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Marché immobilier en Thaïlande 2025-2026 : transferts de condos, quotas étrangers et prix à Pattaya

13/08/2026

Les transferts de condos ont ralenti à l'échelle nationale en 2025, tandis que les acheteurs étrangers ont maintenu leur part de marché et que les prix à Pattaya ont continué de grimper. Voici ce que ces chiffres signifient pour quiconque envisage d'investir dans l'immobilier thaïlandais.

Rédigé avec l'aide de l'IA, vérifié par notre équipe éditoriale

Le marché des condos en Thaïlande a bouclé 2025 dans une phase d'attente : les volumes et valeurs de transferts ont reculé au niveau national, les achats étrangers sont restés globalement stables, les taux hypothécaires se sont un peu détendus, et les autorités ont continué de serrer la vis sur la propriété par prête-noms (nominees). Pour les acheteurs, ce cocktail se traduit par une concurrence moins vive sur les prix, mais des exigences de conformité plus strictes. Un marché qui récompense la patience — et le fait de travailler avec un agent qui connaît les règles sur le bout des doigts.

Marché immobilier en Thaïlande : la situation nationale des transferts

Les chiffres de 2025 dessinent un refroidissement, pas un effondrement. Les transferts de condos à l'échelle nationale ont chuté dès le début de l'année et sont restés sous pression jusqu'à la fin de l'année.

• Au premier trimestre 2025, les transferts de condos au niveau national ont chuté de 7,3 % sur un an, à 21 814 unités, tandis que la valeur totale des transferts a reculé de 11,1 % pour atteindre 56 milliards de bahts (environ 1,45 milliard d'euros).
• La valeur des transferts résidentiels devrait suivre la même tendance baissière, en baisse de 10,9 % par rapport à 2024, pour atteindre 873,4 milliards de bahts en 2025, puis reculer encore de 0,8 % à 866,2 milliards de bahts en 2026.
• Cela fait suite au pic de 2022, qui avait atteint 1 060 milliards de bahts, en hausse de 12,8 % par rapport à l'année précédente.

Ce ralentissement ne concerne pas que Bangkok. Dans le Corridor économique de l'Est (EEC) — qui englobe Chonburi, Rayong et Chachoengsao, et donc Pattaya —, le seul quatrième trimestre a enregistré des transferts résidentiels de 13 090 unités pour une valeur de 30,8 milliards de bahts, en baisse de 2,1 % en nombre d'unités et de 7,8 % en valeur sur un an. Sur l'ensemble de l'année, les transferts ont reculé de 4,4 % à 45 958 unités et de 7,4 % en valeur à 111 milliards de bahts. Pour aller plus loin sur ces tendances et leur prolongement en 2026, notre analyse Marché immobilier en Thaïlande 2026 : transferts de condos, prix et ce que les acheteurs à Pattaya doivent savoir entre davantage dans le détail.

Demande sur le quota étranger : qui achète encore

Malgré un marché global plus atone, les acheteurs étrangers sont restés un segment disproportionnellement important. Ils ont réalisé 14 899 transferts d'unités de condominiums à l'échelle nationale en 2025, en hausse de 2,2 % sur un an, pour une valeur de 60,92 milliards de bahts — soit 14,7 % de l'ensemble des unités transférées et 25 % de la valeur totale des transferts. Cette valeur totale a pourtant reculé de 10,7 % à 60,92 milliards de bahts alors même que le nombre d'unités progressait, signe d'une baisse de la taille moyenne des achats.

D'où viennent les acheteurs étrangers

En 2025, les ressortissants chinois sont restés le premier groupe d'investisseurs étrangers dans l'immobilier résidentiel thaïlandais, avec 4 940 unités achetées pour une valeur totale de 18,5 milliards de bahts, tandis que les acheteurs birmans sont passés à la deuxième place parmi les nationalités. Cette concentration compte particulièrement pour Pattaya et la côte Est, où les acheteurs chinois, russes, et de plus en plus indiens, ont porté la demande lors des dernières commercialisations.

