world-market

60%-й налог на недвижимость в Сингапуре тихо перенаправляет капитал в Таиланд

13.08.2026

Дополнительная гербовая пошлина при покупке недвижимости в Сингапуре теперь составляет 60% для иностранцев на любую жилую покупку. Эта цифра меняет то, куда инвесторы из Сингапура и другие иностранные покупатели смотрят дальше — и Таиланд всплывает снова и снова.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Во сколько реально обходится 60%-й ABSD иностранному покупателю

Масштаб этого налога сложно оценить на глаз, пока не разберёшь цифры по порядку. Дополнительная гербовая пошлина (ABSD) для граждан Сингапура при покупке второй и последующих квартир составляет 20–30%; постоянные резиденты, иностранцы и юридические лица платят от 5% до 65% — эти ставки действуют с 27 апреля 2023 года.

Для иностранцев ставка ABSD при покупке любой жилой недвижимости выросла с 30% до 60%. Это уже не косметическая мера охлаждения перегретого рынка — она фактически удваивает стоимость входа для нерезидента по сравнению с тем, что было всего несколько лет назад.

Чтобы почувствовать масштаб в конкретных деньгах, обратимся к недавнему расчёту налоговой нагрузки для сопоставимой сделки местного покупателя. При покупке постоянным резидентом Сингапура второй квартиры стоимостью около 1,2 млн сингапурских долларов базовая гербовая пошлина составит примерно 32 600 сингапурских долларов. Плюс дополнительная пошлина по ставке 30% — итого получается около 392 600 сингапурских долларов только первоначальных сборов. Иностранец, платящий вдвое большую ставку ABSD, упирается в стену расходов ещё до того, как перевёл хотя бы один доллар за саму недвижимость.

Зачем Сингапур вообще построил эту стену

Это не новый налог, а продолжение политики, которая работает уже больше десяти лет. Рынок недвижимости Сингапура в 2025 году держится на четырёх взаимосвязанных механизмах: ABSD, гербовой пошлине продавца (SSD), лимитах на соотношение кредита к стоимости (LTV) и показателях долговой нагрузки. Вместе они образуют избыточную систему, где каждая мера усиливает остальные, отсекая спекулятивные и чрезмерно закредитованные покупки.

Эффект на иностранный спрос оказался прямым и хорошо заметным. Карательная ставка в 60% фактически огородила массовый рынок жилья для местных покупателей и заметно охладила интерес нерезидентов, особенно в престижном Центральном регионе (Core Central Region). Инвесторы, которые ещё недавно рассматривали кондоминиумы Сингапура как надёжный региональный способ сохранить капитал, теперь получают налоговый счёт, перекрывающий годы ожидаемого роста стоимости — и это до первой арендной платы.

Куда вместо этого направляется иностранный капитал

Капитал, вытесненный с одного рынка, никуда не исчезает — он просто перетекает туда, где условия проще. Для инвесторов из Сингапура и держателей сингапурских паспортов расчёт всё чаще указывает на Таиланд: специализированное юридическое руководство, ориентированное именно на эту аудиторию, недавно подробно разобрало путь входа на рынок. Наиболее распространённый, простой и безопасный вариант для сингапурских покупателей — купить квартиру в кондоминиуме в собственность (фрихолд), оформленную напрямую на своё имя.

У этой схемы есть свои правила, но ни одно из них даже отдалённо не приближается к 60%-й налоговой надбавке:

1. Правило иностранной квоты — Закон о кондоминиумах Таиланда предписывает, что иностранцам может принадлежать до 49% общей продаваемой площади проекта, рассчитываемой в квадратных метрах, а не по количеству юнитов.
2. Правило запрета на землю — иностранцам строго запрещено владеть землёй в Таиланде, а значит, дом с участком, виллу или отдельный земельный надел на своё имя купить нельзя.
3. Правило перевода средств из-за рубежа — 100% суммы покупки должно быть переведено в Таиланд в иностранной валюте с зарубежного банковского счёта. Это требование к процедуре, а не налоговая нагрузка.

Ни один из этих механизмов не работает как карательный налог наподобие сингапурского ABSD. Это административные ограничения, а не 60%-й входной билет.

