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2026年泰国公寓过户费详解：买家在交房时到底要付多少钱

2026/8/13

泰国公寓过户费统一为评估价的2%，此外还需缴纳印花税、预扣税，以及根据卖方持有年限而定的特种商业税。以下是2026年买卖双方在土地厅需要支付的具体费用，以及在过户市场趋于降温的背景下，这些费用如何影响交易。

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2026年泰国公寓过户费的整体框架不会有变化，沿用的还是那套老规则：以政府评估价为基础征收2%的过户费，再加上印花税、预扣税，以及某些情况下需要缴纳的特种商业税。这些规定对本地买家和外国买家一视同仁，不会因国籍而有差别对待。真正在变的是这些费用所处的市场大环境——2025年全年，全国公寓的过户量和成交金额都出现了不同程度的下滑，这反而给了买家更多空间去争取由谁来承担这些费用。

泰国公寓过户费究竟包含哪些项目

在泰国办理公寓产权过户，涉及的是几项独立的政府收费，而不是笼统一句“过户税”那么简单。

• 过户费：<cite index="2-1">按政府评估价的2%计收</cite>，不论买家国籍，都要支付。
• 印花税：<cite index="2-1">按评估价或实际成交价（取两者中较高的一方）的0.5%计收</cite>——不过一旦适用特种商业税，印花税就可以免缴。
• 预扣税：个人卖方和公司卖方的算法并不一样（个人按持有年限套用累进税率，公司则按售价或评估价适用固定税率）。
• 特种商业税：适用于卖方持有单位不满五年的情况，这时特种商业税会取代印花税。

一份面向外国买家的费用指南说得很直接：<cite index="0-0,0-1">过户费不算税，也没什么协商空间可言——买家在过户前做预算时最好提前把这笔钱算进去，而且不管买家来自哪个国家，这笔费用都是按评估价的2%收取</cite>。

谁来出这笔钱：买家、卖方，还是各出一半？

实际操作中，2%的过户费按惯例通常由买卖双方各承担一半，但这毕竟属于双方商量的事，法律上并没有硬性规定必须这么分。印花税和特种商业税一般由卖方承担，因为这两项跟卖方的获利情况以及持有年限直接挂钩。在期房或新盘的买卖中，开发商经常会主动帮买家分摊一部分过户费，作为促销手段——市场销售动能放缓的时候，这种做法更常见。

市场降温期间，费用结构为何更值得留意

成交量往下走的时候，过户费用实际由谁出、怎么分,往往会跟以前不太一样，原因很简单：买家手里的议价筹码变多了。从全国数据来看，这种市场降温已经有明确的佐证。<cite index="5-0">泰国房地产信息中心（REIC）报告显示，2025年第一季度住宅过户量同比暴跌10.52%，降至65,276套，成交金额同比下降13.02%</cite>。

公寓市场走势基本一致。<cite index="4-1">2025年第一季度，全国公寓过户量同比下降7.3%，降至21,814套，成交总值同比下降11.1%，降至560亿泰铢</cite>。

外国买家的过户交易——这类交易在土地厅要经过更严格的审核——降幅更明显。<cite index="3-0">REIC数据显示，2025年1月至9月，外国买家公寓过户总额下降14.2%，降至441亿泰铢，其中中国买家的需求有所减弱，但印度买家单套购买金额反而提升了</cite>。最后这个细节其实挺值得琢磨：外国买家整体过户量在缩水,但买家结构本身却在悄悄变化——我们在《芭提雅公寓租金回报率分析》一文中对这个趋势做了更细致的分析。

外国人持有配额没有变——不要轻信别的说法

海外买家中经常出现的一个误解是：公寓49%的外国人持有配额是不是要调整了。答案很明确：没有。<cite index="6-0">尽管有人提议把这个配额提高到75%，但目前公寓外国人持有配额依然维持在49%不变</cite>。每一套过户给外国买家的单位,依然要在登记那一刻逐栋核查该建筑的外国人持有面积是否还在配额之内——而这恰恰也是计算和缴纳过户费的同一个时点。

