thailand-market

俄罗斯买家正在重塑芭堤雅公寓市场

2026/8/13

全国范围内中国买家需求正在下滑，但俄罗斯买家却在快速增长——芭堤雅正是这一转变体现得最明显的地方。以下是REIC和泰国央行最新数据揭示的春武里府公寓真实买家构成。

内容由人工智能生成，经编辑团队审核

俄罗斯公民在芭堤雅公寓过户交易中的占比正持续走高。全国层面的数据显示出一个清晰的方向：俄罗斯买家的成交量在攀升，中国买家的成交量则在收缩。春武里府——芭堤雅所在的府——已经录得全国各府中外国人公寓过户数量最多的记录。对关注东部沿海市场的买家和投资者来说，这种买家国籍结构的转变，是眼下市场最能说明问题的信号之一。

俄罗斯买家重塑芭堤雅公寓市场：数据说明了什么

整体趋势呈现一种此消彼长的替代局面。2026年第一季度，全国范围内中国公民依然是最大的外国买家群体，只是购房量同比下降38.8%，降至906套；与此同时，俄罗斯买家的过户量增长33.0%，达到383套。值得留意的是，春武里府录得外国人公寓过户数量最多的记录，这背后正是芭堤雅需求的支撑，而曼谷仍是交易金额最大的市场。

这并不只是某一季度的短暂波动。回顾2025年全年，俄罗斯买家的成交套数仅次于中国，达到1,172套，同比增长8.6%,成交金额更是大幅跃升30.3%,达到47.7亿泰铢，资金主要流向普吉、春武里和北碧武里（Prachuap Khiri Khan）。春武里府——涵盖芭堤雅、乔木天（Jomtien）和娜乔木天（Na Jomtien）——始终稳居俄罗斯购房资金流入前三大目的地，与普吉不相上下。

中国需求走弱、俄罗斯需求增长的原因

全国大局解释了这一地方性的变化。据REIC数据，2025年全国外国买家公寓过户量共计14,899套，价值609亿泰铢，套数同比上升2.2%，但价值同比下降10.7%。这一反差反映出全球经济逆风下外国买家的谨慎心态，其中中国买家受国内经济困境和流动性紧张影响尤深，不少人因此推迟了购房决定。

具体到中国买家的数据，跌幅相当明显：2025年中国买家的公寓过户套数下降12.9%,至4,940套；成交金额下降幅度更大，达30%,降至185亿泰铢。即便如此，他们依然是这两项指标中占比最大的群体。相比之下，俄罗斯买家的成交量持续攀升，而且他们往往以现金方式购房——在外国人贷款渠道依然受限的市场里，这一点意义不小。

正在重塑市场格局的其他国籍买家

俄罗斯买家并非唯一在改变排名格局的群体：

• 缅甸买家录得套数增幅最大的纪录，同比上升41.8%,达到1,968套，尽管总成交金额下降12.5%,至61.6亿泰铢，显示出买家正转向低价单位。
• 美国买家的过户量同比下降11.8%和7.2%,套数降至537套，金额降至28.1亿泰铢。
• 印度买家的走势与整体套数趋势相反：过户套数下降8.8%,至237套，但成交金额却上升7.7%,至16.4亿泰铢，单套均价达690万泰铢。这说明其购房方向正转向高端市场，而非全面收缩，与我们团队在印度买家在泰国公寓过户中占比上升一文中追踪到的趋势相呼应。

这对芭堤雅外国人购房配额意味着什么

泰国公寓项目的外国人持有比例上限为每栋楼可售面积的49%,而芭堤雅和乔木天的热门楼盘常常触及这条红线。随着俄罗斯购房需求集中涌向春武里府，再加上当地原本就存在的中国买家持有比例，那些配额尚有余量、又足够成熟优质的楼盘，正变得越来越稀缺，也越来越值钱。买家最好尽早确认配额情况——我们关于泰国外国人公寓配额改革争议的指南详细介绍了拟议改革将如何影响未来的配额分配。

价格与成交金额趋势

从全国范围看，尽管整体成交金额有所走软，外国买家在市场中的占比其实是在上升的。REIC数据显示，外国人公寓过户量占泰国买家总量的比例持续攀升，套数占比达到14.7%,金额占比达到25%,均高于2024年的12.5%和23%,这凸显出外国买家在泰国公寓市场中的分量正变得越来越重。

