world-market

Замедление рынка недвижимости Дубая направляет инвесторов в сторону Таиланда

29.07.2026

Дубай только что завершил рекордный 2025 год, а затем показал падение объёмов сделок на 14% в первом полугодии 2026-го. Для инвесторов, выбирающих, куда направить капитал дальше, доходность Паттайи при цене входа в разы ниже дубайской заслуживает внимания.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Рынок недвижимости Дубая только что зафиксировал пятый рекордный год подряд — объём продаж достиг 682,5 млрд дирхамов ОАЭ в 2025 году, однако объёмы сделок упали почти на 14% в первом полугодии 2026 года. Для инвесторов, которые заходили на волне дубайского бума, этот сигнал охлаждения — повод присмотреться к другим рынкам с точки зрения доходности, и Восточное побережье Таиланда всё чаще становится частью этого разговора.

Рекордный 2025 год в Дубае и последовавшее замедление

Дубай завершил прошлый год на исключительном подъёме. По данным Земельного департамента Дубая, <cite index="1-3">продажи недвижимости в эмирате выросли на 30,64% в годовом выражении, превысив 682,49 млрд дирхамов в 2025 году, по сравнению с 522,36 млрд дирхамов в 2024 году</cite>, при этом <cite index="1-4">с января по конец декабря 2025 года было зафиксировано 214 912 сделок купли-продажи против 180 860 сделок за аналогичный период 2024 года</cite>. С учётом ипотечных и прочих операций с недвижимостью <cite index="1-6">общая стоимость сделок с недвижимостью в Дубае выросла на 20,8% и составила 919 млрд дирхамов в 2025 году против 760,73 млрд дирхамов годом ранее</cite>.

Этот импульс с тех пор ослаб. К середине 2026 года <cite index="0-7">в Дубае зафиксировано 79 281 сделка по продаже жилой недвижимости на сумму 221,4 млрд дирхамов ОАЭ в первом полугодии 2026 года, по сравнению с 91 973 сделками на сумму 262,6 млрд дирхамов в первом полугодии 2025 года — снижение объёмов сделок на 13,8% и снижение стоимости сделок на 15,7%</cite>. Аналитики называют это скорее взвешенным поведением покупателей, чем обвалом рынка, но это явная точка перелома после пяти лет практически непрерывного роста.

Почему инвесторы Дубая начинают диверсифицировать портфели

История Дубая теперь — это история сегментации, а не равномерного роста. <cite index="0-7">Виллы показывают наилучшую динамику: средняя стоимость виллы во фрихолде выросла на 206% с начала пандемии, при этом цены на апартаменты также укрепились, впервые превысив пиковые значения предыдущего цикла</cite>. Именно такой уровень удорожания заставляет дисциплинированных инвесторов задаваться вопросом, где следующая точка входа — а не где закончился прошлый цикл.

Рост арендных ставок тоже нормализуется. <cite index="2-4">Арендный рынок Дубая вырос на 11,1% в 2025 году — это замедление по сравнению с темпом 13–15% в 2024 году, но всё ещё один из самых высоких показателей роста аренды среди крупных мировых городов</cite>. Для инвесторов, ориентированных на доходность, переход рынка от двузначного роста аренды к среднему однозначному росту цен — сигнал к перебалансировке портфеля, а не к дальнейшей концентрации в одном рынке.

Контрциклическая привлекательность Таиланда

Именно здесь Таиланд — и в частности Паттайя — становится актуальным для того же типа инвесторов. В отличие от дубайской модели фрихолда «везде», иностранное владение здесь работает через систему квот на кондоминиумы, но цены составляют лишь малую долю от стоимости квадратного метра в Дубае, а рынок находится на более ранней стадии цикла, а не на пятом году бума.

Для инвесторов, сравнивающих точки входа, важно точно понимать, сколько стоит объект и какие правила применяются. Наш гид по покупке апартаментов в Паттайе в 2026 году разбирает актуальные ценовые диапазоны, а материал о реформе квот на владение кондоминиумами для иностранцев в Таиланде объясняет структуру владения, которая существенно отличается от дубайской системы фрихолда.

Сравнение доходности: Дубай против Паттайи

Доходность — тот показатель, который действительно волнует трансграничных инвесторов, и здесь сравнение весьма показательно.

• Дубай: апартаменты среднего сегмента приносят примерно 7–8% валовой доходности, лучшие виллы — свыше 10%.
• Паттайя: премиальные, качественно управляемые кондоминиумы обычно приносят 5–8% годовых, а элитные высотные объекты в удачных локациях достигают 8–10% за счёт краткосрочной и долгосрочной аренды.

