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イースタンシーボード・コンドミニアム供給過剰リスク:パタヤ購入者が知るべきこと

2026/8/13

パタヤのスカイラインは、数万戸が未販売のまま拡大を続けています。今、イースタンシーボードでの購入を検討する買い手にとって、この供給過剰の数字が実際に意味することとは。

AIが作成し、編集部が内容を確認しています

はい、イースタンシーボードの供給過剰リスクは確かに存在します。ただし、その実態は一様ではありません。南ジョムティエンのような特定エリアに集中しているのであって、沿岸全体が同じ状況にあるわけではないのです。パタヤの完成済み未販売在庫は約42,000戸と推定されていますが、それでもデベロッパーは新規の高層プロジェクトを次々に立ち上げていますし、購入需要——とりわけ外国人による需要——は消えていません。これは市場崩壊というより、立地の悪い在庫と、立地・価格に優れたユニットとの間で格差が広がっている構図と見るべきでしょう。

イースタンシーボードのコンドミニアム供給過剰リスクはどれほど深刻か?

地元報道で目にする見出しの数字は、正直なところ衝撃的です。パタヤの不動産市場は2026年に重大な転換点を迎えつつあり、とくにジョムティエンや南部ビーチフロントエリアでは未販売在庫の積み上がりが目立ちます。これらのエリアでの吸収は長期にわたり低迷しており、アナリストの多くは一時的な落ち込みではなく本物のリスクだと警鐘を鳴らしています。

この需給の不均衡の規模を物語るのが、2024年にチョンブリー県自治体(チョンブリー県行政組織)が12件の新規高層プロジェクト、合計8,000戸超の建設許可を承認したというニュースです。すでに市場には42,000戸の未販売在庫が存在していたにもかかわらず、です。既存在庫すら吸収できていない市場に、地元当局が新規供給の承認を続けていた——これはなかなか皮肉な話です。

全国的な登記データが背景を映し出す

全国レベルで見ると、コンドミニアム市場はこの10年で最も厳しい局面にあります。全国のコンドミニアム所有権移転登記件数は2025年に13.2%減少し101,103戸となり、移転総額も17.8%減の2,441億バーツと、過去10年で最低水準を記録しました。単なる通常の景気循環の下降ではなく、構造的な負荷がかかっていると見るべき数字です。

とはいえ、安定化の兆しも早くも見え始めています。コンドミニアムの移転登記件数は2026年第1四半期に9.3%増の23,837戸となった一方、総額の伸びはわずか0.8%増の564.2億バーツにとどまりました。四半期ごとの詳細な推移は、タイの2025年第4四半期コンドミニアム移転登記データの分析記事をご参照ください。

外国人買い手は踏みとどまっている

タイ国内の需要が弱含む中でも、外国人買い手は取引を続けています。外国人による所有権移転登記件数は2025年に2.2%増の14,899戸となりましたが、移転総額は10.7%減の60.9億バーツにとどまり、買い手はより小さく低価格なユニットを選ぶ傾向を強めています。平均ユニット面積は41.3平方メートル、価格は約410万バーツです。

その存在感は、取引量に対して不釣り合いに大きいという点が興味深いところです。外国人買い手はコンドミニアム移転登記全体の件数(数量)で約15%を占めるにすぎませんが、取引総額では約25%を占めます。つまり、より価格の高いプロジェクトやエリア——特にバンコク、チョンブリー、プーケット——への集中が続いているということです。国籍別では中国人買い手が依然として最大の外国人グループですが、そのシェアは大幅に縮小しました。この動向は外国人コンドミニアム購入者の国籍動向レポートで詳しく取り上げています。

なぜ供給過剰は続くのか:デベロッパーの行動

イースタンシーボードでの供給過剰は、建設を止める理由にはなっていません。似た構図はバンコクでも見られ、当初は典型的な不動産供給過剰だったものが、より深刻な危機へとエスカレートしています。買い手心理の変化と外国人需要の減退がそれに拍車をかけ、グレーターバンコクエリア全体では235,000戸を超える未販売の住宅在庫が積み上がっています。

