thailand-market

ทำไมอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้าน 40-70% กำลังเปลี่ยนโฉมตลาดคอนโดไทย

13/8/2569

ธนาคารไทยปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านราคาต่ำถึงเจ็ดในสิบราย ส่งผลให้อุปสงค์ในประเทศชะลอตัว แม้ผู้ซื้อต่างชาติยังคงโอนคอนโดในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยาอย่างต่อเนื่อง นี่คือความหมายของวิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อด้วยเงินสด

เขียนโดย AI ตรวจทานโดยทีมบรรณาธิการ

ปัจจุบันธนาคารไทยปฏิเสธคำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยระหว่าง 40% ถึง 70% ขึ้นอยู่กับระดับราคาของบ้านหรือคอนโดที่ยื่นขอ และภาวะสินเชื่อที่ตึงตัวขนาดนี้เองที่กำลังกำหนดทิศทางตลาดคอนโดไทยในตอนนี้มากกว่าปัจจัยอื่นใด เรื่องนี้ส่งผลถึงผู้ซื้อชาวต่างชาติด้วย เพราะการซื้อด้วยเงินสด ซึ่งเป็นวิธีหลักของผู้ซื้อที่ไม่ใช่คนไทยอยู่แล้ว กำลังกลายเป็นข้อได้เปรียบที่ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ในจังหวะที่อุปสงค์ในประเทศซึ่งพึ่งพาสินเชื่อเริ่มแห้งเหือดลง

อัตราปฏิเสธสินเชื่อในความเป็นจริงเป็นอย่างไร

ตัวเลขขยับเปลี่ยนค่อนข้างเร็วในช่วงสองปีที่ผ่านมา และผลสำรวจจากทั้งฝั่งผู้พัฒนาโครงการและธนาคารต่างชี้ไปทางเดียวกัน

• ผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรพบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้กู้รายย่อยอยู่ที่ประมาณ 40% ในปี 2568 ขณะที่อัตราเฉลี่ยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยังคงอยู่ที่ราว 40%
• ผลสำรวจแยกอีกฉบับที่ครอบคลุม 272 โครงการ พบว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านเฉลี่ยในไตรมาสแรกของปี 2568 เพิ่มขึ้นเป็น 45%
• เฉพาะกลุ่มคอนโด รายงานปี 2569 ฉบับหนึ่งระบุว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-60% จากสถาบันการเงินที่เข้มงวด สร้างอุปสรรคสำคัญต่อการปิดการขาย
• ในกลุ่มราคาต่ำ สถานการณ์ยิ่งหนักกว่านั้น รายงานสภาวการณ์ปี 2568 ระบุถึง ยอดขายที่ดิ่งลง การล่มสลายของธุรกรรมที่อยู่อาศัยใหม่ถึง 49% และอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนสูงถึง 70% สำหรับบ้านราคาต่ำ อันเนื่องมาจากหนี้ครัวเรือนที่สูง

ทำไมธนาคารไทยจึงปฏิเสธมากขนาดนี้

ต้นตอหลักคือหนี้ครัวเรือน ไม่ใช่เพราะผู้ซื้อขาดความสนใจแต่อย่างใด บ้านและคอนโดราคา 3 ล้านบาทลงมาโดนหนักที่สุด เพราะเป็นกลุ่มที่ผู้กู้ไทยซึ่งมีภาระหนี้สูงอยู่แล้วกระจุกตัวมากที่สุด

รายงานผลสำรวจสินเชื่อฉบับหนึ่งเขียนไว้ตรงๆ ว่า นับตั้งแต่การระบาดใหญ่ อัตราการปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านในไทยพุ่งสูงขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (ประมาณ 89,000 ดอลลาร์สหรัฐ) แตะระดับ 70% ในปี 2567 และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนถึงปี 2569 ตามรายงานของธนาคารไทยพาณิชย์ ปัญหางบดุลครัวเรือนที่อ่อนแอ มากกว่าเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดเพียงอย่างเดียว คือสิ่งที่ขับเคลื่อนแนวโน้มนี้อยู่

