thailand-market

מדוע שיעור דחיית משכנתאות של 40-70% מעצב מחדש את שוק הקונדומיניומים בתאילנד

13.8.2026

בנקים תאילנדים דוחים עד שבעה מתוך עשרה בקשות למשכנתא עבור דירות בטווח המחירים הנמוך, מה שחונק את הביקוש המקומי - בעוד רוכשים זרים ממשיכים להעביר בעלות על קונדומיניומים בבנגקוק, פוקט ופאטאיה. הנה מה שמשמעות משבר הדחייה עבור מי שקונה במזומן.

הכתבה נכתבה בעזרת בינה מלאכותית ועברה בדיקה של צוות העריכה שלנו

בנקים בתאילנד דוחים כיום בין 40% ל-70% מבקשות משכנתא למגורים, תלוי בפלח המחיר. צמצום אשראי כזה הוא לא פרט שולי - הוא הגורם המרכזי שמעצב היום את שוק הקונדומיניומים במדינה. גם רוכשים זרים מרגישים את זה, רק בכיוון ההפוך: עסקאות במזומן, שהן ממילא הדרך המקובלת עבור רוב הרוכשים הלא-תאילנדים, הופכות תחרותיות יותר ככל שהביקוש המקומי, התלוי במימון בנקאי, נחלש.

איך נראה שיעור דחיית המשכנתאות בפועל

המספרים השתנו במהירות בשנתיים האחרונות. סקרים שונים של יזמים ובנקים מצביעים כולם לאותו כיוון.

• סקר של איגוד עסקי הדיור מצא כי <cite index="1-1">שיעור הדחייה עבור לווים פרטיים עמד על כ-40% ב-2025, בעוד שהשיעור הממוצע במחצית הראשונה של 2026 נותר סביב 40%</cite>.
• סקר נפרד שבחן 272 פרויקטים מצא כי <cite index="3-0">שיעור דחיית המשכנתאות הממוצע ברבעון הראשון של 2025 עלה ל-45%</cite>.
• בסגמנט הקונדומיניומים באופן ספציפי, דוח מ-2026 ציין <cite index="4-0">שיעור דחייה גבוה של 50-60% מצד מוסדות פיננסיים מחמירים, מה שיוצר מכשול משמעותי לסגירת עסקאות</cite>.
• בקצה התחתון של השוק המצב חמור עוד יותר. סקירה של תנאי 2025 תיארה <cite index="2-0">ירידה חדה במכירות, קריסה של 49% בעסקאות דיור חדשות, ושיעורי דחיית משכנתאות חסרי תקדים של עד 70% עבור בתים בטווח מחירים נמוך, כתוצאה מרמות חוב משקי בית גבוהות</cite>.

מדוע הבנקים התאילנדים אומרים לא

הגורם השורשי הוא חוב משקי הבית, לא היעדר עניין מצד רוכשים. דירות ובתים במחיר של 3 מיליון באט תאילנדי ומטה (כ-89,000 דולר) נפגעו הכי קשה - זה הפלח שבו מרוכזים לווים תאילנדים ממונפים מדי.

סיקור של סקר אשראי אחד ניסח זאת בפשטות: <cite index="5-0,5-1">מאז המגפה, דחיות בקשות למשכנתא זינקו בתאילנד עבור נכסים מתחת ל-3 מיליון באט (כ-89,000 דולר), והגיעו ל-70 אחוז ב-2024, קצב שצפוי להמשיך ולעלות עד 2026, לפי דוח של בנק סיאם קומרשל</cite>. מאזני משקי בית חלשים, לא רק החמרת קריטריוני החיתום, הם שמניעים את המגמה הזו.

האפקט המשני היה כבד עבור שוק ההשקות החדשות הרחב יותר. ניתוח שוק אחד תיאר כיצד <cite index="2-1">העברות המגורים ברבעון הראשון של 2025 צנחו ב-10.52% בהשוואה לשנה קודמת, ל-65,276 יחידות</cite> - ירידה שהסיקור עצמו קשר ישירות ללחץ המימוני.

איך זה בא לידי ביטוי בנתוני העברות הבעלות

למרות ההאטה המקומית, נתוני העברות הכותרת מציגים שוק המתייצב, לא קורס. לפי REIC, <cite index="6-0">הערך הכולל של העברות נכסי מגורים ברמה הארצית עלה בכל רבעון בשנה שעברה, ועמד על 181 מיליארד באט ברבעון הראשון, 210 מיליארד ברבעון השני, 226 מיליארד ברבעון השלישי, ו-247 מיליארד ברבעון האחרון</cite> של 2025.

התמונה בקונדומיניומים ספציפית מעורבת יותר. בתחילת 2025, <cite index="0-0">העברות קונדומיניומים ברמה הארצית ברבעון הראשון של 2025 ירדו ב-7.3% בהשוואה לשנה קודמת, ל-21,814 יחידות, כאשר ערך ההעברות הכולל צנח ב-11.1% ל-56 מיליארד באט</cite>. הירידה הזו תואמת בדיוק את התזמון של הקפיצות החדות ביותר בשיעורי הדחייה.

