Необходим ли ми е Формуляр за валутна транзакция (FET), за да купя всяко кондо в Тайланд?

Само за преводи над 50 000 щатски долара, тъй като това е прагът, над който банката е задължена да издаде FET формуляр; за по-малки суми обикновено се използва придружаващо банково писмо.

Кой плаща таксата от 2% за прехвърляне — купувачът или продавачът?

Таксата за прехвърляне е 2% от оценената от Поземления офис стойност и обикновено се поделя поравно между купувача и продавача съгласно Гражданския и търговски кодекс, макар разпределението да е предмет на договаряне и да трябва да бъде уговорено писмено.

Могат ли чужденци да получат ипотечен кредит за покупка на кондо в Тайланд?

Възможно е, но с ограничения; фиксираните лихви по жилищни кредити в Тайланд в момента са около 2,9–3,3% годишно, но повечето банки запазват най-добрите условия за тайландски резиденти, затова повечето чуждестранни купувачи плащат в брой.

Какво се случва, ако чуждестранната квота на дадена сграда е запълнена?

Ако таванът от 49% чуждестранна собственост в сградата е достигнат, чуждестранните купувачи не могат да регистрират пълна собственост върху нов апартамент и трябва да обмислят структура на дългосрочен лизинг (leasehold).

Колко време отнема самото прехвърляне в Поземления офис?

Самата среща за регистрация обикновено приключва за един ден, щом документите са в ред, но събирането на сертификатите от строителя и потвърждаването на квотата предварително може да отнеме от една до няколко седмици.

Илюстрация: възходяща графика на продажби на имоти на фона на силует на тайландски храм

thailand-market

Процесът по прехвърляне на кондо за чуждестранни купувачи в Тайланд: Поетапно ръководство

13.08.2026 г.

Купуването на кондо в Тайланд като чужденец опира до един решаващ документ и няколко такси, които повечето купувачи подценяват. Ето точно как протича прехвърлянето, стъпка по стъпка.

Текстът е генериран с изкуствен интелект и прегледан от нашия редакционен екип

Чуждестранните купувачи имат пълно право да притежават кондо в Тайланд напълно на свое име по закон. Проблемът е, че прехвърлянето минава гладко само когато парите пристигнат по правилния канал, данъците са разпределени в правилните пропорции, а документите стигнат до Поземления офис в правилната последователност. Сгрешите ли една стъпка — най-често при валутния превод — сделката засяда точно преди финала. Това ръководство описва целия процес по прехвърляне на кондо за чуждестранни купувачи в Тайланд, от банковия превод до връчването на ключовете, заедно с таксите и правилата, които действат в момента.

Защо процесът по прехвърляне на кондо за чуждестранни купувачи в Тайланд започва още преди подписването

Юридически процесът по прехвърляне тръгва в момента, в който преведете сумата за покупката в Тайланд — не когато подпишете договора за продажба. Причината е проста: тайландският закон изисква чужденците да докажат, че парите за кондото са дошли от чужбина, в чуждестранна валута, и са били конвертирани вече на тайландска територия.

Пропускането на тази стъпка е най-честата причина покупките на чужденци да се забавят или направо да бъдат отхвърлени в Поземления офис. Преди да се ангажирате с конкретен апартамент, си струва да разберете как всъщност работи <a href="/articles/thailand-condo-foreign-quota-calculation-explained">изчисляването на чуждестранната квота</a> — наличността по правилото за 49% също може да отложи сроковете.

Формулярът за валутна транзакция (FET): Вашата задължителна първа стъпка

Всеки чуждестранен купувач се нуждае от Формуляр за валутна транзакция (Foreign Exchange Transaction Form, FET), издаден от приемащата тайландска банка, за да се стигне до регистрация на собствеността. Този формуляр обаче се издава само над определен размер на превода.

<cite index="5-0">FET формуляр се издава от обработващата банка само за суми над 50 000 щатски долара</cite>.
При по-малки преводи банката обикновено издава придружаващо писмо или потвърждение за кредитен превод, което удостоверява входящия паричен превод — Поземленият офис най-често го приема като заместител.
Основанието на превода има значение: в него трябва изрично да е записано, че сумата е за закупуване на конкретен апартамент, на ваше име, точно както е изписано в паспорта.

Разделянето на едно плащане за кондо на няколко по-малки превода, за да се избегне прага за FET, е лоша идея. Така се създава документален път, който не съответства на продажната цена, и това може сериозно да забави регистрацията.

