Quel est le taux de refus de prêt immobilier actuel en Thaïlande ?

Les enquêtes récentes situent le taux de refus moyen autour de 40 à 45 % globalement, atteignant jusqu'à 50 à 70 % pour les logements et condos bon marché de moins d'environ 3 millions de bahts, là où les problèmes d'endettement des ménages sont les plus concentrés.

Pourquoi les banques thaïlandaises refusent-elles autant de demandes de prêt immobilier ?

Un endettement élevé des ménages thaïlandais, en particulier pour les biens de faible valeur, a rendu les banques beaucoup plus prudentes dans l'octroi de prêts, une tendance qui s'accentue depuis la pandémie et qui s'est aggravée en 2025 et jusqu'en 2026.

Le taux de refus de prêt immobilier affecte-t-il les acheteurs étrangers à Pattaya ?

Pas directement, car la plupart des acheteurs étrangers achètent au comptant ou organisent leur financement en dehors de la Thaïlande. Cela profite toutefois indirectement aux acheteurs étrangers payant comptant, en réduisant la concurrence des acheteurs locaux dépendants du crédit et en offrant plus de flexibilité de la part des promoteurs sur les prix et les conditions.

Est-ce le bon moment pour acheter un condo en Thaïlande compte tenu de la crise du crédit ?

Pour les acheteurs au comptant, le contexte actuel peut favoriser la négociation, car les promoteurs confrontés à un ralentissement des ventes locales sont souvent plus disposés à accorder des remises ou des avantages. Les acheteurs doivent néanmoins toujours vérifier la disponibilité du quota étranger du projet ainsi que son état d'achèvement avant de s'engager.

Quelles nationalités mènent actuellement les achats de condos étrangers en Thaïlande ?

Les acheteurs chinois restent le groupe le plus important en volume de transferts, bien que les acheteurs du Myanmar et de l'Inde affichent une croissance notable récente, les acheteurs indiens enregistrant la valeur de transfert moyenne par unité la plus élevée parmi les nationalités étrangères.

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Pourquoi un taux de refus de prêt immobilier de 40 à 70 % redessine le marché des condos en Thaïlande

28/07/2026

Les banques thaïlandaises refusent jusqu'à sept demandes de prêt immobilier sur dix pour les logements les moins chers, freinant la demande locale alors que les acheteurs étrangers continuent d'acquérir des condos à Bangkok, Phuket et Pattaya. Voici ce que cette crise des refus signifie pour tout acheteur payant comptant.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Les banques thaïlandaises refusent actuellement entre 40 % et 70 % des demandes de prêt immobilier résidentiel, selon la tranche de prix, et ce resserrement du crédit est désormais la principale force qui façonne le marché du condo en Thaïlande. Cela concerne aussi les acheteurs étrangers, car les achats au comptant — la voie privilégiée par la plupart des non-Thaïlandais — deviennent relativement plus compétitifs à mesure que la demande locale, dépendante des prêts bancaires, s'assèche.

Ce que révèle réellement le taux de refus des prêts immobiliers

Les chiffres ont évolué rapidement au cours des deux dernières années. Plusieurs enquêtes menées auprès de promoteurs et de banques convergent dans le même sens.

Une enquête de la Housing Business Association a révélé que <cite index="1-1">le taux de refus pour les emprunteurs particuliers était d'environ 40 % en 2025, tandis que le taux moyen au premier semestre 2026 restait à environ 40 %</cite>.
Une autre enquête menée auprès de promoteurs, portant sur 272 projets, a révélé que <cite index="3-0">le taux de refus moyen des prêts immobiliers pour le premier trimestre 2025 est passé à 45 %</cite>.
Pour le segment des condos en particulier, un rapport de 2026 signalait <cite index="4-0">un taux de refus de prêt élevé, de 50 à 60 %, de la part d'établissements financiers stricts, ce qui constitue un obstacle majeur à la conclusion des ventes</cite>.
En bas de marché, les taux de refus sont bien pires. Des reportages sur la conjoncture 2025 décrivaient <cite index="2-0">une chute des ventes, un effondrement de 49 % des nouvelles transactions immobilières résidentielles, et des taux de refus de prêt immobilier sans précédent, atteignant jusqu'à 70 % pour les logements bon marché, en raison d'un endettement élevé des ménages</cite>.

Pourquoi les banques thaïlandaises disent non

La cause profonde est l'endettement des ménages, et non un manque d'intérêt de la part des acheteurs. Les logements et condos à un prix égal ou inférieur à 3 millions de bahts sont les plus touchés, car c'est là que se concentrent les emprunteurs thaïlandais les plus surendettés.