この状況が生む財務的圧力は軽くありません。2025年に返済期限を迎えるデベロッパーの借入金は1,560億バーツを超えており、これが市場の吸収ペースを上回る速さでの在庫売却を各社に迫っています。その結果として目に見える形で表れているのが値引きです。エントリーレベルの在庫については、パタヤの200万バーツ以下のコンドミニアムガイドで詳しく紹介しています。

すべての供給過剰が同じというわけではない

「終末論」的な見方に異を唱えるアナリストたちは、次のようなセグメント化の観点から、それなりに説得力のある指摘をしています。

• 立地が悪い、面積が小さい、あるいはタイ人枠に縛られたユニットが、「未販売」という見出し数字の大部分を占めている
• 投資適格で立地が良く、外国人枠の対象となるユニットは、引き続き比較的安定した需要を維持している
• 南ジョムティエンのようなエリアと、確立された人気エリアとの間で、消化率には大きな差がある

住宅ローン金利と融資環境は緩和されている

この1年、融資環境は買い手にとって明らかに有利な方向へ動いています。タイ中央銀行(BOT)は、力強すぎる通貨と政治的な不透明感の再燃に苦しむ脆弱な経済を支えるため、政策金利を2022年以来の最低水準まで引き下げました。これは連続利下げの流れの延長線上にあり、中央銀行は過去1年間で5回の利下げを実施、合計125ベーシスポイントの引き下げを行っています。米国の関税措置、高水準の家計債務、通貨高、政治的不透明感——いくつもの逆風にさらされる経済を支えるための対応です。

利下げに加えて、不動産向けの融資規制も直接的に緩和されました。タイ中央銀行は不動産セクターを支援するため、2025年5月から2026年6月まで融資額対担保価値(LTV)規制を緩和し、新たなLTV上限をすべての住宅契約について100%に設定しています(従来は多くの場合70〜90%の範囲でした)。融資コストの低下とLTV規制の緩和は、まさにイースタンシーボードの供給過剰懸念の原因となっている在庫の消化を後押しするための施策と言えます。

パタヤで購入を検討しているなら、これが意味すること

供給過剰リスクは、買い手にとって両刃の剣です。需要が乏しく飽和した特定エリアで割高な価格を払うことへの警告である一方、交渉力の源泉にもなります。未販売在庫と借入金の返済期限を抱えるデベロッパーには、値引き交渉に応じる十分な動機があるからです。

現在の市場を乗り切るための実践的なステップです。

1. 都市全体の平均値だけでなく、対象となる建物固有の完成状況と消化実績を確認する
2. 新規に売り出されたばかりの周辺エリアの開発より、外国人需要が実証済みのエリアのプロジェクトを優先する
3. 立地の良いエリアでは需要適格ユニットの動きが速いため、購入前に外国人枠の空き状況を確認する
4. 継続的にかかる費用を現実的に見積もる——買い手が見落としがちな諸費用や税金については、パタヤでコンドミニアムを所有する際の実際のコストガイドをご覧ください
5. 事前に移転登記の手続きを理解しておく——外国人買い手向け移転登記プロセスのステップガイドを参考にしてください

結論

イースタンシーボードのコンドミニアム供給過剰リスクは、南ジョムティエンなど特定のサブマーケットにおいては本物です。しかし、パタヤ全体に一様に及んでいるわけではありません。全国の登記データは市場全体が底を打ちつつあることを示しており、2026年初頭には早くも安定化の兆しが見えています。外国人需要は金額ベースで底堅く、住宅ローン条件の緩和はデベロッパーに在庫を消化する余地を与えています。買い手にとってのチャンスは、この沿岸地域全体を避けることではなく、選別眼を持って臨むことにあるはずです。

本情報は2026/8/13時点の公開情報をもとに作成された一般的・教育的な内容であり、法的または税務上の助言ではありません。タイの弁護士資格を持つ専門家による個別の状況確認に代わるものではありません。タイの税率、基準額、法的要件は変更される可能性があるため、契約書に署名する前に、独立した法律専門家に最新の状況をご確認ください。

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