Почему именно Паттайя подходит для этого капитала

Внутри Таиланда Паттайя стала естественной точкой притяжения для перенаправленного спроса — она предлагает ту же простоту фрихолд-кондоминиумов, к которой уже привыкли сингапурские покупатели, но по ценам в разы ниже сингапурских. Тем, кто прикидывает, где бюджет пойдёт дальше, стоит изучить подробный гид по ценам на квартиры в Паттайе в 2026 году — там разобрано, сколько реально стоят разные размеры юнитов и локации сегодня.

Инвесторам, которые сравнивают не только цену входа, но и профиль доходности, полезно понимать, как рост отказов по ипотеке меняет рынок кондо в Таиланде. Покупатели за наличные сталкиваются с гораздо меньшими сложностями, чем те, кто рассчитывает на финансирование, а большая часть капитала из Сингапура в любом случае приходит как наличные — так требует правило перевода средств из-за рубежа.

Вопрос иностранной квоты — палка о двух концах

Тайская квота в 49% не лишена подводных камней, и об этом стоит говорить прямо. Популярные здания в престижных локациях действительно заполняют свою квоту на иностранное владение, поэтому перед выбором конкретного юнита стоит проверять доступность квоты. Эта динамика подробно разбирается в анализе реформы квоты на иностранное владение кондоминиумами в Таиланде, где рассматриваются предложения по повышению этого потолка.

В отличие от налоговой системы нормирования Сингапура, тайская модель ограничивает по объёму предложения внутри конкретного здания, а не по карательной стоимости сделки. Покупатель, которому не хватило квоты в одном доме Паттайи, может просто рассмотреть следующий проект — это принципиально иной опыт по сравнению с уплатой 60%-го налога независимо от того, какое здание выбрано.

Что это значит для более широкой региональной картины

ABSD Сингапура вписывается в более широкий глобальный тренд: правительства используют налоги и ограничения на владение, чтобы притормозить покупку жилья иностранцами. Почти десятилетний опыт Сингапура с гербовой пошлиной как рычагом показывает, насколько устойчивыми становятся такие меры после введения — ставка апреля 2023 года уже пережила два года рыночных циклов без пересмотра.

Для инвесторов, правильно читающих этот тренд, урок не в том, что недвижимость Юго-Восточной Азии стала менее привлекательной. Урок в том, что конкретное расположение внутри региона теперь значит больше, чем раньше. Рынки без налоговой стены наподобие ABSD, с прозрачными фрихолд-структурами для иностранцев и более низкими ценами входа, забирают спрос, вытесненный регуляторным давлением с более дорогих в налоговом отношении рынков.

Практический вывод для покупателей

Любому, кто сравнивает покупку в Сингапуре с покупкой в Таиланде, стоит считать полную итоговую стоимость, а не только цену на бумаге. Покупка в Сингапуре за 1,2 млн сингапурских долларов, которая тянет за собой около 392 600 сингапурских долларов одной только гербовой пошлины, создаёт базу расходов, которой сопоставимая покупка кондо в Таиланде просто не знает.

Именно в этом разрыве и кроется настоящая история за цифрами этой недели — не в том, что рынок Сингапура ослаб, а в том, что его налоговая структура сделала математику доходности для иностранного капитала принципиально другой по сравнению с тем, что доступно в нескольких часах перелёта.

Похожие статьи

world-market

Запрет на покупку недвижимости иностранцами в Канаде продлён до 2027 года — куда теперь пойдёт капитал

Канада продлила запрет на покупку жилья иностранцами до 1 января 2027 года, присоединившись к Австралии в ограничении доступа зарубежных покупателей к готовому жилью. Для международных инвесторов это закрывает два крупнейших западных рынка — и фригольдная система кондоминиумов Таиланда остаётся одним из немногих мест, где условия покупки по-прежнему просты и понятны.

world-market

Расхождение мировых рынков недвижимости: почему замедление продаж на Западе гонит капитал в Паттайю

Пока рынок жилья США буксует на 30-летних минимумах, а цены в Дубае растут двузначными темпами, происходит явное расхождение мировых рынков недвижимости — капитал перераспределяется, и Паттайя оказывается одним из главных бенефициаров этой тенденции.

world-market

Замедление рынка недвижимости Дубая направляет инвесторов в сторону Таиланда

Дубай только что завершил рекордный 2025 год, а затем показал падение объёмов сделок на 14% в первом полугодии 2026-го. Для инвесторов, выбирающих, куда направить капитал дальше, доходность Паттайи при цене входа в разы ниже дубайской заслуживает внимания.