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タイ不動産市場2025-2026年:コンドミニアム所有権移転、外国人枠の動向とパタヤ価格

2026/8/13

全国的なコンドミニアム所有権移転件数は2025年を通して減少した一方、外国人買主のシェアは維持され、パタヤの価格は上昇を続けた。今タイの不動産市場に参入する人にとって、これらの数字が意味することとは。

AIが作成し、編集部が内容を確認しています

タイのコンドミニアム市場は2025年、盛り上がりに欠けたまま一年を終えた。全国の所有権移転件数と取引額はともに減少し、外国人による購入はほぼ横ばい。住宅ローン金利はわずかに下がったものの、規制当局は名義貸し(ノミニー)所有への締め付けを一段と強めている。買主から見れば、価格競争は緩む一方でコンプライアンス要件は厳しくなるという構図だ。忍耐強く、ルールを熟知したエージェントと組む人ほど報われる市場になってきている。

タイ不動産市場:全国的な所有権移転の状況

2025年の主要な数字を見る限り、市場は「崩壊」したというより「冷え込んだ」と表現するのが正確だろう。全国のコンドミニアム所有権移転件数は年初から落ち込み、下降圧力は年末まで続いた。

• <cite index="5-1">2025年第1四半期の全国コンドミニアム所有権移転件数は前年同期比7.3%減の21,814戸となり、移転総額も11.1%減の560億バーツとなった。</cite>
• <cite index="6-1">住宅所有権移転額も同様に下降傾向をたどる見通しで、2024年から10.9%減の8,734億バーツ、2026年にはさらに0.8%減の8,662億バーツになると予測されている。</cite>
• <cite index="6-2">2022年のピーク時には1兆600億バーツ(前年比12.8%増)まで積み上がっていたことを思えば、その差は小さくない。</cite>

この減速はバンコクだけの話ではない。パタヤを含むチョンブリ、ラヨーン、チャチューンサオのエリア、いわゆる東部経済回廊(EEC)でも同様の流れが見て取れる。<cite index="8-1">第4四半期だけで住宅所有権移転は13,090戸、308億バーツに達したが、前年同期比では件数が2.1%、金額が7.8%それぞれ落ちている</cite>。<cite index="8-2">年間で見ても所有権移転件数は4.4%減の45,958戸、金額は7.4%減の111億バーツにとどまった</cite>。こうした流れが来年どうつながっていくかについては、タイ不動産市場2026年:コンドミニアム所有権移転、価格とパタヤ購入者が知るべきことでも詳しく触れているので参考にしてほしい。

外国人枠の需要:今なお購入を続けているのは誰か

市場全体が軟調な中でも、外国人買主の存在感はむしろ目立つ。<cite index="3-1">2025年、外国人買主は全国で14,899戸のコンドミニアム所有権移転を行い、前年比2.2%増、取引額は609.2億バーツに達した</cite>。<cite index="3-2">これは全コンドミニアム所有権移転件数の14.7%、取引額の25%にあたる</cite>。ただし<cite index="7-1">戸数は増えた一方で取引総額自体は10.7%減の609.2億バーツとなっており</cite>、平均購入価格が下がっていることがうかがえる。

外国人買主の出身国

<cite index="9-1">2025年、中国人は依然としてタイ住宅不動産における最大の外国人投資家グループで、4,940戸、総額185億バーツを購入した</cite>。一方でミャンマー人買主が国籍別2位に浮上した点は見逃せない。この集中傾向はパタヤと東部沿岸地域にとって特に意味を持つ。実際、最近のローンチでは中国人、ロシア人、そして最近ではインド人買主が最も存在感のある需要の牽引役になっている。

外国人によるコンドミニアム購入を扱った別の調査では、市場がミドルレンジ寄りであることも示されている。<cite index="2-1">全体の14%が200万バーツ以下、26%が200万~300万バーツの価格帯、さらに26%が300万~500万バーツの価格帯だった</cite>。好立地のローンチがどれほど早く需要を吸収してしまうかは、パタヤの18.5億バーツ完売事例の記事を読むとイメージしやすい。

外国人所有枠49%:維持されつつも議論は継続中

タイの外国人所有規制自体は書面上変わっていない。<cite index="0-0">建物内の外国人所有は、全売却可能床面積の49%を超えてはならない</cite>と定められており、<cite index="1-0">この上限はコンドミニアム法に基づき、土地局が執行している</cite>。

とはいえ、この枠は今も政治的な論点であり続けている。<cite index="12-0">49%の外国人所有枠は現行のまま維持されているが、30~39%への引き下げをめぐる議論は活発に続いている</cite>。<cite index="12-1">改革の背景にあるのは、外国人需要による価格高騰からタイ人買主を守ろうという狙いだ</cite>。それでも<cite index="13-2">49%のコンドミニアム枠は、引き上げ案が出たにもかかわらず結局変更されていない</cite>。パタヤの人気エリアで枠が限られている物件を検討している買主は、空き枠を「保証されたもの」ではなく「動く要素」として捉えたほうがいいだろう。パタヤの中でどのエリアに実際枠の余地が残っているかについては、パタヤ不動産ニュース:外国人買主の需要、新規ローンチとインフラが変える市場のガイドが参考になる。

パタヤと東部沿岸地域の価格動向

パタヤの価格は、所有権移転件数のデータから受ける印象より底堅い。一等地の供給パイプラインが依然としてタイトなことが背景にある。

• <cite index="10-0">2025年のパタヤは成熟しつつも手頃感を残す市場で、コンドミニアムは1㎡あたり約7万バーツ、ヴィラは500万バーツから購入できる水準にある。</cite>
• <cite index="11-0">2025年のパタヤにおけるスタジオタイプの平均価格は約150万バーツで</cite>、<cite index="11-1">2023年のスタジオの1㎡あたり中央値約90,424バーツ</cite>から見ると、かなり上昇したことになる。
• <cite index="4-0">一部のビーチ区画では1平方ワーあたり最大100万バーツで売り出されている例もあるが、一般的には立地やビーチへの近さに応じて20万~50万バーツの範囲に収まる。</cite>

