thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025-2026: การโอนคอนโด แนวโน้มโควตาต่างชาติ และราคาพัทยา

13/8/2569

การโอนคอนโดทั่วประเทศชะลอตัวตลอดปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติยังคงรักษาสัดส่วนไว้ได้ และราคาพัทยายังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังจะซื้ออสังหาฯ ในไทยตอนนี้

เขียนโดย AI ตรวจทานโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดคอนโดของไทยปิดปี 2025 ด้วยภาวะทรงตัว ปริมาณและมูลค่าการโอนทั่วประเทศลดลงต่อเนื่อง ขณะที่ยอดซื้อของชาวต่างชาติยังยืนอยู่ในระดับใกล้เคียงเดิม อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านผ่อนคลายลงเล็กน้อย แต่หน่วยงานกำกับดูแลกลับเข้มงวดกับการถือครองแบบนอมินีมากขึ้นทุกที สำหรับผู้ซื้อ ภาพรวมนี้แปลว่าการแข่งขันด้านราคาเบาลง แต่ต้องรับมือกับข้อกำหนดด้านการปฏิบัติตามกฎหมายที่รัดกุมขึ้น พูดง่ายๆ คือเป็นตลาดที่ให้ผลตอบแทนแก่คนที่อดทนรอ และแก่คนที่เลือกทำงานกับตัวแทนที่เข้าใจกฎเกณฑ์จริงๆ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาพรวมการโอนทั่วประเทศ

ตัวเลขหลักของปี 2025 บอกเราว่านี่คือการชะลอตัว ไม่ใช่การล่มสลาย การโอนคอนโดทั่วประเทศลดลงมาตั้งแต่ต้นปีและยังอยู่ภายใต้แรงกดดันจนถึงช่วงปิดปี

• การโอนคอนโดทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2025 ลดลง 7.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 21,814 ยูนิต ขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 11.1% เหลือ 56,000 ล้านบาท
• มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเป็นไปในทิศทางขาลงเช่นเดียวกัน โดยลดลง 10.9% จากปี 2024 เหลือ 873,400 ล้านบาทในปี 2025 และลดลงอีก 0.8% เหลือ 866,200 ล้านบาทในปี 2026
• ทั้งนี้เกิดขึ้นหลังจากที่มูลค่าแตะจุดสูงสุดในปี 2022 ที่ 1.06 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.8% จากปีก่อนหน้า

การชะลอตัวนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในกรุงเทพฯ ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งครอบคลุมชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา รวมถึงพัทยาด้วย เฉพาะไตรมาสที่สี่มีการโอนที่อยู่อาศัย 13,090 ยูนิต มูลค่า 30,800 ล้านบาท ลดลง 2.1% ในด้านจำนวนยูนิต และ 7.8% ในด้านมูลค่าเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่วน ตลอดทั้งปี การโอนลดลง 4.4% เหลือ 45,958 ยูนิต และมูลค่าลดลง 7.4% เหลือ 111,000 ล้านบาท ใครอยากรู้ว่าแนวโน้มเหล่านี้จะสะท้อนออกมาอย่างไรในปีถัดไป อ่านต่อได้ที่บทวิเคราะห์ของเรา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อในพัทยาต้องรู้

ความต้องการโควตาต่างชาติ: ใครยังคงซื้ออยู่

แม้ตลาดโดยรวมจะอ่อนตัวลง แต่ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญเกินสัดส่วนตัวเลขที่ดูเหมือนไม่มาก ผู้ซื้อต่างชาติรับโอนคอนโดมิเนียมทั่วประเทศ 14,899 ยูนิตในปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า คิดเป็นมูลค่า 60,920 ล้านบาท ตัวเลขนี้ คิดเป็น 14.7% ของยูนิตการโอนคอนโดทั้งหมด และ 25% ของมูลค่าการโอน ที่น่าสนใจคือ มูลค่าการโอนรวมลดลง 10.7% เหลือ 60,920 ล้านบาท แม้จำนวนยูนิตจะเพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนว่าขนาดการซื้อโดยเฉลี่ยเล็กลงกว่าเดิม

