thailand-market

Защо процент на отказ от 40-70% при ипотеки преобразява пазара на кондоминиуми в Тайланд

13.08.2026 г.

Тайландските банки отказват до седем от десет ипотечни заявления за по-евтините имоти, задушавайки вътрешното търсене, докато чуждестранните купувачи продължават да прехвърлят кондоминиуми в Банкок, Пукет и Патая. Ето какво означава кризата с отказите за всеки, който купува в брой.

Текстът е генериран с изкуствен интелект и прегледан от нашия редакционен екип

# Пазарът на кондоминиуми в Тайланд се разделя на две: банкови откази срещу купувачи в брой

Тайландските банки в момента отказват между 40% и 70% от заявленията за жилищни ипотеки, в зависимост от ценовия сегмент. Точно този кредитен натиск се превръща в най-силния фактор, който оформя пазара на кондоминиуми в страната в момента. Това има значение и за чуждестранните купувачи, защото плащанията в брой – стандартният начин за повечето купувачи, които не са тайландски граждани – стават относително по-конкурентни, докато зависимото от кредити вътрешно търсене намалява.

Как всъщност изглежда процентът на отказ по ипотеки

Цифрите се движат бързо през последните две години. Множество проучвания на строителни компании и банки сочат в една и съща посока.

• Проучване на Асоциацията за жилищен бизнес установи, че процентът на отказ за индивидуални кредитополучатели е бил около 40% през 2025 г., а средният процент през първата половина на 2026 г. остава около 40%.
• Отделно проучване сред строители, обхващащо 272 проекта, установи, че средният процент на отказ по ипотеки за първото тримесечие на 2025 г. се е повишил до 45%.
• За сегмента на кондоминиумите конкретно, доклад от 2026 г. отбелязва висок процент на отказ от кредит от 50-60% от строги финансови институции, което създава сериозна пречка за приключване на продажби.
• В по-ниския ценови сегмент нещата стоят още по-зле. Отразяването на условията през 2025 г. описва рязък спад в продажбите, срив от 49% в новите жилищни сделки и безпрецедентни нива на отказ по ипотеки до 70% за по-евтините жилища, движени от високия дълг на домакинствата.

Защо тайландските банки отказват

Основната причина е дългът на домакинствата, а не липсата на интерес от страна на купувачите. Домовете и кондоминиумите на цена до 3 милиона тайландски бата са засегнати най-силно, защото именно в този сегмент са концентрирани прекомерно задлъжнелите тайландски кредитополучатели.

Отразяването на едно кредитно проучване го формулира ясно: от началото на пандемията отказите по ипотечни заявления в Тайланд рязко нарастват за имоти под 3 милиона тайландски бата (около 89 000 щатски долара), достигайки 70% през 2024 г. – тенденция, която ще продължи да се увеличава до 2026 г., според доклад на Siam Commercial Bank. Слабите баланси на домакинствата, а не само по-строгите правила за отпускане на кредити, движат тази тенденция.

Ефектът върху по-широкия пазар на новостроящи се имоти е сериозен. Един пазарен анализ описва спад от 10,52% на годишна база в прехвърлянията на жилищни имоти през първото тримесечие на 2025 г., до 65 276 единици – спад, който същото отразяване свързва пряко с кредитния натиск.

Как това се отразява в данните за прехвърляне на имоти

Въпреки забавянето на вътрешния пазар, обобщените данни за прехвърляния показват картина на пазар, който по-скоро се стабилизира, отколкото се срива. Според REIC, общата стойност на прехвърлянията на жилищни имоти в национален мащаб е нараствала през всяко тримесечие на миналата година, достигайки 181 милиарда бата през първото тримесечие, 210 милиарда през второто, 226 милиарда през третото и 247 милиарда през последното тримесечие на 2025 г.

Данните за кондоминиумите конкретно рисуват по-смесена картина. В началото на 2025 г. националните прехвърляния на кондоминиуми през първото тримесечие на 2025 г. са спаднали с 7,3% на годишна база до 21 814 единици, а общата стойност на прехвърлянията е намаляла с 11,1% до 56 милиарда бата. Този спад съвпада точно с периода на най-рязкото покачване на процентите на отказ.

Мястото на чуждестранните купувачи в тази празнина

Чуждестранните купувачи, които обикновено плащат в брой или използват финансиране от чужбина, до голяма степен остават встрани от вътрешната кредитна криза – и техният дял от пазара отразява точно тази устойчивост. За 2025 г. чуждестранната собственост е представлявала 14,7% от всички прехвърлени кондоминиуми в национален мащаб и 25% от общата стойност на прехвърлянията – непропорционален дял, който показва колко важно е станало търсенето от купувачи, плащащи в брой, за целия сектор.

В абсолютни стойности, чуждестранните купувачи са прехвърлили приблизително 14 899 единици кондоминиуми на стойност 60,92 милиарда бата в Тайланд през 2025 г., около 14,7% от всички прехвърляния на кондоминиуми в страната. Съставът на купувачите също се променя: индийските купувачи имат най-високата средна стойност на прехвърляне на единица на пазара – около 5,6 милиона тайландски бата на единица, над средната стойност за чуждестранни купувачи от 4,2 милиона бата на единица – доказателство, че базата от чуждестранни купувачи се разширява значително отвъд отделна националност.

Търсенето по провинции разказва подобна история. По Източното крайбрежие едно проучване от 2024 г. установи, че провинция Чонбури е изпреварила Банкок като топ дестинация за чуждестранни купувачи на имоти през първата половина на 2024 г., а строителите отговориха с ново предлагане, пускайки нови проекти, като се очаква около 1000 нови единици да излязат на пазара през 2025 г.. Купувачи, които претеглят този тръбопровод от предлагане спрямо текущите цени, могат да разгледат подробния ни материал за статистика на прехвърлянията на кондоминиуми в Чонбури за 2025 г. с разбивка по провинция.

