thailand-market

ทำไมอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้าน 40-70% กำลังเปลี่ยนโฉมตลาดคอนโดไทย

28/7/2569

ธนาคารไทยปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านราคาต่ำถึงเจ็ดในสิบราย ส่งผลให้อุปสงค์ในประเทศชะลอตัว แม้ผู้ซื้อต่างชาติยังคงโอนคอนโดในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยาอย่างต่อเนื่อง นี่คือความหมายของวิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อด้วยเงินสด

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ปัจจุบันธนาคารไทยปฏิเสธคำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยระหว่าง 40% ถึง 70% ขึ้นอยู่กับระดับราคา และภาวะการปล่อยสินเชื่อที่ตึงตัวนี้กำลังเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่กำหนดทิศทางตลาดคอนโดของไทยในขณะนี้ เรื่องนี้ส่งผลต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติด้วยเช่นกัน เพราะการซื้อด้วยเงินสด ซึ่งเป็นวิธีการหลักของผู้ซื้อที่ไม่ใช่คนไทยส่วนใหญ่ กำลังมีความได้เปรียบเชิงเปรียบเทียบมากขึ้น เมื่ออุปสงค์ในประเทศที่พึ่งพาสินเชื่อเริ่มแห้งเหือด

อัตราปฏิเสธสินเชื่อในความเป็นจริงเป็นอย่างไร

ตัวเลขเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในช่วงสองปีที่ผ่านมา ผลสำรวจจากผู้พัฒนาโครงการและธนาคารหลายแห่งชี้ไปในทิศทางเดียวกัน

• ผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรพบว่า <cite index="1-1">อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้กู้รายย่อยอยู่ที่ประมาณ 40% ในปี 2568 ขณะที่อัตราเฉลี่ยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยังคงอยู่ที่ราว 40%</cite>
• ผลสำรวจแยกต่างหากที่ครอบคลุม 272 โครงการ พบว่า <cite index="3-0">อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านเฉลี่ยในไตรมาสแรกของปี 2568 เพิ่มขึ้นเป็น 45%</cite>
• สำหรับกลุ่มคอนโดโดยเฉพาะ รายงานปี 2569 ฉบับหนึ่งระบุว่า <cite index="4-0">อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-60% จากสถาบันการเงินที่เข้มงวด สร้างอุปสรรคสำคัญต่อการปิดการขาย</cite>
• ในกลุ่มราคาต่ำ อัตราปฏิเสธยิ่งเลวร้ายกว่า รายงานสภาวการณ์ปี 2568 ระบุถึง <cite index="2-0">ยอดขายที่ดิ่งลง การล่มสลายของธุรกรรมที่อยู่อาศัยใหม่ถึง 49% และอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนสูงถึง 70% สำหรับบ้านราคาต่ำ อันเนื่องมาจากหนี้ครัวเรือนที่สูง</cite>

ทำไมธนาคารไทยจึงปฏิเสธมากขนาดนี้

สาเหตุหลักคือหนี้ครัวเรือน ไม่ใช่การขาดความสนใจของผู้ซื้อ บ้านและคอนโดที่ราคา 3 ล้านบาทลงมาได้รับผลกระทบหนักที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ผู้กู้ไทยที่มีภาระหนี้สูงกระจุกตัวอยู่มากที่สุด

การรายงานผลสำรวจสินเชื่อฉบับหนึ่งระบุไว้อย่างตรงไปตรงมาว่า <cite index="5-0,5-1">นับตั้งแต่การระบาดใหญ่ อัตราการปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านในไทยพุ่งสูงขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (ประมาณ 89,000 ดอลลาร์สหรัฐ) แตะระดับ 70% ในปี 2567 และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนถึงปี 2569 ตามรายงานของธนาคารไทยพาณิชย์</cite> ปัญหางบดุลครัวเรือนที่อ่อนแอ มากกว่าเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดเพียงอย่างเดียว คือตัวขับเคลื่อนแนวโน้มนี้

