Действительно ли передача кондоминиумов иностранцам в Таиланде растёт в 2025 году?

Да, в количественном выражении, но не в денежном. На иностранных покупателей пришлось 14 899 сделок по передаче кондоминиумов по всей стране в 2025 году — на 2,2% больше в годовом выражении, тогда как общая стоимость сделок упала на 10,7% до примерно 60,92 млрд бат, то есть покупатели приобретают больше юнитов, но более доступных по стоимости.

Меняется ли квота в 49% на владение иностранцами?

Квота в 49% на владение иностранцами кондоминиумами в рамках одного здания по-прежнему действует, хотя регуляторы активно обсуждают её снижение примерно до 30–39%. Окончательное решение пока не принято, а любое новое правило будет применяться к будущим покупкам, а не к уже существующим правам собственности (freehold).

Снижаются ли ставки по ипотеке в Таиланде?

Да. Банк Таиланда суммарно снизил ключевую ставку на 125 базисных пунктов с октября 2024 года, последнее снижение произошло в декабре 2025 года, а некоторые банки также смягчают ограничения на соотношение кредита к стоимости залога, чтобы поддержать кредитование.

Почему Паттайя опережает общенациональный рынок кондоминиумов?

Паттайя находится в зоне Восточного экономического коридора (EEC), на который пришлось почти 45% притока иностранных инвестиций в Таиланд в первом квартале 2026 года, и выигрывает от крупных инфраструктурных проектов, таких как многомиллиардное расширение аэропорта У-Тапао, что обеспечивает более стабильный рост цен по сравнению с большей частью остальной страны.

Стоит ли беспокоиться об использовании тайской компании для владения недвижимостью?

Регуляторы активно пересматривают схемы номинальных компаний, используемые для владения землёй в интересах иностранцев, поэтому тем, кто полагается на такую структуру, стоит получить актуальную юридическую консультацию, поскольку контроль со стороны властей усиливается, даже несмотря на то, что закон с обратной силой пока не принят.

thailand-market

Обзор рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, квоты для иностранцев и инвестиционный потенциал Паттайи

13.08.2026

Число сделок по передаче кондоминиумов иностранцам по всей стране выросло на 2,2% в 2025 году, хотя их суммарная стоимость снизилась, а Банк Таиланда снизил ставку уже четвёртый раз подряд. Разбираемся, что эти цифры значат для тех, кто сейчас покупает недвижимость в Паттайе.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Рынок кондоминиумов Таиланда закрыл 2025 год с довольно противоречивой статистикой: сделок с иностранными покупателями стало чуть больше, а вот их суммарная стоимость упала. При этом Банк Таиланда продолжает снижать ставку, поддерживая ослабевший рынок. Для покупателей это означает более дешёвое финансирование и больше пространства для торга по всей стране — но Паттайя и Восточное побережье идут против общего тренда за счёт инфраструктурных инвестиций в рамках EEC и устойчивого спроса со стороны иностранцев. Прежде чем вкладывать капитал в рынок недвижимости Таиланда в 2026 году, стоит разобраться, откуда эти разнонаправленные тенденции берутся.

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: что показывают данные по передаче кондоминиумов

Общенациональные цифры складываются в историю устойчивости по количеству сделок при слабости в деньгах. Согласно анализу Информационного центра недвижимости (REIC), <cite index="1-1">на иностранных покупателей в 2025 году по всей стране пришлось 14 899 сделок по передаче кондоминиумов — на 2,2% больше в годовом выражении, тогда как общая стоимость сделок упала на 10,7%, до 60,92 млрд бат</cite>.

Такое расхождение — единиц больше, а денег в сумме меньше — говорит скорее о смещении спроса в сторону компактных и доступных по цене объектов, чем о его реальном падении. Ранее в течение года складывалась похожая картина: <cite index="3-1">анализ REIC по передаче кондоминиумов иностранцам за январь–сентябрь 2025 года показал, что иностранные покупатели приобрели 11 011 юнитов — примерно на уровне прошлого года, при этом общая стоимость упала на 14,2%, до около 44,1 млрд бат</cite>.

Более широкий жилой сектор уже второй год подряд работает ниже своего тренда. <cite index="3-2">После ослабления в 2023–2024 годах спрос на жилищном рынке Таиланда оставался слабым и в 2025 году, а индикаторы транзакций указывали на снижение ликвидности как в малоэтажной застройке, так и в сегменте кондоминиумов</cite>. Для инвесторов, охотящихся за выгодной ценой, именно такое затишье создаёт удобные точки входа — особенно там, где предложение не так перенасыщено, как в Бангкоке.

