world-market

60%-й налог на недвижимость в Сингапуре тихо перенаправляет капитал в Таиланд

30.07.2026

Дополнительная гербовая пошлина при покупке недвижимости в Сингапуре теперь составляет 60% для иностранцев на любую жилую покупку. Эта цифра меняет то, куда инвесторы из Сингапура и другие иностранные покупатели смотрят дальше — и Таиланд всплывает снова и снова.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Сингапур теперь взимает с иностранных покупателей дополнительную гербовую пошлину (ABSD) в размере 60% сверх стандартной гербовой пошлины покупателя при любой покупке жилой недвижимости. Эта ставка действует с апреля 2023 года и уже сделала именно то, для чего была введена: вытолкнула капитал нерезидентов из рынка жилья Сингапура в сторону других регионов, причём Таиланд стал одним из наиболее практичных направлений для инвесторов, всё ещё желающих сохранить присутствие в Юго-Восточной Азии.

Во сколько реально обходится 60%-й ABSD иностранному покупателю

Масштаб этого налога легко недооценить, пока не посчитаешь цифры. <cite index="1-1">Дополнительная гербовая пошлина (ABSD) для граждан Сингапура при покупке второй и последующих квартир составляет 20–30%; постоянные резиденты, иностранцы и юридические лица платят от 5% до 65% начиная с 27 апреля 2023 года.</cite>

Конкретно, <cite index="1-4">ABSD для иностранцев при покупке любой жилой недвижимости был повышен с 30% до 60%</cite>. Это не косметическая мера охлаждения рынка — она фактически удваивает стоимость входа для нерезидента по сравнению с ситуацией всего несколько лет назад.

Чтобы представить это в конкретных цифрах, один недавний анализ рассчитал общую налоговую нагрузку для сопоставимой местной покупки: <cite index="2-3,2-4">при покупке постоянным резидентом Сингапура второй жилой недвижимости стоимостью около 1,2 млн сингапурских долларов базовая гербовая пошлина составит примерно 32 600 сингапурских долларов, плюс дополнительная гербовая пошлина по ставке 30%, что в сумме даёт около 392 600 сингапурских долларов первоначальных пошлин</cite>. Иностранные же покупатели, платя вдвое большую ставку ABSD, сталкиваются с ещё более высокой стеной расходов ещё до того, как заплатят хоть цент за саму недвижимость.

Зачем Сингапур вообще построил эту стену

Это не новый налог — это эскалация политики, действующей уже более десяти лет. <cite index="2-1,2-2">Рынок недвижимости Сингапура в 2025 году регулируется четырьмя взаимосвязанными механизмами: ABSD, гербовой пошлиной продавца (SSD), лимитами на соотношение суммы кредита к стоимости (LTV) и показателями долговой нагрузки, которые вместе образуют избыточную систему, где каждая мера усиливает остальные, создавая барьер для спекулятивных и чрезмерно закредитованных покупок.</cite>

Эффект на иностранный спрос оказался прямым и заметным. <cite index="2-5">Карательная ставка в 60% для иностранцев фактически огородила массовый рынок для местных покупателей и заметно охладила иностранный спрос, особенно в престижном Центральном регионе (Core Central Region).</cite> Инвесторы, которые раньше рассматривали кондоминиумы Сингапура как стабильный региональный способ сохранения капитала, теперь сталкиваются с налоговым счётом, который перечёркивает годы ожидаемого роста стоимости ещё до получения первой арендной платы.

Куда вместо этого направляется иностранный капитал

Капитал, вытесненный из одного рынка, никуда не исчезает — он перемещается. Для инвесторов из Сингапура и держателей сингапурских паспортов расчёт всё чаще указывает на Таиланд, где специализированное юридическое руководство, ориентированное именно на эту аудиторию, недавно подробно описало путь входа на рынок. <cite index="3-1">Для сингапурских инвесторов наиболее распространённый, простой и безопасный способ — купить квартиру в кондоминиуме в собственность (фрихолд), оформленную напрямую на своё имя.</cite>

Эта схема имеет свои правила, но ни одно из них даже близко не приближается к 60%-й налоговой надбавке:

1. Правило иностранной квоты — <cite index="3-2">Закон о кондоминиумах Таиланда предписывает, что иностранцам может принадлежать до 49% от общей продаваемой площади проекта, рассчитываемой в квадратных метрах, а не по количеству юнитов</cite>.
2. Правило запрета на землю — <cite index="3-1">иностранцам строго запрещено владеть землёй в Таиланде, а значит, дом с земельным участком, виллу или отдельный участок нельзя купить на своё имя</cite>.
3. Правило перевода средств из-за рубежа — <cite index="3-1">100% суммы покупки должно быть переведено в Таиланд в иностранной валюте с зарубежного банковского счёта</cite> — это требование по соблюдению процедуры, а не налоговая нагрузка.