ผลกระทบต่อเนื่องต่อตลาดโครงการเปิดใหม่นั้นรุนแรงมาก บทวิเคราะห์ตลาดฉบับหนึ่งระบุว่า <cite index="2-1">การโอนที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี 2568 ลดลง 10.52% เมื่อเทียบปีต่อปี เหลือ 65,276 หน่วย</cite> ซึ่งการรายงานเดียวกันเชื่อมโยงการลดลงนี้โดยตรงกับปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่ตึงตัว

ตัวเลขนี้สะท้อนอย่างไรในข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์

แม้เศรษฐกิจในประเทศจะชะลอตัว แต่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมกลับแสดงให้เห็นตลาดที่กำลังทรงตัวมากกว่าจะทรุดตัวลง ตามข้อมูลของ REIC <cite index="6-0">มูลค่ารวมของการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นทุกไตรมาสในปีที่ผ่านมา โดยอยู่ที่ 181,000 ล้านบาทในไตรมาสแรก 210,000 ล้านบาทในไตรมาสสอง 226,000 ล้านบาทในไตรมาสสาม และ 247,000 ล้านบาทในไตรมาสสุดท้าย</cite> ของปี 2568

ข้อมูลการโอนคอนโดโดยเฉพาะกลับให้ภาพที่ผสมผสานมากกว่า ในช่วงต้นปี 2568 <cite index="0-0">การโอนคอนโดทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2568 ลดลง 7.3% เมื่อเทียบปีต่อปี เหลือ 21,814 หน่วย โดยมูลค่าการโอนรวมลดลง 11.1% เหลือ 56,000 ล้านบาท</cite> ตัวเลขนี้สอดคล้องอย่างใกล้ชิดกับช่วงเวลาที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงที่สุด

ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้ามาเติมเต็มช่องว่างนี้อย่างไร

ผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งโดยทั่วไปจ่ายด้วยเงินสดหรือใช้สินเชื่อจากต่างประเทศ ได้รับผลกระทบจากภาวะสินเชื่อในประเทศที่ตึงตัวน้อยมาก และส่วนแบ่งตลาดของกลุ่มนี้ก็สะท้อนถึงความยืดหยุ่นดังกล่าว สำหรับปี 2568 <cite index="7-0">การถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติคิดเป็น 14.7% ของหน่วยคอนโดที่โอนทั้งหมดทั่วประเทศ และ 25% ของมูลค่าการโอนรวม</cite> ซึ่งเป็นสัดส่วนที่ไม่สมดุลและตอกย้ำว่าอุปสงค์เงินสดจากต่างชาติมีความสำคัญต่ออุตสาหกรรมนี้เพียงใด

ในแง่ตัวเลขที่แท้จริง <cite index="8-0">ผู้ซื้อชาวต่างชาติโอนคอนโดประมาณ 14,899 หน่วย มูลค่า 60.92 พันล้านบาท ในประเทศไทยเมื่อปี 2568 คิดเป็นประมาณ 14.7% ของการโอนคอนโดทั้งหมดทั่วประเทศ</cite> องค์ประกอบของผู้ซื้อก็กำลังเปลี่ยนแปลงเช่นกัน โดย <cite index="9-0">ผู้ซื้อชาวอินเดียมีมูลค่าการโอนเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุดในตลาด อยู่ที่ประมาณ 5.6 ล้านบาทต่อหน่วย สูงกว่าค่าเฉลี่ยของผู้ซื้อต่างชาติโดยรวมที่ 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย</cite> ซึ่งเป็นหลักฐานว่าฐานผู้ซื้อต่างชาติกำลังขยายกว้างขึ้นเกินกว่าสัญชาติใดสัญชาติหนึ่ง