Une enquête sur les pratiques de crédit résume la situation sans détour : <cite index="5-0,5-1">depuis la pandémie, les refus de demandes de prêt immobilier ont explosé en Thaïlande pour les biens de moins de 3 millions de bahts (89 000 dollars US), atteignant 70 % en 2024, un taux qui devrait continuer d'augmenter jusqu'en 2026, selon un rapport de la Siam Commercial Bank</cite>. Ce sont la fragilité des bilans des ménages, plus que le seul durcissement des critères d'octroi, qui alimentent cette tendance.

L'effet d'entraînement a été sévère pour l'ensemble du marché des nouveaux lancements. Une analyse de marché décrivait <cite index="2-1">un recul des transferts résidentiels de 10,52 % en glissement annuel au premier trimestre 2025, à 65 276 unités</cite>, un déclin directement attribué au resserrement du financement.

Ce que montrent les données de transfert

Malgré le ralentissement domestique, les chiffres globaux de transfert montrent un marché qui se stabilise plutôt qu'il ne s'effondre. Selon le REIC, <cite index="6-0">la valeur totale des transferts immobiliers résidentiels au niveau national a augmenté chaque trimestre l'an dernier, atteignant 181 milliards de bahts au premier trimestre, 210 milliards au deuxième, 226 milliards au troisième et 247 milliards au dernier trimestre</cite> de 2025.

Les chiffres propres aux condos racontent une histoire plus contrastée. Au début de 2025, <cite index="0-0">les transferts de condos au niveau national au premier trimestre 2025 ont chuté de 7,3 % en glissement annuel, à 21 814 unités, tandis que la valeur totale des transferts a reculé de 11,1 %, à 56 milliards de bahts</cite>. Cette baisse coïncide étroitement avec la période où les pics de refus de prêt ont été les plus marqués.

La place des acheteurs étrangers dans cette équation

Les acheteurs étrangers, qui paient généralement comptant ou financent leur achat depuis l'étranger, sont largement à l'abri du resserrement du crédit domestique — et leur part de marché reflète cette résilience. Pour 2025, <cite index="7-0">la propriété étrangère représentait 14,7 % de l'ensemble des unités de condo transférées au niveau national et 25 % de la valeur totale des transferts</cite>, une proportion disproportionnée qui souligne à quel point la demande payée comptant compte désormais pour ce secteur.

En valeur absolue, <cite index="8-0">les acheteurs étrangers ont transféré environ 14 899 unités de condo pour une valeur de 60,92 milliards de bahts en Thaïlande en 2025, soit environ 14,7 % de l'ensemble des transferts de condos au niveau national</cite>. La composition des acheteurs évolue également : <cite index="9-0">les acheteurs indiens affichent la valeur de transfert moyenne par unité la plus élevée du marché, soit environ 5,6 millions de bahts par unité, au-dessus de la moyenne générale des acheteurs étrangers de 4,2 millions de bahts par unité</cite>, preuve que la base d'acheteurs étrangers s'élargit bien au-delà d'une seule nationalité.

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La demande provinciale raconte une histoire similaire. Sur la côte est, une enquête de 2024 a révélé que <cite index="10-1">la province de Chonburi a dépassé Bangkok en tant que première destination des acheteurs immobiliers étrangers au premier semestre 2024</cite>, et les promoteurs ont réagi en proposant une nouvelle offre, <cite index="10-0">avec environ 1 000 nouvelles unités attendues sur le marché en 2025</cite>. Les acheteurs qui souhaitent comparer ce pipeline avec les prix actuels demandés peuvent consulter notre analyse détaillée des statistiques de transfert de condos à Chonburi pour 2025 pour un décryptage province par province.

Ce que cela signifie pour les acheteurs au comptant et les acheteurs étrangers

Un taux de refus de prêt élevé peut sembler être une mauvaise nouvelle pour un marché immobilier, et pour les promoteurs qui courtisent les acheteurs domestiques dépendants du crédit, c'en est effectivement une. Mais cela change la donne pour quiconque n'a pas besoin d'un prêt bancaire thaïlandais.

Le pouvoir de négociation s'améliore. Les promoteurs assis sur des stocks invendus que les acheteurs locaux ne peuvent plus financer sont davantage disposés à consentir des remises, à étaler les paiements ou à inclure des packs mobilier pour les acheteurs capables de conclure au comptant.
Les nouveaux lancements ralentissent. Avec <cite index="11-0">un secteur résidentiel qui devrait rester difficile pour les promoteurs en 2026, pénalisé par une confiance des consommateurs affaiblie et une économie atone</cite>, moins de lancements spéculatifs signifie moins de concurrence future pour les biens déjà existants.
La qualité des biens de seconde main s'améliore. Les vendeurs sous pression financière sont plus motivés, ce qui peut créer de meilleures opportunités de revente dans des immeubles déjà établis.
Le financement pour les étrangers existe encore, mais de manière sélective. Quelques banques continuent de prêter à des acheteurs non-résidents sur des condominiums achevés au-dessus de certains seuils de valeur, dans des villes comme Pattaya, bien que les conditions soient plus strictes qu'avant 2023.

