thailand-market

Снижение объёма передачи кондоминиумов в Таиланде: что на самом деле показывают данные 2025 года

03.08.2026

По всей стране объём передач кондоминиумов упал до самого низкого уровня за десятилетие в 2025 году. Разбираем данные REIC, перестановку среди иностранных покупателей и почему Восточное побережье рассказывает другую историю, чем остальной Таиланд.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Снижение объёма передачи кондоминиумов в Таиланде — реальный факт, но он неоднороден. По всей стране число сделок по передаче права собственности на кондоминиумы упало до самого низкого уровня за десять лет в 2025 году, однако число иностранных покупателей по количеству юнитов даже немного выросло, а рынок Паттайи на Восточном побережье сохранил позиции одного из главных направлений для зарубежного капитала, пока другие регионы замедлялись. История здесь не сводится к простому сжатию рынка — скорее, рынок распределяется на явных победителей и проигравших в зависимости от локации и ценового сегмента.

Насколько глубоко снижение объёма передачи кондо в Таиланде?

Основные цифры отрезвляют. Число сделок по передаче права собственности на кондоминиумы по стране снизилось на 13,2% до 101 103 юнитов в 2025 году, а общая стоимость передач упала на 17,8% до 244,1 млрд бат, что стало самым низким уровнем за 10 лет, согласно данным Real Estate Information Center (REIC), опубликованным изданием Thai Enquirer.

Более широкий рынок жилья — дома и кондоминиумы вместе — показывает похожую, но чуть менее резкую картину. По прогнозу REIC, общее число сделок по жилой недвижимости по стране должно было снизиться на 7,3% по сравнению с 2024 годом, до 322 500 юнитов в 2025 году, с дальнейшим падением на 0,7% до 320 200 юнитов, ожидаемым в 2026 году, что означает последовательное снижение каждый год после пикового 2022 года.

Фактические итоги 2025 года оказались близки к этому прогнозу: общее число сделок по жилой недвижимости составило 316 000 юнитов, что на 9,1% меньше в годовом выражении, при стоимости сделок 864 млрд бат — падение на 11,8%. Важно, что ситуация улучшалась в каждом квартале 2025 года, и REIC отметил, что рынок достиг дна и показал признаки восстановления к четвёртому кварталу.

Что стоит за спадом

В центре ситуации — слабая покупательная способность внутри страны. Накопленные показатели передач за первые девять месяцев 2025 года снизились на 9,3% в количестве и на 12,4% в стоимости в годовом выражении, что аналитики связывают с устойчиво слабым потребительским спросом, а не с каким-то отдельным шоком. Государственные меры стимулирования, включая снижение сборов за регистрацию передачи и ипотеки, помогли обеспечить восстановление в III квартале и прогнозируемый отскок в IV квартале.

Один конкретный рычаг политики: сбор за регистрацию передачи был снижен до 0,01% (со стандартных 2%), а сбор за регистрацию ипотеки — до 0,01% (с 1%) для жилья стоимостью до 7 млн бат — эта мера поддержки была продлена Кабинетом министров. Стоит отметить, что данная скидка применяется только к гражданам Таиланда — иностранцы по-прежнему платят стандартный сбор в 2%, что важно учитывать при сравнении чистых затрат между покупателями разных национальностей. Подробный разбор механики сниженных сборов и других изменений в кредитовании 2026 года — в нашем гайде по правилам 100% LTV-ипотеки в Таиланде.

Иностранные покупатели: меньше бат, больше юнитов

Вот где картина становится интереснее. Стоимость передач кондо иностранным покупателям резко просела в 2025 году — данные REIC показали, что за период январь-сентябрь передачи кондо иностранцам упали на 14,2% до 44,1 млрд бат, хотя покупатели из Индии тратили на юнит больше, чем представители большинства других национальностей.

Однако в количестве юнитов картина иная. За весь 2025 год иностранные покупатели оформили передачу 14 899 юнитов кондоминиумов — рост на 2,2% по сравнению с 2024 годом, хотя общая стоимость передач упала на 10,7% до 60,92 млрд бат, а доля иностранной собственности удержалась на уровне 14,7% от всех переданных кондоминиумов по стране. Только в IV квартале иностранные передачи кондо составили 3888 юнитов — рост на 1,1% в квартальном выражении и на 9,3% в годовом.

Существенно изменился и состав покупателей по национальностям:

• Китай остаётся лидером среди иностранных покупателей по количеству юнитов, хотя его доминирование сузилось по сравнению с предыдущими годами.
• Покупатели из Мьянмы показали самый сильный рост среди всех национальностей, поднявшись на второе место по стране в 2025 году.
• Покупатели из Индии выделились покупательной способностью: по данным I квартала 2026 года, у индийских покупателей была самая высокая средняя стоимость сделки на юнит — около 5,6 млн бат, что выше среднего показателя среди иностранных покупателей в 4,2 млн бат, а также самая большая средняя площадь юнита — 67,8 кв. м.

Ранее в 2025 году доля иностранной собственности по стоимости держалась на уровне около 29,3% от общей стоимости сделок, при этом Китай, Мьянма и Россия лидировали по количеству юнитов, что подчёркивает, как несколько стран продолжают удерживать этот сегмент. Для покупателей, взвешивающих позиции Таиланда на фоне ограничений в других странах, наш материал о том, как налог на недвижимость в Сингапуре направляет капитал в Таиланд, даёт более широкую региональную картину.

