thailand-market

外国买家在泰国购买公寓的单套花费正在减少——原因何在

2026/7/30

2025年外国人过户泰国公寓的套数上升，但总金额却大幅下滑。REIC的数据揭示了平均成交金额缩水背后的真相——以及这对有意在芭堤雅置业的买家意味着什么。

由人工智能生成，经编辑团队审核

尽管外国人购买泰国公寓的过户套数有所上升，但他们的单套花费却在减少。2025年，外国人在全国范围内购买的公寓套数比上一年更多，但这些过户交易的总泰铢金额却出现了两位数的下滑。原因在于购房群体构成及其购买力发生了结构性转变——这也改变了任何有意在芭堤雅或东部沿海地区购房者的考量方式。

2025年数据背后：外国公寓买家花费减少的真相

这一看似矛盾的现象直接来自泰国房地产信息中心（REIC）的统计。2025年全国范围内，<cite index="1-1">外国人公寓过户套数增长2.2%，达到14,899套，而市场总价值却大幅下滑10.7%，降至609亿泰铢。</cite>购房者更多了，但流动的资金却更少了——这正是本轮市场周期的核心趋势。

同样的模式也出现在更短周期的数据中。今年前三季度，<cite index="2-1">REIC数据显示，2025年1月至9月外国人公寓过户交易额下降14.2%，降至441亿泰铢，中国买家需求放缓，而印度买家在某些细分市场的单套花费有所增加</cite>，即便整体均值有所走软。而在另一份由Global Property Guide统计的季度数据中，<cite index="3-1">外国买家购买了3,241套，同比下降17.3%，过户总金额下降17.9%，至134.6亿泰铢</cite>——这提醒我们，即便全年整体呈上升趋势，季度间的波动仍然相当剧烈。

为何平均成交金额在缩水

最直接的解释是购房群体结构发生了变化。中国买家历来是最大的外国购房群体，且往往购买价值更高的单位，但如今他们正大幅收缩购房力度。在最近一个季度中，<cite index="4-1">中国买家的过户套数为906套，同比下降38.8%，过户总金额为34.93亿泰铢，同比下降42.9%</cite>——这一降幅比市场整体平均水平更为陡峭，证实了这确实是购房群体构成发生了实质性变化，而非单纯的市场整体放缓。

随着消费力更强的中国买家逐渐退场，包括印度买家在内的其他国家买家正在填补套数上的空缺，但他们的单价往往更低。结果就是：交易套数增多，平均成交金额缩小，全国外国人购房总值即便在买家数量维持或增长的情况下依然萎缩。

若想了解这一趋势在省级层面的具体表现，可参阅我们对2025年春武里公寓过户统计数据的详细分析，看看东部沿海地区的数据与全国情况有何异同。

全国房价走势：公寓价格仍在温和上涨

尽管外国人交易金额有所回落，但更广泛市场中的公寓基础价格仍在持续攀升。REIC针对大曼谷地区新建公寓价格指数最新<cite index="5-1">录得160.4点，同比上涨3.4%，环比上涨0.3%，反映出新建公寓价格的上涨趋势</cite>，这也是<cite index="5-2">自疫情以来同比涨幅连续第二个季度超过3%</cite>。

这种组合——基础房价上涨的同时外国人交易总值下降——本身就说明了问题。它表明，外国买家正越来越倾向于选择面积更小、价格更低的单位，而非高端房源，即便新盘的挂牌价仍在持续走强。

贷款利率与泰国央行的降息周期

2025年全年，融资环境发生了显著变化。泰国央行持续稳步降息：<cite index="6-1">央行在2025年12月的政策会议上将基准利率下调25个基点至1.25%，过去一年内已累计五次降息，总计下调125个基点</cite>。此举正值<cite index="7-1">泰国央行将关键利率下调至2022年以来的最低水平，以支撑因泰铢持续走强及政治局势再度动荡而承压的脆弱经济</cite>。

在实际操作层面，这已转化为符合条件借款人更低廉的融资成本。截至2026年年中，<cite index="8-1">多家热门商业银行各类住房贷款方案前三年的最低平均利率介于2.65%至3.85%之间</cite>。不过，这些优惠利率大多面向泰国本国公民；外国买家在申请本地贷款时通常面临更高门槛，我们关于泰国公寓买家房贷被拒率的文章对此有详细探讨。

外国人持股配额：买家遇到的天花板

监管政策继续影响着外国人能在何处、以何种方式购房。根据泰国法律，<cite index="9-1">任何单一公寓项目中，外国人持有的可售面积不得超过总面积的49%</cite>，而这一上限在市场上并非均匀可用。在成熟的沿海热门地区，<cite index="10-1">芭堤雅市中心一些较老的楼盘外国人49%的配额已经用尽，因此以个人名义获得永久产权已不可能实现</cite>，除非采用其他持有结构。

这种配额压力正是认真的买家如今更早在项目销售周期内出手，或转而关注仍有剩余配额的新开发项目的原因之一。若想深入了解调整这些限制的相关提案，请参阅我们对泰国外国人公寓持股配额改革的报道。

这对芭堤雅与东部沿海买家意味着什么

芭堤雅正处于这些全国性趋势的交汇点。这里的外国需求结构性强劲，市中心区域的配额稀缺是实实在在的制约因素，而买家也日益注重性价比而非一味追求高端房源。这种组合更利好地段优良、仍有外国配额可用的中端开发项目，而非已经用尽配额的芭堤雅市中心老旧楼盘。

权衡数据的买家还应考虑当下一套典型单位的实际成本。我们关于2026年芭堤雅公寓购买指南的文章按区域和户型详细拆解了实际价格，这对理解全国范围内平均购买金额缩小的趋势颇有帮助。

针对这类买家画像——实用面积、强大的生活方式吸引力，以及可用的外国人名下产权——定位精准的项目值得重点关注，例如目前在售的Great Investment or lifestyle ECO project系列开发项目。

给投资者的启示

这些数据描绘的是一个正在转型的市场，而非萎缩的市场。多数指标显示成交量保持稳定甚至增长，房价仍在温和上涨，而得益于泰国央行的降息，融资成本正呈下降趋势。真正发生变化的是购房行为：外国买家正在选择面积更小、价格更亲民的单位，这拉低了整体交易金额，即便成交套数在上升。

对买家而言，这或许是一个比总值下滑的表面数据所暗示的更健康的市场——它反映的是购房门槛更加亲民，而非外国人兴趣的真正流失。对卖家和开发商而言，这是一个信号：应根据当今外国买家实际愿意花费的金额来调整户型面积与定价策略。

相关文章

thailand-market

泰国房地产市场分析：2026年公寿过户、价格与法规解读

泰国公寓市场全国范围内已连续第四年走软，但外国人需求、东部经济走廊（EEC）基础设施建设以及东海岸的韧性，为芭提雅买家描绘出截然不同的图景。

thailand-market

2026年泰国公寓过户费详解：买家在交房时到底要付多少钱

泰国公寓过户费统一为评估价的2%，此外还需缴纳印花税、预扣税，以及根据卖方持有年限而定的特种商业税。以下是2026年买卖双方在土地厅需要支付的具体费用，以及在过户市场趋于降温的背景下，这些费用如何影响交易。

thailand-market

2025年春武里公寓过户统计:REIC数据揭示了什么

REIC的2025年过户数据显示,春武里公寓交易量放缓,而曼谷及东部沿海地区在外国人购房市场中依然占有一席之地。以下是这些数据对芭提雅购房者的真正意义。