בית בטוח, השקעה חכמה
ניהול נכסים בפטאיה — לבעלי דירות
פרסמו את הנכס שלכם עם הסוכנות המובילה בפאטאיה, וכך תחשפו אותו לרוכשים בעשרים וארבע שפות ובשווקים שונים ברחבי העולם.
בדיקה משפטית ופיננסית
כל נכס שאנחנו מציגים עובר קודם בדיקה משפטית ופיננסית מקיפה — כולל בירור מלא לגבי משכנתאות פתוחות, שעבודים וכל התחייבות אחרת. כך קונים יכולים לסמוך על כל נכס שמופיע ב-Apartwell.
בדיקת שטר בעלות
אנחנו מאמתים את שטר הבעלות ואת סוג הבעלות (Freehold או מכסה תאילנדית), ומוודאים שאין מחלוקות פתוחות בנוגע לנכס.
בדיקת שעבודים
לפני שנכס מתקבל לפרסום, אנחנו בודקים אם יש עליו משכנתאות פתוחות, שעבודים או תביעות פיננסיות אחרות.
שיווק מקצועי
אחרי שהנכס עובר אימות, הוא מקבל מספר קטלוג משלו, צילום מקצועי ותרגום לעשרים וארבע שפות.
שאלות נפוצות
- איך מפרסמים נכס דרך Apartwell?
- פנו לצוות שלנו עם פרטי הנכס והמסמכים שיש ברשותכם. קודם אנחנו בודקים את הצד המשפטי והפיננסי, ורק אז סוגרים יחד הערכת שווי ותוכנית שיווק - לפני שהנכס עולה לאתר.
- אילו מסמכים צריך כדי למכור דירה בתאילנד?
- תזדקקו לשטר הבעלות (Chanote או שטר יחידת קונדומיניום), אישור מכסת בעלות זרה אם רלוונטי, תעודת זהות או דרכון, וכל מסמך הלוואה או משכנתא הקשור ליחידה. הצוות שלנו מלווה אתכם באיסוף המסמכים האלה כחלק מתהליך האימות.
- כמה זמן לוקחת הבדיקה המשפטית לפני שהנכס מתפרסם?
- בדרך כלל מדובר בכמה ימי עסקים, תלוי כמה מהר מגיעים רישומי שטר הבעלות, המכסה והשעבודים ממחלקת הקרקעות. אנחנו עובדים מהר ככל האפשר, בלי לוותר על אף בדיקה.
- כמה עמלה Apartwell גובה על מכירת נכס?
- העמלה נקבעת לכל נכס בנפרד, בהתאם לסוג הנכס, למחיר ולהיקף השיווק. פנו לצוות שלנו לקבלת הצעת מחיר - הערכת השווי הראשונית ללא עלות.
- האם הנכס שלי יגיע גם לקונים מחו"ל?
- כן. כל נכס שעבר אימות מתורגם לעשרים וארבע שפות, מתפרסם עם מספר קטלוג משלו, צילום מקצועי וקידום מלא ברשת הרוכשים שלנו.
תנו לנכס שלכם להרוויח בזמן שאתם בבית
Apartwell מטפלת גם בצד ההשכרה — איתור שוכרים, אחזקה, דיווחים ותשלומים — כך שלא צריך להיות בתאילנד כדי שהנכס יניב הכנסה.
GRR — תשואה מובטחת להשכרה
אחוז קבוע המשולם על ידי היזם או מפעיל המלון למשך 3–5 שנים, ללא קשר לתדירות ההזמנות בפועל של היחידה.
מאגר השכרות משותף (Rental Pool)
ההכנסות מכל היחידות המשתתפות בתוכנית מאוחדות ומחולקות באופן יחסי, בניהול מפעיל מקצועי בסגנון מלונאי.
ניהול עצמי (OTA)
פרסום עצמאי באתרי Airbnb, Booking.com ו-Agoda. מעניק לכם את השליטה והפוטנציאל הגבוהים ביותר, אך שהייה של פחות מ-30 ימים מחייבת רישיון על פי חוק המלונות.