איפה רוכשים זרים משתלבים בפער

וכאן נכנס הפרט המעניין באמת: רוכשים זרים, ששילמו בעיקר במזומן או הביאו מימון מחו"ל, כמעט לא נפגעו מלחץ המשכנתאות המקומי. ל-2025, <cite index="7-0">בעלות זרה היוותה 14.7% מכלל יחידות הקונדומיניום שהועברו ברמה הארצית, אך 25% מהערך הכולל של ההעברות</cite> - נתח לא פרופורציונלי שמראה כמה כבד הפך משקלו של הביקוש הממומן במזומן עבור הענף.

במונחים אבסולוטיים, <cite index="8-0">רוכשים זרים העבירו בבעלותם כ-14,899 יחידות קונדומיניום בשווי 60.92 מיליארד באט בתאילנד ב-2025, כ-14.7% מכלל העברות הקונדו ברמה הארצית</cite>. הרכב הרוכשים גם משתנה: <cite index="9-0">לרוכשים הודים היה ערך ההעברה הממוצע הגבוה ביותר ליחידה בשוק, כ-5.6 מיליון באט ליחידה, מעל הממוצע הכולל של רוכשים זרים העומד על 4.2 מיליון באט ליחידה</cite>, עדות לכך שבסיס הרוכשים הזרים - ובכללם ישראלים הקונים נדל"ן בפאטאיה - מתפזר הרבה מעבר לכל לאום בודד.

הביקוש האזורי מספר סיפור דומה. בחוף המזרחי, סקר מ-2024 מצא כי <cite index="10-1">מחוז צ'ונבורי עקף את בנגקוק כיעד המוביל עבור רוכשי נדל"ן זרים במחצית הראשונה של 2024</cite>, ויזמים הגיבו עם היצע חדש - <cite index="10-0">והשיקו פרויקטים חדשים, כאשר כ-1,000 יחידות חדשות צפויות להגיע לשוק ב-2025</cite>. מי ששוקל את צנרת ההיצע הזו מול מחירי הבקשה הנוכחיים, כדאי שיעיין במאמר המפורט שלנו על נתוני העברות קונדו בצ'ונבורי לשנת 2025 לפירוט ברמת המחוז.

מה המשמעות עבור רוכשים במזומן ורוכשים זרים

שיעור גבוה של דחיית משכנתאות נשמע כמו חדשות רעות עבור שוק נדל"ן. עבור יזמים הרודפים אחרי רוכשים מקומיים התלויים בהלוואות, זה באמת המצב. אבל החישוב משתנה עבור כל מי שלא זקוק למשכנתא תאילנדית.

1. כוח המיקוח משתפר. יזמים היושבים על מלאי לא מכור, שרוכשים מקומיים כבר לא מסוגלים לממן, מוכנים יותר להעניק הנחות, להאריך תנאי תשלום, או להוסיף חבילות ריהוט עבור רוכשים שיכולים לסגור עסקה במזומן.
2. צנרת ההשקות החדשות מואטת. כאשר <cite index="11-0">ענף המגורים...צפוי להישאר מאתגר עבור יזמים ב-2026, בלחץ של אמון צרכנים חלש וכלכלה מדשדשת</cite>, פחות השקות ספקולטיביות פירושן פחות תחרות עתידית על המלאי הקיים.
3. איכות מלאי המכירה החוזרת עולה. מוכרים תחת לחץ פיננסי מגיעים עם מוטיבציה גבוהה יותר, ומזה יכולות לצאת הזדמנויות מכירה חוזרת טובות בבניינים מבוססים.
4. מימון לזרים עדיין קיים, רק סלקטיבי יותר. קומץ בנקים ממשיכים להעניק הלוואות לרוכשים זרים שאינם תושבים על קונדומיניומים גמורים מעל ערכים מסוימים בערים כולל פאטאיה, אם כי התנאים מחמירים יותר בהשוואה לתקופה שלפני 2023.

חשוב לזכור: בעלות זרה על קונדומיניום בתאילנד, במסלול Freehold, היא בעלות מלאה ורשומה על שם הרוכש - עובדה שהופכת את המזומן הזר לחלופה יציבה במיוחד מול שוק מקומי חנוק אשראי. מי ששוקל רכישה, כדאי שיציץ גם במדריך הבעלות שלנו על לחצי מכסת הקונדו הזרה בתאילנד, שמכסה כמה משטח המכירה הכולל של בניין רשאים זרים להחזיק על פי חוק.

