Apartwell
Закриття «золотих віз» у Європі: куди тепер дивляться інвестори, що шукали резидентство через нерухомість

world-market

Закриття «золотих віз» у Європі: куди тепер дивляться інвестори, що шукали резидентство через нерухомість

26.07.2026

Поки Іспанія, Мальта та інші країни ЄС закривають золоті візи, пов'язані з нерухомістю, інвестори, що шукають резидентство через купівлю житла, розширюють географію пошуку. LTR-віза Таїланду та маршрут через нерухомість вартістю 3 мільйони бат стають практичною альтернативою — розповідаємо, як вони порівнюються.

Згенеровано ШІ, перевірено редакцією

Якщо ви розраховували, що купівля нерухомості в Європі відкриє вам шлях до резидентства, картина стрімко змінилася. Іспанія закрила інвестиційний маршрут своєї золотої візи через нерухомість у квітні 2025 року, програма громадянства за інвестиції на Мальті впала під ударом судового рішення того ж місяця, а Нідерланди тихо згорнули власну версію програми ще у 2024-му. Інвестори, яким подобалась ідея нерухомості, що одночасно слугує квитком до резидентства, тепер дивляться далі — і LTR-віза Таїланду разом із новим дозволом, прив'язаним до нерухомості, привертають серйозну увагу.

Чому Європа закриває двері для резидентства через нерухомість

Закономірність по всій Європі однакова: уряди розділяють житлову політику та інвестиційну міграцію. Іспанія прямо пояснила логіку закриття — чиновники хотіли припинити ставлення до житла як до «спекулятивного бізнесу» і надати пріоритет мешканцям, а не інвесторам. Цифри роблять політичну логіку зрозумілою, навіть якщо вплив на ринок був помірним.

Напрямок руху однозначний. Одна за одною найпростіші європейські «короткі шляхи» від нерухомості до резидентства вимикаються, і жодну із закритих програм не замінили новою.

Португалія та Греція все ще відкриті, але правила змінюються

Не всі європейські двері закрилися. Португалія та Греція продовжують приймати заявки навіть на тлі згортання сусідніх програм, і попит просто перенаправився на них. Але Португалія, зокрема, відводить інвесторів від нерухомості як такої.

Перехід від інвестицій у нерухомість у Португалії поставив регульовані інвестиційні фонди на перший план програми золотої візи, знижуючи спекулятивний ризик, але водночас забираючи той відчутний, дохідний актив, який власне й робив маршрути через нерухомість привабливими. Для покупців, які хотіли саме фізичну нерухомість, а не частку у фонді, це суттєвий компроміс.

Відповідь Таїланду: LTR-віза та новий маршрут через нерухомість

Останні два роки Таїланд активно вибудовує власну систему інвестиційної міграції, і оновлення 2025–2026 років зробили її помітно доступнішою саме для покупців нерухомості.

Довгострокова резидентська віза (LTR)

Режим LTR-віз Таїланду пропонує 10-річний дозвіл на проживання з можливістю продовження для іноземців, які відповідають критеріям, включно з категорією «Заможні громадяни світу» (Wealthy Global Citizens), доступною для тих, у кого є щонайменше 1 мільйон доларів США в глобальних активах. Для цієї категорії оновлення 2025 року скасувало попередню вимогу підтверджувати річний особистий дохід у 80 000 доларів США, натомість пріоритет надається стабільним довгостроковим інвестиціям у Таїланд — і ці інвестиції можуть включати щонайменше 500 000 доларів США, вкладених у таїландські активи, зокрема відповідну нерухомість.

Окрема віза через нерухомість

Таїланд також запустив більш прямий варіант: однорічну візу для тривалого перебування з можливістю продовження, доступну іноземцям, які купують відповідну таїландську нерухомість вартістю щонайменше 3 000 000 бат, приблизно 83 000 доларів США за останнім курсом. Це значно нижчий поріг входу порівняно з категорією LTR, хоча і з вужчою структурою продовження, яку покупцям варто ретельно вивчити перед тим, як брати на себе зобов'язання.

Порівняно із закритими європейськими програмами, перевага очевидна:

  1. Фріхолд-володіння кондомініумом доступне іноземцям безпосередньо, з обмеженням лише у 49% від загальної площі будівлі на проект.
  2. Поріг входу значно нижчий за семизначні суми, які зазвичай вимагаються для маршрутів громадянства за інвестиції в ЄС.
  3. Актив — це фізична, дохідна нерухомість, а не частка у фонді.
Написати у WhatsAppНаписати в Telegram-бот

Чому Паттайя ідеально підходить під цей профіль покупця

Для інвесторів, витіснених закриттям європейських програм, Паттайя пропонує дещо дедалі рідкісне: фріхолд-володіння за цінами, які покривають інвестиційні пороги Таїланду без потреби у наймасштабніших рівнях активів LTR. Добре розташований кондомініум у Паттайї може багаторазово перевищувати мінімум для візи через нерухомість, водночас залишаючи простір для юніта, що генерує орендний дохід, а не пасивної частки у фонді.

Покупцям, які зважують стиль життя поряд із резидентством, варто розглянути прибережні проєкти з розвиненою інфраструктурою — такі об'єкти, як Смарт-острівний курорт на материку чи Нова розкішна нерухомість біля моря, демонструють, який фріхолд-фонд доступний за рівнями цін, які вважалися б початковими на ринках Іберії чи ЄС.