1戸あたりの価格が上がる一方で所有権移転件数は減っている。この組み合わせは、市場がより少数ながら選別された買主層を吸収し始めている典型的な兆候だ。グレートインベストメント・ライフスタイルECOプロジェクトや本土のスマートアイランドリゾートといった開発事例からも、デベロッパーがこの絞り込まれた層を意識して新規物件を打ち出している様子がうかがえる。

住宅ローン金利と融資環境

2025年を通じ、金融政策の緩和もあって融資コストはやや下がった。<cite index="18-0">タイ中央銀行の金融政策委員会(MPC)は2025年に政策金利を1.5%まで引き下げた。前回から0.25%の引き下げで、経済成長を支え、景気後退の影響を和らげる狙いがある</cite>。<cite index="18-1">この金利低下は、不動産購入を検討している層にとって追い風となる</cite>。

審査を通過した借り手向けの一般的な固定金利住宅ローンの水準は次の通りだ。

1. <cite index="16-0">最近の不動産市場分析によれば、タイの住宅ローン金利は現在、固定金利で年2.9~3.3%の範囲にある。</cite>
2. <cite index="19-0">バンコク銀行のブアルアン住宅ローンは、契約期間全体を通じた実質金利が年4.25~5.14%となっている。</cite>
3. <cite index="17-0">2025年のタイの住宅ローン金利は、SCBが約4.2%、カシコン銀行が約4.1%、バンコク銀行が約4.3%とされている</cite>(いずれも審査基準を満たした借り手向け)。

<cite index="14-0">タイの銀行の一部は外国人向けに住宅ローンを提供しているが、条件はかなり厳しい</cite>。パタヤのコンドミニアムを購入する国際的な買主の間では、今も現金一括での購入が一般的だ。

規制の変化:名義貸し(ノミニー)所有への取り締まり強化

2026年に向けたタイ不動産市場を左右する最大の規制上の動きは、名義貸し所有への取り締まりだろう。<cite index="22-0">バンコク当局は国内の事業・不動産所有への監視を強めており</cite>、外国人による土地所有規制を回避する仕組みを標的にしている。

この取り組みの規模は小さくない。<cite index="21-0">名義貸しの疑いがある企業数は過去20年間で着実に増え、1998年の523社から2025年には11,746社に達した</cite>。さらに<cite index="21-1">6月23日時点で、外国人株式保有比率が0.01%から審査対象の閾値の間にある企業は119,297社にのぼる</cite>。捜査当局は、<cite index="20-0">土地の直接移転ではなく会社株式の売却を通じて不動産所有権を移転する租税回避スキームも摘発しており、これによって国は数十億バーツ規模の税収を失っている</cite>と指摘する。

こうした取り締まりは、購入希望者の間に実際の手控えを生んでいる。<cite index="22-0">外国人による土地所有規制を事実上回避する抜け穴への取り締まりは、プーケットやコ・サムイといったリゾート地で高級ヴィラの購入を検討していた層に、購入決定を先送りさせる要因になっている</cite>。標準的な49%フリーホールド枠内で取引するパタヤのコンドミニアム買主は、このリスクからほぼ隔離されているが、東部沿岸地域でリースホールドの土地やヴィラ形式の物件を検討する場合は、これまで以上に入念なデューデリジェンスが欠かせない。

注視すべきその他の規制動向

• <cite index="15-0">2025年1月31日以降、タイ消費者保護委員会(OCPB)の「予約契約規制」ルールにより、タイ語による契約書式が標準化され、不公正な条項も禁止された。未完成物件購入者の保護は強化されており、これらの規則は2026年まで有効だ。</cite>
• <cite index="15-1">2025年3月、最高裁判所は「30+30+30」年方式のリース更新を無効と判断した。</cite>
• <cite index="15-2">99年間のリースホールド提案は、依然として法制化されていない。</cite>

今、買主にとって何を意味するのか

これらのデータを合わせて見ると、市場は「衰退」というより「移行期」にあると言っていい。所有権移転件数は減っているが、外国人買主はシェアを維持し、パタヤの一等地における価格は依然として上向き、融資コストは緩やかに下がっている。

• 近い将来、幅広い出来高の急回復というより、より選別的で情報武装した外国人買主が増えていくと見られる。
• 人気物件の49%枠は「動く目標」として捉え、気に入った物件が見つかってからではなく、早い段階で空き状況を確認しておくべきだ。
• リースホールドや会社形式での取引では、契約前に名義貸しリスクの有無を必ず精査すること。
• 融資コストの動きは注視に値する。政策金利がさらに緩和されれば、所有権移転件数の再拡大を後押しする可能性が高い。

こうした全国的な動向がパタヤの新規ローンチのパイプラインにどう反映されているかは、パタヤ不動産ニュース:外国人買主、新規ローンチとインフラが変える市場、およびタイ不動産市場2026年:コンドミニアム所有権移転、価格と規制の年間展望もあわせて確認してほしい。

本情報は2026/8/13時点の公開情報をもとに作成された一般的・教育的な内容であり、法的または税務上の助言ではありません。タイの弁護士資格を持つ専門家による個別の状況確認に代わるものではありません。タイの税率、基準額、法的要件は変更される可能性があるため、契約書に署名する前に、独立した法律専門家に最新の状況をご確認ください。

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