Apartwell ทำอยู่ทุกวันสำหรับพอร์ตที่พระตำหนัก
คอนโดใหม่ในพัทยา: ผ่อน 0% และทำไมเงินฝากธนาคารถึงเสียมูลค่า
นี่คือหัวข้อที่หลายคนเปิดบทความนี้เพื่อดู เราจึงขอเข้าเรื่องกลไกเลย ไม่ต้องเกริ่นนาน
ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ในพัทยาใช้โครงสร้างสัญญาแบบเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นโครงการใดก็ตาม:
- 10-20% ของราคา — ชำระเมื่อเซ็นสัญญา (มักแบ่งเป็นเงินจอง 1-3% และเงินดาวน์แรก)
- 20-30% ของราคา — แบ่งจ่ายเท่า ๆ กันเป็นรายเดือนหรือรายไตรมาสตลอดระยะเวลาก่อสร้าง
- 50-70% ของราคา — ชำระงวดสุดท้ายเมื่ออาคารสร้างเสร็จ พร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
รายละเอียดสำคัญที่มักถูกมองข้าม: การผ่อนชำระนี้ ไม่มีการคิดดอกเบี้ย ธนาคารไทยไม่เกี่ยวข้องในขั้นตอนนี้เลย — เป็นสัญญาโดยตรงระหว่างผู้ซื้อกับผู้พัฒนาโครงการ จึงไม่มีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ไม่มีการตรวจประวัติเครดิต ไม่มีค่าธรรมเนียมธนาคาร นี่คือความแตกต่างสำคัญระหว่างการผ่อนกับผู้พัฒนาโครงการและการกู้จำนอง: คุณไม่ต้องจ่ายเพิ่มให้ผู้พัฒนาโครงการเพียงเพราะไม่ได้จ่ายเงินก้อนเดียว
ระยะเวลาก่อสร้างของโครงการทั่วไปในพัทยาอยู่ที่ 18-36 เดือน คำแนะนำที่ตรงไปตรงมาซึ่งควรจำไว้เมื่อวางแผนงบประมาณ: ให้เผื่อเวลาเพิ่มอีก 3-6 เดือนนอกเหนือจากวันที่ผู้พัฒนาโครงการประกาศไว้ กำหนดการก่อสร้างในประเทศไทย เช่นเดียวกับที่อื่น ๆ มักเลื่อนออกไปมากกว่าที่จะตรงตามวันเป๊ะ — และผู้พัฒนาโครงการที่มีความรับผิดชอบมักระบุค่าปรับในสัญญาไว้สำหรับกรณีนี้ แต่สิ่งนี้ก็ควรตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา ไม่ใช่หลังจากนั้น
ต่อไปคือเหตุผลที่แท้จริงที่ทำให้คอนโดใหม่น่าพิจารณาในฐานะการลงทุน ไม่ใช่แค่วิธีกระจายการจ่ายเงิน ราคาในสัญญาจะถูกล็อกไว้ ณ วันที่เซ็นสัญญา และไม่มีการปรับเปลี่ยน แม้ตลาดจะปรับตัวสูงขึ้นระหว่างการก่อสร้าง ส่วนเงินที่ยังไม่ได้จ่ายตามงวดนั้น จะอยู่ในบัญชีเงินฝากของคุณ หรือทำงานที่อื่นต่อไป โดยเสียมูลค่าจากเงินเฟ้อไปเรื่อย ๆ แทนที่จะ "ถูกล็อก" ไว้ในโครงการด้วยราคาวันนี้ ไม่ใช่ราคาวันพรุ่งนี้ ส่วนต่างระหว่างราคาในช่วงเริ่มขุดหลุมฐานรากกับราคาในวันที่ส่งมอบอาคาร คือส่วนหนึ่งของผลตอบแทนของคอนโดใหม่ที่ตลาดมือสองไม่สามารถให้ได้เลย: คอนโดที่สร้างเสร็จแล้วไม่สามารถซื้อได้ "ด้วยราคาของเมื่อวาน"
นี่ไม่ใช่แผนภาพนามธรรม แต่คือตัวอย่างจริงจากโครงการในพอร์ตปัจจุบันของ Apartwell หากตั้งงบประมาณเข้าลงทุนไว้ที่ประมาณ 3,000,000 รูเบิล (ตามอัตราแลกเปลี่ยนธนาคารกลางรัสเซีย ประมาณ 1,180,000 บาท):
Love IT Wongamat Beach Condominium — โครงการของผู้พัฒนา Global Top Group ที่หวงอามาตย์ อาคาร 8 ชั้น กำหนดส่งมอบปี 2573 ราคาจากผู้พัฒนาโครงการ: สตูดิโอ (~26 ตร.ม.) 2,678,000 บาท ห้อง 1 ห้องนอน (~39 ตร.ม.) 4,017,000 บาท ห้อง 2 ห้องนอน (~52 ตร.ม.) 5,356,000 บาท (103,000 บาทต่อตร.ม.) เงินจอง 100,000 บาท
