thailand-market

Реформа квоти для іноземців на кондомініуми в Таїланді: що насправді означає пропозиція про 75%

29.07.2026

Проєкт підвищення 49%-ї квоти на іноземне володіння кондомініумами в Таїланді до 75% перебуває на розгляді кабінету міністрів з 2024 року, але поки що не став законом. Розповідаємо, що насправді пропонується, чому це важливо і що це може означати для Паттаї.

Згенеровано ШІ, перевірено редакцією

Реформа квоти на іноземне володіння кондомініумами в Таїланді ще не відбулася — ліміт у 49% залишається чинним законом сьогодні, і жоден законопроєкт про підвищення до 75% не був подано до парламенту. Наразі існує лише вивчення проєкту поправки на рівні кабінету міністрів, яке стикається з реальним політичним опором. Для покупців, які зважують, чи чекати, чи діяти зараз, розуміння справжнього стану цієї пропозиції важливіше за заголовки новин.

Чому 49% залишається незмінним з 1979 року

Закон Таїланду про кондомініуми обмежує частку іноземної власності трохи менше ніж половиною загальної площі будівлі вже майже п'ять десятиліть. <cite index="1-1,1-2">Згідно з чинним законодавством, іноземці можуть володіти до 49% загальної площі в будь-якому проєкті кондомініуму — ця квота діє з 1979 року і не змінювалася 47 років.</cite> Саме ця стабільність пояснює, чому будь-які розмови про зміни викликають таку увагу.

Квота існує тому, що кондомініуми — єдиний вид житлової нерухомості, яким іноземці можуть володіти на правах повної власності. <cite index="2-2">Кондомініуми — єдиний тип житлової нерухомості, доступний для повного володіння іноземцями на правах freehold, при цьому квота на іноземну власність обмежена 49% від загальної</cite> площі будівлі. Усе інше — будинки, земля — оформлюється через лізхолд або корпоративні структури.

Що саме пропонується

Обговорювана реформа передбачає підняття ліміту до 75%, хоча не обов'язково по всій країні. <cite index="2-0,2-1">Найбільш обговорюваний пункт — підвищення квоти на іноземне володіння кондомініумами з 49% до 75% у межах особливих економічних зон, хоча станом на середину 2026 року жоден законопроєкт офіційно не подавався до парламенту.</cite>

Деякі версії проєкту звужують сферу застосування ще більше. <cite index="4-1">Проєкт поправки, який пропонує 75% — іноді з географічним обмеженням лише провінцією Пхукет або з мінімальними ціновими порогами — перебуває на вивченні кабінету міністрів з кінця 2024 року.</cite> Іншими словами, на столі не лежить загальнонаціональна політика — це цільова, ще не завершена пропозиція.

Чому це не рухається вперед

Опозиція не дає поправці просунутися далі стадії вивчення. <cite index="4-1,4-2">Станом на 2026 рік жодна з пропозицій не була прийнята, обидві стикаються з серйозним політичним опором на підставі суверенітету та доступності житла для тайців, включно з опором Сенату — пропозиції пройшли етап вивчення кабінетом міністрів, але не законодавчий процес.</cite> Наразі покупцям варто сприймати цифру 75% як предмет активної дискусії, а не як правило, що незабаром набуде чинності.

Загальнонаціональні цифри: іноземний попит зростає навіть у межах 49%

Навіть без реформи іноземні покупці забирають дедалі більшу частку ринку кондомініумів Таїланду в межах наявної квоти. <cite index="2-1">За даними Центру інформації про нерухомість (REIC), іноземні покупці здійснили 14 899 передач одиниць кондомініумів по всій країні у 2025 році, що на 2,2% більше, ніж роком раніше, на суму 60,92 мільярда бат — це 14,7% від усіх переданих одиниць кондо в країні.</cite> Це найяскравіший доказ того, що саме тиск попиту, а не пропозиція, є справжньою рушійною силою дискусії про реформу.

Детальний аналіз того, як ця загальнонаціональна тенденція проявляється на місцевому рівні, дивіться в нашому огляді статистики передачі кондомініумів у Чонбурі за 2025 рік, де детально розглянуто обсяги передач у Паттаї та частку іноземних покупців.

