Quel est le taux de refus de prêt immobilier actuel en Thaïlande ?

Les enquêtes récentes situent le taux de refus moyen autour de 40 à 45 % globalement, atteignant jusqu'à 50 à 70 % pour les logements et condos bon marché de moins d'environ 3 millions de bahts, là où les problèmes d'endettement des ménages sont les plus concentrés.

Pourquoi les banques thaïlandaises refusent-elles autant de demandes de prêt immobilier ?

Un endettement élevé des ménages thaïlandais, en particulier pour les biens de faible valeur, a rendu les banques beaucoup plus prudentes dans l'octroi de prêts, une tendance qui s'accentue depuis la pandémie et qui s'est aggravée en 2025 et jusqu'en 2026.

Le taux de refus de prêt immobilier affecte-t-il les acheteurs étrangers à Pattaya ?

Pas directement, car la plupart des acheteurs étrangers achètent au comptant ou organisent leur financement en dehors de la Thaïlande. Cela profite toutefois indirectement aux acheteurs étrangers payant comptant, en réduisant la concurrence des acheteurs locaux dépendants du crédit et en offrant plus de flexibilité de la part des promoteurs sur les prix et les conditions.

Est-ce le bon moment pour acheter un condo en Thaïlande compte tenu de la crise du crédit ?

Pour les acheteurs au comptant, le contexte actuel peut favoriser la négociation, car les promoteurs confrontés à un ralentissement des ventes locales sont souvent plus disposés à accorder des remises ou des avantages. Les acheteurs doivent néanmoins toujours vérifier la disponibilité du quota étranger du projet ainsi que son état d'achèvement avant de s'engager.

Quelles nationalités mènent actuellement les achats de condos étrangers en Thaïlande ?

Les acheteurs chinois restent le groupe le plus important en volume de transferts, bien que les acheteurs du Myanmar et de l'Inde affichent une croissance notable récente, les acheteurs indiens enregistrant la valeur de transfert moyenne par unité la plus élevée parmi les nationalités étrangères.

Illustration d'une courbe de ventes immobilières ascendante devant la silhouette d'un temple thaïlandais

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Pourquoi un taux de refus de prêt immobilier de 40 à 70 % redessine le marché des condos en Thaïlande

13/08/2026

Les banques thaïlandaises refusent jusqu'à sept demandes de prêt immobilier sur dix pour les logements les moins chers, freinant la demande locale alors que les acheteurs étrangers continuent d'acquérir des condos à Bangkok, Phuket et Pattaya. Voici ce que cette crise des refus signifie pour tout acheteur payant comptant.

Rédigé avec l'aide de l'IA, vérifié par notre équipe éditoriale

Les banques thaïlandaises refusent aujourd'hui entre 40 % et 70 % des demandes de prêt immobilier résidentiel, selon la tranche de prix concernée. Ce resserrement du crédit est désormais la principale force qui redessine le marché du condo en Thaïlande. Il touche aussi les acheteurs étrangers, indirectement : les achats au comptant, la voie privilégiée par la plupart des non-Thaïlandais, deviennent relativement plus compétitifs à mesure que la demande locale, dépendante des prêts bancaires, s'assèche.

Ce que révèle réellement le taux de refus des prêts immobiliers

Les chiffres ont bougé vite ces deux dernières années. Plusieurs enquêtes menées auprès de promoteurs et de banques pointent toutes dans la même direction.

Une enquête de la Housing Business Association a révélé que le taux de refus pour les emprunteurs particuliers était d'environ 40 % en 2025, et que la moyenne au premier semestre 2026 restait proche de ce niveau, autour de 40 %.
Une autre enquête, menée auprès de promoteurs sur 272 projets, a montré que le taux de refus moyen des prêts immobiliers pour le premier trimestre 2025 était monté à 45 %.
Pour le segment des condos en particulier, un rapport de 2026 signalait un taux de refus élevé, entre 50 et 60 %, de la part d'établissements financiers devenus stricts — un obstacle majeur pour boucler les ventes.
En bas de marché, la situation est bien pire. Des reportages sur la conjoncture 2025 décrivaient une chute des ventes, un effondrement de 49 % des nouvelles transactions résidentielles, et des taux de refus sans précédent, jusqu'à 70 % pour les logements bon marché, conséquence directe d'un endettement des ménages très élevé.

Pourquoi les banques thaïlandaises disent non

La cause profonde, c'est l'endettement des ménages — pas un manque d'intérêt des acheteurs. Les logements et condos à 3 millions de bahts ou moins sont les plus touchés, car c'est précisément là que se concentrent les emprunteurs thaïlandais les plus fragilisés financièrement.

