thailand-market

שוק הנדל"ן בתאילנד 2025-2026: העברות דירות, מכסת זרים ומחירים בפאטאיה

13.8.2026

העברות הדירות ברחבי המדינה ירדו לאורך 2025, בעוד קונים זרים שמרו על נתח השוק שלהם ומחירי פאטאיה המשיכו לטפס. הנה מה שהנתונים אומרים לכל מי שקונה נכס בתאילנד כעת.

הכתבה נכתבה בעזרת בינה מלאכותית ועברה בדיקה של צוות העריכה שלנו

שוק הדירות בתאילנד סיים את 2025 במעין מצב המתנה. היקפי וערכי העברות הדירות ברמה הארצית ירדו, רכישות זרים נשמרו פחות או יותר יציבות, שיעורי המשכנתאות ירדו מעט, והרגולטורים המשיכו להדק את הפיקוח על בעלות נומינית. הנקודה החשובה באמת לישראלים קונים נדל"ן בפאטאיה: מכסת 49% לזרים עדיין בתוקף ולא השתנתה, כך שהבעלות הזרה על קונדומיניום בתאילנד ממשיכה להיות מסלול מוכר ובטוח יחסית. עבור קונים, השילוב הזה מבטא תחרות מתונה יותר על המחיר, אך דרישות ציות מחמירות יותר. זה שוק שמתגמל סבלנות, ועבודה עם סוכן שמכיר את הכללים לעומק.

שוק הנדל"ן בתאילנד: התמונה הארצית של העברות הדירות

הנתונים המרכזיים לשנת 2025 מצביעים על התקררות, לא על קריסה. העברות הדירות ברמה הארצית ירדו בתחילת השנה ונותרו תחת לחץ עד סופה.

• העברות דירות ברמה הארצית ברבעון הראשון של 2025 ירדו ב-7.3% לעומת השנה הקודמת, ל-21,814 יחידות, כאשר ערך ההעברות הכולל צנח ב-11.1% ל-56 מיליארד באט.
• ערך העברות הנדל"ן למגורים צפוי להמשיך במגמת ירידה: ירידה של 10.9% לעומת 2024, ל-873.4 מיליארד באט ב-2025, וירידה נוספת של 0.8% ל-866.2 מיליארד באט ב-2026.
• זאת לאחר שיא של 1.06 טריליון באט ב-2022, עלייה של 12.8% לעומת השנה שקדמה לו.

ההאטה אינה סיפור של בנגקוק בלבד. באזור הכלכלי המזרחי (EEC) — הכולל את צ'ונבורי, ראיונג וצ'צ'ונגסאו, ולכן גם את פאטאיה — ברבעון הרביעי לבדו נרשמו העברות דיור בהיקף של 13,090 יחידות בשווי 30.8 מיליארד באט, ירידה של 2.1% ביחידות ו-7.8% בערך לעומת השנה הקודמת. בשנה כולה, ההעברות ירדו ב-4.4% ל-45,958 יחידות, וב-7.4% בערך, ל-111 מיליארד באט. להעמקה כיצד מגמות אלה ממשיכות לתוך השנה הבאה, ראו את הניתוח שלנו על שוק הנדל"ן בתאילנד 2026: העברות דירות, מחירים ומה שקונים בפאטאיה צריכים לדעת.

ביקוש מכסת הזרים: מי עדיין קונה

למרות ההתרככות הכללית בשוק, קונים זרים נותרו מגזר בעל משקל בלתי פרופורציונלי. קונים זרים ביצעו 14,899 העברות יחידות דיור ברחבי המדינה ב-2025, עלייה של 2.2% לעומת השנה הקודמת, בשווי 60.92 מיליארד באט. זה היווה 14.7% מכלל יחידות ההעברה ו-25% מערך ההעברות — יחס שממחיש עד כמה הכסף הזר משמעותי ביחס למספר העסקאות. ערך ההעברות הכולל ירד ב-10.7%, ל-60.92 מיליארד באט, למרות עלייה במספר היחידות. כלומר, גודל הרכישה הממוצע התכווץ.