Si vous évaluez un achat au regard des règles plus larges qui s'appliquent aux acheteurs non thaïlandais, notre guide sur les pressions liées au quota de condos réservé aux étrangers en Thaïlande — qui explique quelle proportion de la surface vendable d'un immeuble peut légalement être détenue par des étrangers — est une lecture complémentaire utile.

Des marchés régionaux divergents : Bangkok, Phuket et Pattaya

Tous les marchés ne réagissent pas de la même manière face au resserrement du crédit. Phuket, par exemple, continue d'absorber les stocks destinés aux acheteurs étrangers à un rythme régulier : <cite index="2-2">Phuket se distingue en maintenant une absorption stable d'environ 1 000 transferts de condominiums vers des acheteurs étrangers par an, avec une croissance de 10 % en glissement annuel</cite> selon les mêmes reportages.

Le segment haut de gamme de Bangkok attire lui aussi une attention comparative, avec <cite index="8-1">environ 18 % des nouvelles ventes immobilières à Bangkok</cite> réalisées auprès d'acheteurs étrangers selon une analyse de marché de 2026 — un rappel que c'est la tranche de prix, et non uniquement l'emplacement, qui détermine à quel point un projet est exposé au resserrement du crédit domestique.

Conseils pratiques pour les acheteurs qui envisagent Pattaya

Pour les acheteurs qui évaluent spécifiquement la côte est, l'histoire du taux de refus des prêts immobiliers est en réalité une histoire d'offre et de prix déguisée. Les promoteurs confrontés à un ralentissement de la demande thaïlandaise ont tout intérêt à courtiser plus activement les acheteurs étrangers payant comptant, que ce soit par le prix, des avantages commerciaux ou la composition de leur offre d'unités.

Parmi les projets positionnés précisément pour ce profil d'acheteur figurent des annonces comme Smart Island Resort on the Mainland et A Quiet, Large Apartment, toutes deux ciblant le segment des unités achevées, prêtes pour un achat comptant, qui se révèle plus résilient que celui des nouveaux lancements dépendants du crédit. Pour un aperçu plus complet des prix à prévoir selon les types d'unités dans la ville, consultez notre guide des prix des appartements à Pattaya 2026.

En résumé

Le marché du condo en Thaïlande ne se contracte pas tant qu'il ne se scinde en deux segments distincts : un segment domestique étranglé par l'endettement des ménages et la prudence bancaire, et un segment porté par le comptant, de plus en plus international, qui continue de transiger indépendamment des conditions de crédit locales. Comprendre à quel segment appartient un projet ou une tranche de prix donnée est désormais l'une des étapes de diligence raisonnable les plus importantes pour tout acheteur entrant sur ce marché en 2026.

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Questions fréquentes

Quel est le taux de refus de prêt immobilier actuel en Thaïlande ?: Les enquêtes récentes situent le taux de refus moyen autour de 40 à 45 % globalement, atteignant jusqu'à 50 à 70 % pour les logements et condos bon marché de moins d'environ 3 millions de bahts, là où les problèmes d'endettement des ménages sont les plus concentrés.
Pourquoi les banques thaïlandaises refusent-elles autant de demandes de prêt immobilier ?: Un endettement élevé des ménages thaïlandais, en particulier pour les biens de faible valeur, a rendu les banques beaucoup plus prudentes dans l'octroi de prêts, une tendance qui s'accentue depuis la pandémie et qui s'est aggravée en 2025 et jusqu'en 2026.
Le taux de refus de prêt immobilier affecte-t-il les acheteurs étrangers à Pattaya ?: Pas directement, car la plupart des acheteurs étrangers achètent au comptant ou organisent leur financement en dehors de la Thaïlande. Cela profite toutefois indirectement aux acheteurs étrangers payant comptant, en réduisant la concurrence des acheteurs locaux dépendants du crédit et en offrant plus de flexibilité de la part des promoteurs sur les prix et les conditions.
Est-ce le bon moment pour acheter un condo en Thaïlande compte tenu de la crise du crédit ?: Pour les acheteurs au comptant, le contexte actuel peut favoriser la négociation, car les promoteurs confrontés à un ralentissement des ventes locales sont souvent plus disposés à accorder des remises ou des avantages. Les acheteurs doivent néanmoins toujours vérifier la disponibilité du quota étranger du projet ainsi que son état d'achèvement avant de s'engager.
Quelles nationalités mènent actuellement les achats de condos étrangers en Thaïlande ?: Les acheteurs chinois restent le groupe le plus important en volume de transferts, bien que les acheteurs du Myanmar et de l'Inde affichent une croissance notable récente, les acheteurs indiens enregistrant la valeur de transfert moyenne par unité la plus élevée parmi les nationalités étrangères.