Итоговые цифры выглядят похоже, но цена входа — нет. Сопоставимый объект в Паттайе может стоить в разы дешевле апартаментов в Дубае, а значит, сопоставимый процент доходности выражается в куда меньшем абсолютном вложении капитала — важный фактор для инвесторов, которые диверсифицируют портфель, а не вкладывают всё в одну крупную позицию.

Риск строящегося жилья: общий фактор риска

Дубайский бум всё сильнее опирается на объекты на стадии строительства. <cite index="3-2">В 2025 году сегмент off-plan закрепил своё структурное доминирование, составив около 62,6% всех сделок на сумму примерно 293 млрд дирхамов, при этом доля off-plan стабильно росла с 61,7% в 2023 году до 69,3% в 2024 году и ещё выше в 2025-м</cite>. Такая концентрация в непостроенных объектах — фактор риска, знакомый всем, кто следит за собственным строительным конвейером Таиланда.

В Паттайе прослеживается похожая динамика, в которой стоит разобраться до вложения капитала — особенно с точки зрения сроков сдачи объектов и того, как новое предложение соотносится с существующими объёмами передачи прав собственности, отслеживаемыми Информационным центром недвижимости Таиланда. Покупателям, выбирающим между новостройками и вторичным жильём, стоит изучить данные по передаче прав в нашем разборе статистики передачи кондоминиумов в Чонбури за 2025 год.

Инфраструктура и локация по-прежнему определяют долгосрочную стоимость

Наилучшие результаты Дубая в последнее время сосредоточены в конкретных районах. <cite index="1-8">Business Bay возглавил список самых результативных районов</cite>, наряду с устоявшимися сообществами вблизи транспортных и деловых узлов. Та же логика применима и к Восточному побережью Таиланда, где близость к транспортной инфраструктуре всё чаще становится ключевым фактором, отличающим стагнирующие субрынки от растущих.

Инвесторам, применяющим фильтр «локация плюс инфраструктура», который работает в Дубае, стоит внимательно изучить собственную историю развития связности Паттайи, освещённую в нашем анализе расширения аэропорта У-Тапао и его влияния на недвижимость Паттайи.

Что это значит для диверсифицирующегося портфеля

Пятилетний рост Дубая ещё не закончен, но цифры первого полугодия 2026 года подтверждают, что рынок взрослеет. Именно эта зрелость и становится сигналом, заставляющим глобальный капитал искать рынки, находящиеся на более ранней стадии роста.

1. Дубай остаётся надёжным активом для действующих владельцев, особенно в сегменте вилл и объектов в престижных локациях.
2. Новый капитал, охотящийся за доходностью при более низкой цене входа, всё чаще обращает внимание на Юго-Восточную Азию.
3. Рынок кондоминиумов Таиланда предлагает сопоставимую арендную доходность при существенно более низкой стоимости объекта, но со своими особыми правилами владения, которые важно изучить перед покупкой.

Для инвесторов, которые сформировали позиции в Дубае во время его рекордного роста и теперь ищут возможности для диверсификации на рынке с потенциалом роста, фундаментальные показатели Паттайи — цена, доходность и развивающаяся инфраструктура — делают её логичным следующим пунктом в списке для due diligence.

Похожие статьи

world-market

Запрет на покупку недвижимости иностранцами в Канаде продлён до 2027 года — куда теперь пойдёт капитал

Канада продлила запрет на покупку жилья иностранцами до 1 января 2027 года, присоединившись к Австралии в ограничении доступа зарубежных покупателей к готовому жилью. Для международных инвесторов это закрывает два крупнейших западных рынка — и фригольдная система кондоминиумов Таиланда остаётся одним из немногих мест, где условия покупки по-прежнему просты и понятны.

world-market

Расхождение мировых рынков недвижимости: почему замедление продаж на Западе гонит капитал в Паттайю

Пока рынок жилья США буксует на 30-летних минимумах, а цены в Дубае растут двузначными темпами, происходит явное расхождение мировых рынков недвижимости — капитал перераспределяется, и Паттайя оказывается одним из главных бенефициаров этой тенденции.

world-market

Глобальные ограничения для иностранных покупателей толкают инвесторов в Таиланд

Запрет на покупку жилья иностранцами в Канаде действует до 2027 года, в Австралии — до 2029-го, а Испания рассматривает 100%-ный налог для покупателей не из ЕС. Пока западные рынки закрывают двери, открытые правила владения кондоминиумами в Таиланде привлекают новую волну международных инвесторов.