ผลกระทบต่อตลาดโครงการเปิดใหม่ก็รุนแรงไม่แพ้กัน บทวิเคราะห์ตลาดฉบับหนึ่งระบุว่า การโอนที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี 2568 ลดลง 10.52% เมื่อเทียบปีต่อปี เหลือ 65,276 หน่วย โดยรายงานเดียวกันโยงการลดลงนี้เข้ากับปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่ตึงตัวโดยตรง

ตัวเลขนี้สะท้อนอย่างไรในข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์

แม้เศรษฐกิจในประเทศจะชะลอตัว แต่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมกลับบอกเรื่องราวของตลาดที่ทรงตัวมากกว่าทรุดลง ตามข้อมูลของ REIC มูลค่ารวมของการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นทุกไตรมาสในปีที่ผ่านมา โดยอยู่ที่ 181,000 ล้านบาทในไตรมาสแรก 210,000 ล้านบาทในไตรมาสสอง 226,000 ล้านบาทในไตรมาสสาม และ 247,000 ล้านบาทในไตรมาสสุดท้าย ของปี 2568

ข้อมูลการโอนคอนโดโดยเฉพาะกลับให้ภาพที่ไม่ชัดเจนขนาดนั้น ช่วงต้นปี 2568 การโอนคอนโดทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2568 ลดลง 7.3% เมื่อเทียบปีต่อปี เหลือ 21,814 หน่วย โดยมูลค่าการโอนรวมลดลง 11.1% เหลือ 56,000 ล้านบาท ตัวเลขนี้เกิดขึ้นในช่วงเวลาเดียวกับที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงสุดพอดี

ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้ามาเติมเต็มช่องว่างนี้อย่างไร

ผู้ซื้อชาวต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่จ่ายด้วยเงินสดหรือใช้สินเชื่อจากต่างประเทศ แทบไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะสินเชื่อในประเทศที่ตึงตัวเลย และส่วนแบ่งตลาดของกลุ่มนี้ก็สะท้อนความยืดหยุ่นดังกล่าวได้ชัด สำหรับปี 2568 การถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติคิดเป็น 14.7% ของหน่วยคอนโดที่โอนทั้งหมดทั่วประเทศ และ 25% ของมูลค่าการโอนรวม ตัวเลขที่ไม่สมส่วนกันเช่นนี้ยิ่งตอกย้ำว่าอุปสงค์เงินสดจากต่างชาติสำคัญกับอุตสาหกรรมนี้แค่ไหน

ในแง่ตัวเลขจริง ผู้ซื้อชาวต่างชาติโอนคอนโดประมาณ 14,899 หน่วย มูลค่า 60.92 พันล้านบาท ในประเทศไทยเมื่อปี 2568 คิดเป็นประมาณ 14.7% ของการโอนคอนโดทั้งหมดทั่วประเทศ องค์ประกอบของผู้ซื้อเองก็เปลี่ยนไปเช่นกัน โดย ผู้ซื้อชาวอินเดียมีมูลค่าการโอนเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุดในตลาด อยู่ที่ประมาณ 5.6 ล้านบาทต่อหน่วย สูงกว่าค่าเฉลี่ยของผู้ซื้อต่างชาติโดยรวมที่ 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งบ่งชี้ว่าฐานผู้ซื้อต่างชาติกำลังกว้างขึ้น ไม่ได้กระจุกอยู่แค่สัญชาติใดสัญชาติหนึ่งอีกต่อไป

อุปสงค์ระดับจังหวัดก็บอกเรื่องราวคล้ายกัน ฝั่งตะวันออก ผลสำรวจปี 2567 พบว่า จังหวัดชลบุรีแซงหน้ากรุงเทพฯ ขึ้นเป็นจุดหมายปลายทางอันดับหนึ่งของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 และผู้พัฒนาโครงการก็ตอบรับด้วยอุปทานใหม่ เปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าจะมีหน่วยใหม่ประมาณ 1,000 หน่วยเข้าสู่ตลาดในปี 2568 ผู้ซื้อที่กำลังชั่งน้ำหนักระหว่างอุปทานส่วนนี้กับราคาขายปัจจุบัน ควรอ่าน สถิติการโอนคอนโดชลบุรีปี 2568 ของเราประกอบ เพราะมีข้อมูลเชิงลึกระดับจังหวัดครบถ้วนกว่า