Ни один из этих механизмов не работает как карательный налог, подобный сингапурскому ABSD. Это административные защитные меры, а не 60%-я пошлина за вход.

Почему именно Паттайя подходит для этого капитала

Внутри Таиланда Паттайя стала естественной точкой притяжения для перенаправленного спроса, потому что предлагает ту же простоту фрихолд-кондоминиумов, к которой уже привыкли сингапурские покупатели, но по ценам в разы ниже сингапурских. Тем, кто взвешивает, где бюджет пойдёт дальше всего, стоит внимательно изучить подробный гид по ценам на квартиры в Паттайе в 2026 году, в котором разбирается, сколько реально стоят разные размеры юнитов и локации сегодня.

Для инвесторов, сравнивающих скорее профили доходности, чем просто цену входа, важно понимать и то, как рост отказов по ипотеке меняет рынок кондо в Таиланде — покупатели за наличные сталкиваются с гораздо меньшими сложностями, чем те, кто рассчитывает на финансирование, а большая часть капитала из Сингапура в любом случае поступает как наличные согласно правилу перевода средств из-за рубежа.

Вопрос иностранной квоты — палка о двух концах

Тайская квота в 49% не лишена подводных камней, и об этом стоит говорить прямо. Популярные здания в престижных локациях действительно заполняют свою квоту на иностранное владение, и покупателям стоит проверять доступность квоты перед тем, как выбрать конкретный юнит — эта динамика подробно разбирается в анализе реформы квоты на иностранное владение кондоминиумами в Таиланде, где рассматриваются предложения по повышению этого потолка.

В отличие от налоговой системы нормирования Сингапура, тайская система нормирует по объёму предложения внутри здания, а не по карательной стоимости. Покупатель, которому не хватило квоты в одном здании Паттайи, может просто рассмотреть следующий проект — это принципиально иной опыт по сравнению с уплатой 60%-го налога независимо от того, какое здание выбрано.

Что это значит для более широкой региональной картины

ABSD Сингапура вписывается в более широкий глобальный тренд, когда правительства используют налоги и ограничения на владение, чтобы замедлить покупку жилья иностранцами, а почти десятилетнее использование Сингапуром гербовой пошлины как рычага показывает, насколько устойчивыми становятся такие меры после введения — ставка апреля 2023 года уже пережила два года рыночных циклов без пересмотра.

Для инвесторов, правильно считывающих тренд, урок не в том, что недвижимость Юго-Восточной Азии стала менее привлекательной — а в том, что конкретное расположение внутри региона теперь имеет большее значение, чем раньше. Рынки без налоговой стены наподобие ABSD, с прозрачными фрихолд-структурами для иностранцев и более низкими абсолютными ценами входа, поглощают спрос, вытесненный регуляторным давлением из более дорогих в налоговом плане рынков.

Практический вывод для покупателей

Любому, кто сравнивает покупку в Сингапуре с покупкой в Таиланде, стоит считать полную итоговую стоимость, а не только цену на бумаге. Покупка в Сингапуре за 1,2 млн сингапурских долларов, влекущая около 392 600 сингапурских долларов одной только гербовой пошлины, представляет собой базу расходов, которую сопоставимая покупка кондо в Таиланде просто не несёт.

Именно в этом разрыве заключается настоящая история за цифрами этой недели — не в том, что рынок Сингапура ослаб, а в том, что его налоговая структура сделала математику доходности для иностранного капитала принципиально иной по сравнению с тем, что доступно в нескольких часах перелёта.

Похожие статьи

world-market

Запрет на покупку недвижимости иностранцами в Канаде продлён до 2027 года — куда теперь пойдёт капитал

Канада продлила запрет на покупку жилья иностранцами до 1 января 2027 года, присоединившись к Австралии в ограничении доступа зарубежных покупателей к готовому жилью. Для международных инвесторов это закрывает два крупнейших западных рынка — и фригольдная система кондоминиумов Таиланда остаётся одним из немногих мест, где условия покупки по-прежнему просты и понятны.

world-market

Расхождение мировых рынков недвижимости: почему замедление продаж на Западе гонит капитал в Паттайю

Пока рынок жилья США буксует на 30-летних минимумах, а цены в Дубае растут двузначными темпами, происходит явное расхождение мировых рынков недвижимости — капитал перераспределяется, и Паттайя оказывается одним из главных бенефициаров этой тенденции.

world-market

Замедление рынка недвижимости Дубая направляет инвесторов в сторону Таиланда

Дубай только что завершил рекордный 2025 год, а затем показал падение объёмов сделок на 14% в первом полугодии 2026-го. Для инвесторов, выбирающих, куда направить капитал дальше, доходность Паттайи при цене входа в разы ниже дубайской заслуживает внимания.