מודל היברידי
השכרה לטווח קצר במחירי פרימיום בעונה הגבוהה (נובמבר–אפריל), ומעבר להשכרה ארוכת טווח בעונה הנמוכה (מאי–אוקטובר) כדי לשמור על תפוסה יציבה לאורך כל השנה.
מה כולל הניהול
שירות אחד שמכסה את כל המחזור — מאיתור שוכר ועד מכירת היחידה מחדש.
תמיכה במחזור מלא
איתור ← רכישה ← ריהוט ← השכרה ← ניהול ← מכירה חוזרת
שוכרים מסוננים
אורחים מהימנים בלבד — נבדקים לפני הכניסה לנכס
סיור צילומים וסרטון
חומרים חזותיים מקצועיים למודעה שלכם בפלטפורמות ההשכרה
תמחור דינמי
מחירים נבדקים מול נתוני שוק אמיתיים, ולא נקבעים פעם אחת ונשארים כך
מסמכי השכרה משפטיים
חוזים ערוכים כראוי, כך שזכויות הבעלים מוגנות
ניקיון ובדיקות מצב
ניקיון ובדיקות שוטפות בין שהיות אורחים
תיקונים קטנים מהירים
ברזים, מזגנים, מכשירי חשמל — מתוקנים ללא צורך בהמתנה לאישור הבעלים
טיפול בחשבונות שירותים
מים וחשמל מחויבים לפי מונה, ומשולמים מתוך הכנסות ההשכרה
דוחות חודשיים
שקיפות מלאה על שהיות, הכנסות והוצאות
קבלת תשלום בדרך הנוחה לכם
העברה בנקאית, כולל העברות בינלאומיות לבעלים
ביקורי בעלים בתיאום מראש
תאריכים מתואמים מראש כך שלא תהיה התנגשות עם אורחים
דעו את ההכנסה שלכם לפני שאתם מתחייבים
בצעו חישוב מקוון לפני חתימה על הסכם ניהול
מחשבון הכנסה מהשכרה
הזינו את מחיר הנכס, בחרו מודל, וקבלו טווח הכנסה שנתי וחודשי משוער.
הכנסה שנתית ברוטו משוערת
฿ 0 – ฿ 0
הכנסה שנתית נטו משוערת
฿ 0 – ฿ 0
* זהו אומדן גס בלבד, המבוסס על נתוני תשואה ועמלות מנכסים דומים בפאטאיה ובפוקט. אין בכך משום הצעה או הבטחת הכנסה — לקבלת תחזית מדויקת עבור נכס ספציפי, פנו למנהל ב-Apartwell.
כמה עולה ניהול נכס להשכרה
טווחי שוק שנאספו משירותי ניהול דומים בפאטאיה ובפוקט — כדאי להשוות אליהם כל הסכם ניהול לפני החתימה.
| פריט | טווח | הערה |
|---|---|---|
| דמי ניהול | 15–30% | מתוך ההכנסה ברוטו — סטנדרטי לניהול שירות מלא |
| דמי CAM (אחזקת שטחים משותפים) | 20–70 באט / מ״ר / חודש | משולם לניהול הבניין עצמו, ללא קשר למודל ההשכרה |
| ניקיון | כלול או בנפרד | תלוי בחברת הניהול — יש לבדוק בחוזה |
| תיקונים קטנים | כלול / מחויב בנפרד | תיקונים גדולים בדרך כלל מוצעים במחיר נפרד |
| חשבונות שירותים | מנוכה מההכנסה / מחויב בנפרד | מים וחשמל מחויבים לפי מונה |
| מס על הכנסות מהשכרה | 5% לתושבים / 15% לתושבי חוץ | יש לבדוק את השיעור העדכני מול יועץ מס |
| עמלת איתור שוכר | דמי שכירות של חודש אחד | סטנדרטי לחוזי שכירות ארוכי טווח |
| עמלת פלטפורמת OTA | Airbnb 3% · Booking 15% · Agoda 15–18% | רלוונטי רק לרישומים בניהול עצמי |
עלות הבעלות הכוללת לאורך 5–10 שנים
רוב המודעות מציגות רק את מחיר הרכישה. כאן מוסיפים את העלות השוטפת של הבניין עצמו (דמי CAM) בנוסף למחיר, כדי לתת תמונה מלאה יותר לפני ההחלטה — מס רכוש, ביטוח ודמי ניהול השכרה עדיין תלויים בבעלים ואינם כלולים כאן; ראו את טבלת העלויות למעלה לטווחים אלו.