ความหมายสำหรับผู้ซื้อเงินสดและผู้ซื้อต่างชาติ

อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขนาดนี้ฟังดูเหมือนข่าวร้ายสำหรับตลาดอสังหาฯ และสำหรับผู้พัฒนาที่ยังไล่ตามผู้ซื้อในประเทศที่พึ่งพาสินเชื่ออยู่ มันก็เป็นข่าวร้ายจริงๆ แต่สำหรับคนที่ไม่จำเป็นต้องพึ่งสินเชื่อจากธนาคารไทย สมการทั้งหมดกลับเปลี่ยนไป

1. อำนาจต่อรองดีขึ้น ผู้พัฒนาที่มีสินค้าคงเหลือซึ่งผู้ซื้อในประเทศหาสินเชื่อไม่ได้อีกแล้ว มักยอมลดราคา ยืดเงื่อนไขผ่อนชำระ หรือแถมเฟอร์นิเจอร์ให้กับผู้ซื้อที่ปิดการซื้อขายด้วยเงินสดได้
2. การเปิดโครงการใหม่ชะลอตัว เมื่อ ภาคที่อยู่อาศัยคาดว่าจะยังคงเผชิญความท้าทายสำหรับผู้พัฒนาในปี 2569 จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อ่อนแอและเศรษฐกิจที่ซบเซา การเปิดตัวโครงการเก็งกำไรที่น้อยลงก็หมายความว่าในอนาคตจะมีคู่แข่งจากสต็อกใหม่น้อยลงตามไปด้วย
3. คุณภาพสต็อกขายต่อดีขึ้น ผู้ขายที่มีแรงกดดันทางการเงินมักยอมยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่งอาจเปิดโอกาสให้ซื้อขายต่อได้ในเงื่อนไขที่ดีขึ้นในอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว
4. สินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติยังพอมี แต่คัดเลือกมากขึ้น ธนาคารบางแห่งยังปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อที่ไม่ได้พำนักในไทยสำหรับคอนโดสร้างเสร็จในราคาสูงกว่าเกณฑ์ที่กำหนด ในเมืองต่างๆ รวมถึงพัทยา แม้เงื่อนไขจะเข้มงวดกว่าช่วงก่อนปี 2566 พอสมควร

หากคุณกำลังชั่งน้ำหนักการซื้อกับกฎการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ใช้กับผู้ซื้อที่ไม่ใช่คนไทย ลองอ่านคู่มือของเราเรื่อง ข้อจำกัดโควตาคอนโดต่างชาติของไทย ซึ่งอธิบายว่าชาวต่างชาติถือครองพื้นที่ขายในแต่ละอาคารได้เท่าไรตามกฎหมาย

ความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค: กรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยา

ไม่ใช่ทุกตลาดจะเคลื่อนไหวเหมือนกันภายใต้ภาวะสินเชื่อตึงตัว ภูเก็ตเป็นตัวอย่างที่ยังดูดซับสต็อกจากผู้ซื้อต่างชาติได้ต่อเนื่อง ภูเก็ตโดดเด่นในการรักษาระดับการดูดซับคอนโดที่โอนให้ผู้ซื้อต่างชาติอย่างสม่ำเสมอที่ประมาณ 1,000 หน่วยต่อปี โดยเติบโต 10% เมื่อเทียบปีต่อปี ตามรายงานเดียวกัน

กลุ่มระดับบนของกรุงเทพฯ ก็ได้รับความสนใจไม่น้อยเช่นกัน โดย ประมาณ 18% ของยอดขายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในกรุงเทพฯ ตกเป็นของผู้ซื้อต่างชาติ ตามบทวิเคราะห์ตลาดปี 2569 ฉบับหนึ่ง ซึ่งเป็นเครื่องเตือนใจว่าระดับราคา ไม่ใช่แค่ทำเลที่ตั้ง คือสิ่งที่กำหนดว่าโครงการหนึ่งจะโดนผลกระทบจากภาวะสินเชื่อในประเทศมากน้อยแค่ไหน

ข้อควรพิจารณาในทางปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาพัทยา

สำหรับผู้ซื้อที่มองชายฝั่งตะวันออกโดยเฉพาะ เรื่องอัตราปฏิเสธสินเชื่อจริงๆ แล้วคือเรื่องอุปทานและราคาที่ซ่อนอยู่เบื้องหลัง ผู้พัฒนาที่เจอกับการดูดซับจากผู้ซื้อไทยที่ช้าลง ย่อมมีแรงจูงใจมากขึ้นที่จะเอาใจผู้ซื้อต่างชาติสายเงินสด ไม่ว่าจะผ่านการตั้งราคา สิทธิประโยชน์ หรือรูปแบบหน่วยขาย

โครงการที่วางตัวเองให้ตรงกับกลุ่มผู้ซื้อลักษณะนี้พอดี มีตัวอย่างอย่าง Smart Island Resort on the Mainland และ A Quiet, Large Apartment ทั้งสองแห่งเน้นหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วและพร้อมซื้อด้วยเงินสด ซึ่งพิสูจน์ตัวเองแล้วว่ายืดหยุ่นกว่าโครงการเปิดใหม่ที่พึ่งพาสินเชื่อ หากอยากรู้ว่าราคาที่ควรคาดหวังในแต่ละประเภทหน่วยทั่วเมืองเป็นอย่างไร ดู คู่มือราคาอพาร์ตเมนต์พัทยาปี 2569 ของเราเพิ่มเติมได้

สรุปส่งท้าย

ตลาดคอนโดของไทยไม่ได้กำลังหดตัวลง แต่กำลังแยกออกเป็นสองระดับชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ฝั่งหนึ่งคือกลุ่มในประเทศที่ถูกกดด้วยหนี้ครัวเรือนและความระมัดระวังของธนาคาร อีกฝั่งคือกลุ่มที่ขับเคลื่อนด้วยเงินสดและมีความเป็นสากลมากขึ้นทุกปี ซึ่งยังคงซื้อขายกันได้ไม่ว่าภาวะสินเชื่อในประเทศจะเป็นอย่างไร การรู้ว่าโครงการหรือระดับราคาไหนอยู่ในกลุ่มใด กำลังกลายเป็นหนึ่งในขั้นตอนตรวจสอบข้อมูลที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ที่จะเข้าตลาดในปี 2569

ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา รวบรวมจากแหล่งข้อมูลสาธารณะ ณ วันที่ 13/8/2569 ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบสถานการณ์เฉพาะของท่านโดยทนายความไทยที่มีใบอนุญาต อัตราภาษี เกณฑ์ และข้อกำหนดทางกฎหมายของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับที่ปรึกษากฎหมายอิสระก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

ตลาดคอนโดพัทยาสำหรับผู้เกษียณอายุ: สิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องรู้ในปี 2026

ผู้เกษียณอายุยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มั่นคงที่สุดในตลาดคอนโดพัทยา แต่กฎวีซ่าที่รองรับการพำนักระยะยาวของพวกเขากลับเข้มงวดขึ้น นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อเพื่อการเกษียณอายุควรเข้าใจเกี่ยวกับการเงิน ประกันภัย และทำเลที่มีความต้องการหนาแน่นตามแนวชายฝั่งตะวันออก

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025-2026: การโอนคอนโด แนวโน้มโควตาต่างชาติ และราคาพัทยา

การโอนคอนโดทั่วประเทศชะลอตัวตลอดปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติยังคงรักษาสัดส่วนไว้ได้ และราคาพัทยายังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังจะซื้ออสังหาฯ ในไทยตอนนี้

thailand-market

ความเสี่ยงภาวะอุปทานล้นตลาดคอนโดชายฝั่งตะวันออก: สิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาควรรู้

เส้นขอบฟ้าพัทยายังคงขยายตัวต่อเนื่อง แม้จะมีหน่วยคอนโดนับหมื่นยูนิตค้างขาย นี่คือความหมายที่แท้จริงของตัวเลขอุปทานล้นตลาดสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อคอนโดบนชายฝั่งตะวันออกในตอนนี้