最近确实出台了一项实打实的监管新规，而且这项新规能在过户之前的更早阶段就保护买家。<cite index="6-0">泰国消费者保护委员会（OCPB）出台新规，自2025年1月起生效，防止期房公寓买家的定金被没收</cite>。对于在芭提雅或东部沿海地区预订期房单位的买家来说，这一点尤其重要，毕竟预售定金在当地是很常见的做法。

芭提雅房价水平如何影响过户费计算

由于过户费和印花税都是按比例收取的，单位的评估价或成交价直接决定了交房当天要拿出多少现金。芭提雅的价格区间正好可以拿来做个直观参考。

• <cite index="7-1">芭提雅公寓均价大致在每平方米70,000至110,000泰铢</cite>之间,典型一居室单位总价约为250万至400万泰铢。
• <cite index="9-0">2026年芭提雅公寓平均总价约为360万泰铢</cite>。
• 在市场高端,<cite index="8-0">芭提雅目前在售最贵的公寓单价高达每平方米200,000泰铢</cite>,部分预测认为未来两到三年这一价格还会继续往上走。

以一套总价360万泰铢的芭提雅公寓来算,单是2%的过户费就要约72,000泰铢——这还没算上印花税、中介费,以及卖方可能已经折算进报价里的那部分预扣税。买家在比较不同单位时,最好提前问清楚政府评估价,因为在土地厅,费用计算依据的是评估价,而不是合同上写的成交价。

曼谷决定天花板，芭提雅决定入门门槛

值得留意的是,曼谷高端市场和东部沿海地区在费用计算上的差距相当大。<cite index="5-1">相关咨询机构预测,市中心公寓的挂牌均价到2025年底将达到每平方米315,000泰铢</cite>——几乎是芭提雅平均单价的三倍。以曼谷高端顶层豪宅级别的交易为例,光是过户费一项就可能高达数百万泰铢,我们在《泰国史上最贵公寓过户案例》一文中有详细记录。

对于正在盘算入手时机的买家来说,正是这种价格落差,让芭提雅乃至更广泛的东部经济走廊持续吸引到本会流向曼谷高端核心区（但回报较薄）的资金——我们在《东部经济走廊如何重塑芭提雅房地产投资格局》一文中对此有更深入的解读。

融资安排与过户当天

过户费要在土地厅登记产权当天用现金支付,而这一天也正好是买家（如果走贷款）提取按揭贷款的日子。打算依赖泰国银行贷款的外国买家,在敲定过户日期之前,建议先看看我们关于《外国买家在泰国购买公寓的按揭利率解析》一文,因为贷款放款和费用支付通常都要在同一次预约中一并办完。

这对当下的买家意味着什么

过户市场走软并不会让法定收费比例降低,但确实会改变买家在交易中可以商量的那部分谈判空间。

1. 在敲定价格之前先问清政府评估价——这才是计算过户费用的真正依据,而不是挂牌价格。
2. 在预订协议里把费用分摊方式讲清楚,尤其是二手单位交易,因为各家的惯例做法不太一样。
3. 问清楚是否会触发特种商业税或印花税,这完全取决于卖方持有该单位的年限。
4. 任何期房预订交易都要留意OCPB在2025年出台的定金保护新规,尤其是针对尚未完工的芭提雅新盘项目。
5. 在最终选定某个评估辖区之前,先比较Great Investment或Lifestyle ECO项目等候选单位在评估价基础上算出的费用差异。

总结

泰国公寓过户费体系比较稳定、透明,对外国买家和泰国买家的规则完全一样——2%的过户费、0.5%的印花税（或替代性的特种商业税），再加上根据卖方情况浮动的预扣税。2026年买家真正该留心的,不是这些费用比例本身,而是作为计算基础的评估价,以及过户市场降温带来的更大议价空间。

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