thailand-market

Имоти в Тайланд: сделки, цени, правила

13.08.2026 г.

Прехвърлянията на кондоминиуми в цялата страна намаляха през 2025 г., докато чуждестранните купувачи запазиха дела си, а цените в Патая продължиха да растат. Ето какво означават числата за всеки, който инвестира в тайландски имоти сега.

Текстът е генериран с изкуствен интелект и прегледан от нашия редакционен екип

Пазарът на кондоминиуми в Тайланд приключи 2025 г. в застой: обемите и стойностите на прехвърлянията в цялата страна намаляха, чуждестранните покупки останаха относително стабилни, лихвите по ипотеки леко се понижиха, а регулаторите продължиха да затягат контрола върху номиналното (подставено) собственическо владеене. За купувачите това означава по-слаба конкуренция по цена, но и по-строги изисквания за спазване на правилата — пазар, който възнаграждава търпеливите и тези, които работят с брокер, познаващ добре нормативната уредба.

Пазарът на недвижими имоти в Тайланд: Национална картина на прехвърлянията

Основните показатели за 2025 г. говорят по-скоро за охлаждане, отколкото за срив. Прехвърлянията на кондоминиуми в цялата страна намаляха в началото на годината и останаха под натиск до края ѝ.

• Прехвърлянията на кондоминиуми в цялата страна през първото тримесечие на 2025 г. намаляха с 7,3% на годишна база до 21 814 единици, като общата стойност на прехвърлянията спадна с 11,1% до 56 милиарда бата.
• Стойността на прехвърлянията на жилищни имоти се очаква да следва същата низходяща тенденция, като спадне с 10,9% спрямо 2024 г. до 873,4 милиарда бата през 2025 г. и да намалее с още 0,8% до 866,2 милиарда бата през 2026 г.
• Това идва след пика от 2022 г. от 1,06 трилиона бата, който бе с 12,8% по-висок от предходната година.

Забавянето не е характерно само за Банкок. В Източния икономически коридор (EEC) — обхващащ провинциите Чонбури, Районг и Чачоенгсао, а следователно и Патая — само през четвъртото тримесечие прехвърлянията на жилища бяха 13 090 единици на стойност 30,8 милиарда бата, което е спад с 2,1% в единиците и 7,8% в стойността спрямо предходната година, докато за цялата година прехвърлянията намаляха с 4,4% до 45 958 единици, а стойността — с 7,4% до 111 милиарда бата. За по-задълбочен поглед върху това как тези тенденции ще се развият през следващата година, вижте нашия анализ на Пазарът на недвижими имоти в Тайланд 2026: Прехвърляния на кондоминиуми, цени и какво трябва да знаят купувачите в Патая.

Чуждестранната квота: Кой все още купува

Въпреки по-слабия цялостен пазар, чуждестранните купувачи останаха непропорционално важен сегмент. Чуждестранни купувачи придобиха 14 899 единици кондоминиуми в цялата страна през 2025 г., ръст от 2,2% на годишна база, на обща стойност 60,92 милиарда бата, а това представлява 14,7% от всички прехвърлени единици кондоминиуми и 25% от стойността на прехвърлянията. Общата стойност на прехвърлянията спадна с 10,7% до 60,92 милиарда бата, дори бройката на единиците да е нараснала — знак за по-малки средни размери на покупките.

Откъде идват чуждестранните купувачи

През 2025 г. гражданите на Китай останаха най-голямата група чуждестранни инвеститори в тайландски жилищни имоти, закупувайки 4 940 единици в Тайланд на обща стойност 18,5 милиарда бата, докато купувачите от Мианмар изместиха друга националност от второто място. Тази концентрация има особено значение за Патая и Източното крайбрежие, където китайски, руски и все по-често индийски купувачи са били най-видимите двигатели на търсенето при новите проекти.

Отделно проучване на покупките на кондоминиуми от чуждестранни граждани показа, че пазарът е насочен предимно към средния сегмент: 14% от единиците са били на цена не повече от 2 милиона бата, 26% са били в диапазона 2–3 милиона бата, а още 26% са били на цена между 3 и 5 милиона бата. За жив пример как добре позициониран проект може да погълне такова търсене почти мигновено, си струва да прочетете нашето отразяване на Разпродажбата за 1,85 милиарда бата в Патая.