מהיכן מגיעים הקונים הזרים

ב-2025 נותרו אזרחי סין קבוצת המשקיעים הזרים הגדולה ביותר בנדל"ן למגורים בתאילנד, עם רכישת 4,940 יחידות בשווי כולל של 18.5 מיליארד באט. קונים ממיאנמר עלו למקום השני מבחינת לאום. הריכוזיות הזו משמעותית עבור פאטאיה והחוף המזרחי במיוחד, שם קונים סינים, רוסים ובמידה גוברת גם הודים היוו את מנועי הביקוש הבולטים בהשקות האחרונות.

סקר נפרד של רכישות דירות זרים מצא ששוק זה נוטה למגזר הביניים: 14% מהיחידות תומחרו עד 2 מיליון באט, 26% נעו בטווח של 2-3 מיליון באט, ו-26% נוספים תומחרו בין 3 ל-5 מיליון באט. השקה ממוקמת היטב יכולה לספוג ביקוש כזה כמעט באופן מיידי — דוגמה חיה לכך אפשר לקרוא בכתבה שלנו על מכירה מלאה בפאטאיה בשווי 1.85 מיליארד באט.

מכסת 49% לזרים: עדיין קיימת, עדיין שנויה במחלוקת

חוק הבעלות הזרה בתאילנד לא השתנה, לפחות על הנייר. בעלות זרה בבניין לא יכולה לעלות על 49% מסך שטח הרצפה הניתן למכירה. מגבלה זו מאושרת תחת חוק הקונדומיניום ונאכפת על ידי מחלקת המקרקעין.

עם זאת, המכסה שנויה במחלוקת פוליטית. היא נותרת בתוקף כרגע, אך הפחתה ל-30-39% נמצאת בדיון פעיל, כאשר המניע המרכזי לרפורמה הוא הגנה על קונים תאילנדים מפני עליות מחירים שנגרמות מביקוש זר. יחד עם זאת, המכסה נותרה ללא שינוי גם למרות הצעות להעלותה. קונים המתעניינים בבניינים עם מגבלת מכסה באזורי פאטאיה הפופולריים צריכים להתייחס לזמינות כמשתנה חי, לא כערבות. המדריך שלנו על חדשות נדל"ן בפאטאיה: ביקוש קונים זרים, השקות חדשות ותשתיות שמעצבות מחדש את השוק מפרט היכן עדיין נותר מקום במכסה.

תנועות מחירים בפאטאיה ובחוף המזרחי

התמחור בפאטאיה שמר על יציבות טובה יותר ממה שנתוני היקף ההעברות היו עשויים להעיד, בזכות צנרת היצע עדיין מוגבלת באזורי הפרימיום.

• ב-2025 פאטאיה מציעה שוק נדל"ן בוגר אך משתלם, עם דירות סביב 70,000 באט למ"ר ווילות החל מ-5 מיליון באט.
• מחיר ממוצע לדירת סטודיו בפאטאיה עומד על כ-1.5 מיליון באט ב-2025 — עלייה חדה לעומת מחיר חציוני למ"ר לסטודיו בפאטאיה של כ-90,424 באט ב-2023.
• חלק ממגרשי חוף מוצעים כיום במחיר של עד 1 מיליון באט לסקוור וואה. באופן כללי, המחירים נעים בין 200,000 ל-500,000 באט לסקוור וואה, בהתאם למיקום ולקרבה לחוף.

השילוב הזה של עליית מחירים ליחידה, לצד ירידה בהיקפי ההעברות, הוא סימן קלאסי לשוק שסופג פחות קונים אך איכותיים וסלקטיביים יותר — סימן היכר של מגמות שוק הנדל"ן בפאטאיה בשלב הבשלות הנוכחי. פרויקטים כמו Great Investment or lifestyle ECO project ו-Smart island resort on the mainland ממחישים כיצד יזמים ממקמים מלאי חדש כדי לתפוס את מאגר הקונים הצר הזה.