Такси за прехвърляне, данъци и кой всъщност какво плаща

Разходите по прехвърляне на кондо в Тайланд са комбинация от държавни такси и данъци. Разпределението между купувач и продавач подлежи на договаряне, но следва определени утвърдени практики.

Такса за прехвърляне — <cite index="1-1">Таксата за прехвърляне е 2% от оценената стойност, определена от Поземления офис</cite>, и <cite index="1-2">съгласно член 457 от Гражданския и търговски кодекс тази такса обикновено се поделя поравно между купувача и продавача, освен ако не е уговорено друго в писмена форма</cite>.
Специален бизнес данък (SBT) — <cite index="3-0">Тайланд налага Специален бизнес данък от 3,3% при продажба на имот в рамките на 5 години от закупуването</cite>, за да обезкурaжи бързата препродажба; обикновено се плаща от продавача.
Гербов налог — начислява се в размер на 0,5% от продажната или оценената стойност, но се прилага само когато не се дължи SBT, т.е. при по-дълго държани имоти.
Данък при източника — изчислява се различно за физически лица продавачи (прогресивно, спрямо годините собственост) в сравнение с корпоративни продавачи, при които е фиксиран.

Полезен ориентир от скорошна разбивка на разходите: за апартамент на стойност 4 500 000 бата, <cite index="2-1">таксата за прехвърляне 2% × 4 500 000 = 90 000 бата, обикновено се разделя</cite> между двете страни. Именно заради тези суми купувачите трябва да потвърдят разпределението на таксите в писмена форма, преди да подпишат договора за резервация — за подробна разбивка вижте ръководството за <a href="/articles/thailand-condo-transfer-fees-2026">таксите за прехвърляне на кондо в Тайланд</a>.

Проверете чуждестранната квота, преди да преведете и един бат

Пишете ни в WhatsApp Чат с нашия Telegram бот

Съгласно Закона за кондоминиумите чужденците могат общо да притежават до 49% от продаваемата площ във всяка регистрирана сграда тип кондо. Популярните проекти в Патая и Джомтиен често са близо до този таван, особено онези, предпочитани от <a href="/articles/foreign-condo-buyer-nationality-trends-thailand-pattaya">определени националности купувачи</a>, които се струпват около конкретни комплекси.

Преди да преведете средства, поискайте от строителя или агента писмено потвърждение за текущия баланс на чуждестранната квота в сградата. Ако квотата е запълнена, единственият път към собственост остава дългосрочен лизинг (leasehold) или единица от тайландската квота, закупена през фирмена структура — а и двете са съвсем различни сделки от стандартното прехвърляне на пълна собственост за чужденци.

Финансиране на покупката: Мястото на ипотечните лихви

Повечето чуждестранни купувачи плащат в брой, защото тайландските банки рядко отпускат ипотечни кредити на нерезиденти, а там, където го правят, условията са по-строги, отколкото за тайландски граждани.

<cite index="6-0">Лихвените проценти по жилищни кредити в Тайланд в момента са между 2,9–3,3% годишно при фиксирана лихва</cite> за одобрени кредитополучатели.
Съотношението заем/стойност за тайландски купувачи може да достигне по-високи нива, но за чужденци обикновено е значително ограничено — често се изисква 30–50% самоучастие в брой.
Тъй като финансирането е ограничено, паричният превод, обезпечен с описания по-горе FET, не е просто законово изискване за повечето чуждестранни купувачи — той е цялата сделка.

Ако финансовите ограничения ви притесняват, си струва да сравните готови за нанасяне и по-достъпни варианти като <a href="/properties/new-nordic-vip-2-401-studio-exely5025709">студио в New Nordic Vip 2</a> с по-голям запас от двустайни апартаменти като <a href="/properties/new-nordic-trend-5-405-two-bedroom-exely5030592">New Nordic Trend 5</a>, където размерът на разходите и свързаните данъци при прехвърляне се различават доста.

Колко всъщност отнема прехвърлянето в Поземления офис

След като средствата са пристигнали и FET формулярът (или банковото писмо) е налице, самата среща в Поземления офис обикновено минава бързо — често се приключва за един ден, щом всички документи са събрани правилно. По-дълъгият период почти винаги е преди това: събирането на сертификата за собственост от строителя, декларацията за липса на задължения от управата на кооперацията (juristic person) и потвърждаването на баланса на квотата може да отнеме от една до няколко седмици, зависимо от сградата.

Чести капани за купувачите по Източното крайбрежие

Динамичният пазар на препродажби и покупки „на зелено“ в Патая ражда няколко повтарящи се проблема, които не се срещат толкова често на по-бавните пазари.