49% чуждестранна квота: Все още в сила, все още обсъждана

Правилото на Тайланд за чуждестранна собственост остава непроменено на хартия. Чуждестранната собственост в сградата не трябва да надвишава 49% от общата продаваема площ, а този лимит е потвърден съгласно Закона за кондоминиумите и се прилага от Поземления департамент.

Квотата обаче остава политически чувствителна тема. 49% квотата за чуждестранна собственост остава в сила, но се обсъжда активно намаляване до 30-39%, а основната мотивация за реформата е да се защитят тайландските купувачи от инфлация на цените, задвижвана от чуждестранното търсене. Засега обаче 49% квотата за кондоминиуми остава непроменена, въпреки предложенията тя да бъде увеличена. Купувачите, насочени към сгради с ограничена квота в популярни зони на Патая, трябва да третират наличността като променлива, а не като гаранция — нашето ръководство Новини за недвижими имоти в Патая: Чуждестранно търсене, нови проекти и инфраструктура, преобразяваща пазара разяснява къде реално остава свободна квота.

Движение на цените в Патая и по Източното крайбрежие

Цените в Патая се задържаха по-добре, отколкото данните за обема на прехвърлянията биха подсказали, подкрепени от все още ограничен поток от нови проекти в престижните зони.

• През 2025 г. Патая предлага зрял, но достъпен пазар на недвижими имоти, с кондоминиуми около 70 000 бата на кв.м и вили от 5 милиона бата.
• Средната цена за студио апартамент в Патая е около 1,5 милиона бата през 2025 г., рязко нарастване спрямо медианната цена на квадратен метър за студио в Патая от около 90 424 бата през 2023 г.
• Някои парцели на плажа вече се обявяват за до 1 милион бата на square wah, но като цяло цените варират между 200 000 и 500 000 бата на square wah, в зависимост от местоположението и близостта до плажа.

Това съчетание — растящи цени за единица площ при спадащ обем на прехвърлянията — е класически признак на пазар, който абсорбира по-малко, но по-целенасочени купувачи. Проекти като Great Investment or lifestyle ECO project и Smart island resort on the mainland показват как разработчиците позиционират новите обекти, за да привлекат точно тази по-тясна, но по-мотивирана група купувачи.

Ипотечни лихви и условия за финансиране

Разходите за финансиране леко намаляха през 2025 г., подпомогнати от облекчаването на паричната политика. Комитетът по паричната политика (MPC) намали основния лихвен процент до 1,5% през 2025 г., намаление с 0,25% спрямо предходния размер, като усилие за подобряване на икономическия растеж и смекчаване на ефектите от евентуален спад, а намаленията на лихвените проценти са от полза за тези, които искат да купят недвижим имот.

За кандидатите, отговарящи на условията, типичното ценообразуване при фиксирани ипотеки на тайландския пазар изглежда така:

1. Лихвените проценти по жилищни кредити в Тайланд понастоящем варират между 2,9–3,3% годишно за ипотеки с фиксирана лихва, според последен анализ на пазара на имоти.
2. Жилищните кредити Bualuang на Bangkok Bank имат ефективен лихвен процент за целия срок на договора между 4,25% и 5,14% годишно.
3. Ипотечните лихви в Тайланд през 2025 г. се движат около 4,2% при SCB, 4,1% при Kasikorn и 4,3% при Bangkok Bank за кандидати, отговарящи на условията.

Някои тайландски банки предлагат ипотеки на чужденци, но при строги условия, а плащането в брой остава нормата за повечето международни купувачи на кондоминиуми в Патая.

Регулаторни промени: Кампанията срещу номиналното собственическо владеене

Най-голямата регулаторна новина, оформяща пазара на недвижими имоти в Тайланд в навечерието на 2026 г., е кампанията срещу номиналното (подставено) собственическо владеене. Банкок засили контрола върху бизнес и имотната собственост в страната, насочвайки се към схеми, които заобикалят ограниченията върху чуждестранната собственост върху земя.

Мащабът на тези усилия е показателен: броят на компаниите, считани за рискови по отношение на подставени договорености, е нараствал стабилно през последните две десетилетия, от 523 фирми през 1998 г. до 11 746 през 2025 г., а към 23 юни е имало 119 297 компании с чуждестранно дялово участие между 0,01% и прегледания праг. Разследващите органи разкриха и схема за избягване на данъци, при която собствеността върху имоти се прехвърля чрез продажба на дружествени дялове, вместо чрез директно прехвърляне на земя, което води до загуба на милиарди в данъчни приходи за държавата.