Une étude distincte sur les achats de condos par des étrangers montre un marché plutôt orienté milieu de gamme : 14 % des unités étaient proposées à moins de 2 millions de bahts, 26 % se situaient dans la tranche de 2 à 3 millions de bahts, et 26 % supplémentaires entre 3 et 5 millions de bahts. Pour un exemple concret de la rapidité avec laquelle un lancement bien positionné peut absorber cette demande, notre article sur le sellout de 1,85 milliard de bahts à Pattaya vaut le détour.

Le quota étranger de 49 % : toujours en vigueur, toujours débattu

La règle thaïlandaise sur la propriété étrangère reste inchangée sur le papier. La part de propriété étrangère dans un immeuble ne doit pas dépasser 49 % de la surface habitable totale vendable, une limite confirmée par le Condominium Act et appliquée par le Land Department.

Ce quota reste néanmoins politiquement sensible. Il demeure fixé à 49 %, mais une réduction à 30-39 % fait l'objet de discussions actives, la motivation principale étant de protéger les acheteurs thaïlandais contre l'inflation des prix induite par la demande étrangère. Pour l'instant, il reste inchangé malgré les propositions de le relever. Les acheteurs qui visent des immeubles à quota limité dans les zones prisées de Pattaya devraient considérer la disponibilité comme une variable évolutive, pas comme une garantie acquise — notre guide Actualités immobilières à Pattaya : demande des acheteurs étrangers, nouveaux lancements et infrastructures qui redessinent le marché détaille où il reste réellement de la marge sur ces quotas.

Évolution des prix à Pattaya et sur la côte Est

Les prix à Pattaya ont mieux résisté que ne le laisseraient penser les volumes de transferts, soutenus par une offre encore tendue dans les zones les plus recherchées.

• En 2025, Pattaya offre un marché mature mais encore accessible, avec des condos autour de 70 000 bahts/m² et des villas à partir de 5 millions de bahts.
• Le prix moyen d'un studio à Pattaya avoisine 1,5 million de bahts en 2025, en forte hausse par rapport à un prix médian au mètre carré d'environ 90 424 bahts en 2023.
• Certains terrains en bord de mer sont désormais annoncés jusqu'à 1 million de bahts par « square wah », mais en règle générale, les prix se situent entre 200 000 et 500 000 bahts par square wah, selon l'emplacement et la proximité de la plage.

Cette combinaison — hausse du prix moyen par unité et baisse des volumes de transferts — signale un marché qui absorbe des acheteurs moins nombreux mais plus sélectifs. Des projets comme le Great Investment or lifestyle ECO project et le Smart island resort on the mainland montrent comment les promoteurs positionnent leurs nouveaux programmes pour capter ce vivier plus restreint mais plus déterminé.

Taux hypothécaires et conditions de financement

Les coûts de financement se sont un peu détendus au cours de 2025, aidés par un assouplissement de la politique monétaire. Le Comité de politique monétaire (MPC) a abaissé son taux directeur à 1,5 % en 2025, une baisse de 0,25 point par rapport au niveau précédent, dans le but de soutenir la croissance économique et d'atténuer les effets d'un éventuel ralentissement. Cette détente des taux d'intérêt profite à ceux qui souhaitent acheter dans l'immobilier.

Pour ceux qui y sont éligibles, voici les taux hypothécaires fixes typiques sur le marché thaïlandais :

1. Les taux d'intérêt des prêts immobiliers en Thaïlande se situent actuellement entre 2,9 % et 3,3 % par an pour les prêts à taux fixe, selon les analyses récentes du marché immobilier.
2. Les prêts immobiliers Bualuang de Bangkok Bank affichent un taux effectif sur toute la durée du contrat compris entre 4,25 % et 5,14 % par an.
3. Les taux hypothécaires en Thaïlande en 2025 se situent autour de 4,2 % chez SCB, 4,1 % chez Kasikorn et 4,3 % chez Bangkok Bank, pour les emprunteurs éligibles.

Certaines banques thaïlandaises accordent des prêts hypothécaires aux étrangers, mais sous des conditions strictes. L'achat au comptant reste la norme pour la plupart des acheteurs internationaux de condos à Pattaya.