อุปสงค์ในระดับจังหวัดก็บอกเล่าเรื่องราวที่คล้ายกัน ในฝั่งตะวันออก ผลสำรวจปี 2567 ฉบับหนึ่งพบว่า <cite index="10-1">จังหวัดชลบุรีแซงหน้ากรุงเทพฯ ขึ้นเป็นจุดหมายปลายทางอันดับหนึ่งของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในช่วงครึ่งแรกของปี 2567</cite> และผู้พัฒนาโครงการก็ตอบสนองด้วยอุปทานใหม่ <cite index="10-0">เปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าจะมีหน่วยใหม่ประมาณ 1,000 หน่วยเข้าสู่ตลาดในปี 2568</cite> ผู้ซื้อที่กำลังชั่งน้ำหนักระหว่างอุปทานดังกล่าวกับราคาขายในปัจจุบัน ควรดู สถิติการโอนคอนโดชลบุรีปี 2568 ของเราสำหรับข้อมูลเชิงลึกระดับจังหวัด

ความหมายสำหรับผู้ซื้อเงินสดและผู้ซื้อต่างชาติ

อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่สูงฟังดูเหมือนข่าวร้ายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสำหรับผู้พัฒนาที่ไล่ตามผู้ซื้อในประเทศที่พึ่งพาสินเชื่อ มันก็เป็นข่าวร้ายจริง แต่เรื่องนี้เปลี่ยนสมการสำหรับคนที่ไม่จำเป็นต้องใช้สินเชื่อจากธนาคารไทย

1. อำนาจต่อรองดีขึ้น ผู้พัฒนาที่มีสินค้าคงเหลือที่ผู้ซื้อในประเทศไม่สามารถหาสินเชื่อได้อีกต่อไป มีแนวโน้มจะยอมลดราคา ยืดเงื่อนไขการผ่อนชำระ หรือแถมเฟอร์นิเจอร์ให้กับผู้ซื้อที่สามารถปิดการซื้อขายด้วยเงินสดได้
2. การเปิดโครงการใหม่ชะลอตัว เมื่อ <cite index="11-0">ภาคที่อยู่อาศัยคาดว่าจะยังคงเผชิญความท้าทายสำหรับผู้พัฒนาในปี 2569 จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อ่อนแอและเศรษฐกิจที่ซบเซา</cite> การเปิดตัวโครงการเก็งกำไรที่น้อยลงหมายถึงการแข่งขันในอนาคตกับสต็อกที่มีอยู่แล้วก็จะน้อยลงด้วย
3. คุณภาพสต็อกขายต่อดีขึ้น ผู้ขายที่มีแรงกดดันทางการเงินมักมีความยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่งอาจนำมาสู่โอกาสซื้อขายต่อที่ดีขึ้นในอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว
4. สินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติยังมีอยู่ แต่คัดเลือกมากขึ้น ธนาคารบางแห่งยังคงปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อที่ไม่ได้พำนักในไทยสำหรับคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วในราคาที่สูงกว่าเกณฑ์ที่กำหนด ในเมืองต่างๆ รวมถึงพัทยา แม้เงื่อนไขจะเข้มงวดกว่าช่วงก่อนปี 2566

หากคุณกำลังชั่งน้ำหนักการซื้อกับกฎการถือครองกรรมสิทธิ์ที่กว้างขึ้นซึ่งใช้กับผู้ซื้อที่ไม่ใช่คนไทย คู่มือของเราเกี่ยวกับ ข้อจำกัดโควตาคอนโดต่างชาติของไทย ซึ่งครอบคลุมว่าชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่ขายได้เท่าใดตามกฎหมายในอาคารแต่ละแห่ง เป็นบทความที่ควรอ่านประกอบ

ความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค: กรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยา

