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泰国公寓租赁产权 vs 永久产权:为何这个选择的风险正在升高

2026/8/13

泰国最高法院一项关于长期租约续约的裁决,已经重新定义了泰国公寓租赁产权与永久产权之间的抉择。以下是这对正权衡芭堤雅降温但仍活跃的公寓市场中不同产权结构的买家意味着什么。

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选择泰国公寓的租赁产权(Leasehold)还是永久产权(Freehold),过去往往只是预算够不够的问题。现在情况变了。2023年一项最高法院裁决重塑了2025年以来的法律实践,让"30+30+30"式的租赁续约承诺变得远不如从前可靠;同一时期,全国公寓过户量跌到十年最低,芭堤雅热门楼盘的外国人配额也在被逐渐填满。今天该怎么选,取决于项目配额剩多少、你打算持有多久,以及你是否还能拿到永久产权。

泰国公寓租赁产权vs永久产权:基本规则

泰国法律为外国买家提供了两条完全不同的公寓购置路径,两者不能互换。

永久产权:49%配额

根据《公寓法》,外国人可以以自己的名义直接持有公寓单位的永久产权,但仅限于整栋楼总面积的固定比例之内。按现行法律,外国人在任何单一公寓项目中最多可拥有49%的总建筑面积,这一配额自1979年起沿用至今。一旦某个项目触及这条上限,该楼盘就不会再有永久产权单位可售——没有任何例外。

租赁产权:30年上限

对于土地、房屋,以及项目外国人配额已满后剩余的单位,租赁产权是退而求其次的选择。泰国法律规定不动产租约最长为30年,超过这个期限签订的租约会依法自动缩减至30年。开发商长期以来都在推销"30+30+30"的组合,承诺可以续约,但这份承诺如今伴随着实实在在的法律风险。

为何泰国公寓租赁产权vs永久产权的问题变得更加紧迫

这正是不少买家至今没搞清楚的地方。泰国最高法院一直在逐步收紧自动续约租约的口子。

• 根据《民商法典》第540条,超过30年的租约必须缩减至30年,法院已多次判决那些试图锁定更长期限的续约条款无效。
• 2023年一起标志性案件在这一法律框架下作出裁决,并在2025年被广泛讨论,该案确认了"30+30+30"这种旨在延长控制期的续约承诺,并不像卖方常宣称的那样具有可执行性。
• 实际影响是:租赁产权买家的第二个、第三个30年期限,续约与否取决于房东的意愿,而不是法律保障。

如果只从价格角度比较两种产权结构,这一裁决为租赁产权增加了一个真实存在的折价因素,而这在几年前的定价里并未被充分考虑进去。这也是为什么我们那篇关于外国人公寓配额改革的报道现在更值得一读——在配额还没用完时锁定永久产权,已经成为更站得住脚的长期做法。

公寓过户量显示市场正在降温

这项裁决出现的大背景,是全国市场明显放缓。据统计,2025年全国公寓过户量下降13.2%至101,103套,过户总值下降17.8%至2441亿泰铢——为十年来最低水平。

这一放缓趋势年初就已显现:2025年第一季度全国公寓过户量同比下降7.3%至21,814套,过户总值下降11.1%至560亿泰铢。不过年末出现了一个亮点——2025年第四季度住宅物业过户量环比第三季度增长5.7%,市场底部或许正在形成。

外国买家在能力所及之处仍选择永久产权

整体市场放缓,但外国人对永久产权公寓的需求并没有崩塌——只是发生了转移。2025年,外国人持有的公寓占全国过户单位总数的14.7%,占过户总值的25%,中国仍是最大买家来源国,缅甸买家的增长最为强劲,升至第二位。

在这份全国数据中,2025年1月至9月外国人过户总值为441亿泰铢,同比下降14.2%,中国买家需求有所降温,而印度买家的单套支出却有所增加。这种单套支出结构,呼应了我们此前另一篇关于为何外国买家在泰国的单套支出正在减少的报道——并不是外国人在退出永久产权市场,而是手头预算在收紧。

芭堤雅的房价故事:租赁产权仍有其价值的地方

芭堤雅处在一个挺有意思的中间地带。芭堤雅公寓每平方米挂牌价中位数约为70,623泰铢,这与另一份估算的芭堤雅典型公寓房源每平方米70,000至110,000泰铢大体吻合。

在这个价位区间,许多外国人配额还没用满的中端项目里,永久产权仍然拿得到——像Siam Oriental Garden 417或New Nordic Trend 5 205这样的楼盘,就说明芭堤雅核心地段依然有永久产权房源可选。而对于土地类的房屋、别墅,或是海滨附近配额已满的老旧楼盘单位,租赁产权则更常见——这时候买家应该把续约的不确定性算进报价里,而不是想当然地假设它一定会实现。

房贷利率及其对永久产权买家的意义

融资通常只对永久产权购房有实际意义,因为泰国的银行一般不会给租赁产权放贷。目前泰国固定利率房贷利息约为每年2.9%至3.3%,适用于符合本地利率资格的借款人;而浮动利率产品,例如以曼谷银行MRR为基准的贷款,在2026年2月的利率为6.50%。

外国买家通常拿到的利率处于这个区间的高端,贷款成数(LTV)条款也明显不同于泰国本地公民。如果贷款是你计划中的一环,建议先读读我们关于泰国房贷高拒贷率的分析,再假设贷款能弥补租赁产权折价与永久产权溢价之间的差额。

实用指南:哪种产权结构适合你的情况

1. 先核实配额状况。向开发商或中介问清楚这个具体楼盘目前的外国人持有比例,而不是整个项目的平均数字。
2. 如果永久产权可选且预算允许,考虑到最高法院对租约续约的立场,永久产权仍是结构上更安全的长期持有方式。
3. 如果只剩租赁产权可选,把30年上限当作硬性限制来定价,而不是软性预期——续约算是额外的加分项,不是保证。
4. 对于土地或别墅,外国买家通常绕不开租赁产权;这时重点该放在基础合同的条款效力和登记手续的严谨程度上。
5. 让产权结构与你的持有期限匹配——持有10年和持有25年,面对租约风险时考虑的东西完全不一样。

2026年买家的结论

泰国公寓租赁产权与永久产权的抉择,早已不只是每平方米价格的问题。过户量跌到十年新低,热门楼盘外国人配额不断被填满,法院也在收紧租约续约的规则——在配额还有余量的地方,永久产权已经成为更稳妥的默认选择;而选择租赁产权的买家,签约前更需要拿放大镜看清合同条款。

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