Кто продолжает покупать

Китайские покупатели остаются крупнейшей национальной группой среди иностранцев — так было и раньше, и статистика последних лет это подтверждает. При этом сама доля иностранных покупок в общем рынке невелика: <cite index="4-1">иностранцы приобрели 7 167 кондоминиумов в первом полугодии 2025 года на сумму около 28,7 млрд бат, что составляет менее 10% от общего числа сделок по кондоминиумам по стране</cite>. То есть основной объём сделок в масштабах страны формирует внутренний тайский рынок, а не иностранный спрос — но при этом спрос иностранцев концентрируется в курортных и лайфстайл-направлениях, и Паттайя здесь одна из ключевых точек.

Подробную разбивку по национальностям и ценовым сегментам смотрите в нашем материале о квотах для иностранцев и передаче кондоминиумов на рынке недвижимости Таиланда в 2026 году — там эта динамика прослеживается помесячно.

Ставки по ипотеке и условия финансирования смягчаются

Стоимость заимствований уверенно движется в сторону покупателей с конца 2024 года. <cite index="6-1">Банк Таиланда начал снижать ключевую ставку в октябре 2024 года и к настоящему моменту суммарно снизил её на 125 базисных пунктов, а последнее снижение — на 25 базисных пунктов — было объявлено в декабре 2025 года</cite>.

Коммерческие банки следуют этому же курсу. По состоянию на начало 2026 года опубликованные ставки по жилищным кредитам Bangkok Bank отражают этот цикл смягчения — расчёт привязан к минимальной розничной ставке банка (Minimum Retail Rate).

Регуляторы также ослабили требования к доступу к кредитам. <cite index="5-2">Банк Таиланда смягчает соотношение кредита к стоимости залога (loan-to-value), допуская в некоторых случаях кредитование до 100% стоимости объекта</cite> — заметный сдвиг после многолетних жёстких макропруденциальных ограничений, которые вводились для охлаждения спекулятивного кредитования.

Для иностранных покупателей тайская ипотека всё же остаётся менее доступной, чем для граждан Таиланда, поэтому большинство международных покупателей платят наличными или привлекают финансирование у себя на родине. Но более мягкие внутренние кредитные условия поддерживают рынок вторичной недвижимости и денежный поток застройщиков, а это напрямую влияет на скорость, с которой новое предложение расходится по рынку.

Давление квот на иностранцев и регуляторные перспективы

Лимит в 49% на владение иностранцами в здании кондоминиума остаётся самым значимым правилом для зарубежных покупателей — и именно оно сейчас активно пересматривается. <cite index="8-1">Квота в 49% для иностранных владельцев по-прежнему действует, но обсуждается её снижение до 30–39%, а основным мотивом реформы называется защита тайских покупателей от роста цен, вызванного иностранным спросом</cite>.

Отдельно власти взялись за давно известную лазейку. <cite index="7-3">Согласно Закону о кондоминиумах, иностранцы могут владеть кондоминиумами на праве собственности (freehold) при условии, что доля иностранного владения в рамках одного проекта не превышает 49% от общей площади, предназначенной для продажи</cite>, а <cite index="7-4">исторически распространённая схема обхода этого правила — создание тайской компании с ограниченной ответственностью, где большинство акций принадлежит тайским гражданам, для владения землёй в интересах иностранца — именно на неё и направлены меры 2026 года</cite>.

Что это значит для нынешних и потенциальных владельцев

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Существующие права собственности на кондоминиумы (freehold) защищены конституционно, поэтому любое ужесточение правил коснётся будущих сделок, а не задним числом.
Популярные проекты с иностранной квотой в востребованных локациях заполняются всё быстрее, поэтому раннее бронирование становится всё более значимым фактором.
Покупателям, использующим номинальные компании для владения землёй, стоит пересмотреть свои схемы — учитывая усиливающееся внимание регуляторов, о котором речь шла выше.

Все эти изменения пока остаются предложениями, а не законом. Но общее направление — более жёсткий контроль и отсутствие расширения квоты в обозримой перспективе — говорит в пользу того, чтобы закреплять за собой квотные единицы в доступных проектах уже сейчас, а не откладывать решение.

Паттайя и Восточное побережье: опережая общенациональный тренд

Пока Бангкок и большая часть страны переживают спад, фундаментальные показатели Паттайи выглядят совсем иначе. <cite index="11-1">Только в первом квартале 2026 года Таиланд привлёк почти 100 млрд бат иностранных инвестиций, из которых 45% капитала было направлено напрямую в зоны Восточного экономического коридора (EEC)</cite> — государственный пояс роста, куда входит Паттайя и всё прилегающее побережье Чонбури–Районг.

Опорой этого тезиса выступает инфраструктура. <cite index="12-1">Проект аэропорта У-Тапао и Eastern Aviation City представляет собой инвестиции общим объёмом 6,23 млрд долларов США</cite>, и <cite index="12-2">к 2025–2026 годам, с открытием третьего пассажирского терминала за счёт частных инвестиций, ожидается</cite>, что У-Тапао заметно расширит региональную транспортную связанность. В сочетании с глубоководным портом Лаем Чабанг и запланированными линиями высокоскоростной железной дороги Восточное побережье превращается в самостоятельный логистический и жилой коридор — а не просто пляжный спутник Бангкока.