ไม่ใช่ทุกตลาดจะมีพฤติกรรมเหมือนกันภายใต้ภาวะสินเชื่อที่ตึงตัว ตัวอย่างเช่น ภูเก็ตยังคงดูดซับสต็อกจากผู้ซื้อต่างชาติได้อย่างต่อเนื่อง <cite index="2-2">ภูเก็ตโดดเด่นในการรักษาระดับการดูดซับคอนโดที่โอนให้ผู้ซื้อต่างชาติอย่างสม่ำเสมอที่ประมาณ 1,000 หน่วยต่อปี โดยเติบโต 10% เมื่อเทียบปีต่อปี</cite> ตามรายงานเดียวกัน

กลุ่มระดับบนของกรุงเทพฯ ก็ได้รับความสนใจเชิงเปรียบเทียบเช่นกัน โดย <cite index="8-1">ประมาณ 18% ของยอดขายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในกรุงเทพฯ</cite> ตกเป็นของผู้ซื้อต่างชาติ ตามบทวิเคราะห์ตลาดฉบับหนึ่งในปี 2569 ซึ่งเป็นเครื่องเตือนใจว่าระดับราคา ไม่ใช่แค่ทำเลที่ตั้ง คือปัจจัยที่กำหนดว่าโครงการหนึ่งจะได้รับผลกระทบจากภาวะสินเชื่อในประเทศที่ตึงตัวมากน้อยเพียงใด

ข้อควรพิจารณาในทางปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาพัทยา

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาชายฝั่งตะวันออกโดยเฉพาะ เรื่องอัตราปฏิเสธสินเชื่อแท้จริงแล้วคือเรื่องอุปทานและราคาที่แฝงตัวอยู่ ผู้พัฒนาที่เผชิญกับการดูดซับจากผู้ซื้อไทยที่ช้าลง มีแรงจูงใจที่จะเอาใจผู้ซื้อต่างชาติเงินสดมากขึ้น ไม่ว่าจะผ่านการตั้งราคา สิทธิประโยชน์ หรือรูปแบบหน่วยขาย

โครงการที่วางตำแหน่งไว้สำหรับกลุ่มผู้ซื้อลักษณะนี้พอดี ได้แก่รายการอย่าง Smart Island Resort on the Mainland และ A Quiet, Large Apartment ทั้งสองแห่งเจาะกลุ่มหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วและพร้อมซื้อด้วยเงินสด ซึ่งกำลังพิสูจน์ให้เห็นว่ามีความยืดหยุ่นมากกว่าโครงการเปิดใหม่ที่พึ่งพาสินเชื่อ สำหรับข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับราคาที่ผู้ซื้อควรคาดหวังในแต่ละประเภทหน่วยทั่วเมือง ดู คู่มือราคาอพาร์ตเมนต์พัทยาปี 2569 ของเรา

สรุปส่งท้าย

ตลาดคอนโดของไทยไม่ได้หดตัวลง แต่กำลังแบ่งตัวออกเป็นสองระดับ นั่นคือกลุ่มในประเทศที่ถูกจำกัดด้วยหนี้ครัวเรือนและความระมัดระวังของธนาคาร และกลุ่มที่ขับเคลื่อนด้วยเงินสดและมีความเป็นสากลมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งยังคงทำธุรกรรมได้ไม่ว่าภาวะสินเชื่อในประเทศจะเป็นอย่างไร การเข้าใจว่าโครงการหรือระดับราคาใดอยู่ในกลุ่มไหน กำลังกลายเป็นหนึ่งในขั้นตอนตรวจสอบข้อมูลที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อที่จะเข้าสู่ตลาดในปี 2569

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

thailand-market

สถิติการโอนคอนโดชลบุรี 2025: ตัวเลขจาก REIC บอกอะไรบ้าง

ข้อมูลการโอนปี 2025 ของ REIC แสดงให้เห็นว่าปริมาณคอนโดในชลบุรีเริ่มชะลอตัวลง แม้กรุงเทพฯ และฝั่งตะวันออกจะยังคงสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติไว้ได้ นี่คือความหมายที่แท้จริงของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังซื้อคอนโดในพัทยา