Какво означава това за купувачите в брой и чуждестранните купувачи

Високият процент на отказ по ипотеки звучи като лоша новина за пазара на имоти и наистина е такава – за строителите, гонещи зависими от кредити местни купувачи. Но той променя сметките за всеки, който няма нужда от тайландска ипотека.

1. Позицията за преговори се подобрява. Строители, седящи на непродадени имоти, които местните купувачи вече не могат да финансират, са по-склонни да предложат отстъпки, удължени срокове на плащане или обзавеждане включено за купувачи, способни да приключат сделката в брой.
2. Тръбопроводът от нови проекти се забавя. Тъй като жилищният сектор... се очаква да остане предизвикателен за строителите през 2026 г., натоварен от слабото потребителско доверие и вялата икономика, по-малко спекулативни нови проекти означава по-малко бъдеща конкуренция за съществуващите наличности.
3. Качеството на предлагането на вторичния пазар се подобрява. Продавачи под финансов натиск са по-мотивирани, а това може да доведе до по-добри възможности за покупка на вторичния пазар в утвърдени сгради.
4. Финансиране за чужденци все още съществува, но избирателно. Няколко банки продължават да кредитират чуждестранни купувачи без местопребиваване за завършени кондоминиуми над определени стойности в градове, включително Патая, макар условията да са по-строги спрямо периода преди 2023 г.

Ако обмисляте покупка спрямо по-широките правила за собственост, приложими за чуждестранни купувачи, нашето ръководство за натиска от квотите за чужденци при кондоминиумите в Тайланд – което обхваща колко от продаваемата площ на дадена сграда могат законно да притежават чужденци – е полезно допълнително четиво.

Регионални различия: Банкок, Пукет и Патая

Не всеки пазар се държи еднакво под натиска на кредитната криза. Пукет, например, продължава да поглъща предлагането за чуждестранни купувачи с постоянни темпове: Пукет се откроява, поддържайки стабилно усвояване от около 1000 прехвърляния на кондоминиуми на чуждестранни купувачи годишно, с ръст от 10% на годишна база, посочено в същото отразяване.

Високият сегмент на Банкок също привлича сравнително внимание, като около 18% от новите продажби на имоти в Банкок отиват при чуждестранни купувачи според един пазарен анализ от 2026 г. – напомняне, че ценовият сегмент, а не само локацията, определя доколко даден проект е изложен на вътрешната кредитна криза.

Практически изводи за купувачи, разглеждащи Патая

За купувачи, оценяващи конкретно Източното крайбрежие, историята с отказите по ипотеки всъщност е история за предлагането и ценообразуването, прикрита зад друга тема. Строители, изправени пред по-бавно усвояване от тайландски купувачи, имат стимул да ухажват по-агресивно чуждестранните купувачи, плащащи в брой – чрез ценообразуване, стимули или структура на предлаганите единици.

Проекти, позиционирани точно за този тип купувачи, включват обяви като Smart Island Resort в континенталната част и A Quiet, Large Apartment, насочени към сегмента на завършените единици, готови за покупка в брой – сегмент, който се оказва по-устойчив от новите проекти, зависими от кредитиране. За по-подробна информация какво да очаквате да платите за различните типове единици в града, вижте нашето ръководство за цените на апартаментите в Патая за 2026 г..

Заключение

Пазарът на кондоминиуми в Тайланд не се свива толкова, колкото се разделя на два сегмента: вътрешен, задушен от дълга на домакинствата и предпазливостта на банките, и все по-международен, движен от плащания в брой, който продължава да сключва сделки независимо от местните кредитни условия. Разбирането в кой от тези сегменти попада даден проект или ценова категория вече е една от най-важните стъпки на надлежна проверка за всеки купувач, навлизащ на пазара през 2026 г.

Тази информация е обща и с образователен характер, изготвена въз основа на публично достъпни източници към 13.08.2026 г.. Тя не представлява правен или данъчен съвет и не заменя прегледа на вашата конкретна ситуация от лицензиран тайландски адвокат. Тайландските данъчни ставки, прагове и законови изисквания могат да се променят — моля, потвърдете актуалните условия с независим юридически консултант, преди да подпишете какъвто и да е документ.

Свързани статии

thailand-market

Инвестиции в недвижими имоти в Патая: старо строителство или нов проект

Доходът от наем на вторичния пазар в Патая започва веднага след сделката — от 10 000 бата на месец за студио в Пратамнак, брутна доходност около 6-11% годишно. Новият проект не носи наем до предаването на сградата, но цената се фиксира в договора още при покупката, а безлихвеното разсрочено плащане за 18-36 месеца пази парите от инфлация, докато трае строителството.

thailand-market

Кондо в Патая за пенсионери: Гид 2026

Пенсионерите остават една от най-стабилните групи купувачи на пазара на кондоминиуми в Патая, но визовите изисквания, които стоят зад дългосрочния им престой, се затегнаха. Ето какво трябва да знае купувач, ориентиран към пенсиониране, за финансирането, застраховката и това къде се концентрира търсенето по Източното крайбрежие.

thailand-market

Имоти в Тайланд: сделки, цени, правила

Прехвърлянията на кондоминиуми в цялата страна намаляха през 2025 г., докато чуждестранните купувачи запазиха дела си, а цените в Патая продължиха да растат. Ето какво означават числата за всеки, който инвестира в тайландски имоти сега.