Исключение Восточного побережья: Паттайя держит позиции

Пока многие регионы охлаждались, Паттайя и Бангкок оставались главными точками притяжения для иностранных покупателей кондо, даже когда сделки замедлялись в других местах. В I квартале 2025 года иностранцы оформили передачу права собственности на 3919 юнитов кондо по стране на сумму 16,39 млрд бат — падение всего на 0,5% в количестве в годовом выражении, что намного мягче двузначных провалов, наблюдавшихся во внутренних данных по передачам.

На уровне провинций Восточный экономический коридор (EEC) — охватывающий Чонбури, Районг и Чачоенгсао — действительно ослаб в целом. Полный годовой показатель передач жилья по EEC за 2025 год снизился на 4,4% до 45 958 юнитов, а стоимость упала на 7,4% до 111 млрд бат; только в IV квартале число передач снизилось на 2,1% в количестве и на 7,8% в стоимости в годовом выражении.

Но внутри этого регионального замедления Районг, наоборот, пошёл против тренда в начале 2025 года, зафиксировав рост числа передач в годовом выражении, чему способствовали работники промышленного сектора и иностранцы, переезжающие из Паттайи — деталь, напрямую говорящая о диверсификации спроса на Восточном побережье за пределами прибрежной зоны. Сам Чонбури показал снижение на 8,5% по передачам жилья в I квартале 2025 года до 6621 юнита, при падении стоимости на 9,8% до 17,5 млрд бат, что показывает: регион не застрахован от спада полностью, но более устойчив по сравнению с общенациональным средним показателем именно в сегменте кондо.

Для покупателей, оценивающих конкретные варианты в районе Паттайи в условиях этого неоднородного рынка, такие объекты, как Pristine Park 3 — 1 спальня, 43 м² или более просторный Pristine Park 3 — 2 спальни, 65,82 м², находятся в тех ценовых категориях, где спрос на вторичное и среднерыночное жильё держится лучше всего.

Ипотечные ставки: небольшой попутный ветер

Стоимость заимствований немного снизилась, что отчасти объясняет стабилизацию в конце 2025 года. Базовый ориентир ставки кредитования Банка Таиланда для филиалов иностранных банков достиг 6,33% в июне 2026 года, снизившись с 6,42% в июне 2025 года и 7,16% в июне 2024 года — постепенная, но устойчивая тенденция к снижению.

Для иностранных покупателей более серьёзным ограничением, чем сами ставки, остаётся доступ к финансированию. Большинство тайских банков осторожны в кредитовании нерезидентов, а ипотечные продукты для иностранцев от таких банков, как UOB и ICBC, по-прежнему предполагают более строгие условия, чем внутренние кредиты. Именно этот разрыв в доступе к финансированию во многом объясняет, почему сделки за наличные продолжают доминировать в сегменте кондо для иностранцев, независимо от уровня базовых ставок.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Если собрать все элементы воедино, выделяются три практических вывода:

1. Слабость объёма сделок по стране отражает скорее внутреннюю покупательную способность, чем иностранный спрос — количество передач иностранцам в 2025 году фактически выросло.
2. Паттайя и Восточное побережье в целом демонстрируют большую устойчивость иностранного спроса на кондо, чем многие другие провинции, даже несмотря на общее ослабление показателей жилья по всему EEC.
3. Состав покупателей по национальностям диверсифицируется — доля покупателей из Мьянмы и Индии растёт, что снижает зависимость от какого-либо одного источника спроса.

Для инвесторов это указывает на среднерыночный и вторичный сегменты Восточного побережья как на зоны относительной стабильности, пока более широкий национальный рынок проходит через коррекцию. Изучение конкретных вариантов, таких как Pristine Park 3 — Студия или 1 спальня, 58 м², на фоне текущих тенденций передач по данным REIC — разумная отправная точка перед вложением капитала.

Итог

Снижение объёма передачи кондоминиумов в Таиланде — это общенациональная история о слабом внутреннем спросе на фоне стимулирующего снижения сборов и постепенного смягчения ставок. Но за ней скрывается более обнадёживающий региональный и международный сюжет — тот, в котором Паттайя, Районг и диверсификация национальностей иностранных покупателей смягчают удар замедления для Восточного побережья.

Похожие статьи

thailand-market

Ипотека под 100% LTV в Таиланде: что это реально значит для покупателей

Таиланд смягчил лимиты по соотношению кредита к стоимости залога (LTV) до 100%, чтобы оживить вялый рынок недвижимости — мера действует до середины 2026 года. Разбираемся, что на самом деле охватывает это правило, почему оно не привело к буму кредитования и что это значит для покупателей в Паттайе и за её пределами.

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

thailand-market

Комиссии за переоформление кондоминиумов в Таиланде в 2026 году: сколько реально платят покупатели

Сбор за переоформление права собственности на кондоминиум в Таиланде составляет фиксированные 2% от оценочной стоимости, плюс гербовый сбор, налог у источника и специальный бизнес-налог — в зависимости от того, как долго продавец владел объектом. Рассказываем, сколько именно платят покупатели и продавцы в Земельном департаменте в 2026 году, и как это вписывается в охлаждающийся рынок сделок.