הבדלים אזוריים: בנגקוק, פוקט ופאטאיה

לא כל שוק מתנהג באופן זהה תחת לחץ האשראי. פוקט, לדוגמה, המשיכה לספוג מלאי מרוכשים זרים בקצב יציב: <cite index="2-2">פוקט בולטת, ושומרת על ספיגה יציבה של כ-1,000 העברות קונדומיניום לרוכשים זרים בשנה, עם צמיחה של 10% בהשוואה לשנה קודמת</cite>, כך על פי אותו סיקור.

הסגמנט הגבוה יותר של בנגקוק גם מושך תשומת לב יחסית, כאשר <cite index="8-1">כ-18% ממכירות הנכסים החדשים בבנגקוק</cite> מיוחסות לרוכשים זרים, על פי ניתוח שוק מ-2026. תזכורת פשוטה: פלח המחיר, לא רק המיקום, קובע עד כמה פרויקט חשוף למשבר האשראי המקומי.

המלצות מעשיות עבור רוכשים ששוקלים את פאטאיה

עבור רוכשים הבוחנים ספציפית את החוף המזרחי, סיפור דחיית המשכנתאות הוא בעצם סיפור של היצע ותמחור במסווה. יזמים המתמודדים עם קצב איטי יותר של רוכשים תאילנדים מגלים תמריץ לחזר אחרי רוכשים זרים המשלמים במזומן, ועושים זאת באופן אגרסיבי יותר - בין אם באמצעות תמחור, תמריצים, או תמהיל יחידות. זו בדיוק המגמה שרוכשים ישראלים, שכבר רגילים לעקוב אחרי מגמות שוק הנדל"ן בפאטאיה, צריכים לנצל.

פרויקטים הממוקמים בדיוק עבור פרופיל רוכש זה כוללים רישומים כמו Smart Island Resort on the Mainland ו-A Quiet, Large Apartment. שניהם מכוונים לסגמנט היחידות הגמורות והמוכנות למזומן, שמוכיח את עצמו כעמיד יותר מהשקות חדשות התלויות בהלוואות. לפירוט מלא יותר של מה שרוכשים צריכים לצפות לשלם על פני סוגי יחידות שונים בעיר, ראו את מדריך מחירי דירות פאטאיה 2026 שלנו.

השורה התחתונה

שוק הקונדומיניומים בתאילנד לא מתכווץ כשלעצמו. הוא מתמיין לשני מגזרים: מגזר מקומי חנוק חוב משקי בית וזהירות בנקאית, ומגזר בינלאומי מונע מזומן שהולך ומתחזק וממשיך לבצע עסקאות בלי קשר לתנאי המימון המקומיים. הבנת המגזר שבו נמצא פרויקט או פלח מחיר נתון היא כיום אחד מצעדי בדיקת הנאותות החשובים ביותר עבור כל רוכש שנכנס לשוק ב-2026 - ומי שבודק גם היבטים כמו תשואת שכירות קונדו בפאטאיה וחבות אפשרית במס רווח הון בישראל על נכס בחו"ל, מגיע מוכן יותר לשולחן המשא ומתן.

צריכים ליווי אישי בבחירת הפרויקט המתאים? אפשר לפנות אלינו בוואטסאפ +66 95 174 7888 או בטלגרם @apartwell_bot.

המידע הבא הוא כללי ומיועד למטרות לימודיות בלבד, ונאסף ממקורות פומביים נכון ל-13.8.2026. אין לראות בו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, והוא אינו מחליף בדיקה של המצב הספציפי שלכם על ידי עורך דין תאילנדי מוסמך. שיעורי המס, הסכומים והדרישות המשפטיות בתאילנד עשויים להשתנות — יש לוודא את התנאים העדכניים מול יועץ משפטי עצמאי לפני חתימה על כל מסמך.

מאמרים קשורים

thailand-market

שוק הקונדו בפאטאיה לגמלאים: מה שקונים זרים צריכים לדעת ב-2026

גמלאים נותרים אחת מקבוצות הקונים היציבות ביותר בשוק הקונדו של פאטאיה, אך כללי הוויזה שעליהם מתבססת שהותם הארוכה הוחמרו. הנה מה שקונה בגיל הפרישה צריך להבין לגבי מימון, ביטוח והיכן מתרכז הביקוש לאורך חוף המזרח.

thailand-market

שוק הנדל"ן בתאילנד 2025-2026: העברות דירות, מכסת זרים ומחירים בפאטאיה

העברות הדירות ברחבי המדינה ירדו לאורך 2025, בעוד קונים זרים שמרו על נתח השוק שלהם ומחירי פאטאיה המשיכו לטפס. הנה מה שהנתונים אומרים לכל מי שקונה נכס בתאילנד כעת.

thailand-market

סיכון עודף היצע דירות בחוף המזרחי: מה שקונים בפאטאיה צריכים לדעת

קו הרקיע של פאטאיה ממשיך לצמוח גם כשעשרות אלפי יחידות עומדות לא מכורות. הנה מה שנתוני עודף ההיצע באמת אומרים לקונים ששוקלים רכישה בחוף המזרחי כרגע.