pattaya-news

ข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยา: ดีมานด์ผู้ซื้อต่างชาติ โครงการเปิดใหม่ และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพลิกโฉมตลาด

13/8/2569

จังหวัดชลบุรีขึ้นแท่นอันดับหนึ่งของไทยด้านยอดโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติ ขณะที่ข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยากำลังพูดถึงการเปลี่ยนแปลงสัญชาติผู้ซื้อ โครงการเปิดใหม่ในนาจอมเทียนและวงศ์อมาตย์ รวมถึงเม็ดเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน EEC ใกล้สนามบินอู่ตะเภา

เขียนโดย AI ตรวจทานโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยาเดินหน้าเข้าสู่ปี 2026 ด้วยแรงขับเคลื่อนหลักอยู่ 3 เรื่องด้วยกัน คือดีมานด์จากผู้ซื้อต่างชาติที่ยังแข็งแรงและกระจุกตัวอยู่ในย่านจอมเทียน วงศ์อมาตย์ นาจอมเทียน และพระตำหนัก คลื่นการเปิดตัวโครงการคอนโดสูงระฟ้ารุ่นใหม่ๆ และเม็ดเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ผูกติดกับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จังหวัดชลบุรีซึ่งเป็นบ้านเกิดของพัทยา ตอนนี้ขึ้นแท่นอันดับหนึ่งของประเทศในแง่ยอดโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติไปแล้ว แม้แรงซื้อจากจีนจะเริ่มแผ่วลง แต่ผู้ซื้อจากรัสเซีย เมียนมา และยุโรปก็เข้ามาเติมเต็มช่องว่างนั้นได้พอดี สำหรับใครที่กำลังชั่งน้ำหนักข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยาเทียบกับตลาดชายฝั่งอื่น ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์และไปป์ไลน์โครงการด้านล่างนี้บอกเรื่องเดียวกัน นั่นคือดีมานด์กำลังกระจายตัวออก ไม่ได้หายไปไหน

ข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยา: ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ต่างชาติยืนยันความเป็นผู้นำของชลบุรี

สัญญาณที่ชัดที่สุดในข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยารอบนี้มาจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ติดตามตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2025 มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติทั้งสิ้น 3,919 ยูนิต มูลค่ารวม 16.39 พันล้านบาท คิดเป็นพื้นที่รวม 164,376 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวนยูนิตขายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 0.5% มูลค่าลดลง 9% ส่วนพื้นที่รวมลดลง 5%

แม้ภาพรวมทั่วประเทศจะชะลอตัวลงบ้าง แต่จังหวัดบ้านเกิดของพัทยากลับทำผลงานได้เหนือคาด หากแยกตามพื้นที่ กรุงเทพฯ ยังครองตำแหน่งตลาดที่ใหญ่ที่สุดในแง่มูลค่าการโอน ด้วยยอด 6.14 พันล้านบาท หรือคิดเป็น 45.63% ของมูลค่าการโอนคอนโดให้ต่างชาติทั้งหมด ขณะที่ชลบุรีนำในแง่จำนวนยูนิต ด้วยยอดโอน 1,167 ยูนิต คิดเป็น 36% ของธุรกรรมผู้ซื้อต่างชาติทั้งหมด ซึ่งส่วนใหญ่มาจากแรงซื้อในพัทยานั่นเอง

การกระจุกตัวแบบนี้มีความหมายมากสำหรับคนที่กำลังเปรียบเทียบตลาด เพราะกรุงเทพฯ กับชลบุรีซึ่งเป็นที่ตั้งของพัทยา ยังครองความเป็นพื้นที่หลักที่ต่างชาตินิยมซื้อ รวมกันแล้วคิดเป็นกว่า 80% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด อ่านภาพรวมทั่วประเทศแบบละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2026: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบ

ใครกันแน่ที่กำลังซื้อในจอมเทียน วงศ์อมาตย์ และนาจอมเทียน

สัดส่วนสัญชาติของผู้ซื้อเบื้องหลังการโอนคอนโดในพัทยาเปลี่ยนไปพอสมควรในช่วงปีที่ผ่านมา และการเปลี่ยนแปลงนี้เองที่กำหนดว่าย่านไหนขายดีขึ้นหรือแผ่วลง

