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外国买家在泰国购买公寓的单套花费正在减少——原因何在

2026/8/13

2025年外国人过户泰国公寓的套数上升，但总金额却大幅下滑。REIC的数据揭示了平均成交金额缩水背后的真相——以及这对有意在芭堤雅置业的买家意味着什么。

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尽管外国人购买泰国公寓的过户套数在上升，单套花费却在下降。2025年，外国买家在全国范围内买下的公寓比上一年更多，但这些交易的泰铢总金额反而出现了两位数的下滑。原因在于购房群体的构成和购买力发生了结构性变化——这也改变了任何有意在芭堤雅或东部沿海地区买房的人应该怎么看这份数据。

2025年数据背后：外国公寓买家花费减少的真相

这个看似矛盾的现象，来自泰国房地产信息中心（REIC）的统计。<cite index="1-1">2025年全国范围内，外国人公寓过户套数增长2.2%，达到14,899套，而市场总价值却大幅下滑10.7%，降至609亿泰铢。</cite>人多了，钱却少了——这是本轮市场周期里最值得留意的一点。

短周期的数据也呈现同样的规律。<cite index="2-1">REIC的数据显示，2025年1月至9月，外国人公寓过户交易额下降14.2%，降至441亿泰铢，中国买家的需求在放缓，而印度买家在部分细分市场的单套花费反而有所增加</cite>，即便整体均值还是在走软。另一份由Global Property Guide统计的季度数据则显示，<cite index="3-1">外国买家购买了3,241套，同比下降17.3%，过户总金额下降17.9%，至134.6亿泰铢</cite>——这说明即便全年整体在上升，季度之间的波动依然相当明显。

为何平均成交金额在缩水

最直接的解释，是购房群体本身在变。中国买家过去一直是最大的外国购房群体，且通常购买单价更高的房源，但现在他们正大幅收缩购房力度。最近一个季度里，<cite index="4-1">中国买家的过户套数为906套，同比下降38.8%，过户总金额为34.93亿泰铢，同比下降42.9%</cite>——这个降幅比市场整体平均水平更陡，说明确实是购房群体结构发生了实质变化，而不只是市场整体放缓那么简单。

消费力更强的中国买家在退场，包括印度买家在内的其他国家买家正在填补套数上的空缺，但他们出得起的单价通常更低。结果就是：交易套数增多了,平均成交金额却缩小了，全国外国人购房总值即便在买家数量维持甚至增长的情况下依然萎缩。

想了解这一趋势在省级层面的具体表现，可以看看我们对2025年春武里公寓过户统计数据的详细分析，比较一下东部沿海地区的数据和全国情况有什么不同。

全国房价走势：公寓价格仍在温和上涨

外国人交易金额在回落，但更广泛市场中的公寓基础价格其实还在往上走。REIC针对大曼谷地区新建公寓的价格指数最新<cite index="5-1">录得160.4点，同比上涨3.4%，环比上涨0.3%，反映出新建公寓价格的上涨趋势</cite>，而且<cite index="5-2">这是自疫情以来同比涨幅连续第二个季度超过3%</cite>。

这组数据放在一起——基础房价上涨，外国人交易总值却下降——本身就很说明问题。它意味着，外国买家正越来越倾向于选择面积更小、价格更亲民的单位,而不是高端房源,即便新盘的挂牌价一直在走强。

贷款利率与泰国央行的降息周期

2025年全年，融资环境变化不小。泰国央行一直在稳步降息：<cite index="6-1">央行在2025年12月的政策会议上将基准利率下调25个基点至1.25%，过去一年内已累计五次降息，总计下调125个基点</cite>。这一步发生在<cite index="7-1">泰国央行将关键利率下调至2022年以来最低水平，以支撑因泰铢持续走强及政治局势再度动荡而承压的脆弱经济</cite>的背景下。

落到实际操作上，这已经转化为符合条件借款人更低的融资成本。截至2026年年中，<cite index="8-1">多家热门商业银行各类住房贷款方案前三年的最低平均利率介于2.65%至3.85%之间</cite>。不过这些优惠利率大多是给泰国本国公民的；外国买家申请本地贷款时门槛通常更高，我们关于泰国公寓买家房贷被拒率的文章对此有详细分析。

外国人持股配额：买家遇到的天花板

监管政策仍在继续影响外国人能在哪里、以何种方式买房。按泰国法律,<cite index="9-1">任何单一公寓项目中，外国人持有的可售面积不得超过总面积的49%</cite>，而这个上限在市场上分布并不均匀。在成熟的沿海热门地区,<cite index="10-1">芭堤雅市中心一些较老的楼盘外国人49%的配额已经用尽，因此以个人名义获得永久产权已经不可能</cite>，除非采用其他持有结构。

正是这种配额压力，让认真的买家如今更愿意在项目销售周期早期就出手，或者转而关注还有剩余配额的新开发项目。想深入了解调整这些限制的相关提案，可以参阅我们对泰国外国人公寓持股配额改革的报道。

这对芭堤雅与东部沿海买家意味着什么

芭堤雅恰好处在这些全国性趋势的交汇点上。这里的外国需求本身就结构性强劲，市中心区域的配额稀缺又是实实在在的制约，同时买家也越来越看重性价比，而不是一味追求高端房源。这几个因素叠加起来，更利好地段好、外国配额还有余量的中端开发项目，而不是配额已经用尽的芭堤雅市中心老楼盘。

在权衡这些数据的同时，买家还应该看看现在一套典型单位的实际成本。我们的2026年芭堤雅公寓购买指南按区域和户型拆解了实际价格,这对理解全国范围内平均购买金额缩小的趋势会有帮助。

对应这类买家的画像——实用面积、生活方式吸引力、可用的外国人名下产权——定位精准的项目值得多关注一下，比如目前在售的Great Investment or lifestyle ECO project系列开发项目。

给投资者的启示

这些数据描绘的是一个正在转型的市场，而不是萎缩的市场。多数指标显示成交量维持稳定甚至在增长，房价仍在温和上涨,而得益于泰国央行的降息，融资成本正呈下降趋势。真正在变的是购房行为：外国买家正在选择更小、更便宜的单位，这拉低了整体交易金额，即便成交套数在上升。

对买家来说，这或许是一个比总值下滑的表面数据所暗示的更健康的市场——它反映的是购房门槛在变低，而不是外国人兴趣真的在流失。对卖家和开发商来说，这是一个提示：户型面积和定价策略，都应该根据当今外国买家实际愿意花的钱来重新调整。

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