מחיר רכישה
฿ 0
דמי CAM לתקופה
฿ 0 – ฿ 0
סך משוער
฿ 0 – ฿ 0
* להמחשה בלבד, בהתבסס על טווח דמי ה-CAM המפורסם (20–70 באט/מ״ר/חודש). זה אינו כולל מס רכוש, ביטוח, קרן שיפוצים ודמי ניהול, שכן אלו משתנים בהתאם לבניין ולנסיבות — פנו למנהל ב-Apartwell לקבלת נתונים ספציפיים ליחידה נתונה.
למה בעלים בוחרים ב-Apartwell לניהול הנכס שלהם
סעיף זה עונה על השאלות הנפוצות ביותר שבעלי נכסים שואלים בהשוואת אפשרויות ניהול בפאטאיה ובפוקט.
הכול בעמוד אחד
מחיר רכישה, אומדן תשואה, תנאי השכרה וניהול — הכול במקום אחד, לא מפוזר ברחבי האתר.
מחשבון הכנסה חי
אומדן המבוסס על מחיר והמודל שבחרתם, זמין לכל מבקר — ללא צורך להתקשר תחילה למנהל.
פירוט עלויות ברור
טווחים אמיתיים של דמי ניהול, CAM, מיסים ועמלות OTA, מפורסמים בגלוי במקום "צרו קשר לפרטים".
השוואת מודלים זה מול זה
GRR מול מאגר השכרות משותף מול ניהול עצמי מול מודל היברידי, הכול בטבלה אחת — השוו עוד לפני שקבעתם שיחה.
דיווח ברור ומסודר
דוחות סדירים ומובנים במקום עדכונים חד-פעמיים — הכנסה, תפוסה והוצאות במעקב עקבי בכל פעם.
עזרה בשפה שלכם
כל האתר, כולל סעיף זה, פועל במספר שפות, כך שתוכלו לעבור על התנאים בשפה שלכם.
שאלות נפוצות בנושא השכרה וניהול
- כמה עולה ניהול נכס, ומה כלול בדמי הניהול?
- צפו לטווח של בין 15–30% מההכנסה ברוטו, תלוי במודל ובהיקף השירות. בררו עם חברת הניהול בדיוק מה כלול — ניקיון, תיקונים קטנים, תשלומי חשבונות.
- מה ההבדל בין ניהול מלא, מאגר השכרות משותף וניהול עצמי?
- ניהול מלא ומאגר השכרות משותף אינם דורשים מעורבות מצד הבעלים, אם כי ההכנסה תלויה בתנאי החוזה. ניהול עצמי דרך פלטפורמות OTA מעניק לכם יותר שליטה, אך דורש זמן ורישיון על פי חוק המלונות עבור שהיות של פחות מ-30 ימים.
- האם עליי להיות בתאילנד כדי להשכיר את הנכס שלי?
- לא — הכול יכול להתבצע מרחוק. צ'ק-אין, דיווח ותשלומים מאורגנים על ידי חברת הניהול.
- מה קורה להכנסה כשתקופת ההבטחה של ה-GRR (3–5 שנים) מסתיימת?
- בתום תקופת ההבטחה, ההכנסה חוזרת לתנאי השוק בפועל — היא עשויה לעלות או לרדת בהתאם לביקוש ולאיכות ניהול הנכס.
- איזה מס חל על הכנסות משכירות בתאילנד?
- לפי הנתונים שאספנו, מדובר בכ-5% לתושבי מס וכ-15% לתושבי חוץ. הכללים משתנים, לכן יש לוודא את השיעור העדכני מול יועץ מס.
- האם אפשר להחליף חברת ניהול כאשר הנכס כבר מושכר?
- כן — בדרך כלל זה תלוי בתקופת ההודעה המוקדמת שבהסכם הנוכחי שלכם. לפני המעבר, בדקו את תנאי הסיום ואת ההתחייבויות כלפי שוכרים קיימים.