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为何40%-70%的房贷拒批率正在重塑泰国公寓市场

2026/7/28

泰国各大银行正在拒绝多达七成的低价住房贷款申请,国内需求因此受到抑制,而外国买家仍在持续完成曼谷、普吉和芭堤雅的公寓过户交易。以下是这场房贷拒批危机对所有以现金购房者的意义。

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泰国各大银行目前正拒绝40%至70%的住宅房贷申请,具体比例因价格档次而异,而这波信贷收紧已成为塑造泰国公寓市场走向的最大力量。这对外国买家同样重要,因为现金购房——大多数非泰籍买家的默认购房方式——正随着依赖贷款的国内需求萎缩而变得相对更具竞争力。

房贷拒批率的真实情况

过去两年,相关数据变化迅速。多份开发商和银行调查都指向同一个方向。

• 泰国住房业协会的一项调查发现,<cite index="1-1">2025年零售借款人的拒批率约为40%,而2026年上半年的平均拒批率仍维持在约40%左右</cite>。
• 另一项覆盖272个项目的开发商调查发现,<cite index="3-0">2025年第一季度的平均房贷拒批率上升至45%</cite>。
• 就公寓细分市场而言,一份2026年报告指出,<cite index="4-0">来自严格金融机构的贷款拒批率高达50%-60%,成为促成销售的重大障碍</cite>。
• 在市场低端,拒批率情况更为严峻。有关2025年市况的报道描述了<cite index="2-0">销售暴跌、新房交易量骤降49%,以及低价住房房贷拒批率创纪录地高达70%,原因是家庭债务高企</cite>。

泰国银行为何说“不”

根本原因在于家庭债务问题,而非缺乏购房意愿。价格在300万泰铢及以下的住宅和公寓受冲击最为严重,因为过度负债的泰国借款人正集中在这一价格区间。

一份贷款调查的相关报道直言不讳地指出:<cite index="5-0,5-1">自疫情以来,泰国300万泰铢(约合8.9万美元)以下房产的房贷申请拒批率大幅飙升,2024年已达70%,据泰国汇商银行(Siam Commercial Bank)的一份报告显示,这一比例预计将持续攀升至2026年</cite>。驱动这一趋势的,是家庭资产负债状况恶化,而不仅仅是信贷审批标准收紧。

这一连锁反应对整个新盘市场造成了严重冲击。一份市场分析描述称,<cite index="2-1">2025年第一季度住宅过户量同比暴跌10.52%,降至65,276套</cite>,同一报道将这一下滑直接归因于融资紧缩。

过户数据如何反映这一趋势

尽管国内市场放缓,但整体过户数据显示市场正趋于企稳而非崩溃。据泰国房地产信息中心(REIC)数据,<cite index="6-0">2025年全国住宅过户总值逐季攀升,第一季度为1810亿泰铢,第二季度2100亿泰铢,第三季度2260亿泰铢,第四季度达2470亿泰铢</cite>。

公寓细分市场的表现则较为复杂。2025年初,<cite index="0-0">全国公寓第一季度过户量同比下降7.3%,降至21,814套,过户总值同比下滑11.1%,降至560亿泰铢</cite>。这一跌幅与拒批率飙升最剧烈的时间段高度吻合。

外国买家在这一缺口中的角色

通常以现金支付或使用境外融资的外国买家,基本未受国内房贷紧缩的直接影响——他们的市场份额也印证了这种韧性。2025年全年,<cite index="7-0">外资持有的公寓单位占全国公寓过户总量的14.7%,占过户总值的25%</cite>,这一不成比例的占比凸显出现金购房需求对该行业的重要性。

从绝对数量看,<cite index="8-0">2025年外国买家在泰国过户的公寓估计达14,899套,总值609.2亿泰铢,约占全国公寓过户总量的14.7%</cite>。买家结构也在发生变化:<cite index="9-0">印度买家的单套平均过户价值最高,约为560万泰铢,高于外国买家420万泰铢的整体平均水平</cite>,这表明外国买家群体正远远超越单一国籍的范畴而日趋多元化。

东部沿海地区的需求走势也印证了这一点。据2024年一项调查显示,<cite index="10-1">2024年上半年,春武里府已超越曼谷,成为外国购房者最青睐的目的地</cite>,开发商也相应作出反应,<cite index="10-0">推出新项目,预计2025年将有约1,000套新单位入市</cite>。想将这一供应管道与当前售价进行比较的买家,可参阅我们详细的2025年春武里公寓过户数据统计一文,了解省级层面的详细分析。

这对现金买家和外国买家意味着什么

对整个楼市而言,高房贷拒批率听起来像是坏消息,对于依赖国内贷款买家的开发商来说确实如此。但对不需要泰国房贷的买家来说,情况则完全不同。

1. 议价能力提升。 开发商手中积压的、国内买家已无力融资购买的库存单位,更愿意向能以现金完成交易的买家提供折扣、延长付款期限或赠送家具套餐。
2. 新盘推出节奏放缓。 由于<cite index="11-0">住宅市场预计在2026年将持续面临挑战,消费者信心疲弱、经济增长乏力拖累开发商</cite>,投机性新盘减少意味着未来对现有库存的竞争压力也随之减轻。
3. 二手房源质量提升。 面临资金压力的卖家更有出售意愿,这往往能在成熟楼盘中带来更好的二手房交易机会。
4. 面向外国人的融资渠道仍存在,但更为有限。 少数银行仍向非泰国居民买家提供针对特定城市(包括芭堤雅)已建成、价值达到一定标准的公寓贷款,但条件比2023年前更为严格。

如果您正在权衡购房决定与适用于非泰籍买家的整体持有规则,我们关于泰国外国人公寓配额压力的指南——涵盖外国人在一栋楼中可合法持有的销售面积比例——是一篇值得参考的补充读物。

区域分化:曼谷、普吉与芭堤雅

并非所有市场在信贷紧缩下的表现都一致。以普吉为例,该市场一直保持着稳定的外国买家去化速度:<cite index="2-2">普吉表现突出,每年稳定完成约1,000套面向外国买家的公寓过户,同比增长约10%</cite>,同一报道中提及。

曼谷高端市场同样值得关注,据2026年一份市场分析显示,<cite index="8-1">约18%的曼谷新盘销售</cite>流向外国买家——这提醒我们,决定一个项目对国内信贷紧缩敞口大小的,不仅是地段,价格档次同样关键。

芭堤雅购房者的实用要点

对于专注东部沿海地区的买家而言,房贷拒批率的故事实质上是一则关于供应与定价的隐藏叙事。面对国内买家购房意愿放缓,开发商更有动力以定价、优惠政策或户型调整等方式,更积极地争取现金支付的外国买家。

针对这类买家群体定位的项目包括Smart Island Resort大陆区项目和安静宽敞的公寓,二者均瞄准已建成、现金交割的细分市场,这类市场目前表现出比依赖贷款的新盘更强的韧性。想全面了解本市各户型的预期价格,请参阅我们的2026年芭堤雅公寓价格指南。

总结

泰国公寓市场并非在萎缩,而是在自我分化为两个层级:一是受家庭债务和银行审慎态度制约的国内市场;二是以现金驱动、日益国际化、无论国内信贷环境如何都能持续成交的市场。判断某个项目或价格区间属于哪一层级,如今已成为2026年任何进入该市场的买家最重要的尽职调查环节之一。

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