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俄罗斯买家正在重塑芭堤雅公寓市场

2026/7/30

全国范围内中国买家需求正在下滑，但俄罗斯买家却在快速增长——芭堤雅正是这一转变体现得最明显的地方。以下是REIC和泰国央行最新数据揭示的春武里府公寓真实买家构成。

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俄罗斯公民目前在芭堤雅公寓过户交易中所占份额正在不断上升，全国数据显示俄罗斯买家的成交量持续攀升，而中国买家的成交量则在下滑。在全国范围内，俄罗斯买家的公寓过户量大幅上升，而中国买家的过户量则出现下滑，春武里府——芭堤雅所在的府——录得全国各府中外国人公寓过户数量最多的记录。对于关注东部沿海地区的买家和投资者而言，这种买家国籍结构的转变是当前市场最明显的信号之一。

俄罗斯买家重塑芭堤雅公寓市场：数据说明了什么

总体趋势呈现出一种此消彼长的替代格局。<cite index="1-3,1-4">2026年第一季度，全国范围内中国公民依然是最大的外国买家群体，尽管其购房量同比下降38.8%至906套，而俄罗斯买家的过户量则增长33.0%至383套</cite>。至关重要的是，<cite index="1-3,1-4">春武里府录得外国人公寓过户数量最多的记录，得益于芭堤雅的需求支撑，而曼谷则依然是交易金额最大的市场</cite>。

这并非仅仅是一个季度的短暂波动。回顾整个2025年，<cite index="4-2">俄罗斯买家仅次于中国，成交1,172套，同比增长8.6%，而成交金额则大幅跃升30.3%，达到47.7亿泰铢，主要集中在普吉、春武里和北碧武里（Prachuap Khiri Khan）</cite>。春武里府——涵盖芭堤雅、乔木天（Jomtien）和娜乔木天（Na Jomtien）——始终稳居俄罗斯购房资金流入前三大目的地之列，与普吉齐名。

中国需求走弱、俄罗斯需求增长的原因

全国大局解释了这一地方性转变。据REIC数据，<cite index="2-1,2-2">2025年全国外国买家公寓过户量共计14,899套，价值609亿泰铢，套数同比上升2.2%，但价值同比下降10.7%，反映出在全球经济逆风下外国买家的谨慎心态，尤其是中国买家面临国内经济困境和流动性紧张，促使部分买家推迟购房决定</cite>。

针对中国买家的具体数据颇为惊人：<cite index="2-4">2025年中国买家的公寓过户套数和金额分别下降12.9%至4,940套，以及下降30%至185亿泰铢，尽管出现下滑，他们依然是这两项指标中占比最大的群体</cite>。相比之下，俄罗斯买家的成交量持续攀升——且往往以现金方式购房，这在外国人贷款渠道依然受限的市场中意义重大。

正在重塑市场格局的其他国籍买家

俄罗斯买家并非唯一正在改变排名格局的群体：

• 缅甸买家录得<cite index="2-4">套数增幅最大，同比上升41.8%至1,968套，尽管总成交金额下降12.5%至61.6亿泰铢，显示出买家向低价单位转移的趋势</cite>。
• 美国买家的过户量<cite index="2-4">同比下降11.8%和7.2%，至537套，价值28.1亿泰铢</cite>。
• 印度买家则呈现出与整体套数趋势相反的走势，<cite index="2-4">过户套数下降8.8%至237套，而成交金额却上升7.7%至16.4亿泰铢，单套均价达690万泰铢</cite>——这表明其购房方向正转向高端市场，而非全面收缩。这与我们团队在印度买家在泰国公寓过户中占比上升一文中追踪到的更广泛趋势相呼应。

