В каких странах сейчас действуют ограничения для иностранных покупателей жилья?

В Канаде и Австралии действуют запреты на покупку иностранцами уже существующего жилья: в Канаде — до января 2027 года, в Австралии продлен до июня 2029 года. Испания предложила, но пока не приняла, 100%-ный налог для покупателей не из ЕС.

Могут ли иностранцы по-прежнему покупать новостройки в Австралии, несмотря на запрет?

Да. Австралийское ограничение касается именно вторичного (уже существующего) жилья и призвано направить иностранные инвестиции в новостройки.

Затрагивают ли подобные ограничения на иностранное владение Таиланд?

Нет. Таиланд позволяет иностранцам владеть квартирами в кондоминиумах в полную собственность в рамках давнего правила, ограничивающего иностранное владение 49% площадей в любом отдельном здании, и эта система не двигалась в сторону более жестких ограничений, как в Канаде, Австралии или Испании.

Стал ли уже законом предложенный в Испании 100%-ный налог для покупателей не из ЕС?

Пока нет. По состоянию на конец марта 2026 года предложение застопорилось в испанском Конгрессе из-за нехватки политической поддержки, хотя намерение правительства продолжать эту инициативу остается очевидным.

Почему эта тенденция важна для тех, кто рассматривает именно Паттайю?

Паттайя предлагает иностранцам юридически прозрачное владение кондоминиумами в полную собственность по ценам значительно ниже, чем на сопоставимых прибрежных рынках Испании или Австралии, что делает ее все более привлекательной альтернативой по мере того, как традиционные рынки ограничивают или облагают налогом иностранный капитал.

world-market

Глобальные ограничения для иностранных покупателей толкают инвесторов в Таиланд

13.08.2026

Запрет на покупку жилья иностранцами в Канаде действует до 2027 года, в Австралии — до 2029-го, а Испания рассматривает 100%-ный налог для покупателей не из ЕС. Пока западные рынки закрывают двери, открытые правила владения кондоминиумами в Таиланде привлекают новую волну международных инвесторов.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Запрет Канады на покупку жилья иностранцами продлён до января 2027 года, Австралия отложила отмену ограничения на покупку иностранцами вторичного жилья до середины 2029 года, а Испания обсуждает 100%-ный налог для покупателей не из ЕС. Картина складывается сама собой: западные правительства закрывают доступ к своему рынку недвижимости для зарубежного капитала, и этот капитал ищет, куда пойти дальше — в том числе на рынок кондоминиумов Таиланда.

Новости о недвижимости за последнюю неделю только подтверждают закономерность, которая формировалась последние три года. Привычные «тихие гавани» в Северной Америке, Австралии и части Европы вводят ограничения или налоги для покупателей из-за рубежа, а открытые для иностранцев рынки Юго-Восточной Азии принимают на себя образовавшийся спрос. Тем, кто сравнивает варианты по всему миру, стоит сначала разобраться в этой глобальной тенденции — и только потом решать, куда вкладывать капитал.

Глобальная тенденция ограничений для иностранных покупателей: страна за страной

Речь не о разовых политических решениях в отдельных странах — картина складывается синхронно на нескольких ключевых рынках.

Канада: <cite index="1-1,1-2">правительство продлило действующий запрет на владение канадской недвижимостью иностранцами еще на два года, до 1 января 2027 года</cite>, хотя изначально он должен был закончиться в 2025 году.
Австралия: <cite index="6-1">запрет изначально был введен на 2 года с 1 апреля 2025 года</cite>, а затем продлен так, что <cite index="6-2">до 30 июня 2029 года иностранные лица, включая временных резидентов и компании с иностранным капиталом, не могут покупать уже существующее жилье в Австралии, кроме случаев, подпадающих под исключения</cite>.
Испания: <cite index="4-1">правительство Испании продвигает спорное предложение обложить резидентов не из Евросоюза 100%-ным налогом при покупке жилья, пытаясь справиться с назревающим жилищным кризисом</cite>. По состоянию на конец марта план <cite index="3-1">застопорился из-за сложностей с получением поддержки от политических меньшинств</cite>, но политическое намерение видно невооруженным глазом, даже если закон еще не принят.

Каждое правительство подаёт эти меры как заботу о доступности жилья для своих граждан. Для покупателей из других стран итог одинаков: меньше открытых дверей, больше бумажной работы и растущая политическая премия за риск при вложении в жильё на Западе.

Почему правительства ополчились на иностранных покупателей

Доступность жилья стала одной из главных внутриполитических тем в развитых странах, а иностранные покупатели — удобная мишень, независимо от их реальной доли в общем объёме сделок.

Логика Канады и Австралии

Обе страны прямо называют свои запреты мерой в пользу местных покупателей. Продление в Канаде подали как часть политики <cite index="2-1">использования всех доступных инструментов, чтобы сделать жилье доступнее для канадцев</cite>. Австралийский вариант <cite index="7-2">нацелен именно на вторичное жилье, направляя иностранные инвестиции исключительно в новостройки</cite> — важная деталь: канал для новостроек часто остаётся открытым даже при закрытом вторичном рынке.