• จีน — ยังเป็นกลุ่มผู้ซื้อรายใหญ่ที่สุดในระดับประเทศ แม้ส่วนแบ่งตลาดจะเริ่มแคบลงตามการไหลออกของเงินทุนจากจีนที่ชะลอตัว
• รัสเซีย — ยอดโอนคอนโดให้ชาวรัสเซียเพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบปีต่อปี เป็น 383 ยูนิต มูลค่ารวม 1.66 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 69% ในแง่มูลค่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำให้รัสเซียขยับขึ้นมาเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติอันดับสองทั้งในแง่ปริมาณและมูลค่า
• เมียนมา — คิดเป็น 11.2% ของจำนวนยูนิตและ 9.7% ของมูลค่าทั่วประเทศ กลุ่มนี้เริ่มมีบทบาทชัดขึ้นในตลาดคอนโดระดับกลางของพัทยา
• สหราชอาณาจักร — กลุ่มเล็กกว่าแต่ใช้จ่ายต่อหัวสูงกว่า ผู้ซื้อชาวอังกฤษมีมูลค่าธุรกรรมเฉลี่ยสูงสุดที่ 5.7 ล้านบาทต่อยูนิต และขนาดยูนิตเฉลี่ยใหญ่ที่สุดที่ 60.1 ตารางเมตร สะท้อนกำลังซื้อที่แน่นต่อรายการ

ความหลากหลายของสัญชาติผู้ซื้อนี้เองที่ทำให้เอเจนต์หลายคนอธิบายข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยาช่วงนี้ว่าเป็น "การรวมตัวมั่นคง" มากกว่าการเฟื่องฟูหรือตกต่ำ เพราะมีผู้ซื้อจากหลายประเทศเข้ามาถ่วงดุลกัน แม้อิทธิพลของสัญชาติใดสัญชาติหนึ่งจะลดลงบ้าง ตึกริมหาดในวงศ์อมาตย์และพระตำหนักยังคงดึงดูดผู้ซื้อยุโรปและรัสเซียที่มีมูลค่าธุรกรรมสูงกว่า ขณะที่จอมเทียนและนาจอมเทียนมีปริมาณการซื้อที่แน่นกว่าจากกลุ่มผู้ซื้อเอเชียระดับกลาง

โครงการเปิดใหม่ที่กำลังเปลี่ยนโฉมเส้นขอบฟ้า

ไปป์ไลน์การพัฒนาของพัทยายังคึกคักอยู่ในแทบทุกย่าน เพียงแต่ความเข้มข้นต่างกันไปตามพื้นที่

ผู้พัฒนากำลังสร้างที่ไหนบ้าง

ณ ต้นปี 2026 ย่านที่มีความเข้มข้นของโครงการเปิดใหม่มากที่สุดในพัทยาคือจอมเทียนและนาจอมเทียนสำหรับคอนโดระดับกลาง พัทยากลางสำหรับตึกสูง และวงศ์อมาตย์สำหรับตึกริมหาดระดับพรีเมียม โดยเฉพาะนาจอมเทียนที่มีโครงการริมหาดเปิดตัวต่อเนื่อง รวมถึงโครงการระดับลักชัวรีตามแนวหาดบ้านอำเภอที่วางตำแหน่งตัวเองไว้บนสุดของบันไดราคา

ตึกเรือธงที่ต้องจับตา

แกรนด์ โซแลร์ พัทยา (Grand Solaire Pattaya) ตึกสูงบนถนนทัพพระยาที่เชื่อมวอล์กกิ้งสตรีท หาดจอมเทียน และเขาพระตำหนักเข้าด้วยกัน เป็นหนึ่งในโครงการเปิดใหม่ที่ถูกพูดถึงมากที่สุดในรอบนี้ของข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยา ส่วนมุมมองว่ายอดขายหมดที่ทำสถิติกำลังทดสอบดีมานด์ในตลาดระดับบนอย่างไร ดูเพิ่มเติมได้ที่ ยอดขายหมด 1.85 พันล้านบาทของพัทยา: เจาะลึกดีล PTY Residence ที่กำลังนิยามใหม่ดีมานด์ผู้ซื้อต่างชาติ

โครงสร้างพื้นฐาน: EEC และแรงดึงดูดที่เพิ่มขึ้นของอู่ตะเภาต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

พูดถึงข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยาแล้วเลี่ยงไม่ได้ที่ต้องพูดถึงเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เขตเศรษฐกิจเรือธงของรัฐบาลที่ครอบคลุมชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา

