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泰国公寓租赁产权 vs 永久产权:为何这个选择的风险正在升高

2026/7/31

泰国最高法院一项关于长期租约续约的裁决,已经重新定义了泰国公寓租赁产权与永久产权之间的抉择。以下是这对正权衡芭堤雅降温但仍活跃的公寓市场中不同产权结构的买家意味着什么。

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选择泰国公寓的租赁产权(Leasehold)还是永久产权(Freehold)曾经只是一个简单的预算问题。现在已不再如此。2023年一项最高法院裁决重塑了2025年以来的法律实践,使得"30+30+30"式的租赁续约承诺变得远不如从前可靠;与此同时,全国公寓过户量创十年新低,而芭堤雅热门楼盘的外国人配额也在不断被填满。如今的正确答案取决于项目配额状况、你的持有期限,以及你是否能够拿到永久产权。

泰国公寓租赁产权vs永久产权:基本规则

泰国法律为外国买家提供了两条截然不同的公寓购置路径,两者并不可互换。

永久产权:49%配额

根据《公寓法》,外国人可以以自己的名义直接持有公寓单位的永久产权,但仅限于整栋楼总面积的固定比例之内。根据现行法律,外国人在任何单一公寓项目中最多可拥有49%的总建筑面积,这一配额自1979年起施行至今。一旦某个特定项目达到该上限,该楼盘将不再有任何永久产权单位可供出售——没有任何例外。

租赁产权:30年上限

对于土地、房屋以及项目外国人配额已满后剩余的单位而言,租赁产权是退而求其次的选择。泰国法律规定不动产租约的最长期限为30年,任何超过该期限签订的租约都会依法自动缩减为30年。开发商长期以来一直在出售"30+30+30"的套餐,承诺可以续约,但这一承诺如今伴随着实实在在的法律风险。

为何泰国公寓租赁产权vs永久产权的问题变得更加紧迫

这正是许多买家至今仍不了解的部分。泰国最高法院一直在逐步关闭自动续约租约的大门。

• 根据《民商法典》第540条规定,超过30年的租约必须缩减至30年,法院已多次判决无效那些试图锁定更长期限的续约条款。
• 2023年一起具有里程碑意义的案件在这一法律框架下作出裁决,并在2025年被广泛讨论,该案确认了"30+30+30"这种旨在保证延长控制期的续约承诺,并不像卖方常宣称的那样具有可执行性。
• 实际影响是:租赁产权买家的第二个和第三个30年期限,在续约之时取决于房东的意愿,而非法律保障。

对于单纯从价格角度比较两种产权结构的买家而言,这一裁决为租赁产权增加了一个真实的折价因素,而这在几年前并未被充分计入价格。这也是为什么我们关于外国人公寓配额改革的报道如今变得更加重要——在配额尚存时锁定永久产权,已成为更站得住脚的长期之举。

公寓过户量显示市场正在降温

这一决策的大背景是:全国市场明显在放缓。据统计,2025年全国公寓过户量下降13.2%至101,103套,过户总值下降17.8%至2441亿泰铢——为十年来最低水平。

这一放缓趋势在年初就已显现:2025年第一季度全国公寓过户量同比下降7.3%至21,814套,过户总值下降11.1%至560亿泰铢。但年末出现了一个亮点——2025年第四季度住宅物业过户量环比第三季度增长5.7%,这表明市场底部可能正在形成。

外国买家在能力所及之处仍选择永久产权

尽管整体市场放缓,外国人对永久产权公寓的需求并未崩溃——只是发生了转移。2025年,外国人持有的公寓占全国过户单位总数的14.7%,占过户总值的25%,其中中国仍是最大买家来源国,而缅甸买家的增长最为强劲,升至第二位。

在这一全国数据中,2025年1月至9月的外国人过户总值为441亿泰铢,同比下降14.2%,中国买家需求有所降温,而印度买家的单套支出有所增加。这种单套支出的模式,与我们此前另一篇关于为何外国买家在泰国的单套支出正在减少的报道相呼应——并非外国人正在退出永久产权市场,而是预算正在收紧。

芭堤雅的房价故事:租赁产权仍有其价值的地方

芭堤雅处在一个有趣的中间地带。芭堤雅公寓每平方米挂牌价中位数约为70,623泰铢,这与另一份估算显示的芭堤雅典型公寓房源每平方米70,000至110,000泰铢大体吻合。

在这样的价位下,许多外国人配额尚未用满的中端项目中,永久产权仍然可以实现——像Siam Oriental Garden 417或New Nordic Trend 5 205这样的楼盘,便展示了芭堤雅核心地段仍可获得永久产权房源的类型。而对于土地类的房屋、别墅,或是海滨附近配额已满的老旧楼盘中的单位,租赁产权则更为相关——此时买家应将续约的不确定性计入报价之中,而不是想当然地默认它会实现。

房贷利率及其对永久产权买家的意义

融资通常只对永久产权购房有实质意义,因为泰国的银行一般不会为租赁产权提供抵押贷款。目前泰国固定利率房贷利息约为每年2.9%至3.3%,适用于符合本地利率资格的借款人;不过浮动利率产品,例如以曼谷银行MRR为基准的贷款,在2026年2月的利率为6.50%。

外国买家通常支付的利率处于该区间的较高端,并且在贷款成数(LTV)条款上与泰国本地公民有着明显不同。如果贷款是你计划的一部分,建议在假设贷款能弥补租赁产权折价与永久产权溢价之间差距之前,先阅读我们关于泰国房贷高拒贷率的分析。

实用指南:哪种产权结构适合你的情况

1. 首先核实配额状况。向开发商或中介询问该特定楼盘目前的外国人持有比例,而非项目整体的平均值。
2. 如果永久产权可供选择且预算允许,鉴于最高法院对租约续约的立场,永久产权仍是结构上更安全的长期持有选择。
3. 如果只有租赁产权可供选择,应把30年上限当作硬性限制来定价,而非软性预期——把续约看作额外的加分项,而非保证。
4. 对于土地或别墅而言,外国买家通常无法避免采用租赁产权;此时应把重点放在基础合同的条款效力和登记手续的严谨性上。
5. 让产权结构与你的持有期限相匹配——持有10年与持有25年,在租约风险敞口上有着截然不同的考量。

2026年买家的结论

泰国公寓租赁产权与永久产权的抉择,已不再只是每平方米价格的问题。随着过户量创十年新低、热门楼盘外国人配额不断填满,以及法院对租约续约规则的收紧,永久产权已成为一切仍可获取之处更站得住脚的默认选择——而租赁产权买家如今在签约前,则需要以更敏锐的眼光审视合同条款。

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