ผู้ซื้อชาวต่างชาติมาจากที่ไหนบ้าง

ในปี 2025 ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัยของไทย โดยซื้อ 4,940 ยูนิตในไทย คิดเป็นมูลค่ารวม 18,500 ล้านบาท ส่วนผู้ซื้อจากเมียนมาขยับขึ้นมาเป็นอันดับสอง การกระจุกตัวเช่นนี้มีความหมายเป็นพิเศษกับพัทยาและฝั่งตะวันออก ที่ผู้ซื้อชาวจีน รัสเซีย และชาวอินเดียซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ กลายเป็นแรงขับเคลื่อนความต้องการที่เห็นได้ชัดที่สุดในโครงการเปิดตัวใหม่

ผลสำรวจอีกชุดหนึ่งเกี่ยวกับการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติพบว่าตลาดเอียงไปทางกลุ่มราคาปานกลาง 14% ของยูนิตมีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท 26% อยู่ในช่วง 2-3 ล้านบาท และอีก 26% มีราคาระหว่าง 3-5 ล้านบาท อยากเห็นตัวอย่างจริงว่าโครงการที่วางตำแหน่งได้ถูกจุดขายหมดได้เร็วแค่ไหน ลองอ่านบทความของเราเกี่ยวกับ การขายหมดมูลค่า 1,850 ล้านบาทของพัทยา

โควตาต่างชาติ 49%: ยังคงอยู่ ยังคงเป็นที่ถกเถียง

กฎการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในไทยยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงในทางกฎหมาย การถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมด และ ข้อจำกัดนี้ได้รับการยืนยันภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด และบังคับใช้โดยกรมที่ดิน

กระนั้นโควตานี้ก็ยังเป็นประเด็นที่ถูกพูดถึงในทางการเมืองอยู่เสมอ โควตาการถือครองของชาวต่างชาติที่ 49% ยังคงมีผลบังคับใช้อยู่ แต่มีการหารืออย่างจริงจังเกี่ยวกับการลดลงเหลือ 30-39% โดย แรงจูงใจหลักในการปฏิรูปคือการปกป้องผู้ซื้อชาวไทยจากภาวะราคาพุ่งสูงที่เกิดจากความต้องการของชาวต่างชาติ ถึงอย่างนั้น โควตาคอนโด 49% ยังไม่เปลี่ยนแปลงแม้จะมีข้อเสนอให้เพิ่มขึ้น ผู้ซื้อที่มองอาคารที่มีข้อจำกัดโควตาในย่านยอดนิยมของพัทยาจึงควรมองความพร้อมของโควตาเป็นตัวแปรที่เปลี่ยนได้ ไม่ใช่สิ่งที่รับประกันแน่นอน คู่มือของเราเรื่อง ข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยา: ความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติ โครงการเปิดตัวใหม่ และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังปรับโฉมตลาด จะช่วยไขว่าโควตายังพอเหลืออยู่ที่ไหนบ้าง

ความเคลื่อนไหวของราคาในพัทยาและฝั่งตะวันออก

ราคาในพัทยายังยืนได้ดีกว่าที่ตัวเลขปริมาณการโอนอาจทำให้เข้าใจ เพราะอุปทานในย่านทำเลไพรม์ยังตึงตัวอยู่มาก

• ในปี 2025 พัทยามีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตเต็มที่แต่ยังจับต้องได้ในราคาที่เหมาะสม โดยคอนโดอยู่ที่ราวๆ 70,000 บาทต่อตารางเมตร และวิลล่าเริ่มต้นที่ 5 ล้านบาท
• ราคาเฉลี่ยของสตูดิโอในพัทยาอยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้านบาทในปี 2025 เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนจาก ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของสตูดิโอในพัทยาที่ราว 90,424 บาทในปี 2023
• ที่ดินติดชายหาดบางแปลงถูกประกาศขายในราคาสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่โดยทั่วไปแล้วราคาจะอยู่ระหว่าง 200,000 ถึง 500,000 บาทต่อตารางวา ขึ้นอยู่กับทำเลและความใกล้ชิดกับชายหาด