• การขยายสนามบินอู่ตะเภา — โครงการสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก มีมูลค่าการลงทุนรวม 6.23 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (ราว 2 แสนล้านบาท) และคาดว่าจะช่วยเพิ่มความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์พัทยารวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวม โดยเฉพาะกับนักลงทุนที่มองหาโอกาสผูกกับการเติบโตของโครงสร้างพื้นฐาน
• ขีดความสามารถรองรับผู้โดยสาร - โครงการดังกล่าวเพิ่งเริ่มก่อสร้างในเดือนเมษายน 2026 แต่อาคารผู้โดยสารเฟสแรกได้ถูกปรับลดขนาดลงเหลือรองรับผู้โดยสารประมาณ 3-4 ล้านคนต่อปี (จากแผนเดิม 12 ล้านคน) เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในปัจจุบัน โดยกรอบสัมปทาน 50 ปีของสนามบินจะทยอยขยายไปสู่ 6, 10 และในที่สุดมากกว่า 12 ล้านคนในระยะต่อ ๆ ไป ตามปริมาณการจราจรทางอากาศที่เพิ่มขึ้น
• เส้นทางรถไฟความเร็วสูง — อู่ตะเภากำลังถูกเชื่อมเข้ากับโครงข่ายที่กว้างขึ้นผ่านรถไฟความเร็วสูงที่กำลังก่อสร้างเพื่อร้อยสนามบินที่คึกคักที่สุดสามแห่งของไทยเข้าด้วยกัน ซึ่งบทสรุปใน สนามบินนานาชาติอู่ตะเภาบน Wikipedia ก็ยืนยันว่าออกแบบมาเพื่อป้อนตรงเข้าสุวรรณภูมิและดอนเมือง
• มอเตอร์เวย์สาย 7 — ทางด่วนที่มีอยู่แล้วซึ่งเชื่อมพัทยากับกรุงเทพฯ และการอัปเกรดตามแนวเส้นทางนี้กำลังเปิดพื้นที่ลงทุนโซนตอนในที่เคยถูกมองข้าม

นักวิเคราะห์ที่ติดตามเรื่องนี้บอกว่าโครงการเหล่านี้เริ่มส่งผลต่อราคาแล้วจริงๆ บางรายงานชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทางรถไฟมีมูลค่าเพิ่มขึ้นรายปีในระดับหลักหน่วยค่อนไปทางสูง แต่ผู้ซื้อควรระวังตัวเลขการเติบโตเฉพาะเจาะจงจากบล็อกบุคคลที่สาม จนกว่าจะได้รับการยืนยันจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ

ราคาคอนโดพัทยา: ตลาดตอนนี้อยู่ตรงไหน

ข้อมูลราคาแตกต่างกันไปตามแหล่งที่มาและวิธีเก็บข้อมูล แต่แหล่งติดตามข้อมูลอิสระหลายแห่งก็มาบรรจบกันในช่วงราคาที่ใกล้เคียงกันสำหรับตลาดคอนโดพัทยา

1. Thailand-Property ระบุราคาประกาศขายมัธยฐานสำหรับคอนโดในพัทยาอยู่ที่ 3,775,362 บาท โดยมีราคาประกาศขายมัธยฐานต่อตารางเมตรอยู่ที่ 70,623 บาท
2. Bamboo Routes ประเมินราคาคอนโดเฉลี่ยในพัทยาปี 2026 ไว้ที่ราว 3.6 ล้านบาท (ประมาณ 115,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือ 98,000 ยูโร) และระบุว่าคอนโดคิดเป็นราว 65% ของตลาดที่อยู่อาศัย จึงถือเป็นตัวชี้วัดที่ดีที่สุดของแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม
3. ข้อมูลประกาศขายของ FazWaz ระบุราคาขายมัธยฐานสำหรับคอนโดในพัทยาอยู่ที่ประมาณ 144,326 ดอลลาร์สหรัฐ โดยมีราคามัธยฐานต่อตารางเมตรอยู่ที่ราว 4,090 ดอลลาร์สหรัฐ

ความต่างระหว่างตัวเลขเหล่านี้สะท้อนความต่างระหว่างราคาเสนอขายกับราคาที่ซื้อขายจริง รวมถึงสัดส่วนของสต๊อกโครงการใหม่เทียบกับบ้านมือสองในแต่ละชุดข้อมูล ผู้ซื้อจึงควรมองตัวเลขใดตัวเลขหนึ่งเป็นแค่จุดเริ่มต้นในการอ้างอิง ไม่ใช่กฎตายตัว และควรขอข้อมูลธุรกรรมล่าสุดที่เทียบเคียงได้สำหรับตึกและชั้นที่กำลังพิจารณาทุกครั้ง