Забавени декларации за липса на задължения заради натоварени управи на кооперации в големи комплекси със стотици апартаменти.
Ограничения на квотата в сгради на брега, където чуждестранната собственост вече е близо до тавана от 49%.
Несъответстващо основание на превода, при което средствата са преведени за различна сума или с различна цел от посочената в договора за продажба — това налага банкова корекция, преди да може да бъде издаден FET.

Работата с агенция, която управлява документацията по паричния превод паралелно с продажбата, вместо да оставя всичко на банката на купувача, значително намалява риска от закъснения в последния момент. Това е особено важно при обекти „на зелено“ като <a href="/properties/1-bedroom-apartment-in-unixx-condominium-in-pattaya-03b3579e">едностайните апартаменти в Unixx Condominium</a>, където документацията на строителя трябва да съвпада точно с данните от превода на купувача.

Заключението

Процесът по прехвърляне на кондо за чуждестранни купувачи в Тайланд не е сложен сам по себе си, но не прощава преки пътища. Уредете правилно FET формуляра или банковото писмо, потвърдете квотата навреме и се договорете писмено за разпределението на таксите — и срещата в Поземления офис ще се окаже най-лесната част от цялата покупка.

Пишете ни в WhatsApp Чат с нашия Telegram бот

Често задавани въпроси

Необходим ли ми е Формуляр за валутна транзакция (FET), за да купя всяко кондо в Тайланд?: Само за преводи над 50 000 щатски долара, тъй като това е прагът, над който банката е задължена да издаде FET формуляр; за по-малки суми обикновено се използва придружаващо банково писмо.
Кой плаща таксата от 2% за прехвърляне — купувачът или продавачът?: Таксата за прехвърляне е 2% от оценената от Поземления офис стойност и обикновено се поделя поравно между купувача и продавача съгласно Гражданския и търговски кодекс, макар разпределението да е предмет на договаряне и да трябва да бъде уговорено писмено.
Могат ли чужденци да получат ипотечен кредит за покупка на кондо в Тайланд?: Възможно е, но с ограничения; фиксираните лихви по жилищни кредити в Тайланд в момента са около 2,9–3,3% годишно, но повечето банки запазват най-добрите условия за тайландски резиденти, затова повечето чуждестранни купувачи плащат в брой.
Какво се случва, ако чуждестранната квота на дадена сграда е запълнена?: Ако таванът от 49% чуждестранна собственост в сградата е достигнат, чуждестранните купувачи не могат да регистрират пълна собственост върху нов апартамент и трябва да обмислят структура на дългосрочен лизинг (leasehold).
Колко време отнема самото прехвърляне в Поземления офис?: Самата среща за регистрация обикновено приключва за един ден, щом документите са в ред, но събирането на сертификатите от строителя и потвърждаването на квотата предварително може да отнеме от една до няколко седмици.

Тази информация е обща и с образователен характер, изготвена въз основа на публично достъпни източници към 13.08.2026 г.. Тя не представлява правен или данъчен съвет и не заменя прегледа на вашата конкретна ситуация от лицензиран тайландски адвокат. Тайландските данъчни ставки, прагове и законови изисквания могат да се променят — моля, потвърдете актуалните условия с независим юридически консултант, преди да подпишете какъвто и да е документ.

Свързани статии

thailand-market

Пазарът на кондоминиуми в Патая за пенсионери: Какво трябва да знаят чуждестранните купувачи през 2026 г.

Пенсионерите остават една от най-стабилните групи купувачи на пазара на кондоминиуми в Патая, но визовите изисквания, които стоят зад дългосрочния им престой, се затегнаха. Ето какво трябва да знае купувач, ориентиран към пенсиониране, за финансирането, застраховката и това къде се концентрира търсенето по Източното крайбрежие.

thailand-market

Защо процент на отказ от 40-70% при ипотеки преобразява пазара на кондоминиуми в Тайланд

Тайландските банки отказват до седем от десет ипотечни заявления за по-евтините имоти, задушавайки вътрешното търсене, докато чуждестранните купувачи продължават да прехвърлят кондоминиуми в Банкок, Пукет и Патая. Ето какво означава кризата с отказите за всеки, който купува в брой.

thailand-market

Пазарът на недвижими имоти в Тайланд 2025-2026: Прехвърляния на кондоминиуми, чуждестранна квота и цени в Патая

Прехвърлянията на кондоминиуми в цялата страна намаляха през 2025 г., докато чуждестранните купувачи запазиха дела си, а цените в Патая продължиха да растат. Ето какво означават числата за всеки, който инвестира в тайландски имоти сега.