การที่ราคาต่อยูนิตขยับสูงขึ้นในขณะที่ปริมาณการโอนลดลง เป็นสัญญาณคุ้นเคยของตลาดที่กำลังปรับเข้าสู่กลุ่มผู้ซื้อที่น้อยลงแต่เจาะจงมากขึ้น โครงการอย่าง Great Investment or lifestyle ECO project และ Smart island resort on the mainland เป็นตัวอย่างที่ดีว่าผู้พัฒนากำลังวางตำแหน่งสต็อกใหม่ของตนเพื่อจับกลุ่มผู้ซื้อที่แคบลงแต่ตั้งใจซื้อจริงมากขึ้นอย่างไร

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อและเงื่อนไขทางการเงิน

ต้นทุนทางการเงินผ่อนคลายลงบ้างตลอดปี 2025 โดยได้แรงหนุนจากการผ่อนคลายนโยบายการเงิน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเหลือ 1.5% ในปี 2025 ลดลง 0.25% จากอัตราก่อนหน้า เพื่อกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจและบรรเทาผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่ง การลดอัตราดอกเบี้ยเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่กำลังมองหาซื้ออสังหาริมทรัพย์

สำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติผ่านเกณฑ์ อัตราสินเชื่อบ้านแบบคงที่ทั่วไปในตลาดไทยเป็นดังนี้

1. อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในไทยปัจจุบันอยู่ระหว่าง 2.9-3.3% ต่อปีสำหรับสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ ตามการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด
2. สินเชื่อบ้านบัวหลวงของธนาคารกรุงเทพมีอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 4.25% ถึง 5.14% ต่อปี
3. อัตราสินเชื่อบ้านในไทยปี 2025 อยู่ที่ประมาณ ธนาคารไทยพาณิชย์ 4.2%, ธนาคารกสิกรไทย 4.1% และธนาคารกรุงเทพ 4.3% สำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติผ่านเกณฑ์

ธนาคารไทยบางแห่งให้บริการสินเชื่อแก่ชาวต่างชาติ แต่มีเงื่อนไขที่เข้มงวด ในทางปฏิบัติ การซื้อด้วยเงินสดยังคงเป็นบรรทัดฐานสำหรับผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติในพัทยาส่วนใหญ่อยู่ดี

การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ: การปราบปรามการถือครองแบบนอมินี

เรื่องราวด้านกฎระเบียบที่ใหญ่ที่สุดซึ่งกำลังกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเข้าสู่ปี 2026 คือการปราบปรามการถือครองแบบนอมินี กรุงเทพฯ ได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบการถือครองธุรกิจและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ โดยเป้าหมายหลักคือการจัดโครงสร้างที่หลีกเลี่ยงข้อจำกัดเรื่องการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ

ขนาดของความพยายามนี้ไม่เล็กเลย จำนวนบริษัทที่ถูกพิจารณาว่ามีความเสี่ยงต่อการจัดโครงสร้างแบบนอมินีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดสองทศวรรษที่ผ่านมา จาก 523 บริษัทในปี 1998 เป็น 11,746 บริษัทในปี 2025 และ ณ วันที่ 23 มิถุนายน มีบริษัท 119,297 แห่งที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติในสัดส่วนระหว่าง 0.01% ถึงเกณฑ์ที่กำลังพิจารณาทบทวน นอกจากนั้น ผู้ตรวจสอบยังพบ แผนการหลีกเลี่ยงภาษีที่โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ผ่านการขายหุ้นบริษัทแทนที่จะโอนที่ดินโดยตรง ทำให้รัฐสูญเสียรายได้ภาษีไปหลายพันล้านบาท

ผลกระทบในทางปฏิบัติทำให้ผู้ซื้อบางส่วนชะลอการตัดสินใจ การปราบปรามช่องโหว่ทางกฎหมายของไทยที่หลีกเลี่ยงข้อจำกัดเรื่องการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ กำลังทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพชะลอการตัดสินใจซื้อวิลล่าหรูในแหล่งท่องเที่ยวรีสอร์ทอย่างภูเก็ตและเกาะสมุย ผู้ซื้อคอนโดในพัทยาที่ดำเนินการภายใต้โควตากรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ 49% มาตรฐาน ส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงเฉพาะจุดนี้ แต่ใครก็ตามที่กำลังพิจารณาที่ดินแบบเช่าระยะยาวหรือโครงสร้างวิลล่าในฝั่งตะวันออก ก็ควรเตรียมใจกับการตรวจสอบข้อมูลที่เข้มงวดขึ้นกว่าเดิม

การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบอื่นๆ ที่ควรติดตาม

• ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 กฎ "สัญญาจองที่ควบคุม" ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้กำหนดมาตรฐานแบบฟอร์มภาษาไทยและห้ามใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม เสริมความคุ้มครองผู้ซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ และกฎเหล่านี้ยังคงมีผลบังคับใช้จนถึงปี 2026
• ศาลฎีกาได้ตัดสินให้การต่อสัญญาเช่าแบบ "30+30+30" เป็นโมฆะในเดือนมีนาคม 2025
• ข้อเสนอสัญญาเช่า 99 ปี ยังไม่ได้ผ่านการบังคับใช้เป็นกฎหมาย

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในตอนนี้

เมื่อนำข้อมูลทั้งหมดมาต่อกัน จะเห็นว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ไม่ใช่การถดถอย ปริมาณการโอนลดลงก็จริง แต่ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังรักษาสัดส่วนของตัวเองไว้ได้ ราคาในย่านพัทยาชั้นดียังขยับขึ้นต่อเนื่อง และต้นทุนทางการเงินก็เริ่มปรับตัวลดลงบ้าง

• คาดว่าจะเห็นผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เจาะจงและมีข้อมูลรอบด้านมากขึ้น มากกว่าการฟื้นตัวของปริมาณในวงกว้างในระยะใกล้นี้
• มองโควตา 49% เป็นเป้าหมายที่เคลื่อนไหวได้ในอาคารยอดนิยม ควรตรวจสอบความพร้อมของโควตาแต่เนิ่นๆ ก่อนที่จะตกหลุมรักยูนิตใดยูนิตหนึ่ง
• ตรวจสอบข้อตกลงที่ดินเช่าหรือโครงสร้างบริษัทใดๆ ให้ละเ

ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา รวบรวมจากแหล่งข้อมูลสาธารณะ ณ วันที่ 13/8/2569 ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบสถานการณ์เฉพาะของท่านโดยทนายความไทยที่มีใบอนุญาต อัตราภาษี เกณฑ์ และข้อกำหนดทางกฎหมายของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับที่ปรึกษากฎหมายอิสระก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์: บ้านมือสองหรือคอนโดสร้างใหม่ในพัทยา

รายได้จากค่าเช่าในตลาดมือสองที่พัทยาเริ่มทันทีหลังปิดการซื้อขาย — เริ่มต้น 10,000 บาทต่อเดือนสำหรับสตูดิโอย่านพระตำหนัก ให้ผลตอบแทนรวมราว 6-11% ต่อปี ส่วนคอนโดสร้างใหม่ยังไม่มีรายได้ค่าเช่าจนกว่าอาคารจะสร้างเสร็จ แต่ราคาถูกล็อกไว้ในสัญญาตั้งแต่วันที่ซื้อ และแผนผ่อนชำระแบบไม่มีดอกเบี้ยนาน 18-36 เดือนช่วยปกป้องเงินจากเงินเฟ้อระหว่างที่การก่อสร้างดำเนินไป

thailand-market

ตลาดคอนโดพัทยาสำหรับผู้เกษียณอายุ: สิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องรู้ในปี 2026

ผู้เกษียณอายุยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มั่นคงที่สุดในตลาดคอนโดพัทยา แต่กฎวีซ่าที่รองรับการพำนักระยะยาวของพวกเขากลับเข้มงวดขึ้น นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อเพื่อการเกษียณอายุควรเข้าใจเกี่ยวกับการเงิน ประกันภัย และทำเลที่มีความต้องการหนาแน่นตามแนวชายฝั่งตะวันออก

thailand-market

ทำไมอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้าน 40-70% กำลังเปลี่ยนโฉมตลาดคอนโดไทย

ธนาคารไทยปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านราคาต่ำถึงเจ็ดในสิบราย ส่งผลให้อุปสงค์ในประเทศชะลอตัว แม้ผู้ซื้อต่างชาติยังคงโอนคอนโดในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยาอย่างต่อเนื่อง นี่คือความหมายของวิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อด้วยเงินสด