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外国人買主のためのタイ・コンドミニアム名義移転手続き完全ガイド

2026/8/13

タイで外国人がコンドミニアムを購入する際、成否を分けるのはたった1つの重要書類と、見落とされがちな複数の費用です。送金から手続き完了まで、名義移転の流れをステップごとに解説します。

AIが作成し、編集部が内容を確認しています

外国人がタイでコンドミニアムを区分所有権として完全に所有することは、法律上まったく問題ありません。ただし名義移転が実際に成立するのは、資金が正しい方法で入金され、税金が正しい割合で支払われ、書類が正しい順序で土地局に提出された場合に限られます。このどこか一つでも欠けると——たいていは外貨送金の部分でつまずくのですが——取引は最終段階で止まってしまいます。本ガイドでは、送金から鍵を受け取るまでの流れを、現行の手数料や規則も含めて順に見ていきます。

なぜ名義移転手続きは契約書に署名する前から始まっているのか

名義移転の手続きは、法律上、購入資金をタイに送金した瞬間から始まっています。売買契約書に署名した時点から、ではありません。タイの法律では、コンドミニアムの購入資金が海外から外貨建てで送金され、タイ国内で両替されたことを証明するよう外国人買主に義務付けているためです。

このステップを省略してしまうことが、外国人によるコンドミニアム購入が土地局で遅延したり、却下されたりする最も一般的な原因になっています。物件を決める前に、<a href="/articles/thailand-condo-foreign-quota-calculation-explained">外国人所有比率(クォータ)の計算方法</a>を把握しておくのは無駄ではありません。49%ルールによる購入可能枠が、タイミングそのものを左右することもあるからです。

外貨送金証明書(FET):絶対に外せない最初のステップ

外国人買主は例外なく、所有権登記のために、受取先のタイの銀行が発行する外貨送金証明書(Foreign Exchange Transaction Form、以下FET)を必要とします。ただし、この証明書はある程度まとまった金額の送金に対してのみ発行されるという点に注意が必要です。

• <cite index="5-0">FETフォームは、取扱銀行が5万米ドルを超える金額の送金に対してのみ発行します</cite>。
• それより少ない金額の送金であれば、銀行は代わりに海外からの送金を証明する証明書や信用状(クレジットアドバイス)を発行でき、土地局は通常これを代替書類として受け入れます。
• 送金時の摘要(メモ)欄も見落とせません。資金が特定のコンドミニアムユニットの購入代金であること、そしてパスポート記載の氏名と一致する買主名義であることを、明記しておく必要があります。

FETの基準額を避けるために1件の購入代金を複数回に分けて送金するのは、あまりおすすめできません。購入価格と一致しない送金記録が残ってしまい、結果的に登記手続きが滞る原因になります。

名義移転の手数料・税金と実際の負担者

タイのコンドミニアム名義移転にかかる費用は、政府手数料と税金の組み合わせです。買主と売主のどちらがどれだけ負担するかは交渉次第ですが、一定の慣習は存在します。

1. 名義移転手数料 — <cite index="1-1">名義移転手数料は、土地局が算定する評価額の2%です</cite>。<cite index="1-2">民商法典第457条に基づき、この手数料は特段の書面合意がない限り、買主と売主が均等に負担するのが一般的です</cite>。
2. 特定事業税(SBT) — <cite index="3-0">タイでは、購入から5年以内に売却された物件に対して3.3%の特定事業税が課されます</cite>。転売の抑制を目的とした制度で、通常は売主側の負担となります。
3. 印紙税 — 売買価格または評価額の0.5%が課されますが、これはSBTが課されない場合、つまりより長く保有された物件にのみ適用されます。
4. 源泉徴収税 — 個人の売主(所有期間に基づく累進課税)と法人の売主(固定税率)とでは、計算のしかたが異なります。

一例として、450万タイバーツ(THB)の物件で見てみましょう。<cite index="2-1">名義移転手数料は2%×450万THB=9万THBとなり、通常は両者で分担</cite>します。こうした具体的な数字があるからこそ、予約契約書に署名する前に、手数料の負担割合を書面で確認しておくことをお勧めします。より詳しい費用の内訳は、<a href="/articles/thailand-condo-transfer-fees-2026">タイのコンドミニアム名義移転手数料に関するガイド</a>も参考にしてください。