Питання курсу валют і часу

Інвестори, які виводять капітал з Європи, мають враховувати не лише правила отримання віз, а й курсові питання. Кожному, хто конвертує євро чи фунти стерлінгів у бати, варто врахувати час обміну валюти при плануванні купівлі — наш аналіз динаміки сильного бата та що це означає для іноземних покупців кондомініумів буде корисним читанням перед переказом коштів.

Що це означає, якщо ви порівнюєте варіанти

Для покупця, який хотів саме європейського резидентства через нерухомість, реалістичний вибір звузився до Португалії (яка дедалі більше орієнтується на фонди) та Греції, поряд із розрізненими невеликими програмами Карибського регіону та країн Затоки. Таїланд не пропонує резидентства ЄС чи шляху до європейського громадянства — це важлива відмінність, а не маркетингова примітка. Натомість він пропонує пряме фріхолд-володіння, робочу систему довгострокових віз і значно нижчі витрати на вхід.

Швидке порівняння

Належна перевірка все ще важлива

Нічого з цього не означає, що маршрути Таїланду безризикові чи прості. Віза через нерухомість усе ще перебуває на стадії випробування, і галузеві коментатори ставлять питання щодо адекватності порогу в 3 мільйони бат та обмеження на продовження в межах того самого корпоративного року. Покупцям варто ставитися до неї як до справді нової програми, а не зрілої, і поєднувати будь-яке рішення щодо візи з надійними фундаментальними показниками нерухомості — розташуванням, репутацією забудовника та реалістичною орендною дохідністю — а не розглядати візу як основну причину для купівлі.

Тим, хто саме оцінює правила іноземного володіння та механіку квот на ринку кондомініумів Таїланду, варто прочитати наш розбір того, що відбувається, коли іноземна квота на кондомініум у Паттайї вичерпана, поряд із дослідженням тем віз, оскільки структура володіння та право на резидентство — це окремі, хоч і пов'язані, питання.

Підсумок для покупців, витіснених закриттям золотих віз

Двері резидентства через інвестиції в Європі закриваються швидше, ніж відкриваються, і тенденція не показує ознак розвороту. Поєднання в Таїланді фріхолд-володіння кондомініумами, зрілішої системи LTR-віз та дешевшої візи через нерухомість дає витісненим покупцям золотих віз конкретну альтернативу, забезпечену реальною нерухомістю — за умови реалістичних очікувань щодо того, що ця віза дає, а чого — ні.

Написати у WhatsAppНаписати в Telegram-бот

Часті запитання

Чи справді Іспанія закрила програму золотої візи?
Так. Іспанія припинила надання резидентства через нерухомість чи фінансові інвестиції 3 квітня 2025 року, закривши маршрут через нерухомість після видачі понад 15 000 віз за дванадцять років.
Які європейські програми золотих віз усе ще відкриті?
Португалія та Греція продовжують приймати заявки, тоді як Іспанія, Нідерланди та мальтійський маршрут громадянства закрилися чи були обмежені, а Португалія все більше зміщує акцент на регульовані інвестиційні фонди замість прямої купівлі нерухомості.
Чи пропонує Таїланд варіант резидентства через нерухомість?
У Таїланді є два основні маршрути: віза довгострокового резидента (LTR), яка може поєднувати щонайменше 500 000 доларів США інвестицій у Таїланд із 1 мільйоном доларів США глобальних активів, та нова віза через нерухомість, запущена на початку 2026 року, прив'язана до мінімальної купівлі нерухомості на 3 000 000 бат.
Чи можуть іноземці володіти кондомініумами в Таїланді на правах повної власності?
Так — іноземці можуть володіти юнітами в кондомініумах на правах фріхолду за умови, що частка іноземного володіння в будівлі не перевищує 49% від загальної площі.
Чи є Паттайя реалістичним варіантом для такого типу інвестора?
Паттайя пропонує фріхолд-володіння кондомініумами за цінами, що становлять лише частку від порівнянних цін у Європі чи Бангкоку, що полегшує подолання інвестиційних порогів Таїланду для LTR-візи чи візи через нерухомість, водночас генеруючи орендний дохід.

Схожі статті

Заборона на купівлю нерухомості іноземцями в Канаді триватиме до 2027 року — куди тепер піде капітал

world-market

Заборона на купівлю нерухомості іноземцями в Канаді триватиме до 2027 року — куди тепер піде капітал

Канада продовжила заборону на купівлю житла іноземцями до 1 січня 2027 року, приєднавшись до Австралії в обмеженні доступу закордонних покупців до вторинного житла. Для міжнародних інвесторів це закриває два великі західні ринки — і система фрихолд-кондомініумів у Таїланді залишається одним з небагатьох варіантів із зрозумілими та чіткими умовами.

Розбіжність на глобальному ринку нерухомості: чому уповільнення продажів на Заході спрямовує капітал у Паттайю

world-market

Розбіжність на глобальному ринку нерухомості: чому уповільнення продажів на Заході спрямовує капітал у Паттайю

Поки ринок нерухомості США застряг на 30-річних мінімумах, а ціни в Дубаї ростуть двозначними темпами, чітка розбіжність глобального ринку нерухомості перекроює напрямки руху капіталу міжнародних покупців — і Паттайя стає одним із головних бенефіціарів цього процесу.

Глобальні обмеження для іноземних покупців штовхають інвесторів у бік Таїланду

world-market

Глобальні обмеження для іноземних покупців штовхають інвесторів у бік Таїланду

Заборона на іноземних покупців у Канаді триває до 2027 року, в Австралії — до 2029-го, а Іспанія розглядає 100% податок для покупців із-за меж ЄС. Поки західні ринки закриваються, відкриті правила володіння кондомініумами в Таїланді приваблюють нову хвилю міжнародних покупців.