โครงการนี้ เช่นเดียวกับโครงการใหม่ส่วนใหญ่ในพัทยา มีแผนการชำระเงินที่แตกต่างกันสำหรับโควตาต่างชาติ (Foreign Quota, FQ) และโควตาไทย (Thai Quota, TQ) — ชาวต่างชาติในฐานะผู้ซื้อต้องใช้แผน FQ:
| ขั้นตอน (โควตาต่างชาติ, FQ) | % ของราคา | สตูดิโอ 2,678,000 บาท | ห้อง 1 ห้องนอน 4,017,000 บาท |
|---|---|---|---|
| เมื่อจอง | 30% | 803,400 บาท (≈ 2,044,000 ₽) | 1,205,100 บาท (≈ 3,066,000 ₽) |
| ผ่อนชำระตลอด 24 เดือนก่อสร้าง แบ่งจ่าย 6 งวด ทุก 4 เดือน ไม่มีดอกเบี้ย | 50% | 1,339,000 บาท งวดละ 223,167 บาท ทุก 4 เดือน | 2,008,500 บาท งวดละ 334,750 บาท ทุก 4 เดือน |
| เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ | 20% | 535,600 บาท | 803,400 บาท |
มีข้อสังเกตหนึ่งที่ง่ายต่อการมองข้าม: สำหรับโควตาต่างชาติ (FQ) เงินก้อนแรกจะสูงกว่าโควตาไทย (TQ — ซึ่งเงินจองมีเพียง 20%) แต่งวดสุดท้ายเมื่อส่งมอบจะน้อยกว่า — 20% เทียบกับ 50% ของ TQ ผู้ซื้อต่างชาติควรวางแผนงบประมาณตามเงื่อนไข FQ ซึ่งเป็นตัวเลือกเดียวที่ใช้ได้สำหรับตน มากกว่าที่จะพยายามปรับให้เข้ากับแผน TQ ด้วยงบประมาณ 3 ล้านรูเบิลสำหรับห้อง 1 ห้องนอนของโครงการนี้ งวดแรกจ่ายได้พอดีเกือบเป๊ะ — 1,205,100 บาท ≈ 3,066,000 ₽
Love IT Wongamat ไม่ใช่ตัวเลือกเดียวที่ Apartwell มีอยู่ในมือ นี่คือ 3 โครงการจากพอร์ตปัจจุบันในระดับราคาต่าง ๆ กัน เพื่อให้เห็นช่วงราคา ไม่ใช่จุดเดียว:
| โครงการ | ย่าน | ผู้พัฒนา | ราคาเริ่มต้น | กำหนดส่งมอบ | แผน FQ (สำหรับต่างชาติ) |
|---|---|---|---|---|---|
| Love IT Wongamat Beach Condominium | หวงอามาตย์ | Global Top Group | 2,678,000 บาท (สตูดิโอ) | 2573 | 30% / 50% ผ่อน 24 เดือน / 20% |
| The Riviera California | พัทยากลาง | The Riviera Group | 2,807,000 บาท (สตูดิโอ) | 2572 | 35% / 15% ผ่อน 18 งวด / 50% |
| The Riviera Santa Monica | จอมเทียน | The Riviera Group | 5,516,000 บาท (1 ห้องนอน) | ไตรมาส 4 ปี 2571 | 35% / 15% ผ่อน 18 งวด / 50% |
แผนของทั้งสองโครงการ The Riviera แตกต่างจาก Love IT: เงินจองสูงกว่า (35% เทียบกับ 30%) และระยะเวลาผ่อนชำระสั้นกว่ามาก (18 งวดแทนที่จะเป็น 24 เดือนแบบ 4 เดือนต่องวด) แต่งวดสุดท้ายเมื่อส่งมอบยังคงอยู่ที่ 50% เท่ากัน สำหรับ Santa Monica นอกจากห้องชุดทั่วไปแล้วยังมีห้อง 3 ห้องนอนและเพนต์เฮาส์ในชั้นบนสุด — นี่ไม่ใช่กลุ่มราคาประหยัดแล้ว แต่เป็นขอบบนของช่วงราคาเมื่อเทียบกับ Love IT เงื่อนไขที่แน่นอนและห้องว่างของแต่ละโครงการเราจะตรวจสอบให้ ณ เวลาที่ติดต่อเข้ามา — ห้องและผังที่ว่างในแต่ละชั้นเปลี่ยนแปลงไปตามความคืบหน้าของการขาย
ราคาสูงขึ้นเมื่อส่งมอบได้อย่างไร เราตั้งใจไม่ระบุเปอร์เซ็นต์การเพิ่มขึ้นของราคาที่แน่นอน "ตั้งแต่ขุดหลุมฐานรากจนถึงส่งมอบ" ในที่นี้ — เพราะแต่ละโครงการมีตัวเลขของตัวเอง ขึ้นอยู่กับความเร็วในการขาย ย่านที่ตั้ง และสถานการณ์ตลาดโดยรวมในช่วงส่งมอบ การสัญญาเปอร์เซ็นต์ที่แน่นอนไว้ล่วงหน้าจะไม่ซื่อสัตย์ต่อผู้อ่าน แต่กลไกที่ทำให้ราคามักปรับสูงขึ้นนั้นค่อนข้างชัดเจน: ผู้พัฒนาโครงการมักขายห้องแรก ๆ ในราคาถูกกว่าเพื่อระดมทุนหมุนเวียนในการก่อสร้างช่วงเริ่มต้นเร็วขึ้น