เหตุใดเงินทุนจากทั่วโลกจึงยังคงเลือกพัทยา

นอกเหนือจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ในท้องถิ่นแล้ว พัทยากำลังได้อานิสงส์จากการปรับสัดส่วนเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศในวงกว้างขึ้นด้วย วงจรการขายที่ช้าลงและสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยตะวันตกหลายแห่งกำลังผลักดันให้นักลงทุนหันมาสนใจตลาดชายฝั่งเอเชียที่โตเร็วกว่าและให้ผลตอบแทนสูงกว่า เรื่องนี้มีการวิเคราะห์เจาะลึกไว้ใน ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลก: เหตุใดยอดขายตะวันตกที่ชะลอตัวจึงผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

เมื่อรวมกับเม็ดเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของ EEC และตลาดปล่อยเช่าที่จัดตั้งมั่นคงแล้วของพัทยาในย่านจอมเทียนและพระตำหนัก การเคลื่อนย้ายเงินทุนนี้ก็ช่วยอธิบายได้ว่าทำไมยอดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติของชลบุรีจึงยังยืนหยัดได้ แม้ตัวเลขทั่วประเทศจะอ่อนตัวลงก็ตาม

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในตอนนี้

สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนที่กำลังพิจารณาอยู่ วัฏจักรปัจจุบันของข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยาให้ข้อสรุปเชิงปฏิบัติไว้พอสมควร

• ดีมานด์ต่างชาติกำลังกระจายไปตามหลายสัญชาติ แทนที่จะกระจุกอยู่ในกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง ช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดเดียว
• โครงการริมหาดเปิดใหม่ในนาจอมเทียนและวงศ์อมาตย์กำลังตั้งราคาแบบพรีเมียมเมื่อเทียบกับสต๊อกในพัทยากลางและจอมเทียน
• เม็ดเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐานรอบอู่ตะเภาและเส้นทางรถไฟ EEC เป็นเรื่องราวระยะยาวหลายปี ไม่ใช่ตัวกระตุ้นราคาแบบชั่วข้ามคืน ความอดทนจึงสำคัญมาก
• ควรตรวจสอบตัวเลขราคาต่อตารางเมตรกับหลายแหล่งข้อมูลและธุรกรรมการโอนจริงล่าสุดเสมอ ก่อนตัดสินใจซื้อ

ผู้ซื้อที่อยากศึกษาภาพรวมระดับประเทศควบคู่ไปกับแนวโน้มเฉพาะของพัทยา อ่านเพิ่มเติมได้ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบ เพื่อดูบริบทเทียบปีต่อปี

ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา รวบรวมจากแหล่งข้อมูลสาธารณะ ณ วันที่ 13/8/2569 ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบสถานการณ์เฉพาะของท่านโดยทนายความไทยที่มีใบอนุญาต อัตราภาษี เกณฑ์ และข้อกำหนดทางกฎหมายของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับที่ปรึกษากฎหมายอิสระก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

บทความที่เกี่ยวข้อง

pattaya-news

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เขาพระตำหนัก พัทยา: ทำไมปี 2569 คือจุดเปลี่ยนสำคัญ

เขาพระตำหนักกำลังทำผลงานเหนือกว่าตลาดคอนโดส่วนใหญ่ของพัทยาอย่างเงียบๆ ด้วยที่ดินก่อสร้างที่หายาก วิวทะเลสวยงาม และความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อที่ใส่ใจคุณภาพ นี่คือปัจจัยที่ขับเคลื่อนการลงทุนอสังหาฯ เขาพระตำหนักในตอนนี้ — และสิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจ

thailand-market

ตลาดคอนโดพัทยาสำหรับผู้เกษียณอายุ: สิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องรู้ในปี 2026

ผู้เกษียณอายุยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มั่นคงที่สุดในตลาดคอนโดพัทยา แต่กฎวีซ่าที่รองรับการพำนักระยะยาวของพวกเขากลับเข้มงวดขึ้น นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อเพื่อการเกษียณอายุควรเข้าใจเกี่ยวกับการเงิน ประกันภัย และทำเลที่มีความต้องการหนาแน่นตามแนวชายฝั่งตะวันออก

notable-deals

ดีลโรงแรมครั้งใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ ทำลายทุกการคาดการณ์

การขายโรงแรมแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ซึ่ง JLL ระบุว่าเป็นดีลโรงแรมเดี่ยว (single-asset) ครั้งใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีการบันทึกในประเทศไทย ได้ช่วยดันมูลค่าการลงทุนโรงแรมของไทยในปี 2025 ขึ้นสู่สถิติสูงสุดตลอดกาลที่ 26.4 พันล้านบาท ทะลุทุกการคาดการณ์ในช่วงต้นปี และสะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบันที่กลับมาอีกครั้งในอสังหาริมทรัพย์ไทย