Une enquête sur les pratiques de crédit résume la situation sans détour : depuis la pandémie, les refus de prêt immobilier ont explosé en Thaïlande pour les biens de moins de 3 millions de bahts (89 000 dollars US), atteignant 70 % en 2024, un taux qui devrait continuer de progresser jusqu'en 2026 selon un rapport de la Siam Commercial Bank. Ce sont la fragilité des bilans des ménages, plus que le seul durcissement des critères d'octroi, qui alimentent cette dynamique.

L'onde de choc a été sévère pour l'ensemble du marché des nouveaux lancements. Une analyse de marché décrivait un recul des transferts résidentiels de 10,52 % en glissement annuel au premier trimestre 2025, à 65 276 unités — un déclin directement attribué au resserrement du financement.

Ce que montrent les données de transfert

Malgré ce ralentissement domestique, les chiffres globaux de transfert dessinent un marché qui se stabilise plutôt qu'il ne s'effondre. Selon le REIC, la valeur totale des transferts immobiliers résidentiels au niveau national a progressé chaque trimestre l'an dernier : 181 milliards de bahts au premier trimestre, 210 milliards au deuxième, 226 milliards au troisième et 247 milliards au dernier trimestre de 2025.

Les chiffres propres aux condos racontent une histoire plus contrastée. Au début de 2025, les transferts de condos au niveau national ont chuté de 7,3 % en glissement annuel au premier trimestre, à 21 814 unités, tandis que la valeur totale des transferts reculait de 11,1 %, à 56 milliards de bahts. Cette baisse coïncide étroitement avec la période où les refus de prêt ont atteint leurs pics.

La place des acheteurs étrangers dans cette équation

Les acheteurs étrangers, qui paient généralement comptant ou financent leur achat depuis l'étranger, sont largement épargnés par le resserrement du crédit domestique — et leur part de marché reflète cette résilience. Pour 2025, la propriété étrangère représentait 14,7 % de l'ensemble des unités de condo transférées au niveau national, mais 25 % de la valeur totale des transferts, une proportion disproportionnée qui montre à quel point la demande payée comptant pèse désormais dans ce secteur.

En valeur absolue, les acheteurs étrangers ont transféré environ 14 899 unités de condo pour une valeur de 60,92 milliards de bahts en Thaïlande en 2025, soit environ 14,7 % de l'ensemble des transferts de condos au niveau national. La composition de cette clientèle évolue aussi : les acheteurs indiens affichent la valeur de transfert moyenne la plus élevée du marché, environ 5,6 millions de bahts par unité, contre une moyenne générale de 4,2 millions de bahts pour l'ensemble des acheteurs étrangers — signe que la base d'acheteurs s'élargit bien au-delà d'une seule nationalité.

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La demande provinciale suit une tendance comparable. Sur la côte est, une enquête de 2024 a révélé que la province de Chonburi a dépassé Bangkok comme première destination des acheteurs immobiliers étrangers au premier semestre 2024, et les promoteurs y ont répondu en préparant environ 1 000 nouvelles unités attendues sur le marché en 2025. Pour comparer ce pipeline aux prix actuels demandés, notre analyse détaillée des statistiques de transfert de condos à Chonburi pour 2025 propose un décryptage province par province.

Ce que cela signifie pour les acheteurs au comptant et les acheteurs étrangers

Un taux de refus de prêt élevé peut ressembler à une mauvaise nouvelle pour un marché immobilier, et pour les promoteurs qui courtisent des acheteurs domestiques dépendants du crédit, c'en est une, effectivement. Mais la donne change complètement pour quiconque n'a pas besoin d'un prêt bancaire thaïlandais.

Le pouvoir de négociation s'améliore. Les promoteurs assis sur des stocks invendus que les acheteurs locaux ne peuvent plus financer sont plus enclins à consentir des remises, à étaler les paiements ou à inclure des packs mobilier pour ceux qui peuvent conclure au comptant.
Les nouveaux lancements ralentissent. Le secteur résidentiel devrait rester difficile pour les promoteurs en 2026, pénalisé par une confiance des consommateurs affaiblie et une économie atone — et moins de lancements spéculatifs veut dire moins de concurrence future pour les biens déjà existants.
La qualité des biens de seconde main progresse. Les vendeurs sous pression financière se montrent plus motivés, ce qui peut créer de meilleures opportunités de revente dans des immeubles déjà établis.
Le financement pour les étrangers existe encore, mais de façon sélective. Quelques banques continuent de prêter à des acheteurs non-résidents sur des condominiums achevés au-dessus de certains seuils de valeur, notamment à Pattaya, même si les conditions se sont durcies par rapport à avant 2023.

Si vous évaluez un achat au regard des règles plus larges qui encadrent les acheteurs non thaïlandais, notre guide sur les pressions liées au quota de condos réservé aux étrangers en Thaïlande — qui explique quelle proportion de la surface vendable d'un immeuble peut légalement être détenue par des étrangers — complète utilement cette lecture.