จากนั้นเมื่ออาคารใกล้เสร็จสมบูรณ์ ราคาห้องที่เหลือที่ยังไม่ขายจะถูกปรับขึ้น — ส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างและแรงงานที่สูงขึ้นตามเวลาที่ผ่านไป ส่วนหนึ่งเพราะขายคอนโดที่เกือบเสร็จแล้วง่ายกว่าขายในช่วงเป็นเพียงหลุมฐานราก ผู้ที่เข้าซื้อโครงการตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นในราคาที่ล็อกไว้ จะอยู่ในฝั่งตรงข้ามของพลวัตนี้: ราคาของเขาไม่เปลี่ยนแปลง ในขณะที่ราคาสำหรับผู้ซื้อรายใหม่ยังคงเพิ่มขึ้นตามความคืบหน้าของอาคาร
อะไรคุ้มกว่ากัน: มือสองหรือคอนโดใหม่ — เปรียบเทียบด้วยงบเริ่มต้น 3 ล้านรูเบิล
ไม่มีคำตอบตรงไปตรงมาว่า "อย่างใดอย่างหนึ่งดีกว่าเสมอ" และใครก็ตามที่ตอบแบบนั้น มักกำลังขายอะไรบางอย่างอยู่ ความแตกต่างอยู่ที่ว่าคุณได้อะไรทันที และอะไรที่ต้องรอ
| ตลาดมือสอง | คอนโดใหม่ | |
|---|---|---|
| รายได้ค่าเช่าเริ่มเมื่อไหร่ | ทันทีหลังปิดการซื้อขาย | หลังส่งมอบอาคารเท่านั้น (18-36 เดือน) |
| ราคาถูกกำหนดอย่างไร | ตามราคาตลาด ณ วันที่ซื้อขาย | ล็อกไว้ในสัญญา ไม่เปลี่ยนจนกว่าจะส่งมอบ |
| ภาระต่องบประมาณ | จ่ายเงินก้อนเดียวทันที (หรือกู้จำนองตามอัตราดอกเบี้ยไทย ซึ่งซับซ้อนกว่าสำหรับต่างชาติ) | กระจายตลอดช่วงก่อสร้าง ไม่มีดอกเบี้ย |
| สิ่งที่เห็นก่อนซื้อ | คอนโดจริง อาคารจริง เพื่อนบ้านจริง | โครงการ ห้องตัวอย่าง ชื่อเสียงของผู้พัฒนา |
| งบเริ่มต้นสบาย ๆ ที่ 3 ล้าน ₽ (≈1,180,000 บาท) | ราคาเต็มของสตูดิโอที่พระตำหนัก | เงินก้อนแรกตามแผน FQ สำหรับห้อง 1 ห้องนอนใน Love IT Wongamat |
จากประสบการณ์ของเราที่พระตำหนักคือ: ผู้ที่ต้องการกระแสเงินสดเข้ามาทันที — เช่นเพื่อให้ค่าเช่าครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการใช้ชีวิตที่ไทยบางส่วน — มักเหมาะกับสตูดิโอหรือห้อง 1 ห้องนอนในตลาดมือสอง ผู้ที่ยังไม่วางแผนย้ายมาอยู่ และมองการซื้อเป็นวิธีรักษาและเพิ่มพูนเงินทุนในระยะ 2-3 ปี มักเหมาะกับคอนโดใหม่แบบผ่อนชำระ: เงินถูกกระจายไปตามเวลา ไม่ถูกแช่แข็งในเงินก้อนเดียว ยังมีตัวเลือกที่สาม ซึ่งพบบ่อยที่สุดในทางปฏิบัติ คือการผสมผสาน: สตูดิโอในตลาดมือสองเพื่อรายได้ตอนนี้ บวกกับคอนโดใหม่แบบผ่อนชำระเพื่อการลงทุนระยะกลาง โดยจ่ายผ่อนด้วยกำไรจากค่าเช่านั่นเอง
อีกแรงจูงใจหนึ่งที่ผู้อ่านมักไม่พูดออกมาตรง ๆ แต่คำนึงถึงอยู่เสมอ คือการกระจายความเสี่ยงด้านสกุลเงินและเขตอำนาจศาล สินทรัพย์ในประเทศไทยที่จดทะเบียนในนามบุคคลธรรมดาที่กรมที่ดินไทย ไม่ขึ้นอยู่กับสิ่งที่เกิดขึ้นกับเงินฝากในสกุลเงินบ้านหรือกับธนาคารแห่งใดแห่งหนึ่งในประเทศเดียว สิ่งนี้ไม่ได้ยกเลิกความเสี่ยงเฉพาะของตลาดไทยเอง — ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน สภาพคล่องเมื่อขายต่อ กฎระเบียบ — แต่เป็นความเสี่ยงคนละประเภท และที่สำคัญคือไม่สัมพันธ์กันโดยตรงกับความเสี่ยงของเงินฝากในสกุลเงินบ้าน นี่คือเหตุผลที่อสังหาริมทรัพย์ในพัทยาสำหรับลูกค้าหลายรายของเราไม่ใช่การลงทุนเพียงอย่างเดียว แต่เป็นส่วนหนึ่งของพอร์ตควบคู่กับเงินออมในสกุลเงินบ้านและเงินตราต่างประเทศภายในประเทศ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย: กฎเกณฑ์ทั่วประเทศ
สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นทั้งหมดเกี่ยวข้องกับพัทยาในฐานะเมือง แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในประเทศไทยอยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ทั่วประเทศ — เหมือนกันไม่ว่าจะเป็นพัทยา ภูเก็ต หรือกรุงเทพฯ และควรรู้ก่อน ไม่ใช่หลังจากวางเงินมัดจำ
โควตา 49% ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในไทยแบบกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องประเภทวีซ่าหรือระยะเวลาที่พำนักในประเทศ ข้อจำกัดมีเพียงหนึ่งเดียว: ในอาคารที่พักอาศัยหนึ่งหลัง ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของรวมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดของทุกยูนิต ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย ในทางปฏิบัติ หมายความว่าก่อนการจองห้องใด ๆ ฝ่ายกฎหมายของนิติบุคคลคอนโดมิเนียมจะตรวจสอบว่าโควตายังไม่เต็ม — นี่คือขั้นตอนแรกในกระบวนการซื้อ ไม่ใช่แค่พิธีการ "ทีหลัง"
หากโควตาในอาคารเต็มแล้ว ทางเลือกที่ถูกกฎหมายมาตรฐานคือการเช่าที่ดินและอาคารระยะยาว (leasehold) 30 ปี พร้อมสิทธิต่ออายุ ซึ่งจดทะเบียนที่กรมที่ดินอย่างเป็นทางการเช่นเดียวกับกรรมสิทธิ์แบบ freehold เพียงแต่มีขอบเขตสิทธิ์ต่างกัน บางบริษัทตัวแทนเสนอให้ชาวต่างชาติจดทะเบียนผ่านบริษัทไทยเพื่อหลีกเลี่ยงโควตา 49% และได้ freehold โดยพฤตินัยสำหรับบ้านหรือที่ดิน — Apartwell ไม่เสนอวิธีการแบบนี้ให้ลูกค้า เพราะต้องใช้ผู้ถือหุ้นไทยในนาม ต้องเจอการตรวจสอบเป็นประจำ และก่อความเสี่ยงทางกฎหมายที่ไม่คุ้มค่ากับการประหยัดเมื่อเทียบกับทางเลือก leasehold
ขั้นตอนการซื้อขายจริง จองพร้อมวางเงินมัดจำ → ตรวจสอบโควตา 49% และความสะอาดทางกฎหมายของทรัพย์สิน รวมถึงประเภทโฉนด (Chanote — โฉนดที่ดินและอาคารที่จดทะเบียนสมบูรณ์และน่าเชื่อถือที่สุด) → โอนเงินซื้อจากต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารไทย พร้อมออกเอกสาร FET (Foreign Exchange Transaction) หากยอดโอนตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป หรือหนังสือ Tor Tor 3 สำหรับยอดที่น้อยกว่า — เอกสารนี้ยืนยันต่อกรมที่ดินว่าเงินมาจากต่างประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ไม่มีเอกสารนี้การซื้อขายจะไม่ได้รับการจดทะเบียน → จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน (Land Department) ในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
ภาษี เมื่อชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม ภาระภาษีประกอบด้วยค่าธรรมเนียมเล็กน้อยหลายรายการ ซึ่งในธุรกรรมส่วนใหญ่ในพัทยามักตกลงแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้รับผิดชอบในกรณีขายครั้งแรก: ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (โดยทั่วไป 2% ของราคาประเมิน) อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองของผู้ขาย) และภาษีเงินได้ของผู้ขายซึ่งคำนวณตามอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินและระยะเวลาการถือครอง เมื่อซื้อคอนโดใหม่โดยตรงจากผู้พัฒนาโครงการ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มักรวมอยู่ในเงื่อนไขสัญญาแล้วหรือระบุแยกไว้ต่างหาก — ควรตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา ไม่ใช่หลังจากนั้น