שיעורי משכנתא ותנאי מימון

עלויות המימון ירדו במידה מתונה במהלך 2025, בסיוע הקלה במדיניות המוניטרית. ועדת המדיניות המוניטרית (MPC) הורידה את הריבית ל-1.5%, הפחתה של 0.25% לעומת הרמה הקודמת, במטרה לשפר את רמות הצמיחה הכלכלית ולמתן את השפעות ההאטה. ירידות בשיעורי הריבית מיטיבות בעיקר עם מי שמעוניין לרכוש נדל"ן דווקא עכשיו.

עבור מי שעומד בתנאי הזכאות, תמחור המשכנתא הקבועה הטיפוסי בשוק התאילנדי נראה כך:

1. שיעורי הריבית על הלוואות דיור בתאילנד נעים כיום בין 2.9%-3.3% לשנה עבור משכנתאות בריבית קבועה, על פי ניתוח שוק נדל"ן עדכני.
2. משכנתאות Bualuang של בנק בנגקוק נושאות ריבית אפקטיבית לאורך תקופת החוזה של בין 4.25% ל-5.14% בשנה.
3. שיעורי המשכנתא בתאילנד ב-2025 נעים סביב 4.2% ב-SCB, 4.1% בקסיקורן, ו-4.3% בבנק בנגקוק, עבור לווים העומדים בתנאי הזכאות.

חלק מהבנקים התאילנדים מציעים משכנתאות לזרים, אך בתנאים מחמירים. רכישה במזומן נותרה הנורמה עבור רוב הקונים הבינלאומיים של דירות בפאטאיה.

שינוי רגולטורי: המבצע נגד בעלות נומינית

הסיפור הרגולטורי הגדול ביותר שמעצב את שוק הנדל"ן בתאילנד לקראת 2026 הוא המבצע נגד בעלות נומינית. ממשלת בנגקוק הגבירה את הפיקוח על בעלות עסקית ונדל"נית במדינה, בכוונה לפגוע בהסדרים שעוקפים את מגבלות הבעלות הזרה על קרקעות.

היקף המאמץ הזה משמעותי. מספר החברות הנחשבות בסיכון להסדרי בעלות נומינית עלה בהתמדה במהלך שני העשורים האחרונים — מ-523 חברות ב-1998 ל-11,746 ב-2025 — ונכון ל-23 ביוני היו 119,297 חברות עם אחזקות זרות בין 0.01% לבין הסף שנמצא בבדיקה. חוקרים חשפו גם תוכנית להתחמקות ממס שבה בעלות על נכסים מועברת באמצעות מכירת מניות חברה במקום העברות קרקע ישירות, מה שגורם למדינה לאבד מיליארדים בהכנסות ממס.

ההשפעה המעשית הייתה השהיה בקרב חלק מהקונים הפוטנציאליים. המבצע של תאילנד נגד הפרצה שמאפשרת בפועל לעקוף את מגבלות הבעלות הזרה על קרקע, גורם לקונים פוטנציאליים לדחות החלטות רכישה של וילות יוקרה ביעדי נופש כמו פוקט וקוסמוי. קונים של דירות בפאטאיה שפועלים בגבולות מכסת 49% הרגילה מוגנים ברובם מהסיכון הספציפי הזה. עם זאת, כל מי ששוקל רכישת קרקע בחכירה או מבנה וילה בחוף המזרחי צריך לקחת בחשבון בדיקת נאותות מוגברת.

שינויים רגולטוריים נוספים שכדאי לעקוב אחריהם

• החל מ-31 בינואר 2025, כללי "חוזה ההזמנה המבוקר" של OCPB מתקנים את הטופס בשפה התאילנדית ואוסרים סעיפים לא הוגנים, מה שמחזק את הגנת הקונים ברכישות מראש (off-plan). הכללים יישארו בתוקף גם ב-2026.
• בית המשפט העליון פסל הסכמי חכירה מסוג "30+30+30" במרץ 2025.
• הצעת החכירה ל-99 שנה נותרה ללא חקיקה.