与此同时，供应端的数据也显示开发商正在收紧供给节奏。在大曼谷都市圈，新竣工登记住宅数量同比2025年同期下降24.0%,其中公寓和高层住宅板块跌幅尤为明显，竣工量同比下降38.3%。世邦魏理仕（CBRE）将当前市况形容为谨慎，指出在国内经济疲软和地缘政治不确定性加剧的背景下，买家依然保持观望，购房决策所需的时间也在拉长。芭堤雅本地的供应管道情况，其实是另一个值得单独拿出来、与全国竣工数据一并追踪的话题。

2025-26年房贷利率与融资条件

融资环境已经有所缓和，这也是为什么在整体经济趋紧的情况下，成交量依然保持韧性的原因之一。泰国央行一直在降息，2025年12月将关键利率下调至1.25%，低于2023年的9年高点2.5%。监管机构同时也放宽了贷款规则：根据新措施，自2025年5月1日至2026年6月30日期间，价值超过1000万泰铢的首套住房，以及价值低于1000万泰铢的二套住房，均可获得最高100%抵押价值的贷款。

不过对外国买家而言，融资渠道依然比本地买家难拿到。外国人在泰国办理房贷，通常要面对5%–8%的利率，比本地人高出不少；如果是通过房贷中介机构办理，利率甚至可能冲到12%。这道融资门槛，正是包括不少俄罗斯买家在内的现金充裕群体份额上升的原因之一。想深入了解这对交易结构的影响，可参阅我们关于40%-70%房贷拒批率如何重塑公寓市场的深度报道。

政府支持措施仍在延续

除了放宽贷款成数上限，泰国政府也一直在为中低端市场买家降低交易成本。官方已经延长了这项优惠——总价不超过700万泰铢的符合条件住宅，产权过户费和抵押登记费降至0.01%。这项措施主要惠及泰国本地登记的入门级买家，而不是许多俄罗斯买家青睐的高价值单位，但它确实为芭堤雅所依托的整体市场交易量提供了支撑。

买家接下来应关注什么

即便融资环境有所改善，短期市场前景依然偏谨慎。尽管第一季度表现强劲，REIC仍预计2026年全年房地产市场会出现小幅萎缩。对于正在关注芭堤雅的潜在买家，可以留意以下几点：

1. 优先选择已经确认仍有外国人配额余量的楼盘，再考虑签订预订协议。
2. 比较现金购房与贷款购房各自的谈判筹码——现金买家（俄罗斯买家群体中占比日益上升）往往能争取到更优条件。
3. 密切关注竣工数据；新增供应放缓，有助于支撑乔木天和帕塔纳克（Pratumnak）等成熟区域的转售价值。
4. 留意REIC季度公布的国籍构成数据，及早察觉需求是否正向春武里府转移或流出。

在配额和融资条件仍在演变的当下，芭堤雅成熟楼盘中的现房仍不失为切实可行的入手选择——比如Siam Oriental Star 112、New Nordic Trend 5 703和New Nordic VIP 2 401，都属于这些交易活跃的楼盘。

相关文章

thailand-market

泰国房地产市场分析：2026年公寿过户、价格与法规解读

泰国公寓市场全国范围内已连续第四年走软，但外国人需求、东部经济走廊（EEC）基础设施建设以及东海岸的韧性，为芭提雅买家描绘出截然不同的图景。

thailand-market

2026年泰国公寓过户费详解：买家在交房时到底要付多少钱

泰国公寓过户费统一为评估价的2%，此外还需缴纳印花税、预扣税，以及根据卖方持有年限而定的特种商业税。以下是2026年买卖双方在土地厅需要支付的具体费用，以及在过户市场趋于降温的背景下，这些费用如何影响交易。

thailand-market

2025年春武里公寓过户统计:REIC数据揭示了什么

REIC的2025年过户数据显示,春武里公寓交易量放缓,而曼谷及东部沿海地区在外国人购房市场中依然占有一席之地。以下是这些数据对芭提雅购房者的真正意义。