thailand-market

Снижение объёма передачи кондоминиумов в Таиланде: что на самом деле показывают данные 2025 года

13.08.2026

По всей стране объём передач кондоминиумов упал до самого низкого уровня за десятилетие в 2025 году. Разбираем данные REIC, перестановку среди иностранных покупателей и почему Восточное побережье рассказывает другую историю, чем остальной Таиланд.

Текст подготовлен ИИ, проверен редакцией

Снижение объёма передачи кондоминиумов в Таиланде — факт, но далеко не однородный. По стране число сделок по передаче права собственности на кондо упало до самого низкого уровня за десять лет в 2025 году, при этом число иностранных покупателей по количеству юнитов даже немного подросло, а рынок Паттайи на Восточном побережье остался одним из главных направлений для зарубежного капитала, пока другие регионы теряли обороты. Так что история не про простое сжатие рынка — скорее про его расслоение на явных победителей и проигравших в зависимости от локации и ценового сегмента.

Насколько глубоко снижение объёма передачи кондо в Таиланде?

Цифры отрезвляют. Число сделок по передаче права собственности на кондоминиумы по стране снизилось на 13,2% до 101 103 юнитов в 2025 году, а общая стоимость передач упала на 17,8% до 244,1 млрд бат — это самый низкий уровень за десять лет, согласно данным Real Estate Information Center (REIC), опубликованным изданием Thai Enquirer.

Более широкий рынок жилья — дома и кондоминиумы вместе — выглядит похоже, хотя провал чуть мягче. По прогнозу REIC, общее число сделок по жилой недвижимости по стране должно было снизиться на 7,3% по сравнению с 2024 годом, до 322 500 юнитов в 2025 году, а затем упасть ещё на 0,7% — до 320 200 юнитов в 2026 году. Получается последовательное снижение каждый год после пикового 2022 года.

Фактические итоги 2025 года оказались близки к прогнозу: общее число сделок по жилой недвижимости составило 316 000 юнитов, на 9,1% меньше в годовом выражении, при стоимости сделок 864 млрд бат — падение на 11,8%. Но важный момент: ситуация улучшалась в каждом квартале 2025 года, и REIC отметил, что рынок достиг дна и показал признаки восстановления к четвёртому кварталу.

Что стоит за спадом

В центре ситуации — слабая покупательная способность внутри страны. Накопленные показатели передач за первые девять месяцев 2025 года снизились на 9,3% в количестве и на 12,4% в стоимости в годовом выражении, и аналитики связывают это с устойчиво слабым потребительским спросом, а не с каким-то отдельным шоком. Государственные меры стимулирования, включая снижение сборов за регистрацию передачи и ипотеки, помогли обеспечить восстановление в III квартале и ожидаемый отскок в IV квартале.

Один конкретный рычаг политики: сбор за регистрацию передачи снизили до 0,01% (со стандартных 2%), а сбор за регистрацию ипотеки — до 0,01% (с 1%) для жилья стоимостью до 7 млн бат; эту меру поддержки Кабинет министров продлил. Важный нюанс — скидка действует только для граждан Таиланда, иностранцы по-прежнему платят стандартный сбор в 2%, и это стоит учитывать при сравнении реальных затрат между покупателями разных национальностей. Подробнее о механике сниженных сборов и других изменениях в кредитовании 2026 года — в нашем гайде по правилам 100% LTV-ипотеки в Таиланде.

Иностранные покупатели: меньше бат, больше юнитов

Здесь картина становится любопытнее. Стоимость передач кондо иностранным покупателям резко просела в 2025 году — по данным REIC, за январь-сентябрь передачи кондо иностранцам упали на 14,2% до 44,1 млрд бат, хотя покупатели из Индии тратили на юнит больше, чем представители большинства других национальностей.

А вот в количестве юнитов всё иначе. За весь 2025 год иностранцы оформили передачу 14 899 юнитов кондоминиумов — рост на 2,2% по сравнению с 2024 годом, при этом общая стоимость передач упала на 10,7% до 60,92 млрд бат, а доля иностранной собственности удержалась на уровне 14,7% от всех переданных кондоминиумов по стране. Только в IV квартале иностранные передачи кондо составили 3888 юнитов — рост на 1,1% к предыдущему кварталу и на 9,3% в годовом выражении.

Заметно изменился и состав покупателей по национальностям:

• Китай остаётся лидером среди иностранных покупателей по количеству юнитов, хотя его доминирование сузилось по сравнению с предыдущими годами.
• Покупатели из Мьянмы показали самый сильный рост среди всех национальностей, поднявшись на второе место по стране в 2025 году.
• Покупатели из Индии выделились покупательной способностью: по данным I квартала 2026 года, у них была самая высокая средняя стоимость сделки на юнит — около 5,6 млн бат против среднего показателя среди иностранных покупателей в 4,2 млн бат, а также самая большая средняя площадь юнита — 67,8 кв. м.

Ранее в 2025 году доля иностранной собственности по стоимости держалась на уровне около 29,3% от общей стоимости сделок, а Китай, Мьянма и Россия лидировали по количеству юнитов — сразу несколько стран продолжают удерживать этот сегмент. Для тех, кто взвешивает позиции Таиланда на фоне ограничений в других странах, наш материал о том, как налог на недвижимость в Сингапуре направляет капитал в Таиланд, даёт более широкую региональную картину.