ภาษีเมื่อขายต่อในอนาคต หากขายภายใน 5 ปีแรกของการถือครอง จะมีภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติมประมาณ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า หากถือครองนานกว่า 5 ปี จะใช้อากรแสตมป์แทน ประมาณ 0.5% นี่คือประเด็นที่นักลงทุนในคอนโดใหม่มักรู้ก็ต่อเมื่อถึงขั้นตอนขายต่อ — หากแผนคือเข้าซื้อคอนโดใหม่แล้วขายต่อทันทีหลังส่งมอบ ควรคำนึงถึงภาษีนี้ไว้ในผลตอบแทนที่คาดหวังตั้งแต่แรก
ความเสี่ยงของคอนโดใหม่และความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ — และวิธีจัดการ
ข้อกังวลที่ได้ยินบ่อยที่สุดคือ "ถ้าโครงการถูกระงับล่ะ" หรือ "ถ้าผู้พัฒนาโครงการไม่น่าเชื่อถือล่ะ" ทั้งสองความเสี่ยงมีจริง และทั้งคู่สามารถตรวจสอบได้ก่อน ไม่ใช่หลังจากที่โอนเงินไปแล้ว
ความเสี่ยงเรื่องความล่าช้าในการส่งมอบ จัดการได้ด้วยการเผื่อเวลาไว้ 3-6 เดือนนอกเหนือจากวันที่ประกาศไว้เมื่อวางแผนงบประมาณและการย้ายเข้าอยู่ รวมทั้งตรวจสอบว่าในสัญญาระบุค่าปรับกรณีล่าช้าของผู้พัฒนาโครงการไว้หรือไม่ — สำหรับบริษัทที่มีความรับผิดชอบ นี่เป็นแนวปฏิบัติมาตรฐาน ไม่ใช่ข้อยกเว้นที่ต้องขอเป็นพิเศษ
ความเสี่ยงเรื่องความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ ตรวจสอบได้จากประวัติโครงการที่บริษัทเคยส่งมอบแล้ว — มีกี่โครงการที่แล้วเสร็จ ตรงตามกำหนดหรือไม่ มีรีวิวจากผู้ซื้อรายก่อนหน้าหรือไม่ — รวมถึงตรวจสอบว่าสัญญาซื้อขายเป็นแบบมาตรฐานที่ผ่านการรับรองจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคของไทย (Office of the Consumer Protection Board) หรือเป็นแบบร่างของผู้พัฒนาโครงการเองที่มีเงื่อนไขเอื้อประโยชน์ต่อฝ่ายตนมากกว่า นี่เป็นขั้นตอนที่ใช้เวลาตรวจสอบเพียงห้านาที แต่ช่วยลดความเสี่ยงไปได้มากในระยะยาว
ความเสี่ยงเมื่อขายทรัพย์สินในอนาคต เหมือนกันทั้งกรณีมือสองและคอนโดใหม่: สภาพคล่องในการขายต่อขึ้นอยู่กับย่านและประเภทอาคาร พระตำหนัก จอมเทียน และพัทยากลาง เป็นย่านที่มีความต้องการซื้อมั่นคงจากทั้งผู้ซื้อที่พูดภาษารัสเซียและชาวเอเชีย ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงนี้เมื่อเทียบกับทำเลที่ยังไม่เป็นที่รู้จักมากนัก
ในทางปฏิบัติ ก่อนแนะนำทรัพย์สินให้ลูกค้า — ไม่ว่าจะเป็นมือสองหรือคอนโดใหม่ — ทีมงาน Apartwell จะตรวจตามเช็กลิสต์เดียวกันทุกครั้ง: (1) ประเภทโฉนดและความสะอาดทางกฎหมายที่กรมที่ดิน (2) โควตา 49% ที่เหลืออยู่ในอาคาร (3) การมีอยู่ของนิติบุคคลผู้พัฒนาโครงการในทะเบียนและประวัติโครงการก่อนหน้า (4) รูปแบบสัญญา — มาตรฐานหรือฉบับร่างของผู้พัฒนาโครงการเอง (5) สภาพการก่อสร้างจริงในพื้นที่ (สำหรับคอนโดใหม่) — จากภาพถ่ายและหากเป็นไปได้ด้วยการไปดูด้วยตนเอง ไม่ใช่แค่จากการนำเสนอของผู้พัฒนาโครงการ (6) อัตรา CAM