thailand-market

ขั้นตอนการโอนคอนโดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย: คู่มือแบบทีละขั้นตอน

13/8/2569

การซื้อคอนโดในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาตินั้นขึ้นอยู่กับเอกสารสำคัญเพียงชิ้นเดียว และค่าธรรมเนียมหลายรายการที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักมองข้าม นี่คือขั้นตอนการโอนอย่างละเอียด ทีละขั้นตอน

เขียนโดย AI ตรวจทานโดยทีมบรรณาธิการ

ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ถือครองคอนโดในประเทศไทยได้แบบเต็มรูปแบบตามกฎหมาย ไม่มีข้อยกเว้น แต่การโอนกรรมสิทธิ์จะเสร็จสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อเงินเข้ามาถูกช่องทาง ภาษีจ่ายในสัดส่วนที่ถูกต้อง และเอกสารถูกยื่นที่กรมที่ดินตามลำดับขั้นที่กำหนด พลาดจุดใดจุดหนึ่ง — ซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นเรื่องการโอนเงินตราต่างประเทศ — ดีลที่ใกล้จะปิดอยู่แล้วอาจสะดุดในโค้งสุดท้ายได้ง่ายๆ บทความนี้จะไล่เรียงขั้นตอนการโอนคอนโดสำหรับชาวต่างชาติในไทย ตั้งแต่วันที่โอนเงินไปจนถึงวันรับกุญแจ พร้อมค่าธรรมเนียมและกฎเกณฑ์ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน

ทำไมขั้นตอนการโอนคอนโดสำหรับชาวต่างชาติในไทยจึงเริ่มต้นก่อนที่คุณจะเซ็นสัญญาด้วยซ้ำ

หลายคนคิดว่ากระบวนการโอนกรรมสิทธิ์เริ่มนับหนึ่งตอนเซ็นสัญญาซื้อขาย แต่ในทางกฎหมายมันเริ่มตั้งแต่วินาทีที่คุณโอนเงินซื้อคอนโดเข้าประเทศไทยแล้ว เพราะกฎหมายไทยกำหนดให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องพิสูจน์ได้ว่าเงินก้อนนั้นมาจากต่างประเทศจริง เป็นเงินตราต่างประเทศ และถูกแลกเปลี่ยนเป็นเงินบาทภายในประเทศไทย

การมองข้ามขั้นตอนนี้คือสาเหตุอันดับหนึ่งที่ทำให้การซื้อคอนโดของชาวต่างชาติล่าช้าหรือถูกกรมที่ดินปฏิเสธ ก่อนตัดสินใจปิดยูนิตใดยูนิตหนึ่ง ควรศึกษา <a href="/articles/thailand-condo-foreign-quota-calculation-explained">วิธีคำนวณโควตาต่างชาติ</a> ให้เข้าใจเสียก่อน เพราะโควตาที่เหลืออยู่ภายใต้กฎ 49% ก็มีผลต่อระยะเวลาดำเนินการไม่น้อยไปกว่าเรื่องเงินเลย

แบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET): ขั้นตอนแรกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ผู้ซื้อชาวต่างชาติทุกคนต้องมีแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form หรือ FET) ที่ธนาคารไทยผู้รับโอนเงินออกให้ เพื่อนำไปใช้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ แต่ธนาคารจะออกให้เฉพาะเมื่อยอดโอนถึงเกณฑ์ที่กำหนดเท่านั้น

• <cite index="5-0">ธนาคารจะออกแบบฟอร์ม FET ให้เฉพาะยอดโอนที่เกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ</cite>
• ถ้ายอดโอนน้อยกว่านี้ ธนาคารสามารถออกหนังสือรับรองหรือใบแจ้งเครดิตยืนยันการโอนเงินเข้าประเทศแทนได้ ซึ่งกรมที่ดินโดยทั่วไปยอมรับเอกสารนี้เช่นกัน
• ข้อความในบันทึกการโอนเงินสำคัญมากกว่าที่คิด ควรระบุให้ชัดว่าเงินนี้ใช้ซื้อคอนโดยูนิตใด ในชื่อของคุณตามที่ปรากฏในหนังสือเดินทาง

การแบ่งเงินชำระค่าคอนโดออกเป็นก้อนย่อยๆ เพื่อหลีกเลี่ยงเกณฑ์ FET เป็นความคิดที่ไม่ควรทำ เพราะจะสร้างร่องรอยเอกสารที่ไม่ตรงกับราคาซื้อจริง สุดท้ายก็อาจทำให้การจดทะเบียนล่าช้ากว่าเดิม