这对芭堤雅外国人购房配额意味着什么

泰国公寓项目的外国人持有比例上限为每栋楼可售面积的49%，而芭堤雅和乔木天的热门楼盘经常触及这一上限。随着俄罗斯购房需求集中于春武里府，加之当地一直存在的中国买家持有比例，配额尚有余量的优质成熟楼盘正变得越来越稀缺、越来越珍贵。买家应尽早确认配额情况——我们关于泰国外国人公寓配额改革争议的指南详细介绍了拟议改革将如何影响未来的配额分配。

价格与成交金额趋势

从全国范围看，尽管原始成交金额有所走软，外国买家在市场中的占比实际上却在上升。REIC数据显示，<cite index="2-2">外国人公寓过户量占泰国买家总量的比例持续上升，套数占比达14.7%，金额占比达25%，均高于2024年的12.5%和23%，凸显出外国买家在泰国公寓市场中日益重要的地位</cite>。

与此同时，更广泛的供应端数据显示开发商正在收紧供给。在大曼谷都市圈，<cite index="1-2">新竣工登记住宅数量同比2025年同期下降24.0%，其中公寓和高层住宅板块跌幅尤为明显，竣工量同比下降38.3%</cite>。世邦魏理仕（CBRE）将当前市况描述为谨慎，指出<cite index="1-2">买家依然保持谨慎态度，在国内经济疲软和地缘政治不确定性加剧的背景下，购房决策所需时间正在延长</cite>。芭堤雅自身的供应管道情况则是另一个值得与全国竣工数据一并追踪的独立议题。

2025-26年房贷利率与融资条件

融资环境已有所缓和，这也解释了为何在经济大环境趋紧的情况下，成交量依然保持韧性。泰国央行一直在降息，<cite index="3-2">2025年12月将关键利率下调至1.25%，低于2023年9年来的高点2.5%</cite>。监管机构也放宽了贷款规则：根据新措施，<cite index="3-1">自2025年5月1日至2026年6月30日期间，价值超过1000万泰铢的首套住房，以及价值低于1000万泰铢的二套住房，均可获得最高100%抵押价值的贷款</cite>。

然而对外国买家而言，融资渠道依然比泰国本地买家更难获得。<cite index="3-2">外国人在泰国办理房贷时，预计要支付比本地人更高的利率，通常在5%–8%之间，若通过房贷中介机构办理，利率甚至可能高达12%</cite>。这一融资差距正是包括众多俄罗斯买家在内的现金充裕买家群体相对份额上升的原因之一；欲了解这对交易结构的深层影响，可参阅我们关于40%-70%房贷拒批率如何重塑公寓市场的深度报道。

政府支持措施仍在延续

除了放宽贷款成数上限外，泰国政府也一直在为中低端市场买家降低交易成本。官方已延长<cite index="1-2">将符合条件、总价不超过700万泰铢的住宅产权过户费和抵押登记费降至0.01%的优惠措施</cite>。这项措施主要惠及泰国本地登记的入门级买家，而非许多俄罗斯买家所青睐的高价值单位，但它确实支撑了芭堤雅所依托的整体市场交易量。

买家接下来应关注什么

尽管融资环境有所改善，短期市场前景依然保持谨慎。<cite index="1-3">尽管第一季度表现强劲，REIC预计2026年全年房地产市场将出现小幅萎缩</cite>。对于正关注芭堤雅的潜在买家而言：

1. 优先选择已确认仍有外国人配额余量的楼盘，再考虑签订预订协议。
2. 比较现金购房与贷款购房各自的谈判筹码——现金买家（俄罗斯买家群体中占比日益上升）往往能争取到更优条件。
3. 密切关注竣工数据；新增供应放缓有助于支撑乔木天和帕塔纳克（Pratumnak）等成熟区域的转售价值。
4. 留意REIC季度国籍构成数据，及早察觉需求是否正向春武里府转移或流出。

在配额和融资条件仍在演变的当下，芭堤雅成熟楼盘中的现房仍是切实可行的入手选择——例如Siam Oriental Star 112、New Nordic Trend 5 703和New Nordic VIP 2 401，均位于这些交易活跃的楼盘之中。

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