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泰国外国人公寓配额改革:75%提案究竟意味着什么

2026/7/29

一项将泰国外国人公寓所有权49%上限提高至75%的草案自2024年起一直处于内阁研究阶段,但尚未通过任何立法程序。本文详解这项提案的真实进展、其重要性所在,以及对芭堤雅市场的潜在影响。

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泰国外国人公寓配额改革尚未真正落地——49%的上限至今仍是现行法律,将其提高至75%的法案也尚未提交国会审议。目前存在的只是内阁层面对一项修正草案的研究,而这项研究正面临真实的政治阻力。对于正在权衡是观望还是立即行动的购房者而言,厘清这项提案的真实状态,远比追逐新闻标题更为重要。

为何49%上限自1979年沿用至今

泰国的公寓法将外国人在单一楼盘中可拥有的建筑面积上限设定为略低于一半,这一规定已延续近五十年。<cite index="1-1,1-2">根据现行法律,外国人在任何单一公寓项目中最多可拥有总建筑面积的49%,该配额自1979年设立以来,47年间从未改变。</cite>正因这一规定长期保持稳定,任何关于变革的传闻都会引发广泛关注。

该配额之所以存在,是因为公寓是外国人唯一可以完全永久产权(自由保有权)拥有的住宅类型。<cite index="2-2">公寓是唯一可供外国人以完全永久产权持有的住宅类型,其外国人所有权配额上限为整栋建筑总可售面积的49%。</cite>而其他类型的房产——独栋住宅、土地——则只能通过租赁权或公司架构等方式间接持有。

提案的实际内容

目前讨论中的改革方案拟将上限提高至75%,但未必适用于全国范围。<cite index="2-0,2-1">目前讨论最多的方案,是在经济特区内将外国人公寓所有权配额从49%提高至75%,但截至2026年年中,尚未有正式的立法草案提交国会。</cite>

部分版本的草案范围甚至更为收窄。<cite index="4-1">一项拟将配额提高至75%的修正草案——有时仅限于普吉岛,或附带最低价格门槛——自2024年底起一直处于内阁研究阶段。</cite>换言之,摆在台面上的并非一项全国性的一揽子政策,而是一项范围受限、尚未定型的提案。

为何迟迟未有进展

反对声音使这项修正案始终停留在研究阶段,未能进入立法程序。<cite index="4-1,4-2">截至2026年,两项提案均未获得通过,且均在主权及泰国民众可负担性方面面临强烈的政治反对——其中包括来自参议院的反对——这些提案目前只是走完了内阁研究程序,尚未进入立法流程。</cite>因此,购房者应将75%这一数字视为一场仍在进行中的辩论,而非即将生效的新规。

全国数据:即便维持49%上限,外国人需求依然在上升

即使没有改革,外国买家在现行配额之内所占的市场份额仍在不断扩大。<cite index="2-1">根据泰国房地产信息中心(REIC)数据,2025年外国买家在全国范围内完成了14,899套公寓过户交易,同比增长2.2%,总价值达609.2亿泰铢(约合18.9亿美元)——占全国公寓过户总套数的14.7%。</cite>这清楚地表明,推动这场改革辩论的真正原因是需求端的压力,而非供给不足。

关于这一全国性趋势在地方层面的具体表现,可参阅我们对春武里府2025年公寓过户数据的分析,其中详细介绍了芭堤雅自身的过户量与外国买家占比情况。

房价、房贷利率与更大的市场背景

改革讨论正发生在这样一个市场背景下:融资端正在降温,但整体价格依然保持坚挺。未偿住房贷款余额仍在增长,但增速放缓。<cite index="3-0">根据REIC数据,截至2025年底,泰国金融体系中面向个人的未偿住房贷款总额为5.17万亿泰铢(约合1609亿美元),同比增长2.0%。</cite>

利率一直在走低,这将有利于2026年的需求。<cite index="3-4">自2024年10月以来,泰国央行已将政策利率下调100个基点,至2025年8月降至1.5%,各大商业银行也随之将最低零售贷款利率下调至6.65%至7.05%区间。</cite>

但对泰国本地购房者而言,入门级信贷的可获得性依然是真正的瓶颈。<cite index="3-1">根据泰国央行数据,针对价值300万泰铢(约合9.3万美元)及以下房产的购房贷款,拒贷率已攀升至50%-60%。</cite>这种对本地买家的信贷收紧,正是外国现金买家在过户数据中占据不成比例重要地位的又一原因——我们在40%-70%的房贷拒贷率如何重塑泰国公寓市场一文中对此有更深入的分析。

更高配额对芭堤雅及东部沿海地区意味着什么

如果75%的上限最终得以通过——即便是以地域受限的形式——东部沿海地区凭借其现有的外国人过户份额及成熟的外籍人士需求基础,将是天然的候选地区之一。芭堤雅许多热门楼盘的外国人配额已接近用满,这意味着任何放宽措施都将首先释放出那些当前正受配额本身制约、而非受价格或地段制约的项目库存。

对于目前正瞄准特定细分市场的购房者而言,北大年岬(Pratumnak Hill)已凭借自身的供应与地段优势,被视为2026年的一个转折点,这一点与配额改革本身并无直接关联。

需要权衡的风险与谨慎理由

购房者不应将自己的购房策略建立在一项尚未成形、甚至可能永远不会以当前版本落地的政策变化之上。需要权衡的关键风险包括:

1. 尚无任何法案正式提交国会,时间表无从预知。
2. 参议院基于可负担性及主权考量提出的反对意见,是真实存在的实质性障碍,而非象征性表态。
3. 最终版本可能带有地域限制(市面上已流传仅限普吉岛的提案版本),而非适用于全国。
4. 部分草案附带的最低价格门槛,可能将入门级及中端房源完全排除在外。

购房者现阶段应如何应对

应将配额改革讨论视为背景噪音,而非买入信号。49%的上限就是当下的现实,而在这一现实之下,外国人过户量与交易额多年来持续稳步上升。若买家在某个项目因配额已满而受限,市场上仍有其他选择,包括我们在欧洲“黄金签证”收紧背景下,以投资换居留权的买家该何去何从一文中所探讨的相关架构。

对2026年而言,更值得关注的变量,是那些已经确定无疑的因素:持续走低的政策利率、针对低价位泰国购房贷款的严格审批,以及在现行规则下依然稳步增长的外国人过户量。配额改革即便最终成行,对于一个本已在现行法律上限附近持续消化外国人需求的市场而言,也只会是锦上添花,而非不可或缺的前提条件。

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