ค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และใครเป็นผู้จ่ายอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโดของไทยประกอบด้วยค่าธรรมเนียมราชการและภาษีหลายรายการ การแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายต่อรองกันได้ แต่มีธรรมเนียมปฏิบัติที่ตลาดใช้กันทั่วไปดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน — <cite index="1-1">ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 2% ของราคาประเมินที่กำหนดโดยกรมที่ดิน</cite> และ <cite index="1-2">ตามมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ค่าธรรมเนียมนี้โดยทั่วไปจะแบ่งจ่ายเท่ากันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เว้นแต่จะตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรไว้เป็นอย่างอื่น</cite>
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) — <cite index="3-0">ประเทศไทยเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% สำหรับทรัพย์สินที่ขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ซื้อ</cite> เพื่อสกัดการเก็งกำไรระยะสั้น โดยผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบตามธรรมเนียมปฏิบัติ
3. อากรแสตมป์ — เก็บในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แต่จะเก็บเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสีย SBT เช่น ทรัพย์สินที่ถือครองมานานแล้ว
4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — คำนวณต่างกันไปตามประเภทผู้ขาย บุคคลธรรมดาใช้อัตราก้าวหน้าตามจำนวนปีที่ถือครอง ส่วนนิติบุคคลใช้อัตราคงที่

ลองดูตัวเลขจริงจากการสรุปค่าใช้จ่ายล่าสุด สำหรับยูนิตราคา 4,500,000 บาท <cite index="2-1">ค่าธรรมเนียมการโอน 2% × 4,500,000 = 90,000 บาท ซึ่งโดยทั่วไปจะแบ่งจ่าย</cite> ระหว่างสองฝ่าย ตัวเลขระดับนี้เองที่ทำให้ผู้ซื้อควรยืนยันการแบ่งค่าธรรมเนียมเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็นสัญญาจอง ส่วนรายละเอียดว่าตัวเลขเหล่านี้นำไปใช้จริงอย่างไร ดูเพิ่มได้ที่คู่มือ <a href="/articles/thailand-condo-transfer-fees-2026">ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดในประเทศไทย</a>

ตรวจสอบโควตาต่างชาติก่อนโอนเงินแม้แต่บาทเดียว

ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมดในอาคารชุดที่จดทะเบียนแต่ละแห่ง โครงการยอดนิยมในพัทยาและจอมเทียนที่อยู่ใกล้ชายหาดมักมีสัดส่วนใกล้เพดานนี้อยู่บ่อยครั้ง โดยเฉพาะโครงการที่ได้รับความนิยมจาก <a href="/articles/foreign-condo-buyer-nationality-trends-thailand-pattaya">ผู้ซื้อบางสัญชาติ</a> ที่มักเลือกซื้อในโครงการเดียวกันเป็นกลุ่มใหญ่

ก่อนโอนเงิน ควรให้ผู้พัฒนาโครงการหรือนายหน้ายืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรถึงยอดโควตาต่างชาติที่เหลืออยู่ในปัจจุบันของอาคารนั้นๆ ถ้าโควตาเต็มแล้ว ทางเลือกที่พอมีคือรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) หรือซื้อยูนิตในโควตาไทยผ่านโครงสร้างบริษัท ซึ่งทั้งสองรูปแบบนี้เป็นธุรกรรมที่ต่างจากการโอนกรรมสิทธิ์แบบต่างชาติทั่วไปค่อนข้างมาก

การจัดหาเงินทุนซื้อบ้าน: อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้ามาเกี่ยวข้องอย่างไร

ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ยังจ่ายเป็นเงินสด เพราะธนาคารไทยไม่ค่อยปล่อยกู้ให้คนที่ไม่มีถิ่นพำนักในไทย และถึงจะปล่อยกู้ เงื่อนไขก็เข้มกว่าคนไทยเยอะ

• <cite index="6-0">อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2.9–3.3% ต่อปีสำหรับสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่</cite> สำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติครบถ้วน
• อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับผู้ซื้อชาวไทยอาจสูงกว่านี้ แต่สำหรับชาวต่างชาติมักถูกจำกัดต่ำลงมาก บางกรณีต้องวางเงินสดถึง 30–50%
• เพราะข้อจำกัดด้านการกู้เงินนี่แหละ การโอนเงินสดที่มีเอกสาร FET รองรับตามที่กล่าวไปข้างต้น จึงไม่ใช่แค่ข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ แต่คือหัวใจหลักของธุรกรรมทั้งหมด

หากกังวลเรื่องข้อจำกัดด้านการเงิน ลองเปรียบเทียบตัวเลือกที่พร้อมเข้าอยู่และราคาย่อมเยากว่า เช่น <a href="/properties/new-nordic-vip-2-401-studio-exely5025709">ยูนิตสตูดิโอที่ New Nordic Vip 2</a> กับยูนิตสองห้องนอนขนาดใหญ่กว่าอย่าง <a href="/properties/new-nordic-trend-5-405-two-bedroom-exely5030592">New Nordic Trend 5</a> ซึ่งเงินก้อนที่ต้องเตรียมและภาษีการโอนที่เกี่ยวข้องก็แตกต่างกันไม่น้อย