Des marchés régionaux divergents : Bangkok, Phuket et Pattaya

Tous les marchés ne réagissent pas de la même façon au resserrement du crédit. Phuket, par exemple, continue d'absorber les stocks destinés aux acheteurs étrangers à un rythme régulier : la province se distingue en maintenant une absorption stable d'environ 1 000 transferts de condominiums par an vers des acheteurs étrangers, avec une croissance de 10 % en glissement annuel, selon les mêmes sources.

Le segment haut de gamme de Bangkok attire également l'attention, avec environ 18 % des nouvelles ventes immobilières réalisées auprès d'acheteurs étrangers, d'après une analyse de marché de 2026. Un rappel utile : c'est la tranche de prix, bien plus que le seul emplacement, qui détermine à quel point un projet reste exposé au resserrement du crédit domestique.

Conseils pratiques pour les acheteurs qui envisagent Pattaya

Pour ceux qui évaluent spécifiquement la côte est, l'histoire du taux de refus des prêts immobiliers cache en réalité une question d'offre et de prix. Les promoteurs confrontés à un ralentissement de la demande thaïlandaise ont tout intérêt à courtiser plus activement les acheteurs étrangers payant comptant, que ce soit par le prix, des avantages commerciaux ou la composition même de leur offre d'unités.

Parmi les projets positionnés précisément pour ce profil d'acheteur, on trouve des annonces comme Smart Island Resort on the Mainland et A Quiet, Large Apartment, toutes deux ciblant le segment des unités achevées, prêtes pour un achat comptant — un segment qui se révèle plus résilient que celui des nouveaux lancements dépendants du crédit. Pour un aperçu plus complet des prix à prévoir selon les types d'unités dans la ville, consultez notre guide des prix des appartements à Pattaya 2026.

En résumé

Le marché du condo en Thaïlande ne se contracte pas tant qu'il ne se divise en deux segments bien distincts : un segment domestique étranglé par l'endettement des ménages et la prudence bancaire, et un segment porté par le comptant, de plus en plus international, qui continue de transiger indépendamment des conditions de crédit locales. Savoir à quel segment appartient un projet ou une tranche de prix donnée est devenu l'une des étapes de diligence raisonnable les plus importantes pour tout acheteur qui entre sur ce marché en 2026.

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Foire aux questions

Quel est le taux de refus de prêt immobilier actuel en Thaïlande ?: Les enquêtes récentes situent le taux de refus moyen autour de 40 à 45 % globalement, atteignant jusqu'à 50 à 70 % pour les logements et condos bon marché de moins d'environ 3 millions de bahts, là où les problèmes d'endettement des ménages sont les plus concentrés.
Pourquoi les banques thaïlandaises refusent-elles autant de demandes de prêt immobilier ?: Un endettement élevé des ménages thaïlandais, en particulier pour les biens de faible valeur, a rendu les banques beaucoup plus prudentes dans l'octroi de prêts, une tendance qui s'accentue depuis la pandémie et qui s'est aggravée en 2025 et jusqu'en 2026.
Le taux de refus de prêt immobilier affecte-t-il les acheteurs étrangers à Pattaya ?: Pas directement, car la plupart des acheteurs étrangers achètent au comptant ou organisent leur financement en dehors de la Thaïlande. Cela profite toutefois indirectement aux acheteurs étrangers payant comptant, en réduisant la concurrence des acheteurs locaux dépendants du crédit et en offrant plus de flexibilité de la part des promoteurs sur les prix et les conditions.
Est-ce le bon moment pour acheter un condo en Thaïlande compte tenu de la crise du crédit ?: Pour les acheteurs au comptant, le contexte actuel peut favoriser la négociation, car les promoteurs confrontés à un ralentissement des ventes locales sont souvent plus disposés à accorder des remises ou des avantages. Les acheteurs doivent néanmoins toujours vérifier la disponibilité du quota étranger du projet ainsi que son état d'achèvement avant de s'engager.
Quelles nationalités mènent actuellement les achats de condos étrangers en Thaïlande ?: Les acheteurs chinois restent le groupe le plus important en volume de transferts, bien que les acheteurs du Myanmar et de l'Inde affichent une croissance notable récente, les acheteurs indiens enregistrant la valeur de transfert moyenne par unité la plus élevée parmi les nationalités étrangères.

Ces informations sont générales et à but éducatif, compilées à partir de sources publiques en date du 13/08/2026. Elles ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal et ne remplacent pas l'examen de votre situation particulière par un avocat thaïlandais agréé. Les taux d'imposition, seuils et exigences légales en Thaïlande peuvent évoluer — veuillez vérifier les conditions actuelles auprès d'un conseiller juridique indépendant avant de signer tout document.