Changement réglementaire : le durcissement contre la propriété par prête-noms

Le principal développement réglementaire qui façonne le marché immobilier thaïlandais à l'approche de 2026 reste la répression contre la propriété par prête-noms (nominees). Bangkok a intensifié sa surveillance sur la propriété des entreprises et des biens immobiliers dans le pays, en ciblant les montages qui contournent les restrictions sur la propriété foncière étrangère.

L'ampleur de cet effort est notable : le nombre d'entreprises jugées à risque de recourir à des montages de prête-noms a augmenté de façon constante ces deux dernières décennies, passant de 523 sociétés en 1998 à 11 746 en 2025. Au 23 juin, on comptait 119 297 sociétés avec des parts détenues par des actionnaires étrangers comprises entre 0,01 % et le seuil actuellement à l'étude. Les enquêteurs ont aussi mis au jour un système d'évasion fiscale où la propriété d'un bien est transférée via la vente de parts sociales plutôt que par un transfert direct du terrain, privant l'État de milliards de bahts de recettes.

L'effet concret a été une pause chez certains acheteurs potentiels : le durcissement de la Thaïlande contre une faille juridique qui permet de contourner ses restrictions sur la propriété foncière par des étrangers pousse plusieurs d'entre eux à repousser leurs décisions d'achat de villas de luxe dans des destinations comme Phuket et Koh Samui. Les acheteurs de condos à Pattaya opérant dans le cadre du quota standard de 49 % en pleine propriété (freehold) sont largement à l'abri de ce risque spécifique. Mais quiconque envisage un bail à long terme (leasehold) ou une structure de villa via société sur la côte Est devrait s'attendre à une vigilance renforcée.

Autres évolutions réglementaires à surveiller

• Depuis le 31 janvier 2025, les règles de « contrat de réservation contrôlé » de l'OCPB standardisent le formulaire en langue thaïe et interdisent les clauses abusives, renforçant la protection des acheteurs sur plan ; ces règles restent en vigueur jusqu'en 2026.
• La Cour suprême a invalidé les renouvellements de bail « 30+30+30 » en mars 2025.
• La proposition de bail de 99 ans n'a toujours pas été adoptée.

Ce que cela signifie pour les acheteurs, dès maintenant

Mis bout à bout, ces données décrivent un marché en transition plutôt qu'en déclin. Les volumes de transferts baissent, mais les acheteurs étrangers maintiennent leur part de marché, les prix dans les zones prisées de Pattaya continuent de progresser légèrement, et les coûts de financement s'orientent à la baisse.

• Attendez-vous à des acheteurs étrangers plus sélectifs et mieux informés, plutôt qu'à un rebond généralisé des volumes à court terme.
• Considérez le quota de 49 % comme une cible mouvante dans les immeubles prisés : vérifiez la disponibilité en amont plutôt qu'après avoir eu un coup de cœur pour une unité.
• Examinez attentivement tout accord de bail ou de structure en société pour détecter une éventuelle exposition liée aux prête-noms avant de signer.
• Surveillez les coûts de financement : un nouvel assouplissement du taux directeur soutiendrait probablement une reprise des transferts.

Pour un panorama plus large de la manière dont ces dynamiques nationales se traduisent dans le pipeline des nouveaux lancements à Pattaya, notre analyse Actualités immobilières à Pattaya : acheteurs étrangers, nouveaux lancements et infrastructures qui redessinent le marché complète utilement cette lecture, tout comme nos perspectives pour l'année à venir dans Marché immobilier en Thaïlande 2026 : transferts de condos, prix et réglementation.

Ces informations sont générales et à but éducatif, compilées à partir de sources publiques en date du 13/08/2026. Elles ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal et ne remplacent pas l'examen de votre situation particulière par un avocat thaïlandais agréé. Les taux d'imposition, seuils et exigences légales en Thaïlande peuvent évoluer — veuillez vérifier les conditions actuelles auprès d'un conseiller juridique indépendant avant de signer tout document.

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