ขั้นตอนที่กรมที่ดินใช้เวลานานแค่ไหนกันแน่

เมื่อเงินโอนเข้าเรียบร้อยและมีแบบฟอร์ม FET หรือหนังสือรับรองจากธนาคารในมือแล้ว การนัดหมายที่กรมที่ดินมักดำเนินการได้เร็ว ส่วนใหญ่เสร็จภายในวันเดียวหากเอกสารครบถ้วนถูกต้อง จุดที่กินเวลานานกว่าจริงๆ มักอยู่ในขั้นก่อนหน้านั้น นั่นคือการรวบรวมหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์จากผู้พัฒนาโครงการ หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด และการยืนยันยอดโควตาคงเหลือ ซึ่งอาจใช้เวลาตั้งแต่หนึ่งสัปดาห์ไปจนถึงหลายสัปดาห์ ขึ้นอยู่กับแต่ละอาคาร

ปัญหาที่พบบ่อยของผู้ซื้อในโซนอีสเทิร์นซีบอร์ด

ตลาดขายต่อและตลาดพรีเซลที่เคลื่อนไหวเร็วของพัทยาสร้างจุดติดขัดซ้ำๆ แบบที่ไม่ค่อยพบในตลาดที่จังหวะช้ากว่า

• หนังสือรับรองปลอดหนี้ล่าช้า จากสำนักงานนิติบุคคลที่งานล้นมือ โดยเฉพาะคอนโดขนาดใหญ่ที่มีหลายร้อยยูนิต
• ปัญหาคอขวดเรื่องโควตา ในอาคารริมชายหาดที่โควตาต่างชาติใกล้เต็มเพดาน 49% แล้ว
• บันทึกการโอนเงินไม่ตรงกัน เมื่อจำนวนเงินหรือวัตถุประสงค์ที่โอนมาไม่ตรงกับที่ระบุในสัญญาซื้อขาย ต้องแก้ไขผ่านธนาคารก่อนถึงจะออก FET ได้

การทำงานร่วมกับเอเจนซี่ที่ดูแลเอกสารการโอนเงินควบคู่ไปกับการขาย — ไม่ปล่อยให้เป็นภาระของธนาคารต้นทางผู้ซื้อทั้งหมด — ช่วยลดความล่าช้าในนาทีสุดท้ายได้มาก โดยเฉพาะกับยูนิตพรีเซล เช่น <a href="/properties/1-bedroom-apartment-in-unixx-condominium-in-pattaya-03b3579e">ยูนิต 1 ห้องนอนใน Unixx Condominium</a> ที่เอกสารของผู้พัฒนาโครงการต้องตรงกับบันทึกการโอนเงินของผู้ซื้ออย่างเป๊ะๆ

สรุปส่งท้าย

ขั้นตอนการโอนคอนโดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยไม่ได้ซับซ้อนอะไรนัก แต่ก็ไม่มีทางลัดให้ใช้ ถ้าทำแบบฟอร์ม FET หรือหนังสือรับรองจากธนาคารให้ถูกต้อง ยืนยันโควตาแต่เนิ่นๆ และตกลงเรื่องการแบ่งค่าธรรมเนียมเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ก่อน การนัดหมายที่กรมที่ดินก็จะกลายเป็นขั้นตอนที่ง่ายที่สุดในกระบวนการซื้อทั้งหมด

ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา รวบรวมจากแหล่งข้อมูลสาธารณะ ณ วันที่ 13/8/2569 ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบสถานการณ์เฉพาะของท่านโดยทนายความไทยที่มีใบอนุญาต อัตราภาษี เกณฑ์ และข้อกำหนดทางกฎหมายของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับที่ปรึกษากฎหมายอิสระก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

ตลาดคอนโดพัทยาสำหรับผู้เกษียณอายุ: สิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องรู้ในปี 2026

ผู้เกษียณอายุยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มั่นคงที่สุดในตลาดคอนโดพัทยา แต่กฎวีซ่าที่รองรับการพำนักระยะยาวของพวกเขากลับเข้มงวดขึ้น นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อเพื่อการเกษียณอายุควรเข้าใจเกี่ยวกับการเงิน ประกันภัย และทำเลที่มีความต้องการหนาแน่นตามแนวชายฝั่งตะวันออก

thailand-market

ทำไมอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้าน 40-70% กำลังเปลี่ยนโฉมตลาดคอนโดไทย

ธนาคารไทยปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านราคาต่ำถึงเจ็ดในสิบราย ส่งผลให้อุปสงค์ในประเทศชะลอตัว แม้ผู้ซื้อต่างชาติยังคงโอนคอนโดในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยาอย่างต่อเนื่อง นี่คือความหมายของวิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อด้วยเงินสด

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025-2026: การโอนคอนโด แนวโน้มโควตาต่างชาติ และราคาพัทยา

การโอนคอนโดทั่วประเทศชะลอตัวตลอดปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติยังคงรักษาสัดส่วนไว้ได้ และราคาพัทยายังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังจะซื้ออสังหาฯ ในไทยตอนนี้