Логика Испании

Испанское предложение идёт дальше простого запрета — оно фактически выталкивает покупателей не из ЕС за пределы приемлемого ценового диапазона. Власти прямо связывают эту меру с <cite index="5-1">затяжным жилищным кризисом</cite> и растущим недовольством иностранными покупателями, которых обвиняют в разгоне местных цен, особенно на побережье.

Что это означает для покупателей, рассматривающих альтернативы

Глобальный спрос на жильё за рубежом от этого не исчезает — он просто меняет направление. Покупатели, которые раньше по умолчанию смотрели на Торонто, Сидней, Коста-дель-Соль или кондоминиумы Лиссабона, теперь всё чаще сравнивают рынки, где им до сих пор рады.

Таиланд стоит здесь совершенно отдельно. Иностранцы уже сейчас могут владеть квартирами в кондоминиумах в полную собственность по действующему закону — при условии соблюдения давно установленной квоты в 49% иностранного владения на здание. Эта система не двигалась в сторону ужесточения, в отличие от политики Канады, Австралии или Испании, и сама эта стабильность становится сильным аргументом в пользу Таиланда.

Подробный разбор того, как система квот работает при текущих объёмах сделок, смотрите в нашем анализе тенденций передачи прав на кондоминиумы в Таиланде и давления на иностранную квоту.

Позиция Паттайи в мире закрывающихся дверей

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Паттайя выигрывает от этого глобального перераспределения сразу дважды. Здесь можно оформить кондоминиум в полную собственность без политических рисков, которые сейчас накрывают западные рынки, и при этом цена за квадратный метр остаётся заметно ниже, чем на европейских или североамериканских прибрежных рынках, откуда сейчас вытесняют многих иностранных покупателей.

Иностранное владение остаётся законным и структурно не ограниченным (при соблюдении квоты).
Стартовые цены за объект — лишь доля от стоимости сопоставимой прибрежной недвижимости в Испании, Австралии или Канаде.
Потенциал доходности от аренды подкрепляется устойчивой туристической и «долгосрочной» экспатской экономикой Паттайи.

Тем, кто сравнивает Паттайю с Испанией, стоит заглянуть и в наш разбор правил иностранной квоты в Паттайе и инвестиционной привлекательности, прежде чем считать эти два рынка напрямую сопоставимыми по цене или процедуре покупки.

Взгляд из США: третий путь из западных рынков

Дело не только в Канаде, Австралии и Испании. У рынка жилья США собственная история замедления: высокие ипотечные ставки заморозили объёмы сделок даже без формальных запретов для иностранных покупателей. Это породило отдельную волну покупателей, которые обратились к Таиланду исключительно из-за соотношения цены и ликвидности — эту тенденцию мы разбираем в материале о том, почему замороженные продажи на Западе толкают покупателей в Паттайю.

В итоге замедление в США и ограничения в Канаде, Австралии и Испании — два разных, но взаимоусиливающих фактора, которые подталкивают капитал к альтернативам в Юго-Восточной Азии.

Практические моменты перед переориентацией капитала

Перенаправить запланированную покупку недвижимости на Западе в сторону Таиланда — не то же самое, что заменить один объект другим «один к одному». Прежде чем вкладывать капитал, стоит учесть несколько практических моментов.

Структура собственности отличается. Владение кондоминиумом в собственность для иностранцев в Таиланде оформляется просто, а вот земля и виллы требуют других схем (аренда или тайская компания) — всегда уточняйте, что применимо к конкретному объекту.
Действуют правила по валюте и переводу средств. Средства для покупки иностранцем, как правило, должны поступать из-за рубежа в иностранной валюте и быть должным образом задокументированы для регистрации права собственности на кондоминиум.
Наличие квоты варьируется от здания к зданию. В популярных проектах Паттайи иностранная квота 49% может быть почти выбрана, поэтому важно заранее провести юридическую проверку оставшейся доступности.
Рыночные циклы различаются. У рынка кондоминиумов Таиланда собственная динамика передачи прав и ценообразования, и её стоит понимать перед сравнением доходности с западными рынками — см. наш более подробный анализ передачи прав и ценообразования на кондоминиумы в 2026 году.

Где сейчас открываются возможности

Для покупателей, которых цена или политические риски вытесняют из Канады, Австралии или Испании, сочетание юридической прозрачности, доступных цен и привлекательного образа жизни в Паттайе игнорировать становится всё труднее. Проекты, ориентированные на курортное, размеренное проживание — например, проект Great Investment or lifestyle ECO — показывают тот тип продукта, который сейчас притягивает капитал, ранее уходивший на квартиры на испанском побережье или в канадские кондоминиумы.

Расположение у моря приобретает особую ценность, когда покупатели напрямую сравнивают варианты с европейскими прибрежными альтернативами; объект вроде новой элитной недвижимости у моря хорошо иллюстрирует этот момент сравнения.

Итог

Глобальная тенденция ограничений для иностранных покупателей — не временный всплеск: запрет в Канаде действует до 2027 года, в Австралии — до 2029-го, а предложение Испании, даже застопорившись, показывает направление, в котором движется европейская политика. Покупатели, которые заранее заходят на открытые, хорошо регулируемые рынки вроде рынка кондоминиумов Таиланда, оказываются впереди волны вытесненного спроса с западных рынков — а не догоняют её позже.