На местном уровне ценовые данные показывают устойчивый, но не взрывной рост. <cite index="9-2">Среднегодовой рост цен на кондоминиумы в Паттайе составляет около 3%, при этом средняя цена в центральных районах приближается к 70 000 бат за квадратный метр</cite>. Это более здоровая и предсказуемая траектория, чем циклы «бум-спад», характерные для некоторых других региональных рынков, и она оставляет пространство для дальнейшего роста цен по мере созревания проектов EEC.

Громкие запуски проектов служат хорошей проверкой этого спроса на прочность. Наш материал о распродаже PTY Residence на сумму 1,85 млрд бат на Паттайя Сай 1 показывает, как быстро международные покупатели раскупают квотное предложение у первой линии моря, а более широкий обзор новостей рынка недвижимости Паттайи об иностранном спросе и инфраструктуре отслеживает новые проекты по мере их выхода на рынок.

Где покупатели сейчас находят выгодные предложения

На фоне более слабых общенациональных показателей стоимости и более крепких фундаментальных факторов в районе Паттайи особенно активны три типа покупателей:

Инвесторы, перекладывающие капитал из замедлившегося бангкокского предложения кондоминиумов в проекты Восточного побережья с подтверждённой доступной иностранной квотой.
Покупатели для собственного проживания и пенсионеры, которым выгодны более низкие ставки по ипотеке внутри страны — даже если сама покупка финансируется наличными из-за рубежа.
Покупатели, закрепляющие за собой юниты в многофункциональных курортных проектах, которые выигрывают от роста населения и туризма, стимулируемого EEC.

Такие проекты, как Great Investment or lifestyle ECO project и smart island resort development на материковой части, хорошо иллюстрируют то сочетание образа жизни и доходности, которое привлекает этот спрос — наряду с новым предложением у первой линии моря, таким как новый объект премиум-класса у моря.

Практические выводы на 2026 год

Общая картина скорее неоднозначна, чем однозначно позитивна или негативна. Общенациональная стоимость сделок снижается, финансирование дешевеет, а система иностранных квот проходит первый за много лет серьёзный пересмотр. Ничто из этого не отменяет структурного преимущества Восточного побережья: реальные инфраструктурные вложения, устойчивый — пусть и умеренный — годовой рост цен на 3%, и стабильное поглощение новых проектов с иностранной квотой.

Покупателям стоит воспринимать 2026 год как окно возможностей, а не повод для выжидания. Квотные юниты в удачно расположенных проектах Паттайи бронируются быстрее, чем появляется замещающее предложение, а любое ужесточение лимита в 49% лишь усилит конкуренцию за оставшиеся объекты. Полную статистическую разбивку по регионам смотрите в нашем подробном материале анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила 2026 года — хорошем дополнении к этому обзору.

Написать в WhatsApp Написать в Telegram-бот

Частые вопросы

Действительно ли передача кондоминиумов иностранцам в Таиланде растёт в 2025 году?: Да, в количественном выражении, но не в денежном. На иностранных покупателей пришлось 14 899 сделок по передаче кондоминиумов по всей стране в 2025 году — на 2,2% больше в годовом выражении, тогда как общая стоимость сделок упала на 10,7% до примерно 60,92 млрд бат, то есть покупатели приобретают больше юнитов, но более доступных по стоимости.
Меняется ли квота в 49% на владение иностранцами?: Квота в 49% на владение иностранцами кондоминиумами в рамках одного здания по-прежнему действует, хотя регуляторы активно обсуждают её снижение примерно до 30–39%. Окончательное решение пока не принято, а любое новое правило будет применяться к будущим покупкам, а не к уже существующим правам собственности (freehold).
Снижаются ли ставки по ипотеке в Таиланде?: Да. Банк Таиланда суммарно снизил ключевую ставку на 125 базисных пунктов с октября 2024 года, последнее снижение произошло в декабре 2025 года, а некоторые банки также смягчают ограничения на соотношение кредита к стоимости залога, чтобы поддержать кредитование.
Почему Паттайя опережает общенациональный рынок кондоминиумов?: Паттайя находится в зоне Восточного экономического коридора (EEC), на который пришлось почти 45% притока иностранных инвестиций в Таиланд в первом квартале 2026 года, и выигрывает от крупных инфраструктурных проектов, таких как многомиллиардное расширение аэропорта У-Тапао, что обеспечивает более стабильный рост цен по сравнению с большей частью остальной страны.
Стоит ли беспокоиться об использовании тайской компании для владения недвижимостью?: Регуляторы активно пересматривают схемы номинальных компаний, используемые для владения землёй в интересах иностранцев, поэтому тем, кто полагается на такую структуру, стоит получить актуальную юридическую консультацию, поскольку контроль со стороны властей усиливается, даже несмотря на то, что закон с обратной силой пока не принят.