מה זה אומר לקונים כרגע

ביחד, הנתונים מתארים שוק במעבר, לא שוק בירידה. היקפי ההעברות ירדו, אך קונים זרים שומרים על נתחם. מחירים באזורי הפרימיום בפאטאיה עדיין עולים בהדרגה, ועלויות המימון מתמתנות — ותשואת שכירות קונדו בפאטאיה נותרת נקודת המשיכה המרכזית עבור מי שבודק את התמונה הכוללת.

• יש לצפות לקונים זרים סלקטיביים ומודעים יותר, לא להתאוששות רחבה בהיקף בטווח הקרוב.
• יש להתייחס למכסת 49% כיעד נע בבניינים פופולריים: לבדוק זמינות מוקדם, לא אחרי שכבר התאהבתם ביחידה מסוימת.
• יש לבדוק היטב כל עסקת חכירה או מבנה חברה מפני חשיפה להסדרי בעלות נומינית לפני החתימה.
• יש לעקוב אחר עלויות המימון, שכן הקלה נוספת במדיניות הריבית עשויה לתמוך בצמיחה מחודשת בהעברות. ומי שמוכר בעתיד, כדאי שיזכור מראש גם את נושא מס רווח הון בישראל על נכס בחו"ל.

להעמקה נוספת כיצד הדינמיקה הארצית הזו באה לידי ביטוי בצנרת ההשקות החדשות של פאטאיה, כדאי לקרוא את הניתוח שלנו על חדשות נדל"ן בפאטאיה: קונים זרים, השקות חדשות ותשתיות שמעצבות מחדש את השוק, לצד תחזית השנה הקרובה שלנו על שוק הנדל"ן בתאילנד 2026: העברות דירות, מחירים וחוקים.

המידע הבא הוא כללי ומיועד למטרות לימודיות בלבד, ונאסף ממקורות פומביים נכון ל-13.8.2026. אין לראות בו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, והוא אינו מחליף בדיקה של המצב הספציפי שלכם על ידי עורך דין תאילנדי מוסמך. שיעורי המס, הסכומים והדרישות המשפטיות בתאילנד עשויים להשתנות — יש לוודא את התנאים העדכניים מול יועץ משפטי עצמאי לפני חתימה על כל מסמך.

מאמרים קשורים

thailand-market

שוק הקונדו בפאטאיה לגמלאים: מה שקונים זרים צריכים לדעת ב-2026

גמלאים נותרים אחת מקבוצות הקונים היציבות ביותר בשוק הקונדו של פאטאיה, אך כללי הוויזה שעליהם מתבססת שהותם הארוכה הוחמרו. הנה מה שקונה בגיל הפרישה צריך להבין לגבי מימון, ביטוח והיכן מתרכז הביקוש לאורך חוף המזרח.

thailand-market

מדוע שיעור דחיית משכנתאות של 40-70% מעצב מחדש את שוק הקונדומיניומים בתאילנד

בנקים תאילנדים דוחים עד שבעה מתוך עשרה בקשות למשכנתא עבור דירות בטווח המחירים הנמוך, מה שחונק את הביקוש המקומי - בעוד רוכשים זרים ממשיכים להעביר בעלות על קונדומיניומים בבנגקוק, פוקט ופאטאיה. הנה מה שמשמעות משבר הדחייה עבור מי שקונה במזומן.

thailand-market

סיכון עודף היצע דירות בחוף המזרחי: מה שקונים בפאטאיה צריכים לדעת

קו הרקיע של פאטאיה ממשיך לצמוח גם כשעשרות אלפי יחידות עומדות לא מכורות. הנה מה שנתוני עודף ההיצע באמת אומרים לקונים ששוקלים רכישה בחוף המזרחי כרגע.