ที่แท้จริงและประวัติการปรับขึ้นในอาคารนี้ (7) สำหรับมือสอง — สภาพระบบวิศวกรรมและหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของเจ้าของปัจจุบันที่จะตกทอดมาพร้อมกับคอนโด นี่ไม่ใช่การรับประกันว่าจะไม่มีความเสี่ยง แต่เป็นส่วนหนึ่งของงานที่คุ้มค่าที่จะให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการให้ แทนที่จะซื้อขายตรงกับผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการโดยไม่มีการตรวจสอบอิสระ
วิธีฝากคำขอเพื่อเลือกทรัพย์สินกับ Apartwell
เราอยู่ในตลาดพัทยามาแล้ว 5 ปี และตลอดช่วงเวลานี้ได้ช่วยเหลือลูกค้ากว่า 250 รายในการย้ายมาอยู่ — หลายรายเราก็เป็นผู้ช่วยเลือกทรัพย์สินแรกสำหรับการลงทุนด้วย หากคุณอ่านมาถึงตรงนี้ คุณน่าจะมีความเข้าใจแล้วว่าตัวเลือกใด — มือสอง คอนโดใหม่ หรือการผสมผสานทั้งสองแบบ — ใกล้เคียงกับสถานการณ์ของคุณมากที่สุด ต่อจากนี้ไม่จำเป็นต้องจัดการเรื่องนี้ด้วยตัวคนเดียว
ฝากคำขอไว้ — แล้วเราจะเลือกทรัพย์สินที่ตรงกับงบประมาณและเป้าหมายของคุณ (รายได้ตอนนี้ หรือการเพิ่มมูลค่าเงินทุน) ตรวจสอบโควตา 49% และความสะอาดทางกฎหมาย ตรวจสอบแผนผ่อนชำระจริง หากเป็นคอนโดใหม่ และดูแลการซื้อขายตั้งแต่การจองจนถึงการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ หากเป้าหมายคือรายได้จากการเช่า หลังการซื้อเราจะรับบริหารทรัพย์สินให้ เช่นเดียวกับที่เราทำสำหรับพอร์ตของเราเองที่พระตำหนัก
ในคำขอ เพียงระบุงบประมาณโดยประมาณและสิ่งที่สำคัญกว่า — รายได้ตอนนี้ หรือการเพิ่มมูลค่าในระยะเวลาที่กำหนด — ส่วนที่เหลือเราจะสอบถามในการพูดคุย รวมถึงกรอบเวลา (ต้องการใช้พักอาศัยเองบางช่วงหรือไม่ หรือเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนล้วน ๆ โดยไม่พักอาศัยเอง) โดยปกติจะได้รับคำตอบภายในหนึ่งวันทำการ และคุณจะตัดสินใจเลือกทรัพย์สินที่แน่นอนได้หลังจากที่เห็นตัวเลขที่ตรวจสอบแล้วของทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่ตัวเลขอ้างอิงทั่วไปของตลาดตามที่แสดงไว้ในบทความนี้
ติดต่อเรา: WhatsApp/Telegram +66 95 174 7888 Apartwell ยังปรากฏอยู่บนแพลตฟอร์มระดับนานาชาติรายใหญ่ — Ostrovok, Trip.com และ Booking.com — คุณจึงสามารถดูทรัพย์สินบางส่วนของเราและวิธีที่เราทำงานกับแขกและผู้เช่าได้ด้วยตาตัวเองก่อนที่จะฝากคำขอ
*คำเตือนเรื่องผลตอบแทน ตัวเลขผลตอบแทนและการเพิ่มมูลค่าทั้งหมดในบทความนี้เป็นตัวเลขเฉลี่ยของตลาดประจำปี 2569 จากรายงานวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยาที่เปิดเผยต่อสาธารณะ รวมถึงการคำนวณจากราคาและอัตราค่าเช่าที่ยืนยันได้ของ Apartwell ในพระตำหนัก นี่ไม่ใช่การรับประกันรายได้จากทรัพย์สินหลังใดหลังหนึ่ง: ผลตอบแทนที่แท้จริงขึ้นอยู่กับทำเล สภาพทรัพย์สิน ฤดูกาล อัตราการเข้าพัก และการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาด แนะนำให้ปรึกษาที่ปรึกษาทางการเงินและกฎหมายอิสระก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะหากจำนวนเงินลงทุนมีนัยสำคัญต่องบประมาณส่วนตัวของคุณ*
คำถามที่พบบ่อย
- อะไรคุ้มกว่ากันในพัทยา — ซื้อคอนโดมือสองหรือคอนโดใหม่?