Практическият ефект вече се усеща сред част от потенциалните купувачи: кампанията на Тайланд срещу вратичка в закона, която на практика заобикаля ограниченията върху собствеността на чужденци върху земя, кара потенциалните купувачи да отлагат решенията си за покупка на луксозни вили в курортни дестинации като Пукет и Ко Самуи. Купувачите на кондоминиуми в Патая, действащи в рамките на стандартната 49% квота за пълна собственост (freehold), са до голяма степен защитени от този конкретен риск. Но всеки, който обмисля покупка на земя на лизинг (leasehold) или вила чрез дружествена структура на Източното крайбрежие, трябва да заложи на по-задълбочена комплексна проверка.

Други регулаторни промени, за които си струва да следите

• От 31 януари 2025 г. правилата на OCPB за „контролиран резервационен договор“ стандартизират формата на тайландски език и забраняват неравноправни клаузи, засилвайки защитата на купувачите на имоти на етап строеж, като тези правила остават в сила до 2026 г.
• Върховният съд обяви за невалидни подновяванията на договори за лизинг тип „30+30+30“ през март 2025 г.
• Предложението за 99-годишен лизинг остава неприето като закон.

Какво означава това за купувачите в момента

Взети заедно, данните описват пазар в преход, а не в спад. Обемите на прехвърлянията намаляват, но чуждестранните купувачи запазват своя дял, цените в престижните зони на Патая продължават леко да се покачват, а разходите за финансиране постепенно намаляват.

• Очаквайте по-избирателни и по-добре информирани чуждестранни купувачи, а не широко възстановяване на обема в близко бъдеще.
• Третирайте 49% квотата като променлива в популярните сгради — проверявайте наличността рано, а не след като вече сте се влюбили в конкретен имот.
• Прегледайте внимателно всяка сделка с лизинг или дружествена структура за риск, свързан с подставено собственическо владеене, преди да подпишете.
• Следете разходите за финансиране, тъй като по-нататъшно облекчаване на лихвената политика вероятно ще подкрепи подновен растеж на прехвърлянията.

За по-широк поглед върху това как тези национални тенденции се проявяват конкретно в пазара на нови проекти в Патая, нашият анализ Новини за недвижими имоти в Патая: Чуждестранни купувачи, нови проекти и инфраструктура, преобразяваща пазара е полезно следващо четиво, заедно с нашата прогноза за годината напред Пазарът на недвижими имоти в Тайланд 2026: Прехвърляния на кондоминиуми, цени и правила.

Тази информация е обща и с образователен характер, изготвена въз основа на публично достъпни източници към 13.08.2026 г.. Тя не представлява правен или данъчен съвет и не заменя прегледа на вашата конкретна ситуация от лицензиран тайландски адвокат. Тайландските данъчни ставки, прагове и законови изисквания могат да се променят — моля, потвърдете актуалните условия с независим юридически консултант, преди да подпишете какъвто и да е документ.

Свързани статии

thailand-market

Инвестиции в недвижими имоти в Патая: старо строителство или нов проект

Доходът от наем на вторичния пазар в Патая започва веднага след сделката — от 10 000 бата на месец за студио в Пратамнак, брутна доходност около 6-11% годишно. Новият проект не носи наем до предаването на сградата, но цената се фиксира в договора още при покупката, а безлихвеното разсрочено плащане за 18-36 месеца пази парите от инфлация, докато трае строителството.

thailand-market

Кондо в Патая за пенсионери: Гид 2026

Пенсионерите остават една от най-стабилните групи купувачи на пазара на кондоминиуми в Патая, но визовите изисквания, които стоят зад дългосрочния им престой, се затегнаха. Ето какво трябва да знае купувач, ориентиран към пенсиониране, за финансирането, застраховката и това къде се концентрира търсенето по Източното крайбрежие.

thailand-market

Защо процент на отказ от 40-70% при ипотеки преобразява пазара на кондоминиуми в Тайланд

Тайландските банки отказват до седем от десет ипотечни заявления за по-евтините имоти, задушавайки вътрешното търсене, докато чуждестранните купувачи продължават да прехвърлят кондоминиуми в Банкок, Пукет и Патая. Ето какво означава кризата с отказите за всеки, който купува в брой.