送金する前に外国人所有枠(クォータ)を必ず確認する

コンドミニアム法の下、外国人が登記された建物の総専有面積のうち集合的に所有できるのは最大49%までです。パタヤやジョムティエンのビーチ沿いにある人気物件では、この上限に近づいているケースが少なくありません。特に<a href="/articles/foreign-condo-buyer-nationality-trends-thailand-pattaya">特定の国籍の買主</a>が集中しやすいデベロッパー物件では、その傾向が目立ちます。

資金を送金する前に、デベロッパーや仲介業者に対して、その建物の現在の外国人所有枠の残数を書面で確認してもらいましょう。もしクォータが上限に達している場合、所有権を得る手段はリースホールド(賃借権)方式か、会社名義によるタイ人枠でのユニット購入のいずれかに限られます。これらは標準的な外国人フリーホールド(完全所有権)の名義移転とは、まったく別物の取引だと考えてください。

資金調達:住宅ローン金利はどう関係するか

外国人買主のほとんどは現金で購入します。タイの銀行が非居住者に住宅ローンを提供するケース自体が稀で、提供する場合でもタイ国民向けより条件が厳しくなるためです。

• <cite index="6-0">タイの住宅ローンの固定金利は、現在、条件を満たす借り手向けで年2.9〜3.3%程度です</cite>。
• タイ人買主の融資比率(LTV)はより高い水準まで認められることがありますが、外国人はかなり低く抑えられるのが普通で、頭金として物件価格の30〜50%の現金が必要になるケースも多いです。
• 融資に制約がある以上、上述のFETに基づく現金送金は、多くの外国人買主にとって単なる法的手続きではなく、取引そのものと言っても過言ではありません。

資金調達に不安があるなら、<a href="/properties/new-nordic-vip-2-401-studio-exely5025709">New Nordic Vip 2のスタジオタイプ</a>のような、すぐに入居できる価格帯の低い物件と、<a href="/properties/new-nordic-trend-5-405-two-bedroom-exely5030592">New Nordic Trend 5</a>のような大型の2ベッドルーム物件を比較してみるとよいでしょう。必要な現金の規模や関連する移転税は、両者でかなり異なってきます。

土地局での名義移転手続きに実際にかかる期間

資金が着金し、FETフォーム(または銀行証明書)が手元にある状態であれば、土地局での手続き自体は速く、書類が正しく揃っていれば通常1日で終わります。時間がかかるのは、むしろその前段階です。デベロッパーの所有権証明書、管理組合(ジュリスティックパーソン)の未払金なし証明書、クォータ残数の確認などには、物件によって1週間から数週間かかることもあります。

イースタンシーボード(東部臨海地域)でよくある落とし穴

パタヤの動きの速い中古・プレビルド市場では、他の落ち着いた市場ではあまり見られない、いくつかのトラブルが繰り返し起こります。

• 未払金なし証明書の遅延 — 数百戸規模の大型コンドミニアムでは、管理組合の事務処理が追いつかず遅れがちです。
• クォータの詰まり — 外国人所有比率がすでに49%の上限に近いビーチフロント物件でよく発生します。
• 送金摘要の不一致 — 送金金額や目的が売買契約書の記載とずれていると、銀行での訂正が必要になり、FETの発行そのものが滞ります。

売買と並行して送金書類の管理まで対応してくれる仲介会社と組めば——買主の自国の銀行だけに任せきりにするのではなく——直前になってのトラブルはかなり減らせます。特に<a href="/properties/1-bedroom-apartment-in-unixx-condominium-in-pattaya-03b3579e">Unixxコンドミニアムの1ベッドルームユニット</a>のようなプレビルド物件では、デベロッパー側の書類と買主の送金記録を正確に一致させておく必要があります。

まとめ

外国人買主のためのタイ・コンドミニアム名義移転手続きは、それほど複雑ではありません。ただ、手順を一つでも省略することは許されない仕組みになっています。FETフォームまたは銀行証明書を正しく整え、クォータを早い段階で確認し、手数料の負担割合を書面で合意しておく。この三つができていれば、土地局での手続きは購入プロセス全体の中でもっとも簡単な部分になるはずです。

本情報は2026/8/13時点の公開情報をもとに作成された一般的・教育的な内容であり、法的または税務上の助言ではありません。タイの弁護士資格を持つ専門家による個別の状況確認に代わるものではありません。タイの税率、基準額、法的要件は変更される可能性があるため、契約書に署名する前に、独立した法律専門家に最新の状況をご確認ください。

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