- ขึ้นอยู่กับเป้าหมาย คอนโดมือสองเริ่มสร้างรายได้จากค่าเช่าทันทีหลังปิดการซื้อขาย — สตูดิโอที่พระตำหนักเริ่มต้น 1,100,000 บาท เมื่อปล่อยเช่าเริ่มต้น 10,000 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนรวมประมาณ 10-11% ต่อปี ส่วนคอนโดใหม่จะยังไม่มีรายได้ค่าเช่าจนกว่าอาคารจะสร้างเสร็จ แต่ราคาถูกล็อกไว้ในสัญญาตั้งแต่วันที่ซื้อ ไม่เพิ่มขึ้นตามการก่อสร้าง และการผ่อนชำระ 0% นาน 18-36 เดือน ช่วยให้เก็บเงินส่วนที่เหลือได้โดยไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคาร ผู้ที่ต้องการรายได้ตั้งแต่วันนี้มักเหมาะกับมือสอง ส่วนผู้ที่คาดหวังมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อส่งมอบและมีเวลารอ มักเหมาะกับคอนโดใหม่
- แผนผ่อนชำระ 0% สำหรับคอนโดใหม่ในพัทยาทำงานอย่างไร?
- โครงสร้างทั่วไปของผู้พัฒนาโครงการในพัทยาคือ: 10-20% ของราคาชำระเมื่อเซ็นสัญญา, 20-30% แบ่งจ่ายเท่า ๆ กันเป็นรายเดือนหรือรายไตรมาสตลอดระยะเวลาก่อสร้าง (โดยปกติ 18-36 เดือน) และ 50-70% ชำระงวดสุดท้ายเมื่อส่งมอบอาคารและโอนกรรมสิทธิ์ ไม่มีการคิดดอกเบี้ยจากการผ่อนชำระนี้: ธนาคารไทยไม่เกี่ยวข้องในกระบวนการ ไม่มีการตรวจประวัติเครดิต แผนการชำระเงินที่แน่นอนแตกต่างกันไปตามแต่ละโครงการ และเราที่ Apartwell ตรวจสอบให้ก่อนเซ็นสัญญา
- ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่ และโควตา 49% คืออะไร?
- ได้ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในไทยแบบกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องประเภทวีซ่า ข้อจำกัดเดียวคือโควตา 49%: ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของรวมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ยูนิตทั้งหมดในอาคารหนึ่งหลัง ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลหรือบริษัทไทย ก่อนซื้อจึงต้องตรวจสอบว่าโควตาของอาคารนั้นยังไม่เต็มหรือไม่ ซึ่งทำได้โดยการสอบถามฝ่ายกฎหมายของนิติบุคคลคอนโดมิเนียมก่อนวางเงินมัดจำ
- ผลตอบแทนจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาเป็นอย่างไร?