Ціни, ставки по іпотеці та загальний контекст

Дискусія про реформу розгортається на тлі ринку, який охолоджується з точки зору фінансування, хоча номінальні ціни залишаються стабільними. Загальний обсяг непогашеної іпотечної заборгованості все ще зростає, але повільно. <cite index="3-0">За даними REIC, загальна вартість непогашених житлових кредитів фізичним особам у фінансовій системі Таїланду становила 5,17 трильйона бат (160,9 мільярда доларів США) станом на кінець 2025 року, що на 2,0% більше порівняно з попереднім роком.</cite>

Ставки поступово знижуються, що має підтримати попит у 2026 році. <cite index="3-4">З жовтня 2024 року Банк Таїланду знизив облікову ставку на 100 базисних пунктів, довівши її до 1,5% у серпні 2025 року, а найбільші комерційні банки відповідно знизили мінімальні роздрібні ставки до 6,65–7,05%.</cite>

Але доступ до кредитування на початковому рівні залишається справжнім вузьким місцем саме для тайських покупців. <cite index="3-1">Рівень відмов за іпотечними заявками зріс до 50-60% для об'єктів вартістю 3 мільйони бат або менше, за даними Банку Таїланду.</cite> Це тиск на місцевих покупців — ще одна причина, чому іноземні готівкові покупки мають непропорційно велику вагу в статистиці передач; ми детальніше розбираємо цю динаміку в матеріалі чому рівень відмов за іпотекою 40-70% змінює ринок кондо Таїланду.

Що підвищення квоти означатиме для Паттаї та Східного узбережжя

Якби квота у 75% коли-небудь набула чинності — навіть у географічно обмеженій формі — Східне узбережжя стало б природним кандидатом з огляду на вже наявну частку іноземних передач та усталену базу попиту з боку експатів. Паттая вже наближається до повного вичерпання іноземної квоти в багатьох популярних будівлях, тож будь-яке пом'якшення насамперед розблокує інвентар саме в тих проєктах, де квота наразі є обмежувальним фактором для продажу іноземцям, а не ціна чи розташування.

Для покупців, які орієнтуються на конкретні субринки вже зараз, такі райони, як Пратумнак Хілл, вже позиціонуються як поворотна точка 2026 року незалежно від реформи квоти, завдяки власним фундаментальним факторам пропозиції та розташування.

Ризики та причини для обережності

Покупцям не варто будувати стратегію придбання нерухомості на очікуванні змін політики, які можуть так і не матеріалізуватися у нинішньому вигляді. Ключові ризики, які варто врахувати:

1. Жоден законопроєкт офіційно не подавався до парламенту, тому терміни невідомі.
2. Опір Сенату на підставі доступності житла та суверенітету — це реальна, а не формальна перешкода.
3. Будь-яка кінцева версія може бути географічно обмеженою (циркулюють пропозиції лише для Пхукета), а не застосовуватися по всій країні.
4. Мінімальні цінові пороги, прикріплені до деяких проєктів, можуть повністю виключити бюджетні та середньоцінові одиниці.

Що робити покупцям зараз

Сприймайте дискусію про квоту як фоновий шум, а не як сигнал до купівлі. Ліміт у 49% — це сьогоднішня реальність, яка роками співіснує зі зростаючими обсягами та вартістю іноземних передач. Покупці, витіснені повністю вичерпаною квотою в одному проєкті, все ще мають варіанти в інших сегментах ринку, зокрема через структури, розглянуті в нашому гіді про закриття золотих віз Європи та куди тепер дивляться інвестори резидентства через інвестиції.

Більш дієві змінні для 2026 року — це ті, що вже підтверджені: зниження облікових ставок, жорсткий відбір за іпотекою для дешевших об'єктів для тайців та стабільне зростання іноземних передач у межах чинних правил. Реформа квоти, якщо вона відбудеться, буде бонусом, а не передумовою для ринку, який уже поглинає іноземний попит, наближаючись до нинішньої законодавчої межі.

Схожі статті

thailand-market

Аналіз ринку нерухомості Таїланду: передача кондомініумів, ціни та правила на 2026 рік

Ринок кондомініумів Таїланду вже четвертий рік поспіль демонструє загальнонаціональне охолодження, але попит іноземців, інфраструктура EEC та стійкість Східного узбережжя малюють зовсім іншу картину для покупців у Паттайї.

thailand-market

Комісія за переоформлення кондо в Таїланді у 2026 році: скільки насправді платять покупці при передачі права власності

Комісія за переоформлення кондо в Таїланді — це фіксовані 2% від оціночної вартості, плюс гербовий збір, податок на прибуток та спеціальний бізнес-податок залежно від того, скільки часу продавець володів об'єктом. Розповідаємо, скільки саме платять покупці та продавці в Земельному департаменті у 2026 році, і як це вписується в ринок переоформлень, що дещо охолов.

thailand-market

Статистика передачі кондомініумів у Чонбурі 2025: що показують дані REIC

Дані REIC про передачі за 2025 рік показують, що обсяги угод з кондомініумами у Чонбурі знизилися, хоча Бангкок і Східне узбережжя зберегли свою частку іноземних покупців. Ось що насправді означають ці цифри для тих, хто купує нерухомість у Паттаї.