Исключение Восточного побережья: Паттайя держит позиции

Пока многие регионы охлаждались, Паттайя и Бангкок оставались главными точками притяжения для иностранных покупателей кондо, даже когда сделки замедлялись повсюду вокруг. В I квартале 2025 года иностранцы оформили передачу права собственности на 3919 юнитов кондо по стране на сумму 16,39 млрд бат — падение всего на 0,5% в количестве в годовом выражении, что заметно мягче двузначных провалов во внутренних данных по передачам.

На уровне провинций Восточный экономический коридор (EEC) — Чонбури, Районг и Чачоенгсао — в целом действительно ослаб. Годовой показатель передач жилья по EEC за 2025 год снизился на 4,4% до 45 958 юнитов, а стоимость упала на 7,4% до 111 млрд бат; в IV квартале число передач снизилось на 2,1% в количестве и на 7,8% в стоимости в годовом выражении.

Но внутри этого регионального замедления Районг, наоборот, пошёл против тренда в начале 2025 года и зафиксировал рост числа передач в годовом выражении — во многом благодаря работникам промышленного сектора и иностранцам, переезжающим из Паттайи. Деталь показательная: она говорит о диверсификации спроса на Восточном побережье за пределами прибрежной зоны. Сам Чонбури показал снижение на 8,5% по передачам жилья в I квартале 2025 года до 6621 юнита, при падении стоимости на 9,8% до 17,5 млрд бат. Регион не застрахован от спада полностью, но держится увереннее общенационального среднего — особенно в сегменте кондо.

Для тех, кто оценивает конкретные варианты в районе Паттайи в условиях этого неоднородного рынка, такие объекты, как Pristine Park 3 — 1 спальня, 43 м² или более просторный Pristine Park 3 — 2 спальни, 65,82 м², попадают именно в те ценовые категории, где спрос на вторичное и среднерыночное жильё держится лучше всего.

Ипотечные ставки: небольшой попутный ветер

Стоимость заимствований немного снизилась, и это отчасти объясняет стабилизацию в конце 2025 года. Базовый ориентир ставки кредитования Банка Таиланда для филиалов иностранных банков достиг 6,33% в июне 2026 года — против 6,42% в июне 2025 года и 7,16% в июне 2024 года. Тенденция постепенная, но устойчивая.

Для иностранных покупателей более серьёзным ограничением, чем сами ставки, остаётся доступ к финансированию. Большинство тайских банков осторожничают с кредитованием нерезидентов, а ипотечные продукты для иностранцев от таких банков, как UOB и ICBC, по-прежнему предполагают более строгие условия, чем внутренние кредиты. Именно этот разрыв в доступе к финансированию во многом объясняет, почему сделки за наличные продолжают доминировать в сегменте кондо для иностранцев, независимо от уровня базовых ставок.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Если собрать все элементы воедино, выделяются три практических вывода:

1. Слабость объёма сделок по стране отражает скорее внутреннюю покупательную способность, чем иностранный спрос — количество передач иностранцам в 2025 году фактически выросло.
2. Паттайя и Восточное побережье в целом демонстрируют большую устойчивость иностранного спроса на кондо, чем многие другие провинции, даже несмотря на общее ослабление показателей жилья по всему EEC.
3. Состав покупателей по национальностям диверсифицируется — доля покупателей из Мьянмы и Индии растёт, что снижает зависимость от какого-либо одного источника спроса.

Для инвесторов это указывает на среднерыночный и вторичный сегменты Восточного побережья как зоны относительной стабильности, пока более широкий национальный рынок проходит через коррекцию. Изучить конкретные варианты, такие как Pristine Park 3 — Студия или 1 спальня, 58 м², на фоне текущих тенденций передач по данным REIC — разумный первый шаг перед вложением капитала.

Итог

Снижение объёма передачи кондоминиумов в Таиланде — это общенациональная история о слабом внутреннем спросе на фоне стимулирующего снижения сборов и постепенного смягчения ставок. Но за ней скрывается более обнадёживающий региональный и международный сюжет — тот, в котором Паттайя, Районг и диверсификация национальностей иностранных покупателей смягчают удар замедления для Восточного побережья.

Похожие статьи

thailand-market

Ипотека под 100% LTV в Таиланде: что это реально значит для покупателей

Таиланд смягчил лимиты по соотношению кредита к стоимости залога (LTV) до 100%, чтобы оживить вялый рынок недвижимости — мера действует до середины 2026 года. Разбираемся, что на самом деле охватывает это правило, почему оно не привело к буму кредитования и что это значит для покупателей в Паттайе и за её пределами.

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

thailand-market

Комиссии за переоформление кондоминиумов в Таиланде в 2026 году: сколько реально платят покупатели

Сбор за переоформление права собственности на кондоминиум в Таиланде составляет фиксированные 2% от оценочной стоимости, плюс гербовый сбор, налог у источника и специальный бизнес-налог — в зависимости от того, как долго продавец владел объектом. Рассказываем, сколько именно платят покупатели и продавцы в Земельном департаменте в 2026 году, и как это вписывается в охлаждающийся рынок сделок.