- ตามข้อมูลตลาดปี 2569 ผลตอบแทนรวมจากการเช่าในพัทยาโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 6-10% ต่อปี บางแห่งริมทะเลชั้นแรกอาจสูงถึง 10% หลังหักค่าส่วนกลาง (CAM) ค่าบริหารจัดการเช่า และภาษีทรัพย์สินแล้ว ผลตอบแทนสุทธิที่สมจริงมักอยู่ที่ 3-6% ต่อปี ตัวเลขเหล่านี้เป็นตัวเลขเฉลี่ยของตลาด ไม่ใช่การรับประกันรายได้จากทรัพย์สินหลังใดหลังหนึ่ง — ตัวเลขที่แท้จริงขึ้นอยู่กับย่าน สภาพห้อง ฤดูกาล และอัตราการเข้าพัก
- ความเสี่ยงของการซื้อคอนโดใหม่มีอะไรบ้าง และจะลดความเสี่ยงได้อย่างไร?
- ความเสี่ยงหลักสองประการคือความล่าช้าในการส่งมอบและความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ ระยะเวลาก่อสร้างมักเลื่อนออกไป 3-6 เดือนจากวันที่ประกาศไว้เสมอ ควรเผื่อเวลานี้ไว้ล่วงหน้า ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการตรวจสอบได้จากประวัติโครงการที่เคยส่งมอบแล้ว การมีใบอนุญาตก่อสร้างที่จำเป็น และสัญญาซื้อขายเป็นแบบมาตรฐานของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคของไทยหรือไม่ ไม่ใช่ฉบับร่างของบริษัทเอง
- งบประมาณ 3 ล้านรูเบิลเพียงพอต่อการเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาหรือไม่?
- 3 ล้านรูเบิลคิดเป็นประมาณ 1,180,000 บาทตามอัตราแลกเปลี่ยนธนาคารกลางรัสเซีย ซึ่งเพียงพอที่จะซื้อสตูดิโอในตลาดมือสองที่พระตำหนักได้เต็มจำนวน (เริ่มต้น 1,100,000 บาท) หรือใช้เป็นเงินมัดจำและงวดแรกเมื่อเซ็นสัญญา (โดยปกติ 20-25% ของราคา) สำหรับคอนโดใหม่ระดับกลาง แต่ไม่เพียงพอต่อการซื้อคอนโดใหม่เต็มราคา ส่วนที่เหลือจะปิดด้วยการผ่อนชำระ 0% ตลอดระยะเวลาก่อสร้าง
- การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยาผ่าน Apartwell มีขั้นตอนอย่างไร?
- จองทรัพย์สินพร้อมวางเงินมัดจำ → ตรวจสอบโควตา 49% และความสะอาดทางกฎหมาย (โฉนด Chanote สถานะของอาคาร) → โอนเงินจากต่างประเทศพร้อมออกเอกสาร FET หรือ Tor Tor 3 ยืนยันว่าเงินมาจากต่างประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ → จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน (Land Department) Apartwell ดูแลทุกขั้นตอน และหลังการซื้อจะรับบริหารทรัพย์สินให้หากต้องการรายได้จากการเช่า
ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา รวบรวมจากแหล่งข้อมูลสาธารณะ ณ วันที่ 14/9/2569 ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบสถานการณ์เฉพาะของท่านโดยทนายความไทยที่มีใบอนุญาต อัตราภาษี เกณฑ์ และข้อกำหนดทางกฎหมายของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับที่ปรึกษากฎหมายอิสระก่อนลงนามในเอกสารใดๆ
บทความที่เกี่ยวข้อง
thailand-market
ตลาดคอนโดพัทยาสำหรับผู้เกษียณอายุ: สิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องรู้ในปี 2026
ผู้เกษียณอายุยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มั่นคงที่สุดในตลาดคอนโดพัทยา แต่กฎวีซ่าที่รองรับการพำนักระยะยาวของพวกเขากลับเข้มงวดขึ้น นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อเพื่อการเกษียณอายุควรเข้าใจเกี่ยวกับการเงิน ประกันภัย และทำเลที่มีความต้องการหนาแน่นตามแนวชายฝั่งตะวันออก
thailand-market
ทำไมอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้าน 40-70% กำลังเปลี่ยนโฉมตลาดคอนโดไทย
ธนาคารไทยปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านราคาต่ำถึงเจ็ดในสิบราย ส่งผลให้อุปสงค์ในประเทศชะลอตัว แม้ผู้ซื้อต่างชาติยังคงโอนคอนโดในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยาอย่างต่อเนื่อง นี่คือความหมายของวิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อด้วยเงินสด
thailand-market
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025-2026: การโอนคอนโด แนวโน้มโควตาต่างชาติ และราคาพัทยา
การโอนคอนโดทั่วประเทศชะลอตัวตลอดปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติยังคงรักษาสัดส่วนไว้ได้ และราคาพัทยายังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